روند ثبت املاک و اسناد در تاریخ

گروه تاریخ اقتصاد- حدود چهارهزار سال قبل از میلاد مسیح، اراضی را به قطعات دلخواه و حتی‌المقدور در اشکال منظم نظیر ذوزنقه، مربع و مثلث تقسیم می‌کرده‌اند. به تحقیق نمی‌توان گفت که ثبت اسناد و تعهدات از چه زمانی آغاز شده است، اما مسلما این موضوع به دورانی منتهی می‌شود که تاریخ مدونی برای اجتماعات پدید نیامده و صرفا بشر موفق به ابداع خط و رواج نسبی آن شده بود. «داریوش» برای اخذ مالیات از جمهوری های یونان در آسیای صغیر، دستور داد که اراضی مزروعی را ممیزی و با قید مساحت و اضلاع در دفاتر ثبت کنند و پس از مدتی یونان نیز به این امر تاسی جهت و اسامی مالکان ومشخصات مالکیت آنان را در دفاتر ثبت می‌کرد. «سروپوس تولیوس» ششمین پادشاه روم نیز مقرر کرد که علاوه بر ثبت املاک، حقوق مجاوران آن ملک و نیز مشخصات مالک در دفاتر ثبت شود و این دفاترهر چهار سال یک بار، مورد تجدید نظر قرار گیرد. «ریوکلیسسین» دستور داد که کلیه املاک روم، مساحی و ممیزی شود و نظر مهندسان و مساحان در محاکم معتبر اعمال شود. «شیلسپویک» درکشور «توستری» در سال ۵۸۰ میلادی فرمان مساحی و ممیزی و تقویم کلیه املاک را صادر کرد «شارلمانی» اقدام به تجدیدنظردر ممیزی و ثبت عمومی در کشور فرانسه کرد تا آنجا که این رویه تا قبل از انقلاب فرانسه جریان داشت و سپس ثبت عمومی جانشین آن شد. «کیوم» فاتح انگلستان، در ۱۰۸۰ میلادی دستور مساحی، نقشه‌برداری و تقویم اراضی را برای اخذ مالیات صادر کرد. در قرن سیزدهم قبل از میلاد مسیح، مصری‌ها عقود و تعهدات خود را شفاهی در حضور گروهی شاهد و با ادای سوگند انجام می‌داده‌اند. «نخوت» قانونگذار معروف مصری و وزیر او «زوریس» در زمان فراعنه، سازمان‌های دولتی و وسیعی برای ثبت اسناد و تعهدات پدید آورده بود. «بوخوریس» از خاندان بیست و چهارم فراعنه، قوانینی را که از قرن پنجم قبل از میلاد تا آن زمان به تدریج وضع شده بود، جمع‌آوری و پس از اصلاح و تعدیل به صورت مجموعه‌ای واحد به نام «بوخوریس» تدوین نمود. در روم قدیم چند تن به نام «حامل میزان» به اتفاق پنج تن شاهد، در موقع عقود در بین طرفین حضور می‌یافتند و چنانچه به معاملاتی بدون حضور «حامل میزان» صورت می‌‌گرفت، ترتیب اثری داده نمی‌شد. همزمان و شاید قبل از ثبت سند در مصر، در کلده، آشور و ایلام (ایران قدیم) به انحای دیگری، اصول و قواعدی برای تثبیت و استحکام معاملات و عقود مرسوم بوده، به طوری که بین دول شرق و دولت مصر نوعی مبادله رسوم تمدن معمول بود و یونانی‌ها از مصر و روس‌ها از یونان این اصول را اقتباس می‌کرده‌اند. در زمان قباد ساسانی که شهرهای کازرون در فارس و گنجه در قفقاز به دست او ساخته شد، نقشه‌کشی هم انجام می‌شد و محل خانه‌ها و املاک روی نقشه مشخص می‌گردید. در زمان انوشیروان، حکمرانان موظف بودند صورت تغییرات انجام شده در املاک را ثبت کنند. قضاتی که به ولایات برای رسیدگی به شکایات معمولی این حکمرانان اعزام می‌شدند، در امر معاملات نیز دخالت می‌کردند و این معاملات را در دفاتر ثبت می‌نمودند. همچنین در آن زمان دفتر ممیزی املاک هم جاری بوده و در اخذ مالیات هم تاثیر داشته است. در زمان پیامبر اکرم (ص) رایج ترین نوع معاملات در بازار عرب، معاملات سلف و سلم بود و نوشتن سند و قباله جزو سنن جاری و اصول مسلم مسلمین شد. در دوره خلافت امویان و عباسیان و نیز در زمان حکومت مغول، دفاتری مخصوص برای وصول مالیات، ثبت املاک و اسناد باغ ها و نخلستان ها در دست بوده که طبق آن عمل می‌کرده‌اند. در زمان حکومت مغول، در هر شهری قضاوت