در گفت‌وگو با تحلیلگر ارشد بازار مسکن بررسی شد
مسیر بازگشت رونق به بازار مسکن
مهم‌ترین دلایل عدم تعادل شکل گرفته میان عرضه و تقاضا موجود در بازار مسکن طی سال‌های گذشته چیست؟
به طورکلی عوامل اصلی بروز عدم تعادل میان دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن در سه گروه اصلی و با اهمیت قابل تقسیم‌بندی است. دسته نخست که در عین حال مهم‌ترین عامل نیز شناخته می‌شود، ریشه در مسائل اقتصاد خرد و کلان کشور دارد. در حال حاضر از یک سو شرایط اقتصادی کشور موجب شده قدرت خرید خانوارها در مقایسه با میانگین قیمت مسکن به شدت کاهش پیدا کند. در واقع درآمد خانوار منطبق با تغییرات تورمی رشد پیدا نکرده است. از سوی دیگر، قیمت واحدهای مسکونی تولید و احداث شده در کشور به دلایل مختلف اقتصادی همچون افزایش نقدینگی، جهش ارزی، تورم عمومی، مسائل سیاسی و رشد اقتصادی منفی مرتبا در حال افزایش و از دسترس خارج شدن خانوارها شده است. نکته مهم آن است که تازمانی که تولید ناخالص داخلی بالا نرود و خانوارها به لحاظ اقتصادی توانمند نشوند روز به روز قدرت خرید خود در حوزه مسکن به ویژه در کلانشهرها از دست می‌دهند از سوی دیگر تا زمانیکه شرایط اقتصادی کشور به گونه‌ای باشد که رغبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یافته و سازندگان سرمایه خود را صرف سفته‌بازی در دیگر بازارهای دارایی کرده و در نتیجه به حد کفایت مسکن تولید نشود، نمی‌توان انتظار داشت که دو سوی عرضه و تقاضا به درستی بر یکدیگر منطبق شوند.
عامل دوم، ریشه در ضوابط و مقررات شهرسازی و تاثیر آن بر هزینه‌های ساخت‌وساز و در نتیجه ایجاد مزیت نسبی برای ساخت واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ در مقایسه با کوچک‌متراژها دارد. ضوابط ساختمانی در حال حاضر به گونه‌ای تعریف شده که واحدهای مسکونی کوچک متراژ برای سازندگان مزیت نسبی ندارند، چراکه به عنوان مثال شرایط تامین پارکینگ، مشاعات و ... هزینه‌های ساخت واحدهای کوچک متراژ را برای سازندگان نسبت به واحدهای بزرگ متراژ افزایش می‌دهد و باعث می‌شود سازندگان تمایل به ساخت واحدهای بزرگ-متراژ پیدا کنند. این در حالی است که واحدهای مسکونی بزرگ متراژ با درآمد خانوار و الگوی مصرف تطابق ندارند؛ در نتیجه امکان دسترسی خانوارها به بخشی از واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار مسکن از بین می‌رود و نهایتا بخشی از عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار را شکل می‌دهد.
علاوه براین مساله ناپایداری خاک در ایران و تاثیر آن روی شکل ساخت وسازهای شهری است. ناپایداری خاک مانع از آن می‌شود که سازنده‌ها امکان ساخت و تامین پارکینگ در طبقات زیرین را داشته باشند و در نتیجه شرایط ساخت وساز برای بخشی از سازنده‌ها در واحدهای کوچک‌متراژ دشوار شود.
عامل سوم به مسائل فنی و نبود تکنولوژی‌های نوین در بخش ساخت وساز می‌شود که بر طولانی‌بودن دوره ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی اثرگذار است. چون تولید مسکن در کشور یک فرآیند زمان‌بر است و متاسفانه در طرف مقابل تغییرات اقتصادی در کشور خیلی سریع اتفاق می‌افتد، در نتیجه سازنده‌ها نمی‌توانند متناسب با سرعت این تغییرات، واحدهای مسکونی را در زمان مناسب به بازار عرضه کنند. بنابراین مسکن در زمانی به بازار عرضه می‌شود که بخش زیادی از قدرت خرید از بین رفته و تقاضا اساسا امکان ورود به بازار را ندارد.
