پلان شهرسازان خبره برای شهرهای آینده؛ فرصت «خانه دوم» تهدید «فقر مسکن» را رفع می‌کند
حومه مختلط جای خوابگاه
دشت‌خواری و حاشیه‌نشینی چگونه مهار می‌شود؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حومه بکر شهرهای بزرگ به‌ویژه پایتخت طی دست‌کم 10سال گذشته مورد هجوم و تخریب دو دسته اصلی تقاضا قرار گرفته است. گروه نخست این تقاضا مربوط به ثروتمندانی است که به دلیل ممنوعیت سفر در دوره کرونایی و همچنین گرانی قابل‌توجه قیمت زمین و مسکن، به دنبال ساخت خانه دوم در نواحی اطراف شهر محل سکونت خود هستند. این گروه علاوه بر جنگل‌خواری و کوه‌خواری طی سال‌های گذشته، اخیرا به دشت‌های اطراف پایتخت و سایر شهرهای بزرگ هجوم برده و نوع سوم از تخریب محیط‌زیست را رقم زده‌اند. اما گروه دوم تقاضا برای سکونت در حومه شهرهای بزرگ، مربوط به متقاضیان مسکن ارزان‌قیمت است که به واسطه مهاجرت به اراضی حومه‌ای شهرها و ساخت خانه‌های غیررسمی حاشیه‌نشینی را شکل داده‌اند. نوع سکونت و استقرار هر دو دسته تقاضا در حومه بکر شهرهای بزرگ کشور نشان می‌دهد که طی سال‌های گذشته سیاستگذار بخش مسکن، برنامه و سیاست مشخص و قابل‌اجرایی که بتواند از یک‌سو به نیاز این دو گروه پاسخ دهد و از سوی دیگر منابع ملی و اراضی طبیعی را حفظ کند تدوین نکرده و در دستور کار قرار نداده است. تنها اقدام برنامه‌ریزی و اجرا شده در حوزه ساخت مسکن ارزان‌قیمت طی دهه‌های گذشته، با استفاده از ابزار ملی، نشانی ساخت شهرهای جدید را می‌دهد. شهرهایی که در ابتدا با هدف ساخت مسکن ارزان‌قیمت در اراضی حومه‌ای شهرهای بزرگ ساخته شدند اما کارنامه سه دهه گذشته این شهرها مشخص می‌کند هدف اولیه برای رفع نیاز مسکن ارزان‌قیمت نه‌تنها محقق نشده بلکه این شهرها را به خوابگاه برای گروه خاصی از متقاضیان بدل کرده است. در مقابل متقاضیان مسکن ارزان‌قیمت به‌جای آنکه شهرهای جدید را برای سکونت و رفع نیاز پناهگاهی خود انتخاب کنند به حاشیه‌نشینی روی آورده‌اند. درواقع به شکل غیررسمی در حومه‌شهرها، خانه‌سازی کرده‌اند.
آمارها نشان می‌دهد از مجموع 20 میلیون نفر جمعیت کشور که در مناطق نامناسب زندگی می‌کنند نیمی از آن در حومه غیررسمی سکونت دارند. بنابراین سیاستگذاری برای رفع نیاز این دو دسته تقاضا برای گروه دوم بی‌نتیجه و برای گروه نخست یعنی متقاضیان دارا بودن خانه دوم بی‌عملی بوده است، از همین‌رو در غیاب برنامه و سیاستگذاری مشخص در سال‌های گذشته در یک روند رو به رشد، مناطق ییلاقی حومه پایتخت و سایر شهرهای بزرگ کشور، به تغییر کاربری برای ساخت ویلا به‌عنوان خانه دوم برای گروه نخست دچار شده و از طرفی حاشیه‌نشینی غیررسمی را به‌وجود آورده است. این در حالی است که اگر از ابتدا برای ساماندهی و پاسخگویی به هر دو دسته تقاضا اقدامی از سوی دولت انجام می‌شد اکنون هرنوع ویلاسازی، ساخت خانه‌دوم و مسکن ارزان‌قیمت در این نواحی به شکل رسمی که منابع طبیعی را مورد تخریب قرار ندهد در این مناطق شکل گرفته بود. اما اکنون دو تهدید اصلی از ناحیه ساخت وسازهای غیرمجاز در این مناطق به‌وجود آمده است. تهدید نخست مربوط به تخریب دشت‌ها و حومه بکر شهرهای بزرگ است و تهدید دوم از ناحیه جمعیت زیاد بدمسکنی است که در این نواحی مستقر شده‌اند.
