فراخوان ساخت مسکن در قلب تهران

وزارت راه‌وشهرسازی پاییز امسال با اخذ یک مصوبه از هیات‌دولت، سقف تسهیلات بانکی ساخت مسکن در محدوده «بافت‌های فرسوده» را با بیش‌از ۶۰ درصد رشد، از مبلغ ۳۰ میلیون به ۵۰ میلیون تومان افزایش داد. این مصوبه هم‌اکنون به ۲۲ بانک تجاری، دولتی و خصوصی ابلاغ شده و از ماه آینده، متقاضیان ساخت‌‌وساز در بافت‌فرسوده می‌توانند براساس روشی که متولی نوسازی بافت فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازی -شرکت عمران و بهسازی شهری ایران- برای دسترسی به این تسهیلات تعیین کرده، وام جدید را دریافت کنند. در داخل شهر تهران، علاوه بر وام جدید یارانه‌ای، حدود یک هکتار زمین آماده ساخت نیز از طرف دولت تامین شده که مجموعه «وام» و «زمین» به عنوان دو ابزار اصلی مورد نیاز سازند‌ه‌ها، می‌تواند طی ماه‌‌های آتی در روند رو به کاهش سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تغییر ایجاد کرده و رکود در سمت عرضه مسکن را زودتر از موعد پایان دهد.

دولت یازدهم در شروع به کار خود، با وارد کردن انتقاد جدی به پروژه‌های مسکن‌مهر، یکی از ایرادات این طرح را «تامین مسکن برای کم‌درآمدها در بیرون شهرهای اصلی و در فاصله‌ای نه‌چندان کوتاه با مراکز شغلی خانوارها» عنوان کرد. پروژه‌های مسکن‌مهر مربوط به شهر تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ، در فاصله حداقل ۳۰ کیلومتری شهر اصلی، احداث شده که البته دولت قبل در اجرای این برنامه با توجه به نبود زمین دولتی در داخل شهرها، ناگزیر بود.

مسوولان فعلی بخش مسکن، محدوده بافت‌های فرسوده داخل شهرها را بهترین محل برای اجرای برنامه‌های تامین مسکن اقشار هدف -اجاره‌نشین‌های دهک‌های پایین جامعه- عنوان می‌کنند. بافت‌های فرسوده در مقایسه با زمین‌های ۹۹ساله مسکن‌مهر، از یکسو دارای خدمات زیربنایی و روبنایی کافی هستند و از سوی دیگر، جزو نقاط شهری و دارای سکنه قبلی محسوب می‌شوند. بنابراین معضلی که در حال حاضر در محله‌های مسکن‌مهر از بابت نبود خدمات وجود دارد، در بافت‌های فرسوده مصداق پیدا نمی‌کند؛ ضمن اینکه بافت اجتماعی متنوع در بافت‌فرسوده از تکرار تجربه مسکن‌مهر به شکل «سکونت یکدست کم‌درآمدها در کنار هم» جلوگیری می‌کند. ویژگی سوم بافت‌فرسوده، هزینه پایین تهیه زمین در مقایسه با دیگر نقاط شهر است.

با این حال آنچه در سال‌های اخیر مانع رونق مطلوب ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده خصوصا در شهر تهران شد، مقاومت مالکان در این محله‌ها برای رضایت به تخریب و نوسازی ملک‌شان بود. اما براساس آنچه معاون وزیر راه‌وشهرسازی روز گذشته به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در شهر تهران، این چالش تاحدودی برطرف شده و هم‌اکنون ۱۰ هزار مترمربع زمین آماده ساخت در قلب تهران و در داخل بافت‌فرسوده این کلان‌شهر، تملک شده و در اختیار است؛ به طوری که این عرصه‌های آزادشده در بافت‌فرسوده به یکی از سه شکل مشارکتی، واگذاری کامل زمین یا ترکیبی از این دو، به همراه وام ۵۰ میلیون تومانی، در اختیار انبوه‌‌سازان متقاضی ساخت و نوسازی، قرار خواهد گرفت. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: وام جدید نوسازی برخلاف سایر تسهیلات، به‌صورت مستقیم از طرف بانک در اختیار متقاضیان قرار نمی‌گیرد بلکه شرکت عمران و بهسازی شهری ایران -وابسته به وزارت راه‌وشهرسازی- به عنوان مرجع معرفی متقاضیان به بانک‌های عامل خواهد بود.