علاوه بر این سه گروه از عوامل، فاکتورهای دیگری شامل، تولید گسترده مسکن در بازه زمانی سال‌های ۸۹ تا ۹۱، سودآوری سایر بازارهای دارایی مثل ارز و بورس که باعث شد بخش زیادی از سرمایه‌ها از بخش مسکن به بخش سفته‌بازی در بازارهای زودنقد شونده مهاجرت کند و... از جمله مواردی هستند که در ایجاد عدم تعادل در بازار مسکن اثرگذار بوده‌اند.
برخلاف سایر کشورهای توسعه یافته که بخش‌خصوصی به صورت حرفه‌ای و نظام‌مند سهم مهمی در بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن دارد، در ایران بخش‌خصوصی نتوانسته به صورت گسترده و حرفه‌ای به این بازار وارد شود، مهم‌ترین دلایل عدم شکل‌گیری بازار حرفه‌ای ساخت‌وساز در ایران چیست؟
در پاسخ به این سوال به طوری کلی نکاتی قابل طرح و بحث است. نکته اول آنکه، قوانین و مقرراتی که در حوزه ساخت‌وساز کشور تدوین و طراحی شده‌اند، پایه‌ای برای ایجاد مزیت نسبی در ساخت وسازهای حرفه‌ای ندارند. به این معناکه در قوانین و مقررات صنعت ساختمان برای ساختوسازهای حرفه‌ای به عنوان یک شغل مجزا نسبت به ساختوسازهای سنتی مزیت نسبی ایجاد نشده و در نتیجه سازنده‌ها تمایلی برای ورود به این شاخه ندارند. از جمله آنکه قوانین مربوط به صدور مجوزها، قوانین ضمانتی، مالیات، بیمه، تسهیلات و... برای ساختوسازهای حرفه‌ای تفاوتی نسبت به ساختوسازهای سنتی ندارند. و چه بسا در مواردی تمایل به احداث مسکن به صورت سنتی و توسط افراد حقیقی را گسترش می‌دهند. ناهماهنگی در نظام قانونگذاری صنعت ساختمان و جزیره‌ای عمل کردن در این خصوص یکی از دلایل عدم شکل‌گیری ساخت‌وساز حرفه‌ای مسکن است.
یکی از مهم‌ترین دلایل عدم توسعه حرفه‌ای‌سازی مسکن در کشور، عدم ورود تکنولوژی‌های نوین ساختمانی است. در حال حاضر بخش عمده ساخت وسازهای کشور به شیوه سنتی است، چراکه برای بخش عمده‌ای از سازنده‌ها، ساختوسازهای صنعتی در نبود تکنولوژی‌های نوین صرفه اقتصادی ندارد. این در حالی است که اگر ساخت‌وساز صنعتی توسعه پیدا کند و تکنولوژی نوین ساختمانی مورد استفاده قرار گیرند؛ شرکت‌های ساختمانی می‌توانند در بلندمدت از مزایای اقتصادی آن استفاده کنند.
نکته دوم، عدم برندسازی در بخش مسکن است. برندهای بخش مسکن عمدتا برندهای محلی هستند. این موضوع نه در قوانین و مقررات و نه در فرهنگ ما چندان جانیفتاده است. نکته آخر هم بحث سیستم‌های نظارتی و ضمانتی است که عملا مزیت نسبی برای این نوع از ساخت‌وسازها در کشور ایجاد نکرده است. در واقع، هیچگاه عزم و جدیت کافی در توسعه ساخت‌وساز صنعتی در کشور وجود نداشته و به صورت یکپارچه و جامع به موضوع پرداخته نشده است.
