«دنیای‌اقتصاد» جزئیات و اشکالات همه طرح‌های موجود برای متقاضیان خانه را بررسی می‌کند
۵ برنامه برای بخش مسکن
این طرح‌ها بخشی برای جامعه اجاره‌نشین و بخشی هم برای متقاضیان خرید خانه است. در عین حال تعدادی از این طرح‌ها در حال اجرا است و تعدادی دیگر یا به تصویب رسیده و آماده اجراست یا در حال طی مراحل تصویب برای عملیاتی شدن است.
این ۵ طرح در برنامه‌هایی شامل «ساخت مسکن دولتی با نام مسکن ملی، ساخت ۶ میلیون خانه در ۶ سال، پرداخت وام رهن به مستاجرها، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین بورسی شدن املاک» تعریف و طبقه‌بندی شده است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: همه این طرح‌ها دارای اشکالاتی است که عدم رفع آنها مانع از اصابت درست طرح به هدف می‌شود.
ساخت مسکن دولتی تحت عنوان طرح اقدام ملی مسکن از سال ۹۶ بر سر زبان‌ها افتاد به‌واسطه تصویب آن در دولت، اما اجرای آن از اوایل امسال شروع شد. این طرح در ابتدا با ظرفیت ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی کلید خورد، اما در اوایل تابستان در دولت مقرر شد ابعاد طرح – بدون در نظر گرفتن محدودیت‌های اعتباری برای ظرفیت اولیه- به یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی افزایش پیدا کند.
خلاصه طرح اقدام ملی مسکن می‌گوید: به هر خانوار خانه اولی (فاقد مسکن و دارای فرم جیم سبز) یک واحد مسکونی با قیمت تمام شده ۳۰۰ میلیون تومان تعلق می‌گیرد که ۱۰۰ میلیون تومان آن وام ۱۸درصد است و ۲۰۰ میلیون تومان دیگر باید در اقساط ۲ ساله در مدت زمان ساخت به دولت و پیمانکار دولتی ساخت این خانه‌ها پرداخت شود.
منظور از فرم جیم سبزرنگ آن است که خانوارها تا به حال از طرح‌های دولت در حوزه مسکن مثل مسکن‌مهر استفاده نکرده باشند. تا کنون بیش از یک میلیون نفر از بین ثبت‌نام‌کننده‌ها واجد شرایط اولیه شناخته شده‌اند. اولین اشکال بزرگ این طرح، سرعت فوق‌العاده کند و لاک‌پشتی دولت در رسیدگی به شرایط اداری مشمولان این واحدها است. هر چقدر این روند کند پیش رود، پروژه‌های ساخت و ساز به تورم بالا برخورد می‌کنند و این باعث می‌شود قیمت تمام شده واحدها مثل مسکن‌مهر که ۳ برابر شد، متورم و از استطاعت خانوارهای فاقد مسکن خارج شود.
جالب آنکه از سال گذشته تاکنون، دولت همچنان قیمت تمام شده ساخت مسکن ملی را همان ۳۰۰ میلیون تومان روز اول اعلام می‌کند در حالی که الان نسبت به ابتدای سال هزینه ساخت چیزی حداقل معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده است. این وضعیت می‌تواند پروژه‌های خانه‌سازی دولت روحانی را همچون دولت‌های نهم و دهم به درازا –باتلاق تورمی- بکشاند و باعث روند فرسایشی طرح، خستگی متقاضیان و فشار اجتماعی روی دوش دولت بعد شود.
اشکال دوم بزرگ در این طرح «عدم فکر اساسی برای منابع موردنیاز تسهیلات ساخت» است. برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتی‌ساز در طرح اقدام ملی تولید مسکن ۱۰۰ هزار میلیارد تومان منابع برای پرداخت تسهیلات ساخت موردنیاز است. تازه اگر قرار باشد نرخ سود این تسهیلات مطابق قول مجلس از ۱۸ درصد به ۴ تا ۹ درصد (شبیه وام‌های ۱۵ میلیون تومانی مسکن‌مهر در سال ۸۸) کاهش پیدا کند در این صورت منابع مورد نیاز خیلی بیشتر از این رقم است. هیچ بانکی تا این میزان منابع برای پرداخت تسهیلات ساخت ندارد؛ آن هم تسهیلاتی که قرار است به مدت حداقل ۱۰ سال به شکل فروش اقساطی، به متقاضیان این واحدها منتقل شود.
تجربه مسکن‌مهر نشان داد بانک‌ها هرگز با دولت برای پرداخت وام ساخت خانه دولتی‌ساز مشارکت و همراهی نمی‌کنند به جزء یک بانک که آن بانک دولتی هم با محدودیت اعتبارات مواجه است.
