بازدید زمستانی نبض مسکن؛ موتور تورم ساخت از نفس افتاد؟
انتظارات ملکی آماده چرخش
دو پيام «شامخ» از گزارش كار فعالان ساختماني
روایت سازنده‌ها و فعالان ساختمانی از وضعیت پیش‌‌رو و شرایط آتی بازار ملک نشان‌دهنده انتظار آنها برای چرخش بازار به سمت بهبود شرایط است. تازه‌‌ترین نتایج نظرسنجی ماهانه از سازنده‌ها و فعالان ساختمانی که با عنوان گزارش شامخ ساختمان (شاخص مدیران خرید ساختمانی)، از سوی اتاق تعاون ایران منتشر شده است نشان می‌دهد در شرایطی که عدد این شاخص کماکان از ادامه روند رکود در بازار ساختوساز خبر می‌دهد اما در عین حال، انتظارات سازنده‌ها از آینده کوتاهمدت این بازار، انتظاری رو به خوش‌‌بینی است.
داده‌های این گزارش نشان می‌دهد عدد شامخ کل ساختمان در حالی در دی ماه امسال به ۳۸/ ۴۲ رسیده است که از آنجا که این عدد زیر ۵۰ قرار دارد، شرایط در بازار همچنان نامطلوب و رکودی است. در گزارش شامخ، در صورتی که اعداد مربوط به شامخ کل و هر کدام از مولفه‌های مورد ارزیابی برابر ۵۰ باشد، به معنای ثبات شرایط و عدم تغییر در عدد شامخ کل یا پارامترهای بررسی شده است. اعداد کمتر از ۵۰ نشان‌دهنده بدتر شدن وضعیت و اعداد بالاتر از ۵۰، نشان‌دهنده حرکت شرایط به سمت بهبود یا بهبود وضعیت در مقایسه با ماه قبل است. بازدید زمستانی نبض مسکن با استناد به داده‌های منتشر شده در گزارش شامخ ساختمان هم‌‌اکنون یک سوال مهم را ایجاد کرده است مبنی بر اینکه آیا موتور تورم ساخت مسکن از نفس افتاده است؟
در شرایطی که میزان ساخت‌وسازهای جدید مسکن در دی ماه، همچنان پایین و عدد مربوط به بررسی این مولفه در گزارش شامخ معادل ۳۸ و با فاصله قابل توجه کمتر از عدد ۵۰ است، اظهارات فعالان ساختمانی نشان‌دهنده بهبود نسبی در مولفه سرعت انجام کار و تحویل سفارش‌‌ها (سرعت تکمیل پروژه‌های ساختمانی) است. در شرایطی که عدد مربوط به این شاخص و مولفه مورد بررسی در آذر کمتر از ۵۰ و برابر با ۵۳/ ۴۹ بود این میزان در دی با صعود از عدد ۵۰ به ۳۳/ ۵۳ رسیده است.
اظهارات فعالان ساختمانی همچنین نشان‌دهنده توقف رشد محسوس قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی است. عدد مربوط به شاخص این مولفه (قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز)، که در واقع همان هزینه‌های خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی است در دی در حالی به ۵۲/ ۶۹ کاهش یافته که این میزان در آذر، ۴۶/ ۷۵ بوده است. روند نزولی عدد مربوط به این مولفه نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی و بهبود شرایط در این بازار از نظر هزینه‌ها از دید فعالان ساختمانی است.
نکته مهم و قابل ذکر آن است که این اعداد و تفاسیر مربوط به هر کدام از آنها بر مبنای نتایج نظرسنجی و اظهارات سازنده‌ها و فعالان ساختمانی است و هنوز آمار رسمی در این رابطه از تحولات قیمت مصالح ساختمانی در دی ماه منتشر نشده است. از سوی دیگر، اظهارات این سازنده‌ها و فعالان ساختمانی نشان از توقف رشد قیمت محصولات تولید شده از سوی آنها دارد. از آنجا که محصول تولیدی سازنده‌ها و فعالان ساختمانی واحدهای مسکونی است، نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد از دیدگاه آنها سرعت رشد قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی پروسه ساختوساز کاهش یافته و بازار مسکن در مسیر توقف رشد قیمت واقع شده است. عدد مربوط به این مولفه از ۷۴/ ۶۵ در آذر به ۴۲/ ۶۱ در دی رسیده است.
اظهارات سازنده‌ها و فعالان ساختمانی از روند بازار ساختوساز و مسکن در دی ماه همچنین نشان‌دهنده افت جزئی میزان فروش کالاها و خدمات تولیدی از سوی آنهاست. این میزان که در آذرماه هم زیر عدد ۵۰ قرار داشت در دی ماه نیز با کاهش ۲ واحدی به عدد ۹۰/ ۴۱ رسید. کاهش سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز به عنوان محصول نهایی پروسه ساختوساز، در آمارهای رسمی نیز تایید می‌شود. رکود ساختمانی از یک سو و همچنین افزایش شکاف بین قیمت واحدهای مسکونی نوساز و واحدهای با عمربنای بالاتر، مهم‌ترین دلایل این موضوع هستند.
