تغییر بازی در بازار زمین

دنیای اقتصاد: رفتار قیمت‌ها‌ در بازار «زمین» بعد از ۸ سال تغییر کرد. آمارهای رسمی جدید نشان می‌دهد: مطابق آنچه «دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر درباره «توقف صعود زمین در سال ۹۳» گزارش داده بود، هم‌اکنون متوسط قیمت زمین در تهران ۳۰ درصد نسبت به نقطه اوج پارسال کاهش یافته است. قیمت زمین در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲، به تورم ۹۰۰ درصدی دچار شد و از متری ۶۰۰ هزار به ۶ میلیون تومان رسید؛ اما معادلات جدید بازار مسکن، مسیر «نزول» پیش‌روی زمین گذاشته و قیمت آن را به متری ۴ میلیون و ۲۰۰‌ هزار تومان رسانده است. این افت، مدیون «مهار تراکم‌فروشی» است. گروه مسکن- فرید قدیری: نقش «زمین» در قیمت تمام شده مسکن در شهر تهران بعد از ۸ سال رفتار بی‌سابقه «تورم‌زا»، سرانجام در نیمه اول امسال تغییر کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به گزارش رسمی جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد همان‌طور که پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در سه گزارش جداگانه، «توقف روند ۸ساله صعود قیمت زمین در سال۹۳» را از روی شواهد، ابتدا پیش‌‌بینی و سپس خبر داده بود، هم‌اکنون مشخص شده این اتفاق، در دو فصل اول سال جاری در بازار مسکن به ثبت رسیده است.

برابر داده‌های مرکز آمار، متوسط قیمت زمین مسکونی در تهران- شامل زمین خام و املاک کلنگی تخریب‌شده- در فاصله سال‌های ابتدای ۸۴ تا پایان بهار ۹۲ معادل ۹۰۰درصد متورم می‌شود و با افزایش ۱۰ برابری، از مترمربعی ۶۰۰ هزار تومان به نزدیک ۶ میلیون تومان (۵ میلیون و ۹۲۸ هزار) می‌رسد؛ اما در ۶ ماه گذشته از سال۹۳، رفتار «زمین» کاملا متفاوت از قبل شده؛ طوری که قیمت آن با ۳۰ درصد کاهش طی بهار و تابستان امسال، از نقطه اوج ۶ میلیونی به سطح ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بازگشته است. ارزش زمین‌های مسکونی در پایتخت طی بهار امسال ۱۰درصد نسبت به بهار پارسال افت کرد و در تابستان نیز مجددا ۱۳درصد دیگر نسبت به تابستان۹۲ کاهش یافت؛ ضمن اینکه، قیمت زمین در ابتدای مهر امسال در مقایسه با بهار۹۳ که منحنی نوسان قیمت به نقطه اوج رسیده بود، ۳۰درصد کاهش نشان می‌دهد. از آنجا که قیمت تمام‌شده مسکن از دو پارامتر «قیمت ساخت» و «قیمت زمین» تشکیل شده و در سال گذشته، اوج‌گیری قیمت زمین، سهم آن را از کل قیمت تمام‌شده، به ۴/۷۱درصد رسانده بود، تخلیه ۶ ماه اخیر بخش ناچیزی از تورم زمین، تاحدودی بر کاهش قیمت مسکن موثر بوده است. در این ۶ ماه، قیمت آپارتما‌ن‌ها نزدیک ۳درصد نسبت به ابتدای سال، کاهش پیدا کرده است.جهشی که در ۸سال منتهی به بهار۹۲ در قیمت زمین رخ داد، در طول ۲۰ سال اخیر بی‌سابقه بوده است. در فاصله سال‌های ۷۶ تا ۸۴، متوسط قیمت زمین‌های مسکونی شهر تهران از ۱۲۰ هزار تومان به ۶۰۰ هزار تومان افزایش یافت و ۵ برابر شد. همچنین در بازه زمانی ۷۲ تا ۷۶ نیز قیمت زمین فقط ۴/۲ برابر شد و از ۵۰ هزار تومان به ۱۲۰ هزار تومان افزایش یافت. به این ترتیب، رشد ۱۰برابری ۸ سال اخیر، در تاریخ آماری ثبت‌شده از نوسانات قیمت ملک در ایران، سابقه نداشته است. اما آیا «افت ۳۰درصدی قیمت زمین در فاصله دو فصل پی‌درپی» نیز یک رویداد غیرطبیعی و رکورد به حساب می‌آید؟

