متولی توسعه و تخصیص منابع مالی بخش مسکن تشریح کرد:
ابزارهای مکمل وام جدید مسکن
مدیرعامل بانک مسکن معتقد است این بانک وظیفه دارد پلی میان بازار پول و بازار سرمایه برای تامین مالی پایدار بخش مسکن ایجاد کند و برای ایجاد این اتصال، لازم است مدیران ارشد بانک مسکن نه تنها اشراف کامل بر مباحث اقتصاد کلان داشته باشند که نسبت به اقتصاد خانوار، اقتصاد بانک و همین‌طور اقتصاد بخش مسکن از آگاهی لازم برخوردار باشند.
محمدهاشم بت شکن می‌گوید: آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن یک بازار با ویژگی تامین مالی بلندمدت است. بانک‌ها عموما برای تامین مالی کوتاه‌مدت بنگاه‌ها -سرمایه در گردش- تعریف شده‌اند.
محمدهاشم بت شکن می‌گوید: آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن یک بازار با ویژگی تامین مالی بلندمدت است. بانک‌ها عموما برای تامین مالی کوتاه‌مدت بنگاه‌ها -سرمایه در گردش- تعریف شده‌اند.
مدیرعامل بانک مسکن معتقد است این بانک وظیفه دارد پلی میان بازار پول و بازار سرمایه برای تامین مالی پایدار بخش مسکن ایجاد کند و برای ایجاد این اتصال، لازم است مدیران ارشد بانک مسکن نه تنها اشراف کامل بر مباحث اقتصاد کلان داشته باشند که نسبت به اقتصاد خانوار، اقتصاد بانک و همین‌طور اقتصاد بخش مسکن از آگاهی لازم برخوردار باشند.
محمدهاشم بت شکن می‌گوید: آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن یک بازار با ویژگی تامین مالی بلندمدت است. بانک‌ها عموما برای تامین مالی کوتاه‌مدت بنگاه‌ها -سرمایه در گردش- تعریف شده‌اند. اما بانک مسکن باید بلندمدت تامین مالی کند و راه آن، بازار سرمایه است باید از هم‌افزایی دو بازار پول و سرمایه، استفاده شود. وی مهم‌ترین دغدغه دولت، سرمایه‌گذاران و ذی‌نفعان در بخش مسکن را بحث تامین مالی می‌داند و تاکید می‌کند: همه فعالیت‌های ما در بانک مسکن باید حول‌و‌حوش تجهیز منابع حرکت کند. من به پشتوانه مطالعات و فعالیت‌هایی که پیش از ورود به بانک مسکن در بازار سرمایه داشتم، در نظر دارم با استفاده از پتانسیل این بازار، ابزارهای جدید تامین مالی مسکن طراحی و به‌کارگیری شود؛ باید ساز و کارهای تامین مالی بلندمدت را فراهم کنیم. متن گفت‌وگو با مدیرعامل بانک مسکن درباره برنامه‌ها و طرح‌های جدید تامین مالی بخش مسکن را در زیر بخوانید: اینکه می‌گویید بخش مسکن باید متکی شود به بازار سرمایه، چندان در یک‌سال اخیر حرکتی در این جهت مشاهده نشده است. طی دو سال گذشته همه دغدغه متولیان بخش مسکن تعیین تکلیف وام خرید بود. البته پارسال یک مورد صندوق زمین و ساختمان به‌صورت نمادین توسط یک شرکت وابسته به بانک مسکن، برای جذب نقدینگی‌های خرد و به‌کارگیری آن در ساخت یک پروژه مسکونی در منطقه22 تهران، در بورس راه‌اندازی شد، اما تاکنون استقبال چندانی از یونیت‌های این صندوق و از تشکیل صندوق‌های بعدی، به عمل نیامده است. دغدغه ما این است که بانک مسکن لیدر و پیشتاز مالی بخش مسکن باشد. لیدر