بیست و پنجمین سالگرد تاسیس شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن
مسکن خوب زندگی را زیباتر می‌کند
در آستانه بیست و پنجمین سال تاسیس شرکت سرمایه‌گذاری مسکن، مهندس معزی، مدیرعامل این شرکت در گفت‌وگویی با دنیای‌اقتصاد به تشریح اهداف و استراتژی‌های مجموعه پرداخت که در ادامه می‌خوانید: شرکت سرمایه‌گذاری مسکن از چه زمانی و با چه اهداف و چشم‌اندازهایی آغاز به کار کرد؟ شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در اردیبهشت ماه ۱۳۶۹ توسط بانک مسکن و به منظور توسعه فرهنگ انبوه‌سازی و ارائه الگوی مناسب مسکن تاسیس گردید. در سال ۱۳۸۲ و با ایجاد زیرساخت‌های مدنظر، شرکت مورد پذیرش سازمان بورس اوراق بهادار قرارگرفت و و به عنوان یکی از شرکت‌های حاضر در بورس عملکرد مثبتی داشته است.
در آستانه بیست و پنجمین سال تاسیس شرکت سرمایه‌گذاری مسکن، مهندس معزی، مدیرعامل این شرکت در گفت‌وگویی با دنیای‌اقتصاد به تشریح اهداف و استراتژی‌های مجموعه پرداخت که در ادامه می‌خوانید:
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن از چه زمانی و با چه اهداف و چشم‌اندازهایی آغاز به کار کرد؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در اردیبهشت ماه 1369 توسط بانک مسکن و به منظور توسعه فرهنگ انبوه‌سازی و ارائه الگوی مناسب مسکن تاسیس گردید. در سال 1382 و با ایجاد زیرساخت‌های مدنظر، شرکت مورد پذیرش سازمان بورس اوراق بهادار قرارگرفت و و به عنوان یکی از شرکت‌های حاضر در بورس عملکرد مثبتی داشته است. در حال حاضر گروه به عنوان یکی از شفاف‌ترین شرکت‌های بورس به فعالیت خود ادامه می‌دهد.گروه همواره خود را ملزم به ایفای نقش در رشد و توسعه پایدار کشور فرض نموده و سعی کرده ماموریت خود را راستای چشم انداز پیشتاز بودن در بازار مسکن و حضور اثرگذار در بازارهایی که در آن وارد می‌شود، تعریف نماید و برای رسیدن به اهداف تعریف شده تلاش شده تا موثرترین استراتژی‌ها را انتخاب و اجرایی نماید.
شرکت در طول 25 سال فعالیت خود، به یکی از بزرگترین انبوه ساز کشور تبدیل شده و عضو ارشد انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور می‌باشد و طی سال‌های فعالیت، پروژه‌های فراوانی را در سطح کشور طراحی و اجرا نموده است. شرکت علاوه بر فعالیت در بخش انبوه‌سازی مسکن در بخش‌های لوکس سازی و ویژه سازی، ساخت مجتمع‌های اداری و تجاری، جاده‌سازی, انتقال خطوط آب، آماده‌سازی زمین، احداث مجموعه‌های تجاری، آموزشی و فرهنگی نیز فعال بوده است.
در این راستا شرکت نسبت به مطالعه، بررسی و مکان‌یابی احداث بیش از 100000 واحد مسکونی در قالب پروژه‌ها انبوه سازی اقدام نموده است که از این مجموعه عملیات اجرایی 65000 واحد در قالب 320 پروژه آغاز شده است، که عملیات اجرایی 45000 واحد آن خاتمه یافته و به متقاضیان در سراسر کشور واگذار شده است. از مجموع کل واحدهای آغاز شده، 17000 واحد مسکونی از این مجموعه در حال حاضر در قالب 74 پروژه فعال در مراحل مختلف اجرا و ساخت قرار دارد.
