تبعات دستکاری طرح تفصیلی در بازار مسکن پایتخت نمایان شد
رواج «آپارتمانهای تجاری» در تهران
گروه مسکن- نورا حسینی: محتوای فعلی طرح تفصیلی تهران نه‌تنها ظرفیت مسکونی این کلان‌شهر را به واسطه تراکم اضافی، حداقل معادل ۲میلیون و ۴۰۰ هزار نفر بیش‌از سقف مجاز افزایش می‌دهد که پایتخت را هم‌اکنون به پدیده جدیدی تحت عنوان «آپارتمانهای تجاری» دچار کرده است و باعث شده بازار مسکن تحت‌تاثیر تغییرکاربری آپارتمانهای مسکونی به مجتمعهای تجاری، با اختلالاتی همچون افزایش قیمت زمین، افزایش تقاضای اجاره مسکن و رشد کاذب قیمت برخی املاک مسکونی روبه‌رو شود. ماه گذشته شورای عالی شهرسازی با استناد به گزارش مشاور معین طرح تفصیلی تهران، اشکال اصلی این طرح را در عدم رعایت سقف جمعیت‌پذیری تعیین‌شده در طرح جامع مسکن عنوان کرد، اما بررسی‌های بیشتری که در روزهای گذشته توسط شورای شهر تهران انجام شد، حکایت از بروز چالشی دیگر در پایتخت دارد.
اشکال اصلی که «تجاوز ۶/۱۸درصدی از جمعیت ۵/۱۰میلیون‌نفری پیش‌بینی شده برای تهران در سال ۱۴۰۴» است در طول ۱۰سال آینده بروز میکند و چون این رخداد درازمدت است، با برنامه‌های در دست تصویب دولت قابل کنترل خواهد بود اما چالشی که طی دو سال گذشته با اعمال مقررات طرح تفصیلی به‌وجود آمده، به گفته رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر باید زودتر
مهار شود.
این چالش به مجوزی مربوط می‌شود که در سایت استعلام طرح تفصیلی تهران برای گروهی از مجتمعهای مسکونی صادر شده و به مالکان آنها اجازه تغییرکاربری و احداث مجتمعهای تجاری بلندمرتبه را می‌دهد. گفته می‌شود کاربری ۲۰درصد از یک میلیون پلاک ملکی- انواع ملک مسکونی، تجاری و اداری- موجود در شهر تهران، در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کرده است و در این میان، سهم عمده تغییرات، به آپارتمانهای مسکونی فعلی اختصاص دارد که کاربری آنها تجاری شده است.
دلالان مسکن درباره مجوز «آپارتمان‌تجاری» می‌گویند: در مناطق شمالی تهران، قیمت آن دسته از املاک مسکونی که اجازه ساخت تجاری به آنها داده می‌شود، تا دو برابر افزایش پیدا کرده است و در جنوب شهر نیز ارزش این املاک بین ۱۰ تا ۲۰درصد رشد میکند و این رشد کاذب قیمت باعث سرایت به سایر آپارتمانهای مسکونی موجود در آن محل می‌شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، احتمال دارد آپارتمان‌هایی که پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران تغییر پهنه پیدا کرده یا افزایش تراکم داشته‌اند، دوباره به وضعیت گذشته خود یعنی پیش از سال ۹۱ باز گردند. این موضوع را رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران می‌گوید هرچند خود با این موضوع مخالف است و آن را نوعی بی‌عدالتی و نادیده گرفتن حقوق شهروندی می‌داند.
پیشنهاد محمد سالاری برای نحوه اصلاح دست‌کاری‌هایی که در طرح تفصیلی شده و افزایش نرخ جمعیت‌پذیری تهران را به همراه داشته است، این است که در ضوابط بلند مرتبه‌سازی که هنوز در شورای عالی شهرسازی به تصویب نرسیده است، محدودیت‌هایی اعمال شود.
پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران در سال ۹۱ برای برخی از خانه‌های مسکونی اتفاق قابل توجهی رخ داد. گروهی از مالکان با افزایش تراکم مواجه شدند و ملک برخی نیز در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کاربری پیدا کرد طوری که تعریف پهنه اداری و تجاری برای این املاک مسکونی، ارزش‌افزوده قابل‌توجهی برای آنها به وجود آورد و مالکان را به تخریب و ساختوساز مجدد وسوسه کرد.
به طور مثال برخی از خانه‌هایی که پیش از این ۲ تا ۴ طبقه بودند بر اساس طرح تفصیلی اجازه ساخت ۷ طبقه پیدا کردند و پهنه مسکونی آنها نیز به تجاری و اداری یا مختلط تغییر پیدا کرد.