در این میان بررسی‌ها با توجه به مطالعات انجام‌شده از تجربه سایر کشورها و همچنین پیشنهاد ویژه شهرسازان خبره مشخص می‌کند تقاضای خانه دوم یک فرصت است که با استفاده صحیح از ابزارهای موجود می‌تواند تهدید فقرمسکن و گسترش ساخت وسازهای غیرمجاز در این نواحی را پوشش دهد. به نظر می‌رسد بستر اجرایی‌شدن این پیشنهاد از طریق هدایت و اصلاح طرحی که هم‌اکنون در مجلس در حال نهایی شدن است فراهم شود. در قالب این طرح، وزارت راه و شهرسازی مکلف می‌شود بخشی از اراضی ملی و منابع طبیعی که کاربری آن زمین کشاورزی نیست به‌صورت 99 ساله اجاره دهد یا با بخش خصوصی برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت در آنها مشارکت کند. صدور مجوز مشارکت در زمین‌های بومی حومه سبز شهرهای بزرگ یک امکان برد-برد را فراهم می‌کند، به شرط آنکه در حفظ اراضی سبز و منابع طبیعی احتیاط کامل به عمل آید، این مدل می‌تواند مانع از دشت‌خواری شده و از سوی دیگر به تقاضای موجود در قالب یک بازار رسمی پاسخ داده می‌شود. به این ترتیب چهار نتیجه مثبت را در پی دارد؛ حفظ اراضی سبز، پاسخ به تقاضای موجود برای خانه دوم و مسکن ارزان‌قیمت، توسعه رسمی و استاندارد شهرها و تامین سهم بودجه ملی از واگذاری اراضی.
مطالعات انجام‌شده درخصوص چگونگی استفاده از اراضی حومه‌ای اطراف شهرها در سایر کشورهای دنیا نشان می‌دهد در حال حاضر دو مدل متفاوت برای استفاده از این اراضی وجود دارد. در مدل اول، حومه شهرها برای سکونت ثروتمندان و ساخت خانه‌های لوکس آماده‌سازی می‌شود و در مدل دیگر حومه شهرها به سکونت طبقات کارگری و زیرخط فقر شهری اختصاص پیدا می‌کند. اما شهرسازان خبره با مرور نتایج هر دو مدل تجربه‌شده در سایر شهرهای دنیا عنوان می‌کنند مدل موفق برای استفاده از این اراضی، پلان حومه مختلط یعنی فراهم‌سازی اراضی اطراف شهرها برای سکونت هر دو گروه تقاضا است.
محمدسعید ایزدی، دبیر سابق شورای‌عالی شهرسازی با تاکید بر آنکه یکی از دلایل بروز پدیده دشت‌خواری و هجوم به حومه بکر شهرها از طریق تغییر کاربری این اراضی، نبود سیاست‌های پیشگیرانه و مسیر روشن برای حفاظت از اراضی ملی است، معتقد است؛ نیاز است مجموعه اقداماتی در این حوزه از سوی دو قوه مجریه و قضائیه به طور همزمان و با همکاری یکدیگر انجام شود، چراکه تجربه پیش‌بینی و اجرای سیاست‌های پیشگیرانه در برخی حوزه‌های محدود همچون کمیته پیگیری ستاد ملی بازآفرینی نشان داده که تا چه میزات اقدامات پیشگیرانه می‌تواند از صرف هزینه‌های هنگفت در زمان برخورد پس از وقوع اقدام نامناسب جلوگیری کند.