لزوما خودش مجری نیست، بلکه از اجرای ماموریت‌های تامین مالی و برنامه‌ریزی آن پشتیبانی می‌کند و می‌تواند محصول جدید را ایجاد و به بانک‌های دیگر ارائه دهد. در گذشته، یک بانک تحت عنوان بانک رهنی وجود داشت که لیدر تامین مالی مسکن بود و نقش تنظیم‌کننده و نظارت‌کننده و هدایت‌کننده در جذب منابع و پرداخت تسهیلات در بخش مسکن را داشت. بانک رهنی در واقع نقش بانک‌مرکزی را در بخش مسکن برای بانک‌ها بازی می‌کرد. ما اکنون به دنبال این هستیم که یک نظام تامین مالی پایدار داشته باشیم. آنچه در حال حاضر تحت عنوان افزایش مقطعی وام خرید و وام ساخت مطرح است، یک نوع مُسکن است. این وام‌ها مقطعی هستند به این معنی که در یک دوره زمانی به‌واسطه نگاه خاص دولت، جلوی پرداخت وام خرید گرفته می‌شود و مثلا به مسکن‌مهر، وام‌های ارزان‌قیمت از محل خط اعتباری پرداخت می‌شود و در دوره بعد، مجددا ریل عوض می‌شود. آقای آخوندی در دهه 70 صندوق پس‌انداز مسکن را راه انداختند که الگوی خوبی هم بود. دو دولت نهم و دهم، اصلاً به پس انداز اعتقاد نداشت و اجازه افزایش سقف تسهیلات خرید را نداد که منجر به از دست رفتن کارآمدی ابزار پس‌انداز مسکن شد و جایگزین تامین مالی مسکن ناشی از پس‌انداز استفاده از خط اعتباری و اضافه برداشت از بانک مرکزی جهت اجرای مسکن‌مهر در دوره مذکور بوده است. این موارد نشان می‌دهد در بحث تامین مالی مسکن، برنامه بلندمدت مشخصی وجود ندارد. بخش مسکن شوخی بردار نیست که تصمیم کوتاه‌مدت بگیریم. هر تصمیم باید مبتنی بر نقشه راه تامین مالی باشد، چون پایداری و در دسترس بودن منابع مالی، در یک دوره زمانی مورد نیاز است نه اینکه با سیاسی کاری دولت‌ها و مثلاً برای ایجاد مقبولیت نزد مردم، تصمیمات کوتاه‌مدت بدون پشتوانه اتخاذ شود. تجربه نشان داده این نوع تصمیم‌گیری آفت بخش مسکن می‌شود. بنابراین لازم است سند راهبردی تامین مالی بخش مسکن تدوین شود. تا زمانی که این سند نباشد، منظومه‌ای فکر نمی‌کنیم. الان برای 10 سال آینده، فکر نمی‌شود. برای رفع امور کوتاه‌مدت، وام را افزایش می‌دهند. ما در بانک مسکن معتقدیم منظومه منسجم تامین مالی مسکن یک‌بار در دهه40 و 50 شکل گرفت اما در دهه 60 از هم پاشید. در این منظومه ساز و کارها، نهادها و ابزارهای تامین مالی براساس الگوهای تجربه شده در دنیا، هر کدام برای رفع قسمتی از نیازهای متنوع بخش مسکن، یک یا چند وظیفه مشخص برعهده دارند. در حال حاضر همه هدف و اولویت ما در بانک مسکن، احیای دوباره این منظومه است. قرار نیست چرخ را از نو اختراع کنیم و مجددا قانون بنویسیم. برای به‌کارگیری مجدد ابزارهایی که چند ده سال از تعلیق آنها می‌گذرد، مجموعه قوانین جامع وجود دارد. اولین قانون در این راستا در سال 46 تحت عنوان «قانون تشکیل پس‌انداز مسکن» به تصویب رسید و اجرایی شد. سال 51 نیز «قانون تامین اعتبارات مسکن» مصوب شد. بعد از آن و در طول دهه 80 دو قانون در بخش مسکن به ترتیب تحت عنوان «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» و «قانون نوسازی بافت‌فرسوده» در مجلس شورای اسلامی تصویب شد که در آنها یکسری ابزارهای نوین تامین مالی برای جذب منابع از بازار سرمایه و هدایت آن به بخش مسکن، پیش‌بینی شده است. همه این قوانین باید به‌صورت همزمان به‌کار گرفته شود. احتیاجی به تعریف دوباره قانون نیست. همین دو قانون قبلی و دو قانون فعلی، آنقدر ظرفیت دارد که فقط کافی است احیا شود. به نظر می‌رسد بانک مسکن بیشتر دنباله‌رو سیاست‌های متولیان بخش مسکن است؟ ما به‌عنوان بانک مسکن مشورت پذیر هستیم. این بزرگترین نقطه قوت هیات‌مدیره بانک است که به تجربه‌های موفق گذشته، حس مثبت دارد و آزمون و خطا انجام نمی‌دهد. تاریخ را خوب می‌خوانیم و عمل می‌کنیم. ما در اتاق فکر بانک مسکن از هر طرح، پیشنهاد یا نظری استقبال می‌کنیم. در عین حال هیات‌مدیره بانک مسکن در این دوره صرفا روی مسائل و نیازهای بخش مسکن متمرکز است و هر چند با مشکلاتی از سال‌های گذشته که مربوط به فعالیت‌های بانک در سایر بخش‌ها است، دست به گریبان هستیم، اما همچون گذشته تصمیم نداریم بانک را درگیر یکسری فعالیت‌هایی خارج از بخش مسکن کنیم. بانک رهنی دقیقا چه وظیفه‌ای در بخش مسکن برعهده داشت که می‌خواهید آن را عینا در بانک مسکن پیاده کنید؟ بانک رهنی به‌عنوان حلقه اصلی و خورشید منظومه تامین مالی مسکن، از یکسری نهاد تشکیل شده بود که یکی از آنها «موسسات پس‌انداز و وام منطقه‌ای» بودند. تا سال 56 حدود 16 موسسه پس‌انداز فعال شد چون بانک رهنی دولتی به تنهایی کافی نبود و باید نهادهای تخصصی غیردولتی ایجاد می‌شد. 3 فقره از این موسسات در تهران و 13 فقره دیگر در شهرستان‌ها ایجاد شد. منطق تشکیل این نهادها این بود که بانک رهنی دولتی است با یکسری تعهدات دولتی برای ساخت مسکن و شهرک همچون پروژه شهرک آپادانا، شهرک شاهین شهر اصفهان به علاوه تکالیف دیگری همچون بازسازی مناطق زلزله‌زده از جمله نازی آباد و ... که هر از گاهی اتفاق می‌افتاد. بانک رهنی یک مقدار ساختار بوروکراتیک هم داشت، اما به‌واسطه ایجاد موسسات پس‌انداز روان‌سازی شد. این موسسات که شرکت سهامی خاص محسوب می‌شدند، سهام‌شان توسط مردم خریداری می‌شد و 20 درصد سهام نیز برای بانک رهنی بود. این نهادها تمام عملیات‌شان را باید در بانک رهنی انجام می‌دادند، هیات‌مدیره‌ها را باید بانک رهنی تایید می‌کرد و به جای بانک مرکزی، کار نظارت مالی در بخش مسکن را انجام می‌داد. فعالیت این موسسات باعث شد سرمایه مردم وارد میدان تامین مالی مسکن شود و نظام پایدار و طبیعی شکل بگیرد برعکس آنچه در سال‌های اخیر، پروسه پرداخت تسهیلات مسکن به‌صورت سزارینی و مصنوعی و بدون مشارکت متقاضیان بود! در سوابق فعالیت بانک رهنی و موسسات پس‌انداز، مداخله و مشارکت سرمایه بخش خصوصی، پیمانکاران و انبوه‌سازان به خوبی مشاهده می‌شود. این گروه‌ها خودشان کمک می‌کردند و پول می‌آوردند تا بازار فروش‌شان راه بیفتد. تاکید بانک رهنی در آن زمان این بود که موسسات فقط باید در منطقه‌ای