شرط تعادل در بازار مسکن
دنیای اقتصاد- بهار سال گذشته با انتشار نتایج سرشماری سال۹۰ توسط مرکز آمار مشخص شد موجودی مسکونی شهرها نهتنها به سطح تعداد کل خانوارها رسیده که حتی ۴۰۰هزار واحد مسکونی، مازاد بر ۲۱ میلیون خانوار سراسر کشور در شهرها ساخته شده است. اما هم‌اکنون گزارش تازه بانک مرکزی که حکایت از عدم‌کفایت در عرضه مسکن دارد، نشان می‌دهد: در سال۹۱ حجمی معادل ۷۵۳ هزار واحد مسکونی جدید تکمیل‌شده، به بازار مصرف عرضه شد که در مقایسه با نیاز ۶/۱ میلیونی در آن سال- طبق نیازسنجی انجام‌شده توسط مسوولان مسکن- این میزان عرضه کافی نبوده است.
دنیای اقتصاد- بهار سال گذشته با انتشار نتایج سرشماری سال۹۰ توسط مرکز آمار مشخص شد موجودی مسکونی شهرها نهتنها به سطح تعداد کل خانوارها رسیده که حتی ۴۰۰هزار واحد مسکونی، مازاد بر ۲۱ میلیون خانوار سراسر کشور در شهرها ساخته شده است. اما هم‌اکنون گزارش تازه بانک مرکزی که حکایت از عدم‌کفایت در عرضه مسکن دارد، نشان می‌دهد: در سال۹۱ حجمی معادل ۷۵۳ هزار واحد مسکونی جدید تکمیل‌شده، به بازار مصرف عرضه شد که در مقایسه با نیاز ۶/۱ میلیونی در آن سال- طبق نیازسنجی انجام‌شده توسط مسوولان مسکن- این میزان عرضه کافی نبوده است. نتایج سرشماری سال90 در آستانه تدوین طرح جدید مسکن‌سازی به‌روز شد
عدم کفایت عرضه در بازار مسکن
گزارش بانک‌مرکزی از میزان سرمایهگذاریهای ساختمانی در سال۹۱
سال گذشته در برابر یک میلیون و ۶۸۵ هزار نیاز مسکن، فقط ۷۵۳ هزار واحدمسکونی جدید وارد بازار شد
مقایسه هزینه‌ساخت و قیمت‌زمین بین تهران و سایر شهرها
گروه مسکن- فرید قدیری: تعادل بی‌سابقه‌ای که سال۹۰ در بازار مسکن بین تعداد واحدهای مسکونی کل کشور و تعداد خانوارهای سراسری به‌وجود آمده بود، طبق یک گزارش رسمی، به‌هم خورده، طوری که هم‌اکنون روند عرضه‌جدید به بازار کمتر از نصف آنچه نیاز سالانه بازار (ناشی از ازدواج‌ها و تقاضای انباشت) برآورد می‌شود، رسیده است.
بهار سال گذشته با انتشار نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن سال۹۰ توسط مرکز آمار ایران مشخص شد: موجودی مسکونی شهرهای کشور نهتنها به سطح تعداد خانوارهای شهری رسیده که حتی از آن هم فراتر رفته و حدود ۴۰۰ هزار واحدمسکونی مازاد نیز - در پایان سال۹۰ - در شهرها به وجود آمده است.
هر چند در آن زمان به‌دلیل احتکار و خالی‌‌بودن بخشی از واحدهای‌مسکونی، تعداد خانوارهای ساکن، بیشتر از آپارتمان‌های مصرفی اعلام شده بود، اما در مقایسه بین میزان عرضه و تقاضا بدون احتساب خانههای خالی، عملا برقراری تعادل در بازار مسکن مورد تایید واقع شد.
این در حالی است که طبق گزارش تازه بانک‌مرکزی درباره فعالیت‌های ساختمانی سال۹۱ بخش‌خصوصی، بازار مسکن دوباره از تعادل کوتاه‌مدتی که پیدا کرده بود، خارج شده است.
بانک‌مرکزی سرانجام بعد از چندین ماه تاخیر در اعلام گزارش «میزان سرمایهگذاریهای ساختمانی یکسال۹۱»، آن را منتشر کرد.