سومین اشکال به نوع ساخت خانه‌های دولتی از منظر «استخدام سازنده» است. قرار بود پروژه‌های مسکن‌سازی در دولت روحانی با مشارکت سازنده‌ها و نه استخدام سازنده‌ها صورت بگیرد. اینکه، یک شرکت ساختمانی به پیمانکار دولت تبدیل شود و بدون در نظر گرفتن واقعیت بازار مسکن، با دریافت یک مبلغی، یکسری ساختمان برای قشر ضعیف بسازد نتیجه آن می‌شود که در برخی پروژه‌های مسکن‌مهر اتفاق افتاد؛ ساختمان‌های بی‌کیفیت با مصالح ضعیف و نماهای از ابتدا بدرنگ و بی‌روح. همچنین واگذاری پروژه‌های چند ده هزار واحدی به یک سازنده دارای آفت غیرقابل جبرانی است. سازنده در این پروژه‌ها می‌تواند به بهانه‌های مختلف کار را زمین بگذارد (پروژه را معلق کند) تا از دولت امتیاز بگیرد. بنابراین بهتر است در همین ابتدای مسیر، اشکالات بزرگ مورد توجه قرار بگیرد.
دومین طرح، یک طرح مشابه اقدام ملی است که نمایندگان مجلس قصد دارند آن را تصویب و به تکلیف دولت مبدل کنند.
این طرح ساخت ۶ میلیون واحد مسکونی در ۶ سال را جلو می‌برد. هنوز درباره این طرح نمی‌شود به شکل دقیق نقد و بررسی کرد اما ظاهرا قرار است در همین طرح تصویب شود بانک‌ها بخشی از منابع‌شان را در اختیار یک بانک قرار دهند تا از این طریق وام ساخت واحدها تامین شود. این عملیات اعتباری در ازای بخشی از سپرده قانونی بانک‌ها انجام می‌شود.
سومین طرح که در حال حاضر اجرای آن آغاز شده است پرداخت وام اجاره به مستاجران است. این وام در تهران ۵۰ میلیون تومان و در شهرهای بزرگ و کوچک نیز ۳۰ میلیون و ۱۵ میلیون تومان تعیین شده است. دولت حدود دو ماه پیش تصمیم گرفت به مستاجران وام اجاره مسکن پرداخت کند. این وام با دو هدف تعریف شده؛ اول جبران هزینه‌های اقتصادی کرونا برای اجاره‌نشین‌ها و دوم جبران فشار تورم اجاره.
۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار از کل ۲۵ میلیون خانوار موجود در کشور مستاجر هستند. البته این آمار برای دو سه سال پیش است و شاید امسال مشکلات اقتصادی باعث شده باشد تعداد خانوارهای بیشتری به جمع اجاره‌نشین‌ها اضافه شده باشند. به نظر می‌رسد نیمی از زوج‌های جدید به محض تشکیل خانواده روانه بازار اجاره می‌شوند.
با این حال ظرفیت پرداخت وام اجاره حدود ۶۰۰ هزار فقره اعلام شده است. از طرفی، فرآیند پرداخت به قدری کند است که این مسئله می‌تواند مستاجرهای امیدوار به دریافت وام اجاره را با مشکل از بابت پرداخت تعهد مالی-شان به موجر روبرو کند. اشکال این طرح عدم تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات تکلیفی است. هر چند گفته شده منابع صندوق ذخیره ارزی پشتیبان این طرح است اما چنانچه تسهیلات به شکل مستقیم از این محل تامین اعتبار نشود، بعید است بانک‌ها حاضر به انجام کار باشند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، طرح چهارم را مالیات بر خانه خالی تشکیل می‌دهد. دولت به دنبال افزایش واحد مسکونی فروشی و اجاره‌ای در بازار مسکن از طریق اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. دولتی‌ها برای این منظور قانون سال ۹۴ را به اجرا درآوردند. به موجب این قانون فردی که دارای یک واحد مسکونی خالی از سکنه است در سال دوم خالی بودن مشمول مالیاتی به اندازه نصف مالیات بر اجاره می‌شود. نرخ مالیات بر اجاره حدود ۳۰ درصد درآمد یکسال اجاره آپارتمان است. در سال سوم اما مشمول مالیات به اندازه کل مالیات بر اجاره خواهد بود.
از طرفی مجلس نیز به موازی اقدام دولت برای دریافت مالیات، نرخ همین مالیات را چند برابر کرده است. نرخ مالیاتی که دولت دریافت آن را شروع کرده به اندازه یک ماه اجاره روز واحد مسکونی است که می‌شود ۲۵/ ۰ قیمت روز یک واحد مسکونی. اما نرخی که مجلسی‌ها آن را تصویب کردند و به شورای نگهبان ارائه کردند معادل ۵ درصد قیمت روز یک واحد مسکونی است یعنی ۲۰ برابر نرخ مورد عمل دولت که بسیار نرخ بالایی به حساب می‌آید.
