برنامه ۳/ ۱ میلیون واحدی برای وام مسکن

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از برنامه تامین مالی معادل یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در طول سال‌های منتهی به پایان ۱۴۰۰ خبر داد. بر اساس این برنامه، طی ۴ سال و ۴ ماه پیش‌رو، یک بانک عامل که مسوولیت پرداخت حدود نیمی از کل تسهیلات مسکن را بر عهده دارد، با حجم مشخص، اقدام به پرداخت مجموعه‌ای از تسهیلات ساخت و خرید مسکن خواهد کرد. در این برنامه، پرداخت ۳۳۰ هزار فقره تسهیلات ساخت، ۳۸۶ هزار فقره وام خرید مسکن، تامین مالی ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی از محل راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای، تامین مالی ۵۰ هزار متقاضی خرید مسکن از محل تسهیلات لیزینگ، تامین مالی ساخت ۵۳ هزار واحد مسکونی از محل ابزارهای بورسی (بازار سرمایه)، تامین مالی تکمیل ۲۲۵ هزار واحد مسکونی مهر و همچنین پرداخت ۲۰۴ هزار فقره تسهیلات جعاله (وام کمکی خرید مسکن) پیش‌بینی شده است.

در این برنامه ضمن تاکید بر ضرورت تامین مالی سالم و پایدار در بخش مسکن این موضوع مورد توجه قرار گرفته است که شبکه بانکی باید تامین مالی در بخش مسکن را به نحوی انجام دهد که منجر به رشد نقدینگی و تورم نشود، بنابراین نباید صرفا با تکیه بر منابع مالی بانک‌ها صورت گیرد. این درحالی است که کارنامه تامین مالی مسکن نشان می‌دهد: این مساله در سال‌های گذشته مورد غفلت واقع شده است. تا پیش از دولت یازدهم، نظام تامین مالی بخش مسکن کاملا به سیستم سنتی (شبکه بانکی) وابسته بود اما طی ۴ سال گذشته، دو مجرای بورسی هر چند به‌صورت فوق‌العاده باریک و کم‌اثر، برای تامین مالی بازار مسکن گشوده شد. مجرای اول، صندوق‌های زمین و ساختمان هستند که تاکنون کمتر از ۲۰ مورد از آنها برای تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز در بورس شکل گرفته‌اند و مجرای دوم نیز اوراق رهنی محسوب می‌شوند که تاکنون فقط ۳۰۰ میلیارد تومان از این اوراق برای تبدیل به نقد کردن مطالبات بانک عامل بخش مسکن در حوزه تسهیلات رهنی، منتشر شده است.

با این حال، ظرفیت بالقوه بازار مسکن برای راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان، دست کم معادل ۶۰ صندوق و برای انتشار اوراق رهنی نیز ۱۰۰۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود. بخش‌های دیگر برنامه‌ای که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن برای افق نظام تامین مالی مطلوب در این بخش طراحی کرده، به شرح زیر است: با توجه به سهم ۳۵ درصدی مسکن از بودجه خانوار، یکی از بخش‌های اصلی مدل مناسب تامین مالی مسکن توجه به اقتصاد خانوار است که در این راستا باید میزان قدرت پس‌انداز خانوار ارزیابی شود و مشخص شود که تا چه اندازه می‌توانیم روی تقویت رژیم پس‌انداز حساب کنیم. در این میان موضوعی که باید مورد توجه قرار بگیرد اقساط در استطاعت وام‌های مسکن است که باید واجد دو ویژگی نرخ سود پایین و سررسید بلندمدت باشد. درباره پارامترهای اقتصاد مسکن یکی از این پارامترها نسبت وام خرید مسکن به قیمت آپارتمان (LTV) است که این نسبت درحال حاضر تا حدودی مناسب است؛ به این معنا که در برخی استان‌ها، این نسبت برای تعدادی از تسهیلات به‌خصوص تسهیلات صندوق پس‌انداز خرید مسکن یکم، بیش از ۵۰ درصد و در تهران حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد است اما قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن باید دائما و متناسب با تورم مسکن، افزایش پیدا کند و ضروری است سیاست‌گذاران در این زمینه برنامه‌‌ریزی کنند.