در آغاز بیست و پنجمین سالگرد فعالیت شرکت چه اهداف و برنامه‌هایی برای گروه سرمایه‌گذاری مسکن تدوین شده است؟
در مورد برنامه‌ها، در اولین گام سعی در افزایش سهم بازار خود در تمام بخش‌های بازار را داریم. شرکت در نظر دارد علاوه بر حضور در بازار مسکن انبوه‌سازی و کمک به پیاده‌سازی اهداف کمی و کیفی دولت در این بخش، در پروژه‌های شاخص و سودآور، آماده‌سازی و توسعه زمین برای پروژه‌ها و ساخت مجتمع‌های تجاری، اداری و تفریحی حضور فعال داشته باشد.
همچنین تمرکز بر توسعه برند و ایجاد زیرساخت‌های خدمات پس از فروش از مهمترین برنامه‌های آتی گروه می‌باشد. در حوزه صدور خدمات فنی و مهندسی، شرکت در حال تدوین برنامه جامع گسترش حضور در بازارهای کشورهای منطقه و ایجاد درآمد بیشتر از طریق کسب درآمدهای ارزی می‌باشد.
در این مسیر سعی داریم علاوه بر رشد، توسعه همه جانبه را نیز در شرکت پیگیری کنیم. تمرکز بر نیاز ذینفعان، افزایش کیفیت محصول و خدمات، تمرکز بر بازار و ایجاد مفاهیم جدید در صنعت مسکن و ساختمان، زمینه سازی بروز خلاقیت و نوآوری در فرآیندهای اجرایی - پشتیبانی شرکت و حرکت در مسیر تعالی از محورهای اساسی مسیر آینده شرکت می‌باشد. در این خصوص، برنامه‌های آتی بر افزایش فروش و درآمد شرکت همراه با توسعه همزمان قابلیت‌های سازمانی استوار شده است که در این راستا سعی شده تا تلفیقی از علوم نوین مدیریتی و تجارب در اختیار مورد استفاده قرار گیرد. کسب جوایز ارزشمند از جشنواره‌های مختلف در طراحی و ساخت، اخذ گواهی‌نامه مدیریت تضمین کیفیت (ایزو)، اخذ گواهی تقدیر نامه سه ستاره تعالی سازمانی و... همگی از تلاش و همدلی مجموعه حاصل شده است. توسعه، هدف و مسیر پیش روی ماست. از مهمترین برنامه‌های توسعه‌ای شرکت می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
* تقویت مهندسی فروش
*توسعه صدور خدمات فنی و مهندسی
* بهره‌گیری از روش‌های نوین تامین مالی نظیر، انتشار اوراق مشارکت، تاسیس صندوق‌های زمین‌و‌ساختمان، صکوک اجاره و تهاتر
* بازنگری استراتژی‌ها و اهداف مجموعه
* و...
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در حال حاضر با چه تعداد زیرمجموعه و در چه حوزه‌هایی فعالیت می‌کند و برای گسترش در آینده چه برنامه‌های دارد؟
شرکت در حال حاضر دارای 16 شرکت تابعه است که بازار این شرکتها در 28 استان و 36 شهر کشور، گسترده شده است. 11 شرکت از مجموعه شرکت‌های مذکور به صورت تخصصی و با گستره جغرافیایی مشخص اقدام به ساخت و ساز می‌نمایند. 3 شرکت بازرگانی (تجارت و خرید فروش مواد و مصالح)، مشاور (طراحی و مشاوره فنی و مهندسی) و پارس مسکن سامان (بازاریابی و فروش - املاک و مستغلات) در حوزه وظایف تعریف شده فعالیت می‌نمایند. 2 شرکت پویا نوین پارس (حسابرسی داخلی) و مسکن مهر نوین ( تمرکز بر روی پروژه‌های مسکن مهر)، نیز عضو گروه بزرگ سرمایه‌گذاری مسکن می‌باشند. مجموعه گروه، توانمندی تاثیرگذاری بر کل زنجیره ارزش صنعت را دارا می‌باشد.
اجازه بدهید به عنوان یک فعال بازار مسکن نظر شما را درباره بازار مسکن در وضعیت فعلی سوال کنم. مهمترین ویژگی‌ها و مولفه‌های بازار مسکن و ساختمان ایران را توضیح بفرمایید.
