احیای هسته شهرها با اهرم زمین‌های دولتی
جایگزین مسکن مهر آمد
هدف دوم این برنامه که به‌واسطه هدف اول محقق می‌شود، جبهه جدید سرمایه‌گذاری برای فعالان ساختمانی در ابتدای دوره جدیدی از رونق مسکن است. بخشی از فعالان ساختمانی و حتی شرکت‌های بزرگ ساختمانی طی ۶ سال منتهی به سال ۹۲، در طرح مسکن مهر نه به‌عنوان سازنده سرمایه گذار بلکه در قالب «کاملا پیمانکار»، به ساخت و ساز در بیرون شهرهای اصلی مشغول شدند. صرف‌نظر از اشکالات این طرح، ساخت و سازهای مسکن مهر به دو دلیل «احداث با قیمت ثابت» و «سری‌سازی در حجم انبوه»، سازنده‌ها را به سازنده دولت، به‌جای سازنده بازار، تبدیل کرد و باعث شد ساختمان‌هایی بدون استفاده از ایده‌های بخش خصوصی بلکه با دیکته دولتی‌ها از بابت چگونگی ساخت و نوع مصالح مصرفی، احداث شوند. طرح مسکن مهر با واگذاری رایگان زمین‌های دولتی به سازنده‌ها اجرایی شد و طبیعی بود که در آن دوره، کمترین انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاران ساختمانی بابت فعالیت در بافت‌های فرسوده محدوده‌های فوق‌العاده مناسب برای ساخت مسکن در مقایسه با بیابان‌های دورتر از شهرهای مادر- وجود نداشته باشد.
رقابت مسکن مهر با نوسازی بافت فرسوده، امکان تحقق تکلیف قانون ساماندهی مسکن و قانون احیا و نوسازی بافت فرسوده مبنی بر نوسازی سالی ۱۰ درصد از مساحت این محدوده‌ها را سلب کرد. در کل کشور، ۵۵ هزار و ۱۰۴ هکتار بافت فرسوده در درون شهرها وجود دارد که ۲۷۰۰ محله در شهرها را شامل می‌شود. در این محله‌ها حدود ۳ میلیون خانوار با بدترین شرایط سکونتی، اقتصادی و اجتماعی زندگی می‌کنند. برنامه ملی بازآفرینی شهری، همه آن طرح‌هایی است که از سال ۹۳ تحت عنوان مسکن اجتماعی، مسکن امید و... از سوی دولت یازدهم مطرح شد. این برنامه ساخت مسکن ارزان قیمت در ازای حذف مسکن بی‌کیفیت را رقم می‌زند. یکی از نقاط قوت برنامه، تعریف مقیاس واقعی ساخت و عرضه مسکن و پرهیز از افراطی‌گری میلیونی‌سازی- است. در طرح مسکن مهر، به علت مقیاس غیرواقعی، بخش زیادی از پیمانکاران حتی شرکت‌های بزرگ ساختمانی وارد شده در طرح- نتوانستند تعهدشان به دولت بابت ساخت‌و‌ساز حداکثر ۲۴ ماه را رعایت کنند به‌طوری‌که دود این رخداد منفی، به شکل تحمیل تورم هزینه ساخت به پیش خریداران باعث افزایش قیمت تمام‌شده، ناتوانی در پرداخت آورده نقدی از سوی متقاضیان و در نتیجه طولانی‌تر شدن ساخت شد.
در طرح جدید نوسازی بافت فرسوده اما، زمین مجانی وجود ندارد بلکه صرفا بهای آن در ابتدای پروژه از سازنده‌ها دریافت نمی‌شود. در این طرح، سازنده، باید سرمایه‌گذار باشد و اگر سرمایه وارد طرح نکند، عملا امکان ورود ندارد. در این طرح، در ازای ساخت هر واحد مسکونی، 50 میلیون تومان در تهران و 40 و 30 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک به سرمایه گذار پرداخت می‌شود و مابقی هزینه ساخت باید توسط خود سرمایه‌گذار تامین شود. نیمی از واحدها در پایان ساخت، در ازای سهم دولت از محل زمین، به دولت یا شهرداری‌ها واگذار می‌شود تا مستقیم، به مالکان محله‌های فرسوده مجاور زمین ساخته شده، تحویل داده شود و نیمی دیگر از واحدهای نوساز نیز سهم سرمایه‌گذار محسوب می‌شود که برای فروش این واحدها نیز بازار تقاضای موثر به‌واسطه وام خانه اولی، وجود دارد. برنامه ملی بازآفرینی شهری، سود سالانه 18 درصد را برای سرمایه‌گذاران تضمین کرده است به‌طوری‌که تقسیم واحدها بین مالک زمین (دولت یا شهرداری یا سایر نهادهای دارای اراضی معطل در بافت‌های فرسوده درون شهرها) و سرمایه‌گذار بر اساس مجموع هزینه ساخت و سود سالانه ۱۸ درصدی، انجام می‌گیرد.
زمین‌های دولتی اهرم برنامه ۱۰ ساله نوسازی بافت‌های فرسوده هستند تا اولین مرحله نوسازی که بدون زمین آزاد، اجراشدنی نیست به اجرا دربیاید. بعد از ساخت بر روی سری اول زمین‌ها، به‌واسطه انتقال مالکان محله‌های فرسوده به نوسازهای ساخته شده بر روی این اراضی، مرحله دوم و سوم و چندم با آزادسازی عرصه محله‌های فرسوده، به اجرا در‌می‌آید. برآورد انجام شده در این برنامه حاکی است: ۱۲۳ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در مدت ۵ سال در ۱۳۳۴ محله فرسوده شهری انجام می‌شود که ۴۰ درصد آن توسط سرمایه‌گذار و ۶۰ درصد نیز به‌صورت مساوی توسط مجموعه دولت و مجموعه شهرداری‌ها انجام می‌شود. نقش دولت و شهرداری‌ها، تامین، تکمیل و توسعه خدمات زیربنایی و روبنایی محله‌های فرسوده است تا در کنار خانه‌سازی، نیازهای سکونتی جذب‌کننده جمعیت جدید به این محله‌ها نیز تامین شود.
ارسال نظر