در حال حاضر یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار مسکن، کمبود عرضه در این بخش است. برای ایجاد تعادل در این بخش، چه باید کرد؟ دولت از یک سو و بخش‌خصوصی از سوی دیگر چه اقدامات و کمکی می‌تواند برای رفع این کمبود داشته باشند؟
پیش از پرداختن به راهکارها یک نکته مهم قابل توضیح است که اگرچه ممکن است راه‌حل‌های متعددی برای رفع مشکل کمبود عرضه وجود داشته باشد که در صورت اجرایی شدن موثر واقع شوند، اما این نکته دارای اهمیت است که بخش زیادی از این راهکار با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشور، قابلیت اجرایی ندارند. به عنوان مثال ممکن است یکی از راهکاری اولیه پیشنهاد پرداخت تسهیلات بانکی با نرخ سود حمایتی، دوره بازپرداخت بلندمدت و در ارقام بالا (طوری که تا ۹۰ درصد هزینه‌های ساخت‌وساز را پوشش دهد و قابل انتقال به خریدار باشد) باشد، اما نگاهی به وضعیت شبکه بانکی و نرخ تورم عمومی مشخص می‌کند که در حال حاضر عملا امکان عملیاتی شدن این سیاست وجود ندارد. بنابراین برای ارائه راهکار رفع این مشکل باید این نکته مدنظر قرار گیرد. با لحاظ این موضوع، بی‌تردید یکی از مهم‌ترین راه‌هایی که می‌تواند به عرضه مسکن کمک کند کنترل نرخ تورم است. هرچند کنترل نرخ تورم ممکن است در نگاه اول بی ارتباط با بخش مسکن به نظر آید، اما در بستر تورم فزآینده خیلی از سیاست‌ها قابل اجرا و اساسا جوابگو نیستند. این در حالی است که در شرایط وجود ثبات اقتصادی و نرخ تورم تک رقمی‌اعطای تسهیلات بلندمدت با نرخ سود تک‌رقمی امکان‌پذیر خواهد بود.
اقدام دیگر، بازسازی نظام تسهیلاتی کشور یعنی تامین مالی از بازار پول در حوزه مسکن است. در حوزه تامین مالی بخش مسکن، علاوه بر اینکه سقف تسهیلات مسکن نیاز به تجدیدنظر دارد، یکسری قوانین و مقررات هم در حوزه تسهیلاتی باید تغییر کند که امکان دریافت تسهیلات و استفاده از آن را تسهیل می‌کند.
کاهش بوروکراسی اداری برای اخذ مجوزهای ساخت‌وساز از دیگر اقداماتی است که می‌تواند در رفع مشکل کمبود عرضه مسکن کمک کند. چراکه فرآیند کنونی اخذ مجوزها با بوروکراسی اداری پیچیده در مقابل تغییرات مداوم شرایط اقتصادی، هزینه‌های اضافی گزافی را به پروژه‌های ساختمانی وارد می‌کند.
اقدام دیگر در رابطه با توسعه نظام تامین مالی است. در حال حاضر بسترهای خوبی برای تامین مالی مسکن فراهم شده است. به طوری‌که تقریبا ۱۴ نوع روش تامین مالی مسکن پیش‌بینی و تعریف شده و اکثریت آنها قابلیت اجرا و استفاده دارند اما بخش زیادی از آنها به دلیل عدم شناخت کامل سازنده‌ها، مورد استقبال قرار نمی‌گیرد. برای استفاده از این روش‌ها، می‌توان فرآیندهایی را تدوین کرد که علاوه بر معرفی و اطلاع‌رسانی، زمینه استفاده از آنها نیز فراهم شده و بتواند به عرضه مسکن کمک کند.
ورود تکنولوژی‌های نوین و ساخت وسازهای سریع هم می‌تواند عرضه مسکن را تسهیل و تسریع کند. همچنین ثبات در سیاست‌گذاری و ایجاد هم‌افزایی در برنامه و طرح‌های بخش مسکن از سوی دولت نیز نکته مهم دیگری است. به عنوان مثال در طرح‌های مختلفی که از سوی دولت در بافت‌های فرسوده، شهرهای جدید و توسعه اراضی درون شهری ارائه می‌شود، می‌توان به گونه‌ای برنامه‌ریزی کرد که هم‌افزایی بین بخش‌های مختلف به وجود آمده و بیشتر اثرگذاری و کارآیی را داشته باشد.