طبق این گزارش، در سال گذشته عملیات ساخت ۷۵۳ هزار واحد مسکونی جدید، تکمیل و به پایان رسید و این تعداد آپارتمان در قالب عرضه‌جدید وارد بازار مصرف -یا احیانا بخشی از آنها وارد بازار خانههای خالی- شدند.
این در حالی است که مطالعات پیشین و نیازسنجی‌هایی که در دهه۸۰ درباره میزان نیاز مسکن سال‌های قانون برنامه پنجم انجام شده بود، حکایت از آن داشت که در سال۹۱ بازار مسکن با یک میلیون و ۶۸۵ هزار نیازخرید یا اجاره مسکن روبه‌رو می‌شود و باید برای پاسخگویی به این حجم، ظرفیت در طرف عرضه وجود داشته باشد.
اما هم‌اکنون تلفیق گزارش بانک‌مرکزی و نیازسنجی از بازار نشان می‌دهد: غفلت طرف عرضه - سرمایه‌گذاران - در برنامه‌ریزی برای تامین نیاز مسکن در سال‌های اوج جمعیت آماده مراجعه به بازار مسکن باعث شد در سال ۹۱ از یکسو مطابق نیازسنجی، ساخت‌وساز صورت نگیرد و از سوی دیگر شرایط برای جهش قیمت مسکن در آن سال فراهم شود.
چرا تعادل به هم خورد؟
به این ترتیب اگر چه مخالفان طرح مسکن‌مهر حاضر نیستند فرضیه «سر‌به‌سر شدن عرضه با تقاضای مسکن در سال۹۰ تحت‌تاثیر ساخت یک میلیون واحدمسکونی مهر در فاصله سال‌های ۸۸ تا ۹۰» را قبول کنند اما واقعیتی که نمی‌شود آن را در گزارش بانک‌مرکزی انکار کرد، افت قابل‌توجه ساخت‌وسازهای مسکونی در سال۹۱ در مقایسه با سال قبل از آن است.
در سال۹۰ رکورد ساخت مسکن در کل‌کشور با ثبت یک میلیون واحدمسکونی زده شد طوری که بخشی از این آمار متوجه پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای واحدهای مسکونی‌مهر به خصوص در شهرهای‌جدید بود.
اما با تعطیل‌شدن ساخت‌وسازهای جدید مسکن‌مهر در سال۹۱، تاثیر این توقف بلافاصله در ورودی عرضه به بازار مسکن بروز کرد.
هشدار به دولت
وضعیت موجود که نشان‌دهنده ناچیز بودن سرمایهگذاریهای بخش‌خصوصی و بسازوبفروش‌ها برای تامین نیاز بازار مسکن است، نوعی هشدار آماری به دولت از بابت تخمین فاصله موجود بین عرضه و تقاضای مسکن نیز محسوب می‌شود.
مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی که این روزها مشغول تدوین طرح مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی هستند لازم است، گزارش تازه بانک‌مرکزی که حجم سرمایهگذاریهای ساختمانی در هر استان طی سال۹۱ را مشخص کرده است، مبنا قرار دهند و باتوجه به برآوردی که از میزان ازدواج‌های سالانه (نیاز جدید) و میزان متقاضیان قبلی (نیاز انباشت) بدست می‌آورند، ظرفیت و تیراژ ساخت‌وساز در طرح‌های جدید را تعیین کنند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار بانک‌مرکزی درباره تکمیل ۷۵۳ هزار واحدمسکونی در سال۹۱ که نشان‌دهنده میزان عرضه‌مسکن در همان سال است، باعث شده نتایج سرشماری مسکن سال۹۰ به‌روز‌رسانی شود.
نتیجه سرشماری مرکز آمار در سال۹۰ تعداد کل واحدهای مسکونی در کشور را ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد اعلام کرده بود که اکنون با احتساب ۷۵۳ هزار واحد مسکونی تکمیل‌شده در سال۹۱، حجم کل عرضه قابل‌مصرف در بازار مسکن به بیش‌از ۲۲ میلیون و ۳۵۰ هزار واحد رسیده است.