صاحبان این گروه از خانه‌ها برای استفاده از این فرصت تازه، اغلب دست به تخریب و بازسازی خانه‌هایشان زدند و آنهایی که توان اقتصادی ساختوساز نداشتند املاکشان را به طور متوسط ۱۰ تا ۲۰ درصد بیش از قیمت میانگین منطقه برای فروش گذاشتند.
اما ارزش افزوده این املاک چقدر در افزایش نرخ ساختوساز در تهران طی این سال‌ها تاثیرگذار بوده است؟
محمد مهدی مافی دبیر انجمن صنفی انبوه‌‌سازان تهران چندان با این نظریه که اجرای طرح تفصیلی سبب رونق بازار ساختوساز شده است موافق نیست و می‌گوید: پس از ابلاغ طرح تفصیلی دو اتفاق برای برخی املاک افتاد. برخی از آنها افزایش تراکم و تغییر کاربری پیدا کرده و به دلیل ارزش افزوده ملک، صاحبانشان تشویق به نوسازی املاکشان شدند اما از آن سو به دسته‌ای از خانه‌ها نیز تراکم کمتری داده شد که با وجود آنکه برخی از آنها بسیار فرسوده نیز هستند صاحبانشان هیچ انگیزه بازسازی ندارند. بنابراین نمی‌توان گفت ابلاغ طرح تفصیلی و ایجاد ارزش افزوده برای برخی املاک سبب افزایش ساختوساز شده زیرا این دست تغییرات تقریبا همدیگر را خنثی کرده‌اند.
حذف ناگهانی مجوز، بی‌عدالتی است
محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران معتقد است پیش از ابلاغ طرح تفصیلی نیز امکان افزایش طبقات ساختمان‌ها وجود داشته و شهرداران مناطق بر اساس بخشنامه ۲۶۹ و ۳۲۹ شهرداری تعداد طبقات ساختمان‌ها را بدون رعایت قاعده سراسری، در داخل منطقه خودشان مشخص می‌کردند.
او می‌گوید: پیش از ابلاغ طرح تفصیلی در ابتدای سال ۹۱ شورای معماری مناطق ۲۲گانه بر اساس مساحت زمین و عرض گذر میزان طبقات را مشخص می‌کرد، اما پس از ابلاغ طرح تفصیلی این رویه تغییر کرده و ۲۲ مشاور معین طی بازدیدهای میدانی و کارهای کارشناسی پهنه‌های پایتخت را مشخص کردند اما آنچه بعدا برای پایتخت ایجاد مشکل کرد فاصله زمانی طولانی میان تدوین این طرح و ابلاغ آن در سال ۹۱ بود. سه سال تاخیر در ابلاغ سبب شد در طول این مدت برخی از شهروندان با استفاده از رانت اطلاعاتی که در اختیار داشتند از ضوابط طرح تفصیلی اطلاع پیدا کرده و برای آنکه شامل محدودیت‌های جدید نشوند در فاصله زمانی سال‌های ۸۹ تا ۹۰پروانه ساخت با حداکثر بارگذاری گرفتند.
سالاری ادامه می‌دهد: ماده‌ای در طرح تفصیلی وجود دارد که بر اساس آن یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی به دلیل تدقیق پهنه‌ها امکان تغییر پهنه وجود دارد اما در این مدت بسیاری از مناطق شهرداری به بهانه تدقیق، اراضی مسکونی در محلاتی که پتانسیل تجاری شدن داشت تغییر کاربری دادند و ما انحراف از طرح تفصیلی را در این مدت شاهد بودیم. متاسفانه کمیسیون ماده پنج نیز به دلیل نگاه درآمدی و تامین هزینه‌های پروژه‌های بزرگ با این تغییر کاربری‌ها با حداکثر بارگذاری موافقت کرد.
وی با اشاره به ورود این تخلفات در شورای‌عالی شهرسازی و احتمال ابطال این تغییرات در آینده نزدیک می‌گوید: ابطال این مصوبات یک نوع بی‌عدالتی است زیرا برخی از مالکان امکان دریافت پروانه ساخت بر اساس پهنه‌های فعلی را دارند اما چون از لحاظ اقتصادی ضعیف هستند هنوز از چنین امکانی بهره‌برداری نکرده‌اند و ما با ابطال این مصوبه در حق آنها اجحاف می‌کنیم.
نمی‌توان از شهروندان خواست که ساختوساز نکنند، زیرا بر خلاف حقوق شهروندی است اما می‌توان راهکارهایی را در ضوابط بلندمرتبه‌سازی که هنوز به تصویب نرسیده پیش‌بینی کرد تا اثر بارگذاری جمعیتی آن دسته از مقررات مغایری که در طرح تفصیلی آمده و برای مالکان حق ایجاد کرده است، عملا از این طریق، خنثی شود و سقف مجاز جمعیت‌پذیری تهران به همان ۵/۱۰ میلیون نفر مصوب برگردد.