خانه‌ای تشکیل شده بود. این قضاوت‌خانه‌های جزء، دفاتری داشتند که حکم دوایر ثبت امروزی را داشت و امانات مردم را می‌پذیرفتند. در زمان مغول مقرر شد قاضی با یک شخص معتمد دفاتری داشته باشند و کلیه قباله ها و اسناد را با تاریخ و متن درآن ثبت کنند، از این طریق مردم عادی از نوشتن اسناد منع شدند. این کارکنان حق الثبت نیز دریافت می‌کردند. قاضی مذکور طاسی «طاس عدل» داشت که اسناد تقلبی را در آن طاس می‌شستند وابطال می‌کردند همچنین هر سندی را که سی سال از تاریخ آن می‌گذشت، در آن طاس می انداختند و به اصطلاح امروز، آن سند شامل مرور زمان می‌شد. هرمعامله‌ای که انجام می‌شد و سند جدید برای آن تنظیم می‌گردید، سند پیشین را در تاس شست و شو می‌دادند. اسناد و معاملات رونوشت نیز تهیه می‌شد و در نهایت از روی این رونوشت‌ها دفتری تهیه می‌‌شد که قانون‌الامور نامیده می‌شد. در عهد صفویان مرجعی به نام «صدر‌دیوانخانه» تشکیل شد که یک تن قاضی شرع به حل و فصل دعاوی و معاملات و نیز تنظیم اسناد، عقدنامه‌، طلاق‌نامه و ثبت و مهر آنها می‌پرداخت. در کاروانسراها دفاتری به نام تجارت وجود داشت که معاملات تجار در آن ثبت می شد و نزد قضات این دفتر حجت به شمار می‌رفت. نادرشاه در سال ۱۱۴۹ هجری قمری (درآخرین سال سلطنت خود) فرمانی صادرکرد و به موجب آن اوقاف را از مردم گرفت. وی این املاک را به عنوان املاک خالصه در دفاتر «ثبت اراضی» می‌نوشت که بعدها به «رقبات‌نادری» معروف شد. در زمان حکومت علیقلی عادل، فرمان مزبور لغو گردید و بعضی ازاملاک مغصوب شده توسط نادر مسترد شد. در زمان زندیه آثاری که نشان‌ دهنده وجود دفاتری جهت ثبت املاک باشد، به دست نیامده است. در اواخر سلطنت فتحعلی‌شاه و در زمان حکومت محمدشاه قاجار، برای تنظیم معاملات تجاری بین ایران و روسیه و جلوگیری ازاختلافات، دفاتری در دست کارگزاران قرار داشت که معاملات و اسناد را در آن ثبت می‌کردند. و در پی آن، در سال‌های ۱۲۸۰تا۱۲۹۰ه.ق در زمان ناصرالدین شاه وزارت تجارت تشکیل شد و به تبع آن دفاتر تجاری و معاملات تجار اهمیت خاصی پیدا کرد. با این همه، هنوز ثبت معاملات عمومیت پیدا نکرده بود. در اواخرسلطنت محمدشاه در زمان حکومت ناصرالدین شاه قاجار، در زمان صدارت حاجی‌میرزا آغاسی مجددا مقررشد برای املاک خالصه دولتی نظم و نسقی پیش‌بینی شود و املاک مزبور در دفاتری به ثبت برسد. لذا کتابی دو جلدی برای املاک خالصه به نام دفتر «رقبات محمدشاهی و خالصجات ناصری» تنظیم گردید که اینک نیز موجود است. در این دو جلد کتاب (که با قطع‌ ۲۰سانتیمتر، یکی در ۳۲۲ صفحه و دیگری در ۲۹۹ صفحه، همچنین یکی با جلد چرمی و دیگری در جلد تذهیب شده و با خط نستعلیق بسیار زیبا اعداد و ارقام آن به‌صورت سیاق به رشته تحریر در آمده است) کلیه خالص جات دولتی از شش‌دانگ، یا کمتر با قید تعداد املاک، اراضی، باغ های میوه، نخلستان‌ها، باغ‌های مرکبات و حق‌آبه‌های مربوط به هر یک ازاملاک خالصه اعم از قنوات، چشمه سارها، بندسارها، رودخانه‌ها، طاحونه ها و سایر مستغلات در آنها ثبت شده است. در قرن اخیر، به ویژه در شهرهای بزرگ، بسیاری از اولیای دین و روحانیون مرجع، اجرای معاملات عموم، دفتری به نام «دفتر شرعیات» داشته‌اند. آنان خلاصه‌ای از معاملاتی را که نزد ایشان انجام می‌شد، در دفتر مزبور درج و عده‌ای نیز ذیل صفحه همان دفتر را تصدیق می‌نمودند. در بعضی نقاط، اصحاب معامله استوار بود و طرفین با ایمان به «اوفوا بالعقود» و سایر مقررات شرعی و دینی، به تعهدات خود گردن می‌نهادند. این اسناد نزد مردم شناخته شده بود، چنانچه