هدف چه بود، چه شد؟
شهریور سال۹۰ معاون امور مسکن در وزارت مسکن از برنامه‌ریزی برای ساخت ۹۷۰ هزار واحد مسکونی جدید در سال۹۱ خبر داده بود، اما هم‌اکنون نهتنها آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال۹۱، به اندازه هدف‌گذاری تعریف شده برای ساخت‌وساز نیست که حتی میزان واحدهایی که ساخت آنها در سال‌های قبل از ۹۱ آغاز شده بود و در این سال به بازار مصرف عرضه شد نیز به سطح ۹۷۰ هزار واحد مسکونی نمی‌رسد.
سرعت تند تکمیل نیمه‌کاره‌ها
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات گزارش بانک‌مرکزی حاکی است: در سال۹۱، رقمی معادل ۶۱ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری از طرف بخش‌خصوصی در پروژه‌های ساختمانی صورت گرفته است که این میزان سرمایه‌گذاری در سه بخش شامل تعریف پروژه‌های جدید، صرف پروژه‌های نیمه‌کاره و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام انجام شده است.
از بین این سه بخش، میزان سرمایه‌گذاری در بخش تکمیل واحدهای مسکونی نیمه‌تمام با رشد ۲۰۰ درصدی روبه‌رو شده است و اگرچه فقط ۱۶ درصد از کل ۶۱ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری ساختمانی، در این بخش صرف شده، اما رشد سه‌برابری آن، حکایت از تندشدن فعالیت سازنده‌ها در حوزه تکمیل آنچه در سال‌های گذشته احداث کرده بودند، دارد.
این موضوع با توجه به کاهش حجم پروانه‌های ساختمانی صادره -ساخت‌وساز جدید- در سال۹۱، بیشتر خودنمایی می‌کند و نشان می‌دهد در سال گذشته اگر چه میل فعالان ساختمانی به تعریف پروژه‌های جدید مسکونی کاهش پیدا کرد، اما در مقابل، تمرکز بر پروژه‌های نیمه‌کاره برای تکمیل آنها و عرضه به بازار مصرف بیشتر شد.
میزان سرمایهگذاریهای ساختمانی در سال۹۱ نسبت به سال قبل از آن، ۵۵ درصد رشد از خود نشان می‌دهد.
سهم تهران از ۶۱ هزار میلیارد سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی یکسال۹۱ کل کشور، ۳۳درصد - معادل ۲۰هزار میلیارد تومان- اعلام شده است.
میزان عرضه جدید در تهران
در سال۹۱ از ۷۵۳ هزار واحد مسکونی عرضه شده به بازار کل کشور، ۲۳۸ هزار واحد سهم تهران بوده است.
به این ترتیب موجودی مسکونی شهر تهران از ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدمسکونی سال۹۰ هم‌اکنون به مرز ۵/۳ میلیون واحد نزدیک شده است.
بانک‌مرکزی درباره میزان تکمیل واحدهای مسکونی نیمه‌تمام در سال۹۱ به ترتیب از رشد ۱۰۵ و ۸۴ درصدی عرضه‌مسکن در کشور و تهران خبر داده است.
هزینه ساخت در تهران برابر سایر شهرها
نکته قابل توجه در گزارش بانک‌مرکزی از فعالیت و میزان سرمایه‌گذاری پروژه‌های ساختمانی در سال۹۱، به قیمت‌ها مربوط می‌شود. طبق این گزارش، در سال گذشته هزینه ساخت یک متر مربع بنای مسکونی در شهر تهران ۵۰۰ هزار تومان بوده است. متوسط این هزینه در کل کشور نیز ۴۰۰ هزار تومان اعلام شده است. این در حالی است که قیمت خرید زمین برای ساخت‌وساز در تهران حداقل سه برابر میانگین کشوری آن بوده است. در سال۹۱، سازنده‌های پروژه‌های مسکونی در تهران، هر مترمربع زمین برای ساخت را به طور متوسط سه میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خریداری کرده‌اند. اما در سایر شهرهای کشور، متوسط قیمت زمین در آن سال مترمربعی یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده است.
طبق اعلام بانک‌مرکزی در سال گذشته میانگین قیمت زمین در کشور ۹۲ درصد و در تهران ۱۴۷ درصد افزایش پیدا کرده است.
پیش‌تر مرکز آمار میزان افزایش قیمت زمین مسکونی در تهران طی سال۹۱ را ۱۶۰ درصد و وزارت راه‌وشهرسازی ۸۰ درصد برآورد کرده بود.
ارسال نظر