ریشه‌یابی حادثه پلاسکو از منظر حقوقی
پس از حادثه پلاسکو سوالات متعددی افکار مردم را درگیر خود کرده است. از جمله، علت بروز آن حادثه چه بوده است؟ مسوول و مسبب آن کیست؟ در صورتی که سوال اصلی که باید به آن پاسخ داد این است که از منظر حقوقی و قانونی ریشه حادثه ساختمان پلاسکو کجاست؟
بحث خود را با مثالی آغاز می‌کنیم؛ شخصی پس از مصرف غذای تاریخ مصرف گذشته دچار سر درد شده و تمرکزش در رانندگی پایین آمده و به اشتباه از چراغ قرمز عبور می‌کند و با ماشینی که در محل پارک ممنوع پارک‌شده تصادف می‌کند. براثر این تصادف به شخص عابر پیاده نیز صدمه جانی می‌رسد. همانطور که قابل‌تصور است در این مثال تقصیرهای مختلفی منجر به بروز حادثه اصلی (صدمه جانی) می‌شود که علم حقوق به مجموعه این تقصیر‌ها در پیدایش حادثه جمع‌اسباب می‌گوید. در چنین حوادثی موضوع جهت بررسی تقصیر عاملین حادثه به کارشناس مربوطه ارجاع می‌شود و ایشان نیز پس از انجام تحقیقات و بررسی‌های لازم میزان تقصیر هریک را اعلام می‌کند. اما آنچه مسلم است، آثار ناشی از غذای مسموم که حادثه ناشی از آن بوده در آن نظریه جایی ندارد چراکه کارشناسان به علت‌های حادثه رسیدگی می‌کنند و به ریشه‌یابی حادثه نمی‌پردازند.
در حادثه ساختمان پلاسکو نیز همین موضوع جاری است. همه مردم و مسوولان و تیم کارشناسی تعیین‌شده به دنبال مشخص کردن میزان مسوولیت مقصران حادثه بوده و کمتر کسی به دنبال پیدا کردن ریشه حادثه بوده است، در صورتی که با ریشه‌یابی موضوع، حذف یا اصلاح آن از تکرار چنین حوادثی در ساختمان‌های فرسوده جلوگیری می‌شود. نگارنده معتقد است؛ از منظر حقوقی حادثه ساختمان پلاسکو ریشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ دارد. قانونی که ۴۱ سال از تصویب آن گذشته و عملا تاریخ انقضای آن به سر رسیده و در حکم همان غذای تاریخ مصرف گذشته است که نه‌تنها فایده‌ای ندارد بلکه مشکل‌آفرین شده است.
با نگاه اجمالی به قوانین پیشین حاکم بر روابط موجر و مستاجر مشخص می‌شود، قانون مربوطه تقریبا هر بیست سال، مطابق شرایط جدید جامعه تغییر کرده است. به‌طوری که قانون حاکم بر آن در سال ۱۳۱۷، ۱۳۳۹، ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تغییر کرده است. اما بخش مهمی از قانون سال ۵۶ که مربوط به اماکن تجاری بوده که قرارداد آنها قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشد، همچنان به قوت خود باقی است. قانونی که ۴۱ سال از زمان تصویب آن گذشته و عملا راهکارهای آن با شرایط فعلی جامعه مطابقت ندارد. شکی نیست که قدمت بنا‌های فرسوده تجاری موجود بیش از بیست سال بوده و مسلما چنین بنا‌هایی اگر دارای واحدهای استیجاری باشند، مشمول قانون سال ۵۶ می‌شوند. دو راهکار درخصوص این واحدها وجود دارد. اول: تخریب بنا و نوسازی کامل ملک، دوم: تعمیرات اساسی و بازسازی ملک.