اشتغال به امر دادوستد و مراودات تجاری با دیگران بدون این اسناد میسر نبود. مراجع دینی با قدرت و نفوذی که در میان توده مردم داشتند، بدون احتیاج به توسل به مقامات دولتی و عرفی، در اسرع وقت و به اسهل طرق گوناگون، طرفین معاملات را به اجرای تعهد خود وادار می کردند. «ناظم الاسلام کرمانی» در کتاب تاریخ بیداری ایرانیان می نویسد: حاج میرزا حسین خان سپهسالار کتابچه مواد قانونی را تنظیم کرد تا ترتیب صحیحی برای مکتوبات شرعی، عرفی و تجاری استقرار یابد. وی کتابچه مذکور را به ناصرالدین شاه قاجار تسلیم کرد و شاه بر روی آن دستور صادر نمود، مبنی بر آنکه اداره‌ای به عنوان مرجع ثبت نوشتجات تشکیل گردد، تا معاهدات را موافق دول متمدنه تمبر بزنند و در دفاتر متعدد ثبت و ضبط نمایند. قدیمی‌ترین مدرکی که در باره تاریخچه ثبت اسناد به شکل جدید در ایران مشاهده شده، جزوه‌ای است مشتمل بر چهل و هفت فصل با عنوان «قانون ثبت و مهر دولتی» که در رمضان ۱۳۰۳ هـ.ق ازطرف ناصرالدین شاه به میرزا علی‌اصغر خان امین الدوله ابلاغ شده و نامبرده را به اجرای مفاد آن ملزم کرده است. با شروع مشروطیت در ایران، دوره تازه‌ای از تاریخ روابط بین مالک و زارع، موجر و مستاجر پدید آمد که به‌تدریج مجموعه‌ای از مقررات قانونی مربوط به املاک در فصول قانون مدنی تنظیم و به اجرا گذاشته شده است. بنا به نوشته دکتر «لمبتون» استاد ادبیات فارسی دانشگاه لندن، در کتاب «مالک و زارع-۱۹۲۵م»، یکی از اقدامات مجلس نوتاسیس شورای ملی تعیین کمیسیونی بود که وظیفه داشت به منظور تثبیت مالکیت‌ها و پاسداری از دارایی‌های مردم از تعرض و تجاوز مصون باشد و درباره اصلاحات اقتصادی مرتبط با زمینداری و امور مالکیت اراضی مطالعه و تحقیق کند. می‌توان گفت این کمیسیون‌ها مقدمات تدوین تشکیلات ثبت اسناد و املاک و قوانین ثبتی کنونی را فراهم آورد. حاصل مطالعات این کمیسیون‌ها، در دوره دوم قانون‌گذاری، به تصویب اولین قانون ثبت اسناد مشتمل بر ۱۳۹ ماده در سال ۱۲۹۹ هجری شمسی بود، با این همه، قانون مذکور به علت الزامی نبودن ثبت اسناد و لازم‌الاجرا نبودن آن و همچنین اجباری نبودن ثبت ملک، مورد استقبال قرار نگرفت و سرانجام در دوره چهارم مجلس شورای ملی، این قانون فسخ شد و قانونی با عنوان قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۱ حمل ۱۳۰۲ هجری شمسی به تصویب رسید و جانشین قانون قبلی گردید. به موجب قانون مذکور، اداره‌ای برای ثبت اسناد و املاک در وزارت عدلیه تاسیس شد که ماده اول آن چنین مقرر می‌دارد: دوایر ثبت املاک و اسناد برای دو مقصود تشکیل می‌شود: ا- ثبت املاک، تا مالکیت مالکین و حقوق ذوی الحقوق نسبت به آنها رسما تعیین و محفوظ گردد؛ ۲- ثبت اسناد، تا اسناد رسما دارای اعتبار شود. در سال ۱۳۵۲ هجری شمسی، تشکیلات مذکوراز اداره کل به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تغییر یافت. به طور کلی، قوانین ثبت اسناد و املاک به مرور زمان در سال‌های ۱۳۰۰تا ۱۳۰۸ هـ-ش تدوین و تصویب شد. نخستین قانون ثبت در مهر ۱۳۰۰ تدوین شد، سپس متمم قانون ثبت اسناد و املاک در دی ماه ۱۳۰۷ تصویب شد. سرانجام همه این تدابیر با قانون ثبت املاک و اسناد در مهرماه ۱۳۰۸ هـ-ش شکل قطعی یافت. نهایتا این قانون در اسفند ۱۳۱۰ هـ-ش با جانشینی یک قانون دیگر لغو شد. قانون ۱۳۱۰ معروف به قانون ثبت اجباری یا عمومی، از اول فروردین ماه ۱۳۱۱ هـ-ش به اجرا گذاشته شد. این قانون هم‌اکنون نیز ضمن اعمال پاره‌ای تغییرات و اصلاحات، جاری است و به آن عمل می‌شود. منبع: کانون تخصصی ثبت املاک کشور