تسهیلات جدید نوسازی با سود یارانه‌ای ۱۳درصد و در سه سقف ۳۰ میلیون، ۴۰میلیون و ۵۰ میلیون متناسب با نوع شهرها پرداخت می‌‌شود؛ به طوری که در کلان‌شهرها، سقف این تسهیلات قابل پرداخت است.

براساس مصوبه بانک‌مرکزی، بانک‌های عامل وام جدید ساخت‌ مسکن به مدت ۶سال و از امسال، در مجموع معادل احداث یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحدمسکونی، باید ۸/۱ میلیون فقره از این نوع وام پرداخت کنند.

سهمیه سالانه ۳۰۰ هزار فقره این وام که به تسهیلات۵۰ میلیونی موسوم شده، به معنای تعیین تکلیف بیش‌از نیمی از ساخت‌وسازهای حمایتی مدنظر دولت است.

وزارت راه‌وشهرسازی در قالب طرح جامع مسکن، حجم نیاز سالانه به مسکن در ۱۲ سال‌ آینده را حدود یک میلیون واحد مسکونی برآورد کرده که ۵۰۰ هزار واحد آن باید در قالب پروژه‌های حمایتی تامین مسکن، توسط دولت تامین مالی و هدایت شود.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره توان تسهیلات جدید ساخت و نوسازی مسکن حاکی است: این وام بین ۵۰ تا ۶۷ درصد کل قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده تهران و سایر شهرها را پوشش می‌دهد.

سه اولویت پرداخت تسهیلات

معاون وزیر راه و شهرسازی با اعلام ابلاغ مصوبه وام ۵۰ میلیون تومانی مسکن در بافت‌های فرسوده، از سوی بانک مرکزی به بانک‌های عامل گفت: با ابلاغ این مصوبه به ۲۲ بانک عامل، از جمله بانک‌های تجاری و خصوصی، متقاضیان دریافت وام می‌توانند با رعایت سه اولویت تعیین شده به سه شیوه از تسهیلات جدید برای نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده اقدام کنند.

محمد سعید ایزدی به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: مطابق با شیوه نامه پرداخت وام ۵۰ میلیونی نوسازی در بافت‌های فرسوده سه اولویت مهم در پرداخت این تسهیلات در نظر گرفته شده که به ترتیب شامل اولویت پرداخت براساس نوع سازنده، محل اجرا و متراژ زمین است.

وی توضیح داد: براساس اولین اولویت، وام ۵۰میلیونی در وهله اول به انبوه‌سازان مسکن تعلق می‌گیرد که این امر به‌منظور حمایت از سازنده‌های حرفه‌ای در دستور کار قرار گرفته است. همچنین مطابق با دومین اولویت تعیین شده، تسهیلات ۵۰ میلیونی در ابتدا در اختیار ساکنان بافت‌های پر خطر قرار می‌گیرد که فرسوده تر از سایر بافت‌ها هستند و جزو پهنه‌های پرخطر به حساب می‌آیند. از سوی دیگر، اولویت سوم با زمین‌های بزرگ‌متراژ است که از تجمیع قطعات کوچک‌تر ایجاد شده‌اند. وی تاکید کرد: با این وجود و براساس سهمیه سالانه پرداخت تسهیلات به منظور نوسازی ۳۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده، به همه متقاضیان نوسازی که در سه اولویت گفته شده هم قرار نمی‌گیرند - اعم از متقاضیان نوسازی تک‌پلاک یا مالکان غیرانبوه‌ساز، ساکنان همه بافت‌های فرسوده و مالکان قطعات کوچک - تسهیلات پرداخت خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، متقاضیان وام ۵۰ میلیونی ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده اعم از مالکان حقیقی یا شرکت‌های انبوه‌سازی، ابتدا باید درخواست خود را به شرکت عمران و بهسازی شهری ایران اعلام کنند و در آنجا تشکیل پرونده دهند.