در این راستا حمایت از بخش تقاضا نیز مهم است، چراکه اگر کمبود عرضه مسکن برطرف شود، اما در مقابل بخش تقاضا قدرت خرید نداشته باشد و سطح فروش و معامله کاهش پیدا کند؛ فرآیند تولید و عرضه با مشکل مواجه می‌شود. همان‌طور که به روش‌های تامین مالی اشاره شد، موسسات وام پس‌انداز مسکن یکی از روش‌هایی است که می‌تواند به عرضه مسکن کمک کند. این موسسات به عنوان یکی از ابزارهای تامین مالی شناخته می‌شوند که اگرچه مقررات تدوین شده، اما همچنان فعال نشده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر این موسسات ایجاد و مبتنی بر آنها سپرده‌های خاص مسکن طراحی شود و بازارهای جدید در بستر آن شکل گیرد می‌تواند به بخش تقاضا کمک ویژه‌ای کند.
علاوه بر این در مسیر کمک به قدرت خرید تقاضا، اصلاح نظام پیش‌فروش و توسعه آن نیز می‌توان کمک‌کننده باشد. در جایی که نمی‌توان مسکن را به صورت یکپارچه خریداری و یکجا پول آن را پرداخت کرد باید سراغ خریدهای تدریجی رفت که در این زمینه اصلاح قوانین پیش‌فروش می‌تواند موثر باشد.
در پایان بحثی که می‌تواند به هر دو بخش عرضه و تقاضا کمک کند، بیمه و تضمین کیفیت در چرخه ساخت وسازهای کشور است. در حال حاضر بیمه و تضمین کیفیت حوزه ساخت‌وساز چه در طرف عرضه و چه در طرف تقاضا به شکل ضعیفی عمل کرده، اما توسعه آن به ویژه در کنار اصلاح قانون پیش‌فروش می‌تواند موثر واقع شده و به بهبود فرآیند ساخت‌وساز و عرضه مسکن کمک کند.
مهم‌ترین موانع بخش‌خصوصی برای حضور پررنگ در بازار ساخت‌وساز چیست؟ آیا برای رفع این موانع نیازمند تغییر قوانین هستیم؟
مواردی که برای کمک به عرضه عنوان شد به شکل دیگر موانع ساخت و ساز محسوب می‌شوند. به عنوان مثال مسائل مربوط به اقتصاد کلان، تورم فزآینده و عدم ثبات بازارها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، سیستم تامین مالی ضعیف و ناقص، عدم وجود تسهیلات بانکی مناسب برای حمایت از بخش مسکن، بورورکراسی‌های اداری، نبود تکنولوژی‌های نوین ساختمانی، نامناسب بودن فضای کسب و کار، عدم حمایت از سرمایه، عدم آزادسازی قیمت مواد اولیه، نبود ثبات در سیاست‌گذاری، سودآوری در بازارهای موازی که باعث مهاجرت سرمایه‌های ساختمانی به این بازارها می‌شود، عدم حمایت از تقاضا به دلیل آنکه قدرت خرید، ناشی از رشد اقتصادی منفی کاهش پیدا کرده و باعث شده بخش تقاضا نتواند بخش عرضه را پشتیبانی کند، وجود رکود تورمی در بازار مسکن و... از جمله مواردی است که به شکل مانع برای بخش‌خصوصی در حوزه مسکن بروز پیدا کرده است.
