نسل جدید تامین مالی مسکن
تحول در صنعت مسکن
در این مسیر این بورس جدید می‌تواند تمهیداتی را جهت تأمین مالی هر چه بهتر شرکت‌ها و پروژه‌هایی که به دنبال متحول کردن و توسعه صنعت ساختمان هستند اختصاص دهد. برخی پیشنهادات مرتبط با این حوزه عبارتند از:
-تولید مسکن پیش‌ساخته، تولید مصالح جدید و با فناوری مدرن، شرکت‌های تولیدکننده ماشین‌آلات مدرن و جدید و تحول آفرین در پروسه تولید ساختمان، فناوری‌های سبز در ساخت مسکن و ساختمان و...
- ایجاد بستر ویژه تامین‌مالی استارت‌آپ‌های نرم‌افزاری و به‌ویژه سخت‌افزاری (فعال در حوزه فناوری‌های مرتبط با صنعت ساختمان) مربوطه در حوزه‌های پیشرو نظیر چاپ سه بعدی اجزا واحد مسکونی (حتی کل واحد مسکونی) در محل اجرای پروژه و...
-ایجاد زیرساخت تامین‌مالی و شکل‌گیری شرکت‌های تخصصی توسعه‌دهنده زمین (land development) برای اولین بار در ایران
تحول در اقتصاد مسکن
در این حوزه ابتکارات و کمبودها بسیار زیاد بوده و فضای فراوانی جهت طراحی و عرضه ابزارهای مالی متنوع وجود دارد که در ذیل برخی از این موارد مورد اشاره قرار گرفته و توضیحات مختصری در ارتباط با آن ارائه می‌شود:
* صندوق‌های سرمایه‌گذاری و گذار از مالکیت حقیقی به مالکیت حقوقی: در هیچ کجای دنیا مالکیت حقوقی برتری بر مالکیت حقیقی نداشته و در مورد مسکن عمده مالکان حقیقی بوده و سهم اصلی در ساختار مالکیتی بازار در اختیار این گروه است، اما می‌توان با کمک ابزارهای مالی این حوزه و مشخصا با بهره‌گیری از این بورس تخصصی تلاش کرد تا وزن مالکیت حقوقی یا به عبارت بهتر مالکیت و مدیریت حرفه‌ای در بازار مسکن افزایش یابد. این کار به توسعه و تعمیق هر چه بیشتر بازار اجاره نیز کمک می‌کند، به عنوان نمونه بسیاری از اشخاص تمایلی به خرید خانه و قفل کردن سرمایه خود در بازار ملک ندارند و ممکن است استیجار، گزینه بهینه‌ای برای آنان باشد، اما با توجه به اینکه عملا اکثریت قریب به اتفاق صاحبان املاک مسکونی اشخاص حقیقی هستند با دیدگاه‌های کوتاه‌مدت، عملا و به صورت بالقوه احتمال تمدید چند باره قرارداد اجاره حضور بلندمدت بصورت استیجاری در یک واحد مسکونی پایین است.
*طراحی اوراق بیمه مرتبط با بازار مسکن: سال‌ها است برخی محصولات بیمه‌ای خاص و پرریسک در دنیا از طریق بازار سرمایه تامین مالی شده و مستقیما توسط شرکت‌های بیمه عرضه نمی‌گردند، نظیر بیمه حوادث بزرگ (سیل، طوفان، زلزله) و همچنین در ارتباط با سایر محصولات بیمه‌ای نیز با برخی ابزارهای خاص قسمتی از ریسک‌های مربوطه از طریق بازار سرمایه به فروش می‌رسد، در بخش مسکن نیز در دنیا ابزارهای بیمه‌گری بسیاری وجود دارد، که متاسفانه جای خالی آن در ایران احساس شده و بورس املاک و مستغلات می‌تواند از طریق زیرساخت‌های خود به عنوان مکمل صنعت بیمه (نسبتا ضعیف) کشور عمل کند. از جمله در حوزه بیمه خریداران مسکن‌های ناتمام و....
*پیاده‌سازی مدل ترهین معکوس در ایران از طریق اوراق بهادارسازی عواید پیش‌بینی شده آتی (ترهین معکوس در بسیاری کشورها سال‌ها است با موفقیت اجرا شده و روشی است موفق برای تامین مالی اقشار سالمند و بازنشسته). ترهین معکوس نوعی وام مسکن رهنی که معمولا به افراد مسن تخصیص می‌یابد و در آن وام‌گیرنده ملزم به بازپرداخت ماهانه اصل و بهره وام نیست و بهره به‌طور ماهانه به اصل وام اضافه می‌شود، تا زمانی که وی از دنیا برود یا خانه را بفروشد. معمولا سقفی برای سرمایه‌ای شدن بهره در نظر می‌گیرند و آن ارزش روز خانه است؛ یعنی جمع بدهی وام‌گیرنده بیشتر از ارزش خانه نخواهد شد.
* طراحی و عرضه صندوق‌های سرمایه‌گذاری پیش‌خرید: صندوق‌هایی که منابع حاصله از فروش واحدهای سرمایه‌گذاری خود را صرف سرمایه‌گذاری متنوع در پروژه‌های مختلف ساختمانی و پیش‌خرید حرفه‌ای واحدهای آن می‌کنند.
*صندوق سرمایه‌گذاری معکوس: صندوق‌های املاک و مستغلاتی که به جای جمع‌آوری پول از بازار سرمایه و سرمایه‌گذاری در املاک (با هدف اجاره‌دهی و کسب در آمد مستمر برای سهامداران)، صاحبان املاک را تشویق کرده که مدیریت املاک خود را به صورت موقت به آنها بسپارند و در مقابل واحدهای سرمایه‌گذاری دریافت کنند.
*تامین مالی و بیمه‌گری در مسیر ایجاد بازار مبادله ودیعه-اجاره: یکی از فرم‌های پیاده‌سازی این پیشنهاد به این شکل است که در این بازار، مالکانی که نیازمند ودیعه مسکن هستند به مستاجرانی که صرفا توان پرداخت اجاره‌بها را دارند متصل می‌شوند. در این بازار یک شخص یا نهاد واسط (نهاد مالی تخصصی طراحی شده ذیل بورس املاک و مستغلات، نظیر صندوق سرمایه‌گذاری/ تامین مالی بازار ودیعه-اجاره) به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد عمل می‌شود. سرمایه‌گذار مبلغ ودیعه مسکن را تامین می‌کند و در مقابل اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجر را دریافت می‌کند. در شرایطی که نرخ سود سپرده‌های بانکی کمتر از ۲۰ درصد است، حتی با فرمول تبدیل هر یک میلیون ودیعه به بیست هزار تومان اجاره (عرف بازار یک میلیون ۳۰ هزار تومان است)، به سود موثر حداقل برابر با ۵/ ۲۵ درصد دست پیدا می‌کند. بنابراین برای یک سرمایه‌گذار حضور در این بازار به‌صرفه‌تر است. البته همه این سازوکار در گرو وجود تضامین کافی است (این تضامین و محصول بیمه‌ای مرتبط با آن نیز از طریق بازار سرمایه و بورس املاک و مستغلات قابل تامین مالی است). این اقدام در نهایت می‌تواند عامل تغییر نرخ عرفی تبدیل ودیعه به اجاره و کاهش آن (نسبت به ۳درصد ماهانه فعلی) شود.