شرکت عمران نیز مطابق با سهمیه‌های تعیین شده، اولویت پرداخت وام و سایر مولفه‌ها، در مرحله بعد متقاضیان را برای دریافت وام به بانک‌های عامل معرفی خواهد کرد. بنابراین متقاضیان نوسازی در بافت‌های فرسوده برای بهره‌مندی از تسهیلات ۵۰ میلیونی، نیازی به مراجعه مستقیم به بانک‌های عامل ندارند.

نحوه جدید ورود انبوه‌سازان به بافت فرسوده

مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در تشریح سه شیوه جدید ورود انبوه‌سازان به بافت‌های فرسوده گفت: علاوه بر تعیین اولویت پرداخت وام ۵۰ میلیونی برای انبوه‌سازان، مطابق با مصوبه جدید دولت، سه شیوه تازه برای ورود انبوه‌سازان به بافت‌های فرسوده پیش‌بینی شده است.

ایزدی در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: انبوه‌سازان می‌توانند در سه شکل مشارکت با دولت، واگذاری زمین یا صرفا بهره‌مندی از تسهیلات به بافت‌های فرسوده ورود کنند.

وی توضیح داد: در شکل اول، دولت با در اختیار قرار دادن زمین‌های خود به انبوه‌سازان، به شکل مشارکتی با آنها بافت‌های فرسوده تعیین شده را نوسازی می‌کند.

در شیوه دوم، انبوه‌سازان می‌توانند با خرید زمین‌های دولتی و استفاده از تسهیلات ۵۰میلیونی، روی این زمین‌ها ساخت و ساز کنند. شکل سوم نیز به این صورت است که انبوه‌سازان می‌توانند با معرفی پروژه پیشنهادی خود به شرکت عمران و بهسازی شهری، صرفا از وام نوسازی بهره‌مند شوند.

وی با بیان اینکه در شیوه نامه جدید در خصوص ورود انبوه‌سازان به بافت فرسوده، زمینه فعالیت انبوه‌سازان در این بافت‌ها تسهیل شده است، خاطرنشان کرد: در حال حاضر دولت زمین‌های وسیعی را برای نوسازی در بافت‌های فرسوده در اختیار دارد و آماده واگذاری آن به انبوه‌سازان است که با وجود این امکان، انبوه‌سازان دیگر مانند گذشته برای ورود به بافت‌های فرسوده مجبور به مواجهه با مشکلات حقوقی و درگیری‌های ناشی از تملک زمین نمی‌شوند.

ایزدی ادامه داد: هم‌اکنون در قلب شهر تهران ۱۰ هزار مترمربع زمین در اختیار داریم که آماده ورود انبوه‌سازان و ساخت‌ وساز است.

این در حالی است که در سایر شهرهای کشور از جمله کرمان، رشت، شیراز، قزوین و... نیز زمین‌های وسیعی در اختیار داریم که آماده ورود انبوه‌سازان و آغاز عملیات نوسازی و ساخت مسکن است.

انحصارشکنی از بانک‌های عامل وام

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین با اعلام انحصار شکنی از بانک‌های عامل پرداخت وام نوسازی در بافت فرسوده به «دنیای اقتصاد» گفت: پیش از این تنها ۶ بانک عامل دولتی به متقاضیان تسهیلات نوسازی پرداخت می‌کردند در حالی که به دنبال مصوبه جدید، بانک مرکزی هم‌اکنون دستورالعمل پرداخت وام ۵۰ میلیون تومانی نوسازی را به ۲۲ بانک عامل ابلاغ کرده است.