منشا اصلی

نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به تحلیل‌ها و وقایعی که طی ۶ ماه اول امسال بر بازار مسکن و نظام شهرسازی پایتخت گذشته است، نشان می‌دهد: منشا اصلی آنچه تغییر بازی زمین را رقم زده، مهار «فروش تراکم» و سالم‌سازی «نحوه صدور مجوزهای ساختمانی» است. از اواخر سال گذشته، با اجماعی که در شورای عالی شهرسازی، کمیسیون ماده ۵ و همچنین شهرداری و شورای شهر تهران، برسر اصلاح ضوابط طرح تفصیلی و پایان‌دادن به فروش تراکم اضافی و تغییرکاربری به وجود آمد، روند رشد کاذب قیمت زمین به واسطه افزایش تصاعدی تراکم ساختمانی، متوقف شد. «دنیای‌اقتصاد» در تاریخ ۱۹ تیرماه امسال، با انتشار گزارشی تحت عنوان تغییر سهم زمین در ساخت، ضمن پیش‌بینی فروکش کردن تب قیمت زمین، برای اولین‌بار از وقوع تغییراتی در بازار زمین مسکونی خبر داد و نوشت: «شروع کاهش قیمت زمین و ملک کلنگی باعث شده نسبت مشارکت مالکان ساختمان‌های تخریبی و سازنده‌ها از ۷۰-۳۰درصد به ۵۰-۵۰ تغییر پیدا کرده و در واقع باعث کاهش سهم صاحب زمین از مشارکت شده است.» «دنیای‌اقتصاد» در دومین گزارش خود در ۱۹ مهرماه امسال نیز، تغییر رفتار بازار زمین را مجددا زیرذره‌بین قرار داد و در آن زمان همزمان با اعلام مرکز آمار درباره «کاهش ۱۰درصدی قیمت زمین در بهار۹۳» در گزارشی با تیتر «ثبات قیمت مسکن، سقوط زمین»، نوشت: اصلاحات در مقررات شهرسازی و اعمال محدودیت در تراکم‌فروشی، باعث انجماد قیمت زمین شد. سومین گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره نیز در ۲۶ مهر امسال با عنوان «خاموش‌سازی موتور تورم مسکن» منتشر شد که در آن، عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی در تشریح آثار مثبت اصلاح طرح تفصیلی، کنترل فروش تراکم را در کنترل سوداگری در بازار زمین و در نتیجه کاهش قیمت تمام‌شده مسکن، موثر عنوان کرده بود. هم‌اکنون با انتشار گزارش مرکز آمار درباره قیمت زمین و مسکن در تابستان، مشخص شده پیش‌بینی‌ها و خبرهای ماه‌های قبل درباره واکنش بازار زمین به تحولات نظام شهرسازی پایتخت، در قالب کاهش ۱۳درصدی قیمت زمین بروز کرده است.

منشا فرعی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، افت قیمت زمین مسکونی در تهران طی نیمه اول امسال، یک دلیل دیگر هم دارد که در مقایسه با منشا اصلی، عامل فرعی محسوب می‌شود. این عامل، تاثیر دوره رکود فعلی مسکن و روند کاهش تورم است. بررسی‌های دوره‌های رکود- رونق ۲۰سال اخیر نشان می‌دهد، معمولا در سالی که رکود‌های دوساله مسکن به بیشترین حد خود می‌رسد، نوسانات قیمت زمین نیز با شیب نزولی قیمت مسکن، هم‌مسیر شده و کاهش می‌یابد. مطابق آنچه در این سال‌ها بر بازار زمین گذشته، از زمانی که قیمت زمین به حداقل سطح ممکن می‌رسد، ۲ سال طول خواهد کشید تا سطح قیمت مجددا به نقطه حداکثری قبلی برسد. در دوره رکود-رونق سال‌های ۷۲ تا ۷۷، متوسط قیمت زمین در تهران از نقطه اوج ۱۴۶ هزار تومان سال۷۵ به متری ۱۲۸هزار تومان در اوایل سال۷۶ که عمق رکود اتفاق افتاد، رسید. سپس به مدت دو سال افزایش قیمت آغاز شد تا اینکه در اوایل سال۷۸، قیمت مجددا به سطح ۱۴۶هزار تومان- همان سطح حداکثری دو‌سال‌قبل- برگشت. در سال۷۵ قیمت مسکن ۷۰درصد جهش کرد و در سال۷۶ با افت ۳درصدی مواجه شد.