از روند کاهشی سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات اعطایی بانک‌های تجاری، انتقاد می‌شود و در این برنامه عنوان شده است که این سهم در سال ۹۲؛ معادل ۲/ ۱۲ درصد بوده و طی یک روند کاهشی، سال گذشته به ۹ درصد و در ۶ ماه اول سال جاری به ۴/ ۷ درصد رسیده است که نشان می‌دهد جهت‌گیری سیستم بانکی همسو با بخش مسکن نیست. به عبارت دیگر اگرچه بخش مسکن درحال حاضر از رکود عمیق دو سال گذشته فاصله گرفته اما به نسبت تحرک به‌وجود آمده در این بخش، روند پرداخت تسهیلات مسکن، حرکت خلاف جهت داشته و به‌جای افزایش و تقویت سهم مسکن از وام بانکی، این سهم کاهش پیدا کرده است. در این میان آنچه مورد توجه دفتر اقتصاد مسکن قرار گرفته، تکالیف عقب‌افتاده شبکه بانکی در این بخش است. در این برنامه یادآوری شده که دولت مصوباتی در زمینه تامین مالی بخش مسکن داشته است که نافرجام مانده و شبکه بانکی خود را موظف به اجرای آن ندانسته است.

در صورتی‌که اجرای این موارد می‌توانست موجب ارتقای بخش مسکن شود. از جمله این موارد مصوبه اعطای تسهیلات در بافت‌های فرسوده شهری، مسکن اجتماعی و حمایتی، اختصاص یارانه نرخ سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده و مسکن کم‌درآمدها، پرداخت تسهیلات به زوجین و بازگشایی حساب مشابه حساب سپرده ممتاز از سوی سایر بانک‌های تجاری، انتشار اوراق رهنی از سوی سایر بانک‌های تجاری و افزایش سرمایه بانک مسکن است. مهم‌ترین ویژگی‌های مطلوب تامین مالی عبارت از «به موقع بودن»، با «نرخ مناسب» و با «دوره بازپرداخت مناسب» است و بر لزوم توجه به آن تاکید می‌شود. معنی پرداخت به موقع تسهیلات مناسب آن است که برخی تسهیلات، در یک دوره زمانی مشخص، دارای بیشترین کارآیی هستند و مثلا اگر در زمان نوسانات تند قیمت مسکن یا اوج رونق، تسهیلات خرید مسکن اصلاح و تقویت شود، به‌دلیل تنگ شدن عرصه بازار برای تقاضای مصرفی دهک میانی، عملا امکان بهره‌برداری مطلوب از تسهیلات مطابق هدف سیاست‌گذار فراهم نخواهد شد. در همین راستا پیشنهاد شد با سیاست‌گذاری مناسب، خریداران مسکن برای خرید از واحدهای احداثی صندوق‌های زمین و ساختمان ترغیب شوند و این امر برای آنها تسهیل شود.

همچنین، پیشنهاد شد میزان تسهیلات قابل تبدیل مشارکت مدنی به فروش اقساطی افزایش یابد. در صورت افزایش سقف انتقال وام ساخت به خریداران مسکن، تحریک دوطرفه در بازار مسکن اتفاق می‌افتد این درحالی است که هم‌اکنون، میزان وام ساخت قابل انتقال به خریدار، از سقف وام خرید مسکن کمتر است بنابراین، برای متقاضیان خرید، معامله واحدهای مسکونی نوساز فاقد وام ساخت، بهتر از نوسازهای دارای وام ساخت قابل انتقال است. همین مساله، اکنون مشکلاتی برای سازنده‌های دریافت‌کننده تسهیلات ساخت ایجاد کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، در صورتی که سقف وام ساخت قابل انتقال به خریدار تا سقف بالاترین وام خرید مسکن موجود در بازار افزایش پیدا کند، از یکسو، تقاضا برای این دسته از واحدهای مسکونی افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر، عرضه قابل مصرف در بازار آپارتمان‌های نوساز نیز زیاد می‌شود.