ایزدی با بیان اینکه به دنبال این انحصارشکنی برای اولین بار بانک‌های تجاری و خصوصی هم وارد چرخه وام‌دهی مسکن شده‌اند، اظهار کرد: مطابق با شیوه‌نامه پرداخت این تسهیلات که طی چند روز آینده از سوی وزیر راه و شهرسازی تایید و ابلاغ می‌شود، سهمیه هر بانک برای پرداخت تسهیلات، مشخص خواهد شد. ‌نامه نحوه توزیع استانی و سهمیه هر استان از مجموع ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات نوسازی سالانه، مشخص خواهد شد که بانک‌ها براساس این دو سهمیه و رعایت اولویت‌های گفته شده به متقاضیان تسهیلات خواهند داد.

ابلاغ سهمیه 93 و 94 وام نوسازی

مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران گفت: بانک مرکزی هم‌اکنون پرداخت ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی ۵۰ میلیونی را به عنوان سهمیه سال ۹۳ به بانک‌های عامل ابلاغ کرده است.

وی ادامه داد: همچنین سهمیه ۳۰۰ هزار واحدی سال ۹۴ نیز از طرف بانک مرکزی به بانک‌های عامل ابلاغ شده است که به محض تعیین سهمیه‌های استانی فرآیند وام دهی آغاز خواهد شد.

ایزدی با بیان اینکه دولت در لایحه بودجه سال ۹۴ رقمی معادل ۱۳۰۰ میلیارد تومان اعتبار به عنوان یارانه پرداخت مابه‌التفاوت سود تسهیلات به بانک‌ها را پیش‌بینی کرده است، گفت: مابه‌التفاوت سود این تسهیلات به محض پرداخت وام به متقاضیان از طرف دولت به بانک‌ها پرداخت می‌شود و بنابراین با این تخصیص صورت گرفته، نگرانی بانک‌ها نیز در خصوص منابع تامین مابه‌التفاوت سود برطرف شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: براساس مصوبه وام ۵۰ میلیونی ساخت مسکن، دولت ۹درصد از سود تسهیلات ۵۰ میلیونی و ۱۰ درصد از سود تسهیلات ودیعه مسکن را تقبل کرده است، بنابراین با احتساب نرخ سود ۲۲ درصدی رایج در بانک‌ها، نرخ سود تسهیلات ساخت برای متقاضیان ۱۳ درصد و نرخ سود تسهیلات ودیعه ۱۲ درصد خواهد بود.

همچنین سهمیه تعیین شده برای تسهیلات ودیعه در سال ۹۳، معادل با ۶۰ هزار فقره خواهد بود که این سهمیه در سال ۹۴ نیز به همین میزان از سوی بانک مرکزی به بانک‌های عامل ابلاغ شده است. تسهیلات ودیعه‌ مبلغی است که در قالب وام دو ساله برای تامین هزینه رهن مالکان واحدهای فرسوده‌ در مدت تخریب و نوسازی ملک‌شان، به آنها پرداخت می‌شود.

وام 30 میلیونی برای پرونده‌های قبلی

ایزدی، در خصوص تعیین تکلیف متقاضیانی که از سال‌های قبل در صف دریافت وام نوسازی بوده و تاکنون موفق به دریافت این تسهیلات نشده‌اند، گفت: در مجموع ۳۵ هزار متقاضی دریافت وام نوسازی از سال‌های قبل باقی مانده‌اند که برای آنها راهکار دیگری در نظر گرفته شده است. وی ادامه داد: مقرر شده بانک مسکن به این واحدها، از محل تسهیلات مسکن مهر، وام ۳۰ میلیونی بدهد که به محض صدور مجوز از سوی وزارت راه و شهرسازی برای بانک مسکن، فرآیند وام دهی به واحدهای باقی مانده سال‌های قبل نیز آغاز خواهد شد.