بازار مسکن در ایران از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. با توجه به ماهیت مسکن، که بزرگترین سرمایه بسیاری از خانوارهای ایرانی می‌باشد، روند حرکتی این بازار با سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌باشد. بسیاری از فعالان در سایر بخش‌های اقتصادی، از املاک و مستغلات به عنوان بخشی از سبد دارایی‌های خود جهت مدیریت ریسک درآمدی و سرمایه‌ای استفاده می‌کنند.
بنابراین شناخت بازیگران این بازار و شاخص‌های تاثیرگذار بر آن می‌تواند منجر به تصمیم‌گیری آگاهانه در این بخش شود. در برهه کنونی که شرایط اقتصادی و سیاسی از پیچیدگی بالایی برخوردار می‌باشد و از طرفی با تغییرات قیمت ارز طی سال گذشته، تعادل‌های قیمتی اقتصادی کشور دستخوش تغییرات شده است، لزوم بهره‌گیری از این شناخت از اهمیت بیشتری برخوردار است.
بازار مسکن مانند هر بازار دیگری در اقتصاد از دو بخش اساسی عرضه و تقاضا تشکیل شده است. در یک روند طبیعی عرضه و تقاضا، نقطه تعادل عرضه و تقاضا قیمت مورد معامله را مشخص می‌کند. با این وجود به دلیل آنکه بسیاری از سرمایه‌گذاران درست بلافاصله بعد از مشاهده شواهد افزایش قیمت مسکن به خرید مسکن روی می‌آورده و اقدام به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌نمایند. در برخی موارد مشاهده شده است که بازار مسکن از قانون کلی عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند. یعنی با شروع افزایش قیمت، تقاضا برای واحدهای مسکونی، املاک و مستغلات بالا رفته و با افزایش هر چه بیشتر قیمت تعداد معاملات به سطح بالاتری می‌رسد. با شروع رشد تقاضا، عرضه کنندگان اقدام به افزایش قیمت‌های خود نموده و حتی در برخی موارد اقدام به کاهش عرضه می‌نمایند و در نتیجه رشد قیمت‌ها، تشدید می‌شود. بدین صورت این چرخه شامل افزایش قیمت، معامله و افزایش مجدد قیمت‌ها، بارها و بارها در زمان رونق اتفاق می‌افتد.
جایگاه و آثار صنعت ساختمان و مسکن را در اقتصاد ملی بیان کنید.
بخش مسکن یکی از بزرگترین بخش‌های اقتصاد کشور است که به صورت مستقیم حدود 5 درصد و غیر مستقیم 12 تا 13 درصد از GDP کشور به آن وابسته می‌باشد. در مقوله اشتغال نیز یکی از مولدترین بخش‌ها می‌باشد به طوری‌که به ازای هر 60 متر مربع ساخت‌وساز یک شغل مستقیم در کشور ایجاد و یا تثبیت می‌شود. همچنین به ازای هر 200 متر مربع ساخت و ساز حدود یک شغل غیرمستقیم در کشور وجود خواهد داشت (مبتنی بر گزارشات و تحلیل‌های انجام شده). از نظر حجم اشتغال نیز گفته شده است 13 تا 15 درصد اشتغال مستقیم و غیر مستقیم وابسته به این صنعت می‌باشد.
اگر خریداران بازار ساختمان را به دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی تقسیم کنیم، مسکن و ساختمان هیچگونه کالای جایگزینی در حوزه مصرفی ندارد. بخش مصرفی مسکن در کشور حداقل نیاز به ساخت حدود ششصد هزار واحد در سال را دارد. بنابراین این صنعت باز هم یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد باقی خواهد ماند، ولی ممکن است جذابیت آن برای تقاضای سرمایه‌ای کمی کاهش یابد و سایر بازارهای جایگزین از جذابیت بالاتری برخوردار شوند. بر اساس برخی ارزیابی‌های صورت گرفته در دوران رونق تا 65 درصد تقاضای شامل خرید کالا برای سرمایه‌گذاری می‌باشد. با خروج تقاضای سرمایه‌ای و با توجه به تغییرات روند جمعیتی، ظرفیت‌سازی صورت گرفته طی سال‌های گذشته در بخش ساخت، افزایش قیمت مسکن و کاهش توان خانوارها، فشردگی رقابت برای فعالان این بخش افزایش خواهد یافت.