با این حال، اظهارات فعالان ساختمانی و سازنده‌ها نشان می‌دهد آنها به آینده کوتاهمدت پیش‌‌روی بازار ساختوساز و بازار معاملات مسکن امیدوارتر شده‌‌اند، از میزان بدبینی آنها کاسته شده و در مقابل انتظار آنها اندکی بهبود یافته است. در شرایطی که عدد مربوط به شاخص انتظارات سازنده‌ها از آینده کوتاهمدت بازار ساختوساز و مسکن در آذر روی عدد ۸۵/ ۵۱ قرار داشت این میزان به صورت جزئی بهبود یافته و با حدود یک واحد افزایش به ۸۵/ ۵۲ رسیده است.
بررسی‌‌های به عمل آمده در خصوص نتایج این نظرسنجی مربوط به دی ماه امسال نشان می‌دهد، در مجموع عدد شامخ کل در مقایسه با یک ماه قبل-آذر- کاهش نسبی داشته است که این موضوع نشان‌دهنده ادامه شرایط رکودی در بازار مسکن و ساختوساز از یک سو و عدم بروز تغییر و تحول محسوس در سرعت رشد فعالیت‌‌های ساختمانی در مقایسه با ماه قبل است. با این حال نتایج این گزارش نشان می‌دهد از دیدگاه سازنده‌ها، شرایط در بازار ساختوساز و بازار مسکن به لحاظ سرعت انجام و تکمیل پروژه‌های در حال ساخت، موجودی مصالح ساختمانی خریداری شده و همچنین میزان پروژه‌هایی که در دی ماه عملیات ساخت آنها آغاز شده نسبت به آذرماه با بهبود نسبی همراه شده است. ضمن آنکه انتظارات آنها در بازار نیز بهبود جزئی یافته است. به گونه‌‌ای که می‌توان نتیجه‌‌گیری کرد، انتظارات ملکی آماده چرخش به سمت شرایط خوش‌‌بینانه در ماه‌های پیش‌‌رو است.
دو پیام مهم شامخ
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به نتایج این نظرسنجی که در قالب گزارش شامخ بخش ساختمان منتشر شده است حاکی است، شرایط اظهار شده از سوی سازنده‌ها در دی ماه دست‌‌کم دو پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد. نخستین پیام گزارش شامخ برای بازار مسکن و ساختوساز آن است که براساس روایت سازنده‌ها سرعت رشد قیمت ساخت و قیمت تمام شده مسکن کاهش یافته است. اعداد اعلام شده در این گزارش براساس اظهار سازنده‌ها نشان‌دهنده آن است که در دی ماه، سازنده‌ها با تورم کمتر در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی مواجه شده و در نتیجه تورم قیمت تمام شده ساخت نیز نسبت به ماه قبل-آذر- کاهشی بوده است. هر چند این موضوع برگرفته از اظهارات فعالان ساختمانی است و هنوز آمار رسمی مربوط به این ادعا و برداشت سازنده‌ها، منتشر نشده است.
پیام دوم گزارش شامخ آن است که شاخص انتظارات در مرز وضعیت خوش‌‌بینی و بدبینی قرار گرفته و اندکی نیز از حالت بینابینی به سمت خوش‌‌بینی حرکت کرده است؛ این شرایط نشان می‌دهد از دیدگاه سازنده‌ها بازار آماده چرخش به سمت امیدواری است؛ مگر آنکه انتظارات بیرونی که از خارج از بازار مسکن و ساختوساز منجر به چرخش انتظارات ملکی شده است، با شرایط غیرقابل پیش‌‌بینی و متفاوتی همراه شود.
عوامل بروز خوش‌‌بینی در سمت عرضه
دی ماه امسال، تحت تاثیر برگزاری مذاکرات برجام و انتشار اخبار امیدوار‌کننده از نشست‌‌های بین‌المللی برای حصول توافق در این زمینه، انتظارات سازنده‌ها و فعالان ساختمانی نیز اندکی رو به بهبود رفت. از سوی دیگر، حجم معاملات مسکن در سه ماه آبان، آذر و دی نیز افزایش یافت. آبان ماه امسال تعداد معاملات خرید مسکن با بلند شدن از کف رکودی به بیش از ۷ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی رسید. این میزان در مقایسه با مهرماه، رشد بیش از ۳۳ درصدی تعداد معاملات خرید در بازار ملک پایتخت را نشان می‌دهد.