درخواست از نظام مهندسی

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه باید در فرآیند نظارت و افزایش ارتقای کیفیت ساخت جدی بود، گفت: حمایت دولت در محلات هدف بازآفرینی شهری و از سوی دیگر سرمایه‌های ساکنان که در امر نوسازی مشارکت می‌کنند، نباید به خاطر بی‌دقتی در ساخت‌و‌سازها از بین برود.

محمد سعید ایزدی در نشست شورای مرکزی نظام مهندسی کشور خواستار کنترل، نظارت و افزایش ارتقای کیفیت در ساخت‌و‌ساز در محدوده‌ها و محلات هدف بازآفرینی شهری شد و گفت: بحث بافت‌های فرسوده و تعبیر امروزی محدوده‌ها و محلات بازآفرینی شهری ناشی از سرعت شتابان شهرنشینی، جابه‌جایی جمعیت شهری و نارکارآمدی نظام برنامه‌ریزی شهری است. بافت‌های هدف بهسازی و نوسازی شهری به پنج دسته تقسیم می‌شوند که اولی بافت‌های تاریخی هستند.

وی افزود: بافت‌های تاریخی محدوده‌ها و محلاتی هستند که از توسعه شهری عقب افتاده‌اند و ساکنان دیگری در این مناطق اسکان پیدا کرده‌اند که البته این مناطق به دلیل تاریخی بودن به‌عنوان ثروت شهر‌ها محسوب می‌شوند. ایزدی خاطرنشان کرد: دومین بافت هدف بافت‌های حاشیه‌نشین یا به عبارت دیگر سکونتگاه‌های غیررسمی با وسعت 54 هزار هکتار هستند.

وی افزود: این بافت‌ها و محدوده‌ها خارج از برنامه رسمی توسعه شهری شکل گرفته‌اند که ساکنان آن با مسائل و مشکلات زیادی روبه‌رو هستند. معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: محدوده‌های ناکارآمدی بافت میانی مراکز شهر سومین بافت هدف بهسازی محسوب می‌شوند که این بافت‌ها نه تاریخی هستند و نه غیررسمی بلکه بافت‌های در مراکز شهر‌ها با وسعت ۵۴ هزار هکتار شناسایی شده‌اند. ایزدی به سکونتگاه‌های روستایی که در شهر‌ها ادغام شده‌اند نظیر چیذر و ده‌ونک در شهر تهران اشاره کرد و گفت: البته باید از یکسری محدوده‌ها و سایت‌ها که کاربری آنها همگونی با زندگی جاری شهرهای ما ندارند مانند زندان‌ها و پادگان‌ها نام برد. وی افزود: در یک جمع‌بندی می‌توان اذعان کرد که در حدود ۱۳۰ هزار هکتار محدوده‌ها و محلات هدف بازآفرینی شهری در ۴۹۵ شهر، بالغ بر یک‌سوم جمعیت کشور یعنی ۲۰ میلیون نفر، شناسایی شده است که خواسته و ناخواسته در حال گسترش است. ایزدی گفت: به‌دلیل ساخت‌وساز نازل و بدون کنترل به‌صورت خواسته و به دلیل پدیده فقر شهری به‌صورت ناخواسته محدوده و محلات هدف بازآفرینی شهری شکل پیدا می‌کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی خواستار نظارت و کنترل بیشتر در ساخت‌و‌سازها در محدوده‌ها و محلات هدف شهری در کشور شد و گفت: باید نظارت، کنترل و ارتقای کیفیت ساخت‌و‌ساز در محدوده‌ها و محلات هدف شهری توجه بیشتری شود و سازمان‌های نظام مهندسی در سراسر کشور باید در این رابطه جدیت بیشتری به خرج بدهند. وی افزود: چنانچه نظارت و کنترل و کیفیت در ساخت‌وسازها صورت نگیرد، مجددا این محدوده‌های فرسوده گسترش پیدا می‌کنند.