در راستای تحقق اهداف دولت چه برنامه‌ها و اهداف جدیدی برای خود ترسیم نموده‌اید.
در راستای تحقق اهداف وزیر محترم راه و شهرسازی، با توجه به توانمندی مجموعه، در چند حوزه اقدام به مطالعه و برنامه‌ریزی جهت کمک به اجرای این برنامه‌ها نموده‌ایم که شامل موارد ذیل می‌باشد:
حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر اقتصادی و اجتماعی
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با دارا بودن قابلیت اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی با استفاده از روش‌های صنعتی، امکان اجرای مناسبی در این حوزه را دارا می‌باشد. با عنایت به تجربیات گذشته، شرکت آمادگی خود را جهت اجرای پروژه‌های انبوه سازی در زمین‌های با مالکیت دولت، به صورت مشارکتی و در جهت تحقق اهداف ملی اعلام داشته است.
بافت فرسوده
وجود بافت‌های فرسوده در کلانشهرها و نیاز به بازسازی آن یکی از مهمترین فعالیت‌های پیش روی بخش مسکن شهری می‌باشد. این گروه با دارا بودن گسترده‌ترین شبکه ساخت و ساز در کشور، همچنین امکان ساخت صنعتی، ارزان و سریع با بکارگیری تکنولوژی قالب تونلی در پروژه‌هایی با حجم حداقل 500 واحد مسکونی، آمادگی خود جهت حضور در این بخش از برنامه وزیر محترم را اعلام می‌نماید.
تاسیس شهرک‌های مسکونی
توسط بخش خصوصی
از جمله فعالیت‌های صورت گرفته در سال‌های گذشته بحث شهرک‌سازی می‌باشد. که در این راستا از پروژه‌های انجام شده این گروه می‌توان به فاز سوم شهر جدید پردیس، شهرک پارک سمنان، کوی الهیه اراک، منطقه گلشهر زنجان، مجموعه آسمان تبریز، ستاره کیش و ... اشاره نمود. لذا نظر به تجارب مذکور، امکان انجام این مهم توسط شرکت در شهرهای کشور وجود دارد.
حمایت از ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن
به کارگیری روش‌های نوین تامین مالی مستقل از اخذ تسهیلات از بانک‌ها، راهگشای تامین سرمایه در بخش مسکن می‌تواند باشد. در صورت اصلاح برخی از فرآیندهای کاری، امکان شکل‌گیری و رونق گرفتن این مدل‌ها وجود دارد.
مشارکت فعال در بهبود کیفیت
ساخت‌وساز ساختمان‌های مسکونی
کیفیت در بخش ساختمان مهمترین عامل استفاده مناسب از سرمایه‌های ملی در این بخش می-باشد. یکی از نقاط برجسته گروه، ساخت با کیفیت مناسب در تمام پروژه‌ها و منطبق با سطح و نوع پروژه می‌باشد، عدم وجود بخش‌های متولی نظارت بر تولید و استفاده از مصالح ساختمانی یکی از دلایل کاهش عمر ساختمانها می‌باشد. در این بین پیشنهاد می‌شود نهادی با همکاری وزرات با هدف نظارت بر تولید مصالح و ساختمانها شکل گیرد.
توجه به رشد مبحث صدور
خدمات فنی و مهندسی
نظر به اینکه فعالیت شرکت‌های ذی‌صلاح در خارج از کشور به منظور توسعه صدور خدمات مهندسی و تحقق درآمدهای ارزی و با توجه به ظرفیت‌سازی انجام شده در انبوه‌سازی، لازم است، پیشنهاد می‌گردد این بخش مورد توجه جدی قرار گرفته و امکان حضور شرکت‌های ایرانی در بازارهای خارج از کشور فراهم شود. در حال حاضر این شرکت امکان حضور در بازارهای خارجی به منظور ساخت صنعتی و سریع، به صورت انبوه‌سازی را دارا می‌باشد.
امکان‌سنجی به کارگیری سیاست صنعتی‌سازی را در ایران چگونه ارزیابی می‌کنید.