در دوره رکود- رونق سال‌های ۸۴ تا ۸۸ نیز، قیمت زمین از متری ۲میلیون تومان سال۸۶ به ۲/۱ میلیون تومان در سال۸۸ به عنوان سال اوج رکود، کاهش یافت و پس از دو سال افزایش، در سال۹۰ به متری ۲ میلیون تومان بازگشت. در سال۸۶، قیمت مسکن ۷۸درصد جهش کرد و در سال۸۸ معادل ۱۴درصد کاهش یافت. هم‌اکنون در دوره رکود- رونق سال‌های ۸۹ تا ۹۲ قرار داریم. قیمت زمین در اواخر سال۹۱ و ابتدای سال۹۲ همزمان با جهش ۳۰ تا ۵۰درصدی قیمت مسکن، ۱۶۰درصد افزایش یافت و به متری ۶ میلیون رسید اما در نیمه اول ۹۳، روند نزولی قیمت آغاز شد.

به این ترتیب انتظار می‌رود در صورتی که تغییراتی در سایر فاکتورهای موثر بر بازار مسکن از جمله تورم، میزان عرضه و تقاضا، سقف تسهیلات و ... اتفاق نیفتد، روند تخلیه تورم زمین تا سال۹۴ نیز ادامه پیدا کند.

رابطه کاهش تراکم‌فروشی و قیمت زمین

به گزارش «دنیای ‌اقتصاد»، اثر مستقیم اصلاح نظام شهرسازی بر تغییر مسیر نوسان قیمت زمین را می‌توان در داده‌های مرکز آمار مشاهده کرد. در تابستان امسال، در شرایطی که ساخت‌وسازهای مسکونی در پایتخت ۵۹درصد نسبت به تابستان سال گذشته کاهش پیدا کرده، اما حجم معاملات در بازار زمین ۱۸درصد افزایش یافته است. این در حالی است که در تابستان۹۲ که ساخت‌وسازهای تهران ۱۵درصد نسبت به تابستان۹۱ بیشتر شد، حجم خرید زمین در این کلان‌شهر ۸/۱۶درصد نسبت به تابستان۹۰ کمتر شده بود. افزایش معاملات زمین در سال جاری به رغم تشدید رکود ساخت‌وساز بیانگر آن است که با کاهش فروش تراکم و کم‌شدن ارتفاع ساختمان‌ها، سهم قطعات زمین از ساخت‌وسازها افزایش پیدا کرده و توزیع پروانه‌ها در افق (سطح)، بیشتر از توزیع عمودی (ارتفاع) شده است. این اتفاق، مطابق تحلیل ماه گذشته وزیر راه‌وشهرسازی، از جهش قیمت زمین متناسب با افزایش تراکم جلوگیری کرده است. در تابستان سال۹۲ که معاملات زمین کاهش یافته بود، چون که همچنان، مجوز تراکم اضافی حرف اول را برای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی می‌زد، قیمت زمین ۱۰۰درصد رشد کرد. در بهار۹۲ نیز ۱۶۰ درصد جهش کرده بود. اما در حال حاضر، با وجود افزایش حجم خرید زمین، موتور اصلی تورم‌سازی در بازار این نوع املاک، خاموش شده و قیمت زمین رو به کاهش است. این کاهش قیمت، خود در نقش موتور کاهنده در بازار مسکن، عمل خواهد کرد. با توجه به توافق شهرداری تهران و شورای عالی شهرسازی برای تداوم ضوابط اصلاحی طرح تفصیلی و همچنین تداوم رکود مسکن تا پایان امسال، روند کاهش قیمت زمین ادامه‌دار پیش‌بینی می‌شود. البته از آنجا که سازنده‌ها برای پروژه‌های جدید خود، در فصل پاییز برای خرید زمین اقدام می‌کنند، احتمال دارد افزایش تقاضای خرید زمین بر کاهش قیمت اثر منفی مقطعی بگذارد. مرکز آمار ایران در گزارش جدید خود، متوسط قیمت مسکن در تابستان امسال را متر مربعی ۳ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان اعلام کرده که ۵/۳درصد نسبت به بهار کاهش از خود نشان می‌دهد. پیش‌تر، گزارش دفتر اقتصاد مسکن درباره تابستان۹۳، نشان می‌داد: متوسط قیمت با ۳/۲ درصد افزایش نسبت به بهار، به متری ۴میلیون و ۲۲۲هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، نرخ‌های مرکز آمار، از ارقام پایین‌تر حکایت دارد.