وی تاکید کرد: سیاستگذار بخش مسکن باید بداند که با تولید صرف مسکن نمی‌توان مشکل عرضه و کمبود خانه در بازار شهرهای بزرگ را حل کرد. از همین‌رو نیاز است تصمیم‌گیری‌هایی که اخیرا در قالب طرح برای بخش مسکن در جهت استفاده از اراضی حومه‌ای شهرها با هدف تولید مسکن در حال نهایی شدن است به شکل مناسب اصلاح شود تا از ترغیب سوداگران برای حمله به این اراضی جلوگیری شود.
سهراب مشهودی صاحب‌نظر حوزه شهرسازی نیز با بیان اینکه نمی‌توان به‌طور کامل مقابل این جریان یعنی تمایل به استفاده از اراضی حریم شهرها به‌ویژه در حومه شهرهای بزرگ مقاومت کرد بلکه باید با راه‌اندازی یک بازار رسمی آن را به شکل مناسب هدایت کرد، گفت: اصولا در شهرهای بزرگ و فشرده‌ای همچون تهران که اغلب دارای کیفیت آب و هوایی بالایی نیستند این تمایل وجود دارد که در جوار شهرها یک خانه دوم که دارای حیاط و محوطه‌ای برای تفریح باشد برای خانواده وجود داشته باشد. این نگاه در سایر شهرهای دنیا نیز وجود دارد، با این تفاوت که این نوع تمایل به مهاجرت به حومه شهرها به مکان صحیح هدایت و به شکل مناسب سعی می‌شود از این تهدید به شکل یک فرصت استفاده شود چراکه نمی‌توان این نوع تقاضا را سرکوب کرد. به گفته وی علاوه بر این، دسته دیگری از تقاضا نیز وجود دارد که مهاجران زیرخط فقر شهری هستند و باید فرصت استفاده از این اراضی به‌طور مناسب برای این دو گروه فراهم شود چراکه تخریب ویلاهای غیرمجاز ساخته شده خود می‌تواند منجر به هدررفت منابع ملی شود.
وی در قالب مطالعه‌ای مربوط به دو مدل استفاده از حومه شهرها در سایر کشورهای دنیا عنوان کرد: از اوایل قرن بیستم دو مدل استفاده از اراضی حومه‌ای شهرها شکل گرفت. مدل اول به شکل ساخت شهرک‌های لوکس حومه‌ای و دیگری محل سکونت کارگران شهری و مهاجران زیرخط فقر شهری بود اما اکنون زمان شیفت به سیاست حومه مختلط شهری است. تجربه سال‌های گذشته در ساخت شهرهای جدید نشان داده است که سیاستگذاری برای پاسخگویی به بخشی از تقاضای مسکن ارزان‌قیمت به بیراهه رفته است، این در حالی است که اگر سیاست مناسب برای ساخت‌وسازهای رسمی اطراف شهرها به شکلی که منابع طبیعی را مورد آسیب قرار ندهد، طراحی شده بود اکنون به‌جای میلیون‌ها حاشیه‌نشین چندین شهر یا شهرک جدید مناسب برای سکونت داشتیم.
آمارها نشان می‌دهد در مقابل وجود 10میلیون نفر جمعیت حاشیه‌نشین، شهرهای جدید شکل گرفته در سال‌های گذشته با دارا بودن ظرفیت سه میلیون نفر جمعیت، فقط پذیرای یک میلیون نفر جمعیت شده‌اند و حدود 70 درصد از ظرفیت شهرهای جدید خالی از جمعیت باقی مانده‌اند و در عین حال حومه‌شهرها محل سکونت غیررسمی مهاجران زیرخط فقر شهری شده‌اند.