از لحاظ قانونی زمانی می‌توانیم چنین اقداماتی انجام دهیم که اولا: نسبت به ملک موردنظر تصرف داشته باشیم. ثانیا: دارای اختیارات قانونی لازم باشیم. اما مشکل آنجاست که طبق قانون سال ۵۶ قانونا و عملا درخصوص واحدهای تجاری مورد بحث ما این دو رکن از یکدیگر جدا شده، به‌طوری که مالک سرقفلی(مستاجر) متصرف بی‌اختیار بوده و مالک واحد تجاری (موجر) با اختیارات قانونی اما بدون تصرف بر ملک هستند و عملا نوسازی این املاک ممکن نمی‌شود. همچنین راهکار پیش‌بینی شده در قانون سال ۵۶ مطابق مواد ۱۵ و ۱۶ آن که اجازه نوسازی محل تجاری (مورد اجاره) را داده است، به دلیل آنکه مالک ابتدا باید نسبت به ملک تجاری پروانه ساخت اخذ کند و سپس به ارزش روز حق سرقفلی (حق کسب و پیشه و تجارت) را به مستاجر پرداخت کند و از طریق دادگاه اقدام به تخلیه کند و از همه مهم‌تر عدم توجیه مالی چنین اقدامی باعث می‌شود مالک واحدهای این نوع ساختمان‌ها اساسا به سراغ نوسازی واحدهای فرسوده نروند و ساختمان‌هایی همچون پلاسکو هر روز فرسوده‌تر شوند.
قانون سال ۵۶ با دید حمایتی از مستاجران وضع شده است و در عمل مستاجران واحدهای تجاری در عرف بازار مالک سرقفلی محسوب می‌شوند. ایشان تصور آن را دارند که همه‌کاره ملک هستند و قدرت واقعی در ید آنهاست. این تصور زمانی تبدیل به توهم می‌شود که حق سرقفلی آنها میلیون‌ها و حتی میلیارد‌ها تومان ارزش داشته و حق مالکیت مالکان واحد تجاری بعضا یک‌دهم تا یک‌بیستم آن ارزش دارد. از طرفی مالکان واحدهای تجاری بدون بهره مالی کافی و لازم از این واحدها، مسوولیت سنگین تعمیرات اساسی آن را بر عهده دارند و به همین علت مالکان از لحاظ روانی اساسا وجود قانون فعلی(۵۶) را یک ظلم علیه خود پنداشته و دل خوشی از این قانون ندارند. بعضی از مالکان حتی احتمال دارد اقدام به نوسازی املاک خود نکنند تا ملکشان به علت فرسایش زیاد قابلیت استفاده را از دست بدهد و عملا مستاجران از استفاده واحدهای مربوطه دست بردارند. در چنین فضای پر چالش و نابسامانی فرض کنیم، شهرداری و نهادهای نظارتی به هیات‌مدیره ساختمان پلاسکو جهت بهبود شرایط ساختمان نامه‌نگاری کرده باشند. متاسفانه مالکان سرقفلی اساسا حق و اختیارات قانونی لازم جهت بازسازی ملک را ندارند. همچنین با فرض نامه‌نگاری نهادهای مذکور با مالکان تجاری نیز در جهت رفع مشکلات موجود و تعمیرات اساسی ساختمان بازهم راهی از پیش نمی‌برند چراکه مالک واحد تجاری اساسا تصرفی ندارد یا از این بازسازی بهره مالی نمی‌برد و در عمل هم بازسازی حدود ۶۰۰ واحد تجاری فعال غیرممکن است. این تعارض قانون با عرف و عمل به حادثه پلاسکو منجر شد.
حادثه پلاسکو ریشه در ایرادات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ دارد. ایراداتی که عملا خود مانعی در جهت نوسازی بافت‌های فرسوده واحدهای تجاری است. آنچه مسلم است باید قانون مذکور اصلاح شود. امید است مسوولان و نمایندگان چنین واحد‌هایی از قبیل بازاریان و اتحادیه‌ها و صاحبان اصناف پیگیر اصلاح قانون سال ۵۶ باشند تا از بروز چنین حوادثی در آینده جلوگیری شود.
ارسال نظر