بازار مسکن در مرز سکون

خرید و فروش آپارتمان با نرخ ۱۲ماه پیش، متوسط متری ۳/۴میلیون تحقق سه پیش‌بینی«دنیای‌اقتصاد» در تازه‌ترین آمار معاملات مسکن؛ بهار 93 چگونه گذشت؟

قیمت مسکن در «مرز سکون»

گروه مسکن- فرید قدیری: قیمت مسکن با پشت‌سر گذاشتن پرش‌های کوتاه‌مدت سال گذشته هم‌اکنون حالت امیدوارکننده «ریزنوسان» به خود گرفته است، طوری که ارزش واحد‌های مسکونی معامله شده در بهار امسال تنها با ۷/۱درصد افزایش، تقریبا معادل قیمت ماه‌های مشابه پارسال، در مبایعه‌نامه‌ها مرقوم شد. کارشناسان این حالت را نشانه‌ای از نزدیک‌شدن به «پایداری نسبی و توقف روند افزایشی» عنوان می‌کنند.

اطلاعات آماری تازه از معاملات مسکن مربوط به بهار و نیمه‌اول تیر امسال نشان می‌دهد: دور موتور تورم مسکن به کمترین حد در دو سال گذشته رسیده و شتاب افزایش قیمت آپارتمان در تهران که اواخر سال گذشته به یک‌دهم ابتدای۹۲ سقوط کرده بود، در بهار۹۳ بار دیگر کم شد و به مرز سکون رسید. قیمت مسکن در تهران در بهار۹۲ با ثبت قله‌رشد، ۶۹درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد، اما نرخ رشد از فصل تابستان روند نزولی در پیش گرفت و در اسفند۹۲ نرخ رشد حداکثر ۷درصدی نسبت به اسفند ۹۱، برای متوسط نرخ آپارتمان‌های پایتخت به ثبت رسید. اوایل امسال «دنیای‌اقتصاد» با اعلام شیرجه قیمت‌ها در بازار مسکن، پیش‌بینی کرد: تورم تک‌رقمی مسکن در انتهای سال۹۲ با توجه به رکود حاکم بر معاملات مسکن و چشم‌انداز نزول تورم عمومی، می‌تواند به توقف نرخ رشد قیمت آپارتمان در طول سال۹۳ منجر شود. این پیش‌بینی هم‌اکنون به واقعیت نزدیک شده است. آمار جدیدی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده، نشان می‌دهد: متوسط قیمت آپارتمان در تهران در بهار۹۳ رقمی معادل ۷/۱درصد نسبت به بهار۹۲ افزایش پیدا کرد که در مقایسه با آخرین رشد نقطه‌به‌نقطه -۷درصد در اواخر سال گذشته- حکایت از تداوم کاهش دامنه نوسانات قیمت مسکن و میل به سمت صفر شدن را دارد.

رسیدن نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن به سطح ۷/۱درصدی، به این معنی است که بین قیمت مسکن ماه‌های گذشته از سال۹۳ و دوره‌های مشابه سال۹۲، نوعی شباهت حداکثری -تفاوت ۷/۱درصدی- برقرار شده است.

علاوه بر کاهش شدید نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه، تورم فصلی بازار مسکن نیز با افت قابل‌ملاحظه روبه‌رو شده و میانگین قیمت در تهران در بهار امسال حداکثر ۵/۳درصد نسبت به فصل قبل یعنی زمستان۹۲ افزایش پیدا کرده است.

همچنین تعقیب افت و خیز ماهانه قیمت مسکن در بهار امسال بیانگر آن است که شتاب افزایش -همانند نرخ تورم عمومی- به حدود یک‌سوم سال گذشته کاهش یافته است، طوری که مبلغی که امسال در مدت سه ماه به ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی تهران افزوده شد، سال گذشته ظرف یک ماه، بازار ملک را تحت تاثیر قرار داده بود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران از ۴میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در اواخر اسفند سال گذشته، به ۴میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در انتهای خرداد امسال رسید و ۱۵۰هزار تومان در این فاصله به قیمت‌ها افزوده شد. این در حالی است که طی بهار۹۲، مترمربعی ۳۸۰هزار به میانگین قیمت مسکن اضافه شده بود.

سطح جدید قیمت مسکن

نوسان کند و ریز قیمت مسکن در ما‌ه‌های اخیر، باعث شده میانگین سطح قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به رقم جدید ۴ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در پایان خردادماه برسد و ۳/۱درصد نسبت به خرداد۹۲ افزایش پیدا کند. متوسط قیمت در بهار۹۳ نیز مترمربعی ۴میلیون و ۱۲۰هزار تومان برآورد شده که در مقایسه با ۴میلیون و ۵۰ هزار تومان بهار سال قبل، از رشد ۷/۱درصدی برخوردار بوده است. متوسط قیمت در یک‌سال۹۲ مترمربعی ۴میلیون تومان بود. سال گذشته، حداکثر سطح قیمت مسکن در تهران، در خردادماه ثبت شد که ۴میلیون و ۲۹۰ هزار تومان بود و بعداز آن، ماه به ماه، از آن کاسته شد. اکنون، روند کاهنده نرخ تورم به‌عنوان یکی از عوامل اصلی اثرگذار بر منحنی نوسانات قیمت و همچنین رکود ناشی از نبود قدرت خرید در معاملات مسکن به عنوان عامل دوم احتمال کاهش بیشتر نرخ رشد و در نتیجه کم‌شدن قیمت را در بازار مسکن تقویت کرده است. سال جاری به‌عنوان سال دوم رکود مسکن محسوب می‌شود و تجربه دوره‌های رونق و رکود سال‌های گذشته نشان داده، شیب کاهش قیمت همواره در سال دوم بیشتر از سال اول رکود بوده است. بنابراین انتظار می‌رود نه‌تنها در ماه‌های آتی، سطح قیمت مسکن کمتر شود که در پایان سال۹۳، میانگین ۱۲ماهه نرخ رشد با فاصله قابل‌توجهی کمتر از نرخ ۳۳درصدی سال۹۲ قرار گیرد. آمار مقدماتی مربوط به نیمه اول تیرماه حاکی است: بازار تابستانی معاملات مسکن شروعی کاملا غیرهیجانی را تجربه کرده است؛ طوری که در ۱۵روز اول تابستان امسال، قیمت مسکن در تهران تغییری در مقایسه با خردادماه نداشته و معاملات کماکان با آخرین نرخ بهار، انجام شده است. سطح فعلی قیمت مسکن در تهران به دلیل نیمه‌تعطیل بودن معاملات در ماه رمضان، احتمال دارد تا نیمه تابستان از سوی متعاملین حفظ شود.