البته شورای نگهبان چند هفته پیش به بخش‌های از مصوبه مجلس برای مالیات بر خانه خالی اشکال شرعی، قانونی و ابهامی گرفت و آن را به مجلس باز گرداند تا اصلاحات لازم را به عمل بیاورد. یکی از اشکالات شورای نگهبان به معافیت خانه‌های خالی در شهر فرعی مربوط می‌شود. از نظر نمایندگان مجلس اگر کسی در یک شهری غیر از شهر محل سکونتش، دارای واحد مسکونی خالی از سکنه باشد، این خانه مشمول تور مالیاتی نمی‌شود. شورای نگهبان این نوع معافیت را با عدالت در مغایرت می‌داند. صاحب یک واحد مسکونی خالی از سکنه در شهر فرعی به همان اندازه حق دارد که صاحب یک واحد مسکونی خالی از سکنه در شهر اصلی‌اش.
کارشناسان معتقدند اشکالات وارد شده به طرح مجلس برای مالیات بر خانه‌های خالی به گونه‌ای است که بعید است طراحان بتوانند چکش‌کاری را به نحوی در طرح انجام دهند که اشکالات رفع شود. مثلا برای همین خانه فرعی و خانه اصلی اگر کل شهرها از خانه دوم خالی از سکنه معاف شوند در این صورت فلسفه وجودی مالیات زیرسوال می‌رود. اگر هم همه این خانه‌ها در هر شهری مشمول مالیات شوند در این صورت خانه‌هایی که برای گذران اوقات فراغت در برخی شهرها توسط افراد خریداری شده (مثل ویلاهای شمال) هم مشمول مالیات بر خانه خالی می‌شود که این موضوع امکان‌پذیر نیست چون که این خانه‌ها اصولا خانه خالی نیستند بلکه خانه دوم (سکونت موردی و چند روز در سال) افراد محسوب می‌شوند. اشکال این طرح دولت و مجلس برای بازار مسکن می‌تواند با جایگزین کردن یک مالیات جهانی برطرف شود.
هدف دولت و نمایندگان مجلس از مالیات بر خانه‌های خالی توقف احتکار بیشتر خانه و فروش یا اجاره سریع خانه‌های احتکار شده (خالی از سکنه) است. سال ۹۵ تعداد خانه‌های خالی ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بود اما شاید الان تعداد این واحدها بالاتر از این باشد، چرا که رکود معاملات فروش و همچنین افزایش خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان در دو سال اخیر باعث افزایش این نوع خانه‌ها شده است.
مالیات جهانی برای این خانه مالیات سالانه بر املاک است. در مالیات سالانه بر املاک، هر مالک واحد مسکونی هنگام فروش واحد خود و انتقال سند به خریدار باید با مراجعه به ادارات مالیاتی برای دریافت مفاصاحساب مورد نیاز برای انتقال سند در محضر، نسبت به پرداخت این مالیات اقدام کند. بنابراین نیازی به «شناسایی» خانه خالی نیست بلکه همه خانه‌ها مشمول این مالیات خواهند شد.
اکنون سوال به نرخ این مالیات برمی‌گردد. در کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه برای دریافت مالیات سالانه از املاک نرخ یک تا سه درصد تعریف کرده‌اند.
دولت‌ها در جهان با درآمد مالیات مسکن منابع موردنیاز ساخت خانه‌های ارزان قیمت برای اقشار ضعیف (مسکن اجتماعی) را تامین می‌کنند.
پنجمین برنامه دولت که هنوز اجرایی نشده بورس املاک است. دولت قصد دارد در بازار سرمایه بورس املاک راه‌اندازی کند تا املاک دولتی در این بازار چکش بخورد و قیمت آنها کشف شود.
البته این کار فقط با هدف کشف قیمت صورت نمی‌گیرد، بلکه امکان سرمایه‌گذاری دوستداران ملک از طریق بازار سرمایه نیز فراهم می‌شود. متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی در بورس املاک، از یک مترمربع تا چند مترمربع از یک ملک عرضه شده در بورس را می‌توانند خریداری کند. یعنی نیازی به خرید کل متراژ نیست. خرید متری واحد مسکونی در بورس باعث می‌شود اولا راه برای سرمایه‌گذاری ملکی همه افراد با بنیه مالی ریز و درشت فراهم شود. دوم اینکه تقاضای سرمایه‌ای داخل بازار مسکن جمع‌آوری می‌شود و این تقاضای مخرب به بازار سرمایه هدایت می‌شود.
در نتیجه، عرضه محدود واحد مسکونی فروشی به متقاضیان مصرفی خواهد رسید.
اما این طرح یک اشکال دارد و آن عدم اطلاع‌رسانی درباره شکل کار بورس املاک است.
یک عده تصور می‌کنند می‌توانند تک واحد مسکونی خود را به بورس بیاورند. اگر این امکان فراهم است چه بهتر آن است که برای این نوع عرضه‌ها مشوق در نظر گرفته شود تا بازار مبهم معاملات مسکن با آمدن به بورس شفاف شود.
اما اگر در بورس املاک ساختمان‌های بزرگ یا فقط املاک دولتی عرضه می‌شود (احتمال زیاد این مدل عرضه مجاز است) در این صورت باید منافع حاصل از این عرضه برای سایر فعالان بازار مسکن تبیین شود. اولین منفعت کشف قیمت ملک از طریق بورس است.