سالاری در عین حال اضافه کرد: ممکن است در برخی از محلات که تغییر پهنه رخ داده، پهنه‌ها به حالت گذشته برگردد اما هنوز این موضوع نهایی نشده است.
وی در خصوص نبود قیمت مشخص در خانه‌هایی که بعد از ابلاغ طرح تفصیلی تغییر کاربری داشته‌اند، می‌گوید: قیمت زمین در شهر تهران به عوامل مختلفی بستگی دارد که یکی از مهم‌ترین آنها محدودیت زمین در شهر تهران و سیل مهاجرت‌ها به پایتخت است.
تاثیری که این دو شاخص بر قیمت زمین دارد بیشتر از افزایش تعداد طبقات ساختمان است و متاسفانه ما هنوز موفق نشده‌ایم نظام‌نامه مشخصی در خصوص قیمت ملک تدوین کنیم. هر چند امکان تدوین این نظام‌نامه نیز به دلیل رقابتی بودن بازار مسکن بسیار دشوار است و شاید تنها در کشورهای کمونیستی امکان‌پذیر باشد اما در حال حاضر قیمت‌ها بر اساس سلیقه فروشنده مشخص می‌شود.
تغییر کاربری عمدتا در جنوب شهر
در این میان، مجید پاکساز که زمانی مدیرکل شهرسازی و طرح‌های شهری بوده نیز با بیان اینکه طرح تفصیلی طرحی واقع‌گرایانه است که درآن نقاطی از شهر که قابلیت آن را داشت که بتوان خدمات انتفاعی، غیرانتفاعی، تجاری و اداری در آن ارائه داد، شناسایی شده و بارگذاری در آنها انجام شده است، می‌گوید: ممکن است در این فرآیند برخی از ساختمان‌هایی که قبلا مسکونی بودند به پهنه خدمات و اداری و حتی تجاری تبدیل شده باشند. اما اینکه این تغییر چقدر سبب ارزش افزوده ملک شد نیاز به مطالعه جداگانه‌ای دارد و معتقدیم این طرح سبب واقعی کردن ارزش ساختمان‌ها شده است.
این کارشناس شهری اضافه میکند: بیشتر تغییر پهنه‌ها در بخش جنوبی پایتخت اتفاق افتاده است.
قیمت زمین تجاری 3برابر مسکونی؟
بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: قیمت خانه‌هایی که پس از ابلاغ طرح تفصیلی دارای ارزش افزوده شده از الگوی خاصی پیروی نکرده و تنها به نظر شخص فروشنده و توافق با خریدار بستگی دارد.
به طور مثال یک مجتمع مسکونی در میدان آرژانتین با زیربنای ۴۰۰ مترمربع پس از ابلاغ طرح تفصیلی در پهنه اداری و تجاری قرار گرفته است و زمین این ملک هم‌اکنون متری ۳۰ تا ۴۰ میلیون برای فروش ارزش پیدا کرده است. این در حالی است که زمین مسکونی در این منطقه حداکثر متری ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان برآورد می‌شود.
برای ساماندهی این نوع نرخ‌گذاری محمد عدالت‌خواه، کارشناس مسکن پیشنهاد تازه‌ای دارد. او می‌گوید: قانون ارزش افزوده املاک به صورت ناقص تعریف شده و به خوبی تبیین نشده است. متاسفانه برخی از خانه‌ها بعد از ابلاغ طرح تفصیلی به دلیل تغییر پهنه و افزایش تراکم قیمت‌شان ۵ تا ۱۰ برابر شده اما هیچ عوارض یا مالیاتی بابت ارزش افزوده‌ای که با تغییر پهنه نصیب آنها شده، تعریف نشده است. این در حالی است که در سایر کشورها، چنین موضوعی تعریف شده است.
مشاوران املاک نیز درباره قیمت املاکی که با طرح تفصیلی، کاربری بهتر پیدا کرده‌اند، می‌گویند: نمی‌توان قیمت مشخصی برای این نوع خانه‌ها تعیین کرد و بستگی به نظر مالک دارد.
به عنوان مثال، منطقه ۶ یکی از پرتراکم‌ترین مناطق اداری است و مشخص است که خانه‌هایی که در این منطقه تبدیل به پهنه اداری و تجاری شده‌اند، قیمت‌هایشان به شدت بالا می‌رود.
دلالان مسکن با تاکید بر اینکه عرف و قانونی برای نرخ‌گذاری وجود ندارد، می‌گویند: به طور میانگین، تحت‌تاثیر تغییر کاربری از حالت مسکونی به تجاری یا اداری، قیمت املاک بین ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش پیدا میکند.
ارسال نظر