به جز پرداخت تسهیلات، گزینه جدید و عملیاتی پیش‌روی دولت برای تشویق بخش‌خصوصی در راستای کمک به جریان عرضه مسکن چه می‌تواند باشد؟
در بخش مسکن یکسری مسائل بنیادین وجود دارد و یکسری زیرساخت‌ها نیاز به اصلاح دارد. همان‌طور که پیش از این هم اشاره کردم زیرساخت‌های نظام تامین مالی، بورورکراسی اداری و اخذ پروانه، موارد مربوط به تغییر کاربری‌ها و نحوه واگذاری زمین، مواردی که برای سازنده امکان اخذ مجوزها در یک دوره زمانی کوتاه‌تر را فراهم کند و... از جمله مواردی است که نیاز به بازنگری، اصلاح و چابک‌سازی دارند. البته علاوه بر موارد کوتاه‌مدت مثلا کاهش بوروکراسی اداری و رفع موانع نظام تامین مالی، یکسری کارهای بنیادی و زیرساختی نیز در حوزه مسکن باید شروع شوند. مواردی همچون تضمین کیفیت ساخت وساز، مباحث نظام مهندسی، بیمه و ... تا بازسامان نظام تامین مالی و نظام تامین زمین که باید به تدریج مورد بازنگری قرار گیرند و قطعا اصلاح آنها موجود بهبود عملکرد به ویژه در سنوات آتی خواهد شد. همینطور شفاف‌سازی و بهبود قوانین کسب و کار هم در این حوزه مهم و دارای اهمیت هستند. اطلاع‌رسانی و داشتن نظام اطلاعاتی مناسب نیز می‌تواند به بخش خصوصی کمک کند، چراکه بخش زیادی از مسائلی که در حوزه عدم تطابق عرضه و تقاضا وجود دارد به دلیل عدم وجود اطلاعات است. ایجاد حلقه‌های مناسب بین سیستم عرضه و تقاضا، به رفع عدم تطابق در این حوزه کمک می‌کند. در ساختار کنونی اقتصاد که تورم فزاینده وجود دارد و فاصله بین عرضه و تقاضا روز به روز بیشتر می‌شود باید حلقه‌های واسطی ایجاد شود که تا حد ممکن از ایجاد شکاف بیشتر میان آنها جلوگیری شود.
علاوه بر دولت، آیا نیاز است بخش‌خصوصی نیز در این مسیر تغییر مسیر دهد و به گونه‌ای متفاوت در این بخش ایفای نقش کند؟
به نظرم مهم‌ترین کار صداقت و تعهد است. هر چند در سنوات گذشته اغلب سازندگان در برنامه‌های مشترک خود با دولت عملکرد نسبتا خوبی داشتند، اما عدم وجود تعهد در برخی سازندگان به ویژه در بحث، زمان و کیفیت اجرا و تامین مالی و نیز عدم شفافیت و صداقت در گزارش‌ها، به بی اعتمادی دامن زده و منجر به اثر سوء بر برنامه‌ها و به طور کلی بخش مسکن شده است.
به عبارتی ایجاد اعتماد دو سویه بین دولت و بخش‌خصوصی می‌تواند بسیار موثر باشد. علاوه بر این تحقیق و توسعه برای ارتقای ساخت و افزایش کیفیت و به روز کردن شیوه‌های ساخت، استفاده مناسب از ظرفیت‌های بازار، توجه به الگوهای نیاز و تقاضا و متناسب‌سازی ساخت با آن، تعهد در اجرای به موقع پروژه‌های به خصوص در موارد پیش فروش، تلاش برای برندسازی و افزایش سطح دانش و آگاهی در رابطه با ظرفیت‌های ناب موجود در بخش مسکن از دیگر اقداماتی است که از سوی بخش‌خصوصی می‌تواند انجام شود.
با توجه به تجربه سایر کشورها، آیا ورود شهرداری‌ها به عنوان دولت محلی با ابزار بخش‌خصوصی می‌تواند به بهبود جریان ساخت‌وساز کشور به ویژه کلانشهرها کمک کند؟
قطعا ورود شهرداری‌ها به عنوان یک دولت محلی که تسلط بر مسائل شهری، واحدهای مسکونی و اراضی شهری دارند در این راستا موثر خواهد بود. در زمینه‌های متعددی می‌توان از حضور شهرداری‌ها بهره برد، از جمله در صدور پروانه‌های ساختمانی با ارائه بسته‌های تشویقی، کاهش بوروکراسی اداری، ساماندهی نحوه اعطای پروانه در مناطق مختلف شهری که همگی می‌توانند به تسهیل روند ساخت‌وساز کمک کنند. علاوه بر این در جذب سرمایه‌گذار در سطح شهر برای توسعه خدمات شهری و ایجاد ارزش افزوده برای ساخت‌وساز در مناطقی که جذابیت کمتری دارند، همچنین واگذاری اراضی شهری متعلق به شهرداری، تغییر کاربری‌ها، مسکن اجتماعی و... می‌توانند کمک‌کننده باشند. به نوعی طبق قانون شهرداری‌ها تامین مسکن حمایتی از وظایف شهرداری‌ها نیز هست که با برنامه‌ریزی مناسب می‌توان در این زمینه هم‌افزایی ایجاد کرد. یکی از مهم‌ترین بسترهای همکاری میان شهرداری‌ها و دولت، در حوزه نوسازی بافت فرسوده است که بدون همکاری جدی دولت محلی سیاست‌های جدی مسکن در سطح شهرها خیلی قابلیت اجرا ندارد.
