دیدگاه

جنس متفاوت رونق در بازار مسکن

حمید یاری / اقتصاددان بررسی متغیر‌های سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن طی چند ماه اخیر نشان می‌دهد بازار مسکن پس از گذشت یک دوره عمیق رکود چند ساله، هم‌اکنون به ایستگاه پایانی پیش‌رونق نزدیک شده و به‌نظر می‌رسد بازار مسکن طی چند ماه آینده یک دوره رونق مناسب و منطقی را تجربه کند. در این میان آنچه اهمیت دارد تفاوت جنس دوره رونق پیش‌رو با دوره‌های رونق گذشته است. به این معنا که اگرچه قرار گرفتن بازار مسکن در فاز رونق طی دوره‌های گذشته همواره با جهش و افزایش چندین برابری قیمت‌ها همراه بود اما روند تغییرات سمت تقاضا، عرضه و همچنین تغییراتی که در هرم جمعیتی طی چند سال گذشته اتفاق افتاده نشان می‌دهد که شرایط بازار مسکن با تغییرات عمده‌ای نسبت به دوره‌های قبل مواجه شده و همین موضوع سبب می‌شود انتظار جهش قیمتی از بازار مسکن در دوره رونق پیش‌رو وجود نداشته باشد. یا به تعبیر دیگر شکل‌گیری انتظار برای جهش قیمت‌ها از سوی سمت عرضه یا فعالان بازار با واقعیت‌های موجود در بازار تناسب و همخوانی ندارد.

در چنین شرایطی قرارگیری بازار مسکن در وضعیت رونق مناسب و منطقی سبب می‌شود تا فعالان حرفه‌ای و متقاضیان مصرفی وارد بازار شده و فعالیت منطقی خود را کلید بزنند. به این معنا که یک متقاضی با مجهز شدن به ابزار تسهیلات بانکی یا از مسیر پس‌انداز پول وارد بازار شده و بتواند از فروش ملک خود سود منطقی و مناسب‌تر از سود بانکی به دست ‌آورد. چون کسب سود معادل بازدهی نرخ سود بانکی به علاوه سود منطقی بین ۳ تا ۴ درصد سبب می‌شود که فعالان و متقاضیان جدیدی در بازار حاضر شوند. البته در این مقطع زمانی که بازار مسکن آماده ورود به فاز رونق می‌شود ممکن است برخی فعالان بازار با برداشت اشتباه از جنس رونق پیش‌رو و به طمع کسب سود چند برابری، اقدام به افزایش ناگهانی قیمت‌های پیشنهادی املاک کنند و نهایتا منجر به بروز انحرافاتی در بازار ملک شوند. برای جلوگیری از منحرف شدن بازار مسکن دو اقدام اساسی باید مدنظر قرار گیرد.

نخست آنکه دولت و نهادهای نظارتی مسوول، مجموعه اقدامات و فعالیت‌هایی را که سبب می‌شود بازار رونق بیشتری بگیرد انجام ندهند و اجازه دهند بازار در مسیر طبیعی خود به سمت رونق حرکت کند. تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد زمانی که حرکت بازار به سمت رونق آغاز می‌شود نهادهای مسوول اقدام به اجرای برخی طرح‌های رونق‌زا می‌کنند و همین امر منجر به انحراف بازار از مسیر اصلی خود می‌شود. در این مقطع اگرهم نهادهای مسوول و دولت خواهان اجرای برخی طرح‌های انبساطی برای رونق‌گیری بازار مسکن هستند بهتر است فقط در قالب طرح‌های حمایت از اقشار متوسط رو به پایین باشد. به‌ویژه آنکه طی‌ سال‌های اخیر در بخش مسکن ابزارهای مناسبی مطرح شده که درصورت استفاده صحیح می‌توانند باعث حرکت روان خریداران و فروشندگان شوند. ابزارهایی نظیر وام‌های خرید با استفاده از اوراق حق تقدم خرید مسکن، صندوق‌های زمین ساختمان، وام‌های با بهره‌های پایین نظیر مسکن یکم، وام‌های بافت‌های فرسوده، انتشار اوراق بهادار رهنی، تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن (S&L)و...، در چند سال گذشته طراحی و اجرا شده است.

دومین موضوعی که باید مورد توجه قرار گیرد تدوین سیاست‌های منظم بلندمدت برای بخش مسکن است. در صورتی‌که دولت به تدوین مجموعه‌ای از سیاست‌های منطقی و منظم برای حرکت بازار مسکن در یک مسیر مشخص اقدام کند، می‌تواند از انحراف بازار نه تنها در این دوره، بلکه طی دوره‌های آتی نیز جلوگیری کند. چراکه برخلاف تصور برخی که وظیفه دولت را رونق دادن به بخش مسکن می‌دانند، جایگاه درست دولت بسترسازی برای فعالیت مناسب فعالان در این بخش است. یکی از مشکلات ساختاری این بخش در اقتصاد ایران دخالت‌های نابجای دولت در سال‌های گذشته بوده است که با سیاست‌های نامناسب از نظر زمانی و مکانی در عمل باعث ایجاد نارسایی و ناکارآمدی در این بخش و سایر بخش‌ها شده است. این درحالی است که به‌طور کلی و براساس دانش اقتصادی دامنه دخالت دولت باید محدود و در شرایط خاصی باشد.