اجاره‌بها تثبیت شد

برخی رسانه‌ها طی چند روز گذشته خبرهایی درباره اجاره‌بهای مسکن منتشر کردند و با استناد به آمار معاملات زمستانی اجاره اعلام کردند: در بهار امسال میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران ۹درصد کاهش پیدا کرد!

این در حالی است که طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، اجاره‌بها در تهران طی زمستان سال گذشته ۹درصد نسبت به پاییز کاهش یافت. در حال‌حاضر اگرچه مرکز آمار نرخ رسمی بهار۹۳ را اعلام نکرده اما گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی از اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد اجاره‌بهای مسکن در بهار امسال نه تنها کاهش پیدا نکرده که ۱۲درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش نیز یافته است. با این حال، مقایسه بین رشد ۱۲درصدی بهار۹۳ (نسبت به بهار۹۲) با رشد ۲۶درصدی اجاره‌بها در بهار۹۲ (نسبت به بهار۹۱) بیانگر آن است که شتاب افزایش اجاره‌بهای مسکن در سال جاری همانند قیمت‌ها، کاهش شدید پیدا کرده؛ اما از ارزش اجاره‌‌ها کاسته نشده است، بلکه میزان افزایش کرایه در اجاره‌نامه‌ها نسبت به سال‌های گذشته، کمتر شده است. متوسط اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران طی بهار امسال بین ۲۰هزار تومان تا ۲۰ هزار و ۹۰۰ در هر مترمربع بود و در ۱۵روز تیرماه نیز در همین سطح باقی ماند؛ بنابراین در سه ماه گذشته، عملا نرخ اجاره‌ها به‌صورت ثابت و بدون نوسان قابل‌ملاحظه‌‌ای، از سوی دلالان بازار و موجران تعیین شده است. تثبیت اجاره‌بهای مسکن در تهران طی دو هفته اخیر در شرایطی اتفاق افتاده که رکود خریدوفروش، حجم تقاضای اجاره‌‌ را در بازار افزایش داده است. کارشناسان مسکن در این باره معتقدند: بخشی از واحدهای نوساز مازاد در بازار طی ماه‌های اخیر به‌‌صورت اجاره وارد بازار شده و به مانعی در برابر تحریک اجاره‌بها توسط طرف تقاضا، بدل شده است.

تحقق پیش‌بینی‌ها در بازارمسکن

جزئیات معاملاتی که بنگاه‌های املاک بهار امسال در سامانه رهگیری ثبت کرده‌اند، از تحقق سه پیش‌‌بینی «دنیای‌اقتصاد» حکایت می‌کند.

اوایل امسال در گزارش‌هایی که «دنیای‌اقتصاد» درباره تحولات فضای معاملاتی بازار منتشر کرد، ابتدا از تغییر فرمول رهن‌کامل آپارتمان‌های مسکونی خبر داد و با تحقیقاتی که به صورت میدانی انجام داد، نوشت: رهن کامل آپارتمان‌ها از متری یک میلیون تومانی که سال‌های گذشته محاسبه می‌شد، در حال تغییر به فرمول مترمربعی ۶۰۰ تا ۸۰۰هزار تومان است. در حال‌حاضر با توجه به آمار دفتر اقتصاد مسکن «اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی در بهار به طور میانگین ۲۰هزار تومان در مترمربع بوده است» و مشخص می‌شود ارزش رهن‌کامل آنها در این فصل به ۶۶۶هزار تومان رسیده است. پیش‌بینی دوم «دنیای‌اقتصاد» نیز تداوم سقوط نرخ رشد قیمت مسکن به پایین‌تر از ۷درصد بود که این نیز با ثبت رشد ۷/۱درصدی در بهار۹۳ محقق شد. پیش‌بینی سوم نیز عبور از تندباد معاملات مسکن بود که برمبنای آن، اوایل خرداد عنوان شد: رشد ۵۰درصدی معاملات مسکن در ماه اردیبهشت به واسطه هیجانات ناشی از اجرای فاز دوم هدفمندی است و در خرداد انتظار می‌رود، از حجم معاملات مسکن کاسته شود. اکنون مشخص شده است: در خرداد امسال ۱۵هزار فقره قرارداد خرید و فروش در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شده که ۲۵درصد نسبت به معاملات اردیبهشت کاهش داشته است.

بازار مسکن در مرز سکون

بازار مسکن در مرز سکون