پاشنه آشیل مدیران اقتصاد شهر
به عنوان نمونه‌ای از این تهدیدات می‌توان به ارتباط بین جمعیت‌پذیری و گرایشات بازار ساخت و ساز اشاره کرد. حقیقت این است که گرایشات بازار ساخت و ساز که خود تا حد زیادی متاثر از سیاست‌های شهرداری نیز بوده موجب شده که کل اصول پایه ای توسعه شهر تهران همچون جمعیت‌پذیری، افزایش بهره‌وری در اقتصاد شهر و توزیع متناسب با نیاز مسکن با ابهام مواجه شود در این ارتباط توجه به نکات زیر ضروری است:
۱-مطالعات متعددی که در سطح منطقه شهری تهران و البرز انجام شده، نشان داده که از نظر جمعیت شناختی جمعیت تهران در دامنه ای از ۸ میلیون و ۷۴۵ هزار تا ۸ میلیون و ۹۵۸ هزار نفر خواهد بود همچنین مطالعات برنامه سوم شهر تهران نشان داده که جمعیت شهر تهران در افق ۱۴۰۵ به ۸ میلیون و ۸۱۷ هزار نفر خواهد رسید با توجه به جمعیت تهران در سال ۱۳۹۵ که که معادل ۸ میلیون و ۶۱۷ هزار نفر بوده است می‌توان گفت که در فاصله ده ساله منتهی به ۱۴۰۵ جمعیت تهران حداکثر ۲۰۰هزار نفر افزایش خواهد یافت باید توجه داشت که الگوی حاکم بر بازار ساخت و ساز شهر که مبتنی بر افزایش قیمت مسکن بوده را می‌توان به عنوان یکی از عوامل مهم تاثیر گذار بر کاهش جذبه شهر تهران برای سکونت تلقی کرد.
۲- در فاصله سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ پروانه ساختمانی برای ۱۳۰ هزار واحد مسکونی به مساحت ۱۳۰ میلیون مترمربع فضای خالص مسکونی صادر شده است بر این اساس می‌توان استدلال کرد که در حال حاضر برای ساخت این حجم از واحد مسکونی پروانه صادر شده که هنوز مراحل ساخت و عرضه این واحدهای مسکونی به پایان نرسیده است این ارقام بیانگر آن است که حتی در صورت عدم صدور هیچگونه پروانه ساختمانی نیز پروانه‌های صادر شده مسکونی ظرفیت اسکان بیش از ۵۰۰ هزار نفر را دارا هستند که بیش از ۵/ ۲ برابر جمعیت احتمالی ده سال آینده شهر است.
۳-مطالعات برنامه سوم نشان داده که شهر تهران با کمبود شدید فضاهای خدماتی و شهری مواجه است. مطالعات طرح جامع شهر نیز نشانگر این نکته است که اگر بخواهیم حداقل استانداردهای زیست‌پذیری برای رفاه شهروندان ساکن فراهم شود، سقف جمعیت شهر بیشتر از ۲/ ۷ میلیون نفر نخواهد بود. بر این اساس بدیهی است که هر گونه ایجاد ظرفیت سکونت در شهر تهران تنها منجر به کاهش کیفیت زندگی در این شهر خواهد شد.
۴- آنچه که در بازار مسکن بازار را به تعادل می‌رساند توازن بین توان مالی خانوار و قیمت مسکن است. مطالعات انجام شده در برنامه سوم شهر تهران نشان می‌دهد که بازار ساخت و ساز شهر از این نظر در ناکارآمدی بسر می‌برد بدین معنی که بخش مهمی‌از ساخت و سازها در مناطقی متمرکز شده‌اند که خانوارهای ساکن در آن مناطق فاقد درآمد کافی برای سکونت در چنین واحدهایی با این قیمت‌ها هستند به عنوان مثال در شرایطی که کمتر از ۱۶ درصد خانوارهای جدید شهر توان سکونت در مناطق یک تا سه را دارند، ۱۸ درصد ساخت و سازها در این مناطق قرار گرفته‌اند یا محاسبات انجام شده نشان می‌دهد که ۶۶ درصد از خانوارهای شهر توان خرید مسکن در مناطق شش تا نوزده را دارند در حالی که ۴۴ درصد پروانه‌های صادر شده معطوف به این مناطق شده‌اند. به این ترتیب نوعی عدم توازن فضایی بین نیاز و گرایش‌های بازار ساخت و ساز دیده می‌شود. این پدیده را می‌توان تا حد زیادی در سیاست‌های شهرداری در عرصه ساخت و ساز و همچنین حاکمیت تقاضاهای سوداگرانه ساخت و ساز جست‌وجو کرد.
۵-محاسبات نشان می‌دهند که فقط مناطق ۳ ،۴ ،۱۵ ،۲۱ و ۲۲ از نظر امکان ایجاد خدمات شهری (نظیر فضای سبز، معابر و...) امکان جذب جمعیت را دارند و اصولا سایر مناطق شهر تهران فاقد توان کافی برای جذب جمعیت هستند و این در حالی است که جریان ساخت و ساز در کلیه مناطق تهران ادامه داشته و هر روز امکان فضای زیستی مناسب برای ساکنان این مناطق سخت‌تر شده و هزینه‌های بیشتری به شهرداری تحمیل می‌کند.
در مجموع می‌توان گفت که حاکمیت الگوی درآمدی مبتنی بر ساخت و ساز مسکن اولا موجب شده که میزان ساخت مسکن بیشتر از نیاز شهر تهران صورت گیرد و این امر به معنای توسعه فعالیت‌های غیر مولد و عقیم سازی منابع مالی ملی در ساختمان‌های بلا استفاده است. اگر یکی از اهداف توسعه شهری را رشد پایدار و مستمر اقتصادی تعریف کنیم بدیهی است که بروز این پدیده مخل رشد پایدار اقتصاد شهر تهران و به تبع آن اقتصاد ملی خواهد بود.
نکته دوم آنکه حاکمیت نظام بازار ساخت و ساز بر الگوی رفتاری مدیریت شهری، مولد نوعی عدم توازن فضایی بین مناطق مختلف شهر تهران از منظر زیست‌پذیری و اقتصادی اجتماعی خواهد بود و همین مساله خود تحمیل‌کننده هزینه‌هایی به مدیریت شهری خواهد بود که چه بسا حجم این هزینه‌ها از منافع حاصل از ساخت و ساز فزونی گیرد. در مجموع می‌توان گفت که نظام درآمدی حاکم بر شهرداری در این عرصه تمامی ابعاد توسعه شهری را به زیر سوال برده و اصولا بدون حل این معضل نمی‌توان امید چندانی به دستیابی به توسعه پایدار شهری داشت.