در حال حاضر با توجه به رونق بازار سرمایه آیا بخش‌خصوصی می‌تواند از فرصت این بازار به نفع خود استفاده کند؟
قطعا بخش‌خصوصی می‌تواند از این ظرفیت استفاده کند البته ممکن است تاثیر عکس هم داشته باشد، چراکه این موضوع یک تیغ دولبه است. از یک طرف جذابیت بازار سرمایه و سودآوری زیاد در کوتاه‌مدت باعث می‌شود بخش‌خصوصی سرمایه خود را به سمت این بازار سوق دهد. طبیعی است که سرمایه به بازاری وارد می‌شود که سودآوری بیشتری داشته باشد، اما از طرف دیگر اگر بازار سرمایه توسعه پیدا کند و شرکت‌های ساختمانی می‌توانند از طریق بازار سرمایه تامین مالی کنند و کسب‌وکار خود را توسعه دهند به خصوص سازندگان حرفه‌ای مسکن می‌توانند از این فرصت استفاده کنند به گونه‌ای که هم شرکت‌های خود را وارد بورس کنند و هم بخشی از تامین مالی را از طریق این بازار انجام دهند. با توسعه بازار سرمایه این امکان فراهم می‌آید که ابزارهای مبتنی بر بازار سرمایه مثل صندوق‌های زمین و ساختمان، فروش متری مسکن و صندوق‌های املاک و مستغلات جابیفتد و سازندگان بتوانند از روش‌ها و شیوه‌های تامین مالی مختلف متناسب با پروژه خود بهره ببرند.
به هرحال در شرایط اقتصاد کشور فعالیت در هر بخشی، نه تنها در حوزه مسکن، یکسری هوشمندی‌های خاص خود را می‌خواهد افرادی که خلاق هستند و فرصت‌ها را استفاده کنند قطعا می‌توانند بهره خوبی از این وضعیت ببرند.
طی یکی دو سال اخیر میزان رغبت سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به این بخش کاهش پیدا کرده، طوری‌که سایر بازارهای دارایی نسبت به این بازار ارجحیت پیدا کرده است. آیا راهکاری برای تنظیم ورود یک جریان سرمایه‌گذاری مشخص به این بخش که بتواند حداقل نیاز و تقاضای موجود در این بازار را پاسخ دهد وجود دارد؟
اشاره می‌کنم سرمایه هوشمند جایی می‌رود که سودآوری بیشتری داشته باشد و ممکن است سازندگان موقت از بازار مسکن خارج شده و به سایر بازارها گرایش پیدا کنند منتها بیشتر افرادی که در بازار ساخت‌وساز مسکن به خصوص به صورت حرفه‌ای فعالیت می‌کنند به راحتی حاضر نیستند خیلی سریع تمام دارایی خود را به بازار دیگر منتقل کنند. در هر صورت اگر بتوان فضای کسب‌وکار را بهبود ببخشیم تمامی مواردی که مربوط به فضای کسب‌وکار می‌شود که به آن اشاره شد اعم از تسهیلات بانکی، تامین زمین و حمایت از بخش متقاضیان، کیفیت ساخت و مسائل مربوط به فروش همگی کمک می‌کند تا رغبت سرمایه‌گذاری به بخش مسکن افزایش پیدا کند و شاهد رونق ساخت‌وساز و بهبود متغیرهای حقیقی این بخش باشیم، اما در راس همه این موارد مباحث مربوط به اقتصاد کلان و کنترل تورم و نقدینگی، ثبات بازارها و کاهش نوسانات ارزی است که می‌تواند کمک‌کننده باشد. همچنین در کنار این موارد، ایجاد رشد اقتصادی که بتواند به قدرت خرید مردم کمک کند مساله بسیار بسیار مهمی است.