با توجه به سیاستگذاری صورت گرفته، بخش انبوه‌سازی طی سال‌های گذشته از رشد مناسبی برخوردار شده است. در حالی که قبل از آن، سهم 5 درصدی برای انبوه سازان در بازار ساخت و ساز ثبت شده بود، بر طبق آخرین آمارها این میزان به بالای 20 درصد رسیده است. هرگاه انبوه‌سازی در کشور تقویت شود امکان تقویت بخش صنعتی‌سازی نیز در کشور به نحو مطلوبی ایجاد خواهد شد. با توجه به ساختار مالکیتی زمین و املاک در ایران و علی‌الخصوص شهرهای بزرگ، عمده ساخت و ساز در کشور در پروژه های کوچک و فاقد توجیه فنی برای صنعتی سازی به معنای واقعی صورت می‌گیرد. در حال حاضر بیشتر استفاده از روش‌های نوین در پروژه‌ها به صورت بخشی و نه به صورت یک سیستم یکپارچه صنعتی را شاهد هستیم. آن چیزی که باعث رونق صنعتی سازی در این بخش می‌شود حجم پروژه‌ها و امکان توجیه سرمایه‌گذاری در بخش صنعتی‌سازی است. در پروژه‌هایی مانند بافت فرسوده و یا مسکن مهر (جدا از موفقیت و یا عدم موفقیت) امکان سرمایه‌گذاری در صنعتی سازی وجود داشت و یا به عنوان مثال در پروژه‌ها اجرا شده در شهرهای جدید با توجه به حجم پروژه های تعریف شده (پردیس، شهر جدید سهند، اندیشه مناطقی هستند که شرکت
سرمایه‌گذاری مسکن اقدام به صنعتی سازی نموده است) سرمایه‌گذاری در این بخش را توجیه می‌کند.
تقویت بخش صنعتی‌سازی در کشور با کاهش زمان ساخت، کاهش قیمت تمام شده و در عین حال افزایش کیفیت ساخت و ساز همراه خواهد شد. همچنین این امر باعث استفاده بیشتر از نیروی متخصص در ساخت و ساز پروژه‌ها شده که در نهایت منجر به کاهش حضور افراد فاقد صلاحیت و غیر حرفه‌ای در این صنعت می‌شود.
بدین منظور ما در شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با توجه به برنامه‌ریزی انجام شده، حرکت به سمت استفاده از تکنولوژی‌های نوین به عنوان یکی از راهکارهای شرکت در مسیر رقابت را شروع کرده‌ایم. برای این منظور ساختارها و فرآیندهای مورد نظر در گروه ایجاد و جذب افراد خبره و متخصص مورد توجه است که به عنوان مثال می‌توان به وجود واحد R&D، تعریف و پیاده‌سازی فرآیند یکپارچه مدیریت پروژه و ... اشاره نمود.
شرکت به منظور افزایش سرعت ساخت و کاهش قیمت تمام شده اقدام به مطالعه، انتقال و استفاده از تکنولوژی نوین (ساخت سازه بتنی به روش تونلی) با تمرکز بر مدیریت ساخت نموده است و با کوشش‌های به عمل آمده، این تکنولوژی مورد پذیرش مرکز تحقیقات ساختمان قرارگرفت که مهمترین مزیت‌های استفاده از آن کاهش زمان اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی به یک‌سوم و به تبع آن کاهش قیمت تمام شده و افزایش طول عمر سازه ساختمان به بیش از 50 سال می‌باشد.علاوه بر سیستم قالب تونلی، مطالعه و بررسی سایر سیستم‌های ساخت و ساز صنعتی سازه از جمله سیستم ICF، LSF،CFT، سوپر پنل و سیستم اسکلت فلزی سبک پیچ و مهره‌ای، انواع سقف‌های سبک کامپوزیتی و مصالح غیرسازه‌ای و نیز سیستم‌های تاسیساتی با بهره‌وری بالا و آلایندگی کم منطبق با مباحث صرفه‌جویی انرژی و ... را در دستور کار دارد. همچنین تیم کارشناسی شرکت به صورت مداوم در حال بررسی تکنولوژی‌های نوین و امکان‌پذیری استفاده از آنها در پروژه‌ها می‌باشد.
ارسال نظر