تعداد معاملات خرید مسکن در آذر در مقایسه با آبان حدود ۳۴ درصد رشد کرد و حجم معاملات مسکن شهر تهران در این ماه تحت تاثیر این میزان رشد به بیش از ۹ هزار و۷۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان رسید. در واقع حجم معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با ماه‌های قبل بهبود یافت و تعداد معاملات در مرز چهار‌رقمی شدن (رسیدن به مرز ۱۰ هزار فقره) قرار گرفت. در دی نیز این روند ادامه یافت و تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه ۵/ ۰ درصد افزایش در مقایسه با آذر را تجربه کرد.
تحت تاثیر افزایش حجم معاملات مسکن در این سه ماه و بازگشت برخی از متقاضیان مصرفی به بازار، سازنده‌ها نیز نسبت به گذشته درباره آینده فعالیت‌‌های ساختمانی امیدوار شده‌‌اند. تداوم ورود متقاضیان مصرفی به بازار و ایجاد تقاضای موثر در بازار مسکن می‌تواند منجر به ایجاد انگیزه در سازنده‌ها، تکمیل زنجیره ساخت مسکن و بازگشت مجدد سازنده‌ها به بازار ساختوساز و اتمام رکود ساختمانی شود.
از سوی دیگر، کاهش قیمت واقعی و از نفس افتادن تورم مسکن در ماه‌های گذشته، در شکل‌‌گیری روند رو به بهبود انتظارات سازنده‌ها و فعالان ساختمانی از آینده پیش‌‌روی بازار ساختوساز و مسکن موثر بوده است.
متوسط قیمت واقعی مسکن در شهر تهران از ابتدای سال تا پایان دی با افت ۲۲ درصدی همراه شد. در واقع تورم مسکن از ابتدای سال جاری تا پایان دی ۲۲ درصد کمتر از تورم عمومی بوده که این موضوع به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن به همین میزان در این بازه زمانی ۱۰ ماهه است.
همزمان با این رویداد، دی ماه امسال، حجم قابل توجهی از معاملات خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی و سرمایه‌‌گذاران بلندمدت انجام شد. همین رویداد، در شکل‌‌گیری بهبود نسبی در انتظارات سازنده‌ها از آینده فعالیت‌‌های ساختمانی موثر واقع شده است.
علاوه بر توقف جهش قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی فروش واحدهای مسکونی، که منجر به ورود برخی از متقاضیان مصرفی به بازار مسکن به‌ویژه در آذر و دی و خرید آپارتمان از سوی آنها شد، توقف رشد شدید قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی و همچنین کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز در بهبود انتظارات سازنده‌ها نسبت به آینده ساختوساز و فعالیت‌‌های ساختمانی موثر بوده است.
پارامتر مهم در رونق عرضه
به گزارش «دنیای اقتصاد»، از سال ۹۷ و همزمان با شروع جهش در بازار معاملات مسکن، بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی نیز با جهش قیمت مواجه شد. با این تفاوت که جهش قیمت در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی به عنوان هزینه‌‌برترین جزء ساختمانی در پروسه ساختوساز، شدیدتر از جهش قیمت مسکن بود. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در حالی در فاصله سال‌های ۹۶ تا پایان ۹۹ (سال قبل از جهش تا سال اتمام جهش) بیش از ۷ برابر رشد کرده است که این میزان رشد در این بازه زمانی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی بیش از ۱۰ برابر بوده است. مصالح ساختمانی نیز به دنبال جهش شدید قیمت به‌ویژه در دو سال اخیر در این بازه زمانی به‌طور متوسط ۵ برابر رشد قیمت داشته است. جهش شدید هزینه‌های ساختوساز و غیرقابل پیش‌‌بینی شدن هزینه تمام‌شده پروژه‌های ساختمانی منجر به افزایش دامنه رکود ساختمانی هم در تهران و هم در کشور شد. از سوی دیگر، خروج اجباری گروه گسترده‌‌ای از متقاضیان مصرفی بازار مسکن از بازار که در واقع تقاضای موثر بازار ملک را تشکیل داده و رونق به واسطه حضور آنها در بازار مسکن رخ می‌دهد، شرایط را برای سازنده‌ها دشوارتر کرد. چرا که پروسه خرید مسکن در واقع حلقه آخر فعالیت‌‌های ساختمانی است و در صورت معیوب شدن این حلقه یا حذف آن، پروسه ساختوساز ناقص شده و به مشکل می‌‌خورد. اما هم‌‌اکنون سیگنال‌‌های ارسالی از بازار به سازنده‌ها این امیدواری را در آنها ایجاد کرده است که به شرط تداوم شرایط ثبات و حرکت به سمت بهبود، آینده فعالیت‌‌های ساختمانی نیز بهتر از سال‌های اخیر شود.
با این حال، پارامترهای بیرونی موثر بر بازار مسکن به‌ویژه ریسک‌‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی و جهت آنها، در رفتار و سمت و سوی بازار مسکن و ساختوساز موثر و تعیین‌کننده خواهد بود.