که در آن هستند و تا شعاع 50 کیلومتری اطراف خود، تسهیلات خرید یا ساخت پرداخت کنند، اما می‌توانستند از هر جای کشور، منابع و سپرده جذب کنند. این مدل باعث شد ساخت‌وساز منطقه‌ای و متناسب با وضعیت بازار مسکن همان شهر شکل بگیرد نه اینکه نسخه واحد برای کل کشور پیچیده شود. در حقیقت در هر دو قانون «تشویق و پس‌انداز مسکن» مصوب سال 46 و «تامین اعتبارات مسکن» مصوب سال 51، ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن، مورد تاکید قانون‌گذار قرار گرفته است. تدوین‌کنندگان این قوانین به خوبی متوجه شده بودند که صندوق پس‌انداز تنها ابزار طبیعی برای جذب و ایجاد منابع است. در دوره کوتاه فعالیت موسسات پس‌انداز که بین سال‌های 51 تا 58 بود، این نهادها توانستند از جهت عملکردی به نسبت بانک رهنی، 4 میلیارد تومان سرمایه جمع کنند. آن 16 نهاد در سال 55، 8 برابر سرمایه‌شان، سپرده جذب کرده بودند و 7 برابر سرمایه خود، تسهیلات مسکن پرداخت کردند. این نهادها 2 برابر بانک رهنی در آن سال تسهیلات پرداخت کردند. ملاحظه می‌کنید بانک رهنی به‌عنوان بانکی که سال 1318 راه افتاد با این میزان سابقه، عملکرد فوق‌العاده محدودی در برابر موسسات پس‌انداز که با مشارکت مالی عوامل ذی‌نفع بازار مسکن شکل گرفته بود، داشت. این موسسات با 4 سال فعالیت، توانستند دوبرابر میزان پرداخت بانک رهنی، تسهیلات بپردازند.نهادها خیلی راحت و روان کار می‌کردند نقطه عطف فعالیت آنجا بود که پس انداز می‌گرفتند و فقط به سهامداران خودشان تسهیلات می‌دادند. یعنی متقاضی تسهیلات هم باید پول می‌گذاشت و هم سهامدار می‌شد در نتیجه دو طرفه سود می‌کرد. اوج رابطه و درگیری مالی مردم با این نهادها باعث موفقیت آنها شد. در عین حال، رابطه برد- برد بین بانک رهنی و آن موسسات ایجاد شده بود یعنی باید حسابشان را می‌آوردند نزد بانک رهنی سپرده‌گذاری می‌کردند. در آن سال‌ها در بانک رهنی اداره امور شرکت‌های وام پس‌انداز ایجاد می‌شد تا آنها را اداره کند. در آن مقطع هلدینگ‌داری تخصصی بود. موسسات پس‌انداز با چنین کارکردی که از یکسو نقدینگی‌های خُرد خانوارهای متقاضی مسکن را جذب می‌کردند و از سوی دیگر تسهیلات خرید کارآمد در اختیار سپرده‌گذاران می‌گذاشتند، چه شد تعطیل شدند؟ همه با هم ادغام شدند؛ بعد از انقلاب، همه این موسسات و شرکت‌ها، بانک ساختمان، شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌ها و بانک رهنی در قالب جدید بانک مسکن ادغام می‌شوند، در حالی که اصل ادغام به لحاظ خصوصی بودن موسسات و دولتی بودن بانک، مشکلاتی را برای نظام تامین مالی به‌وجود آورد. بنابراین حلقه‌های اصلی نظام پایدار تامین مالی در آن زمان پاره شد. حلقه سوم منظومه تامین مالی پایدار مسکن، بعد از بانک رهنی و موسسات پس‌انداز، «بانک ساختمان» بود که توسط بخش خصوصی در سال 52 ایجاد شد. بانک رهنی کار تامین مالی ساخت و خرید را انجام می‌داد و موسسات پس‌انداز و وام مسکن منطقه‌ای عمدتا طرف تقاضا را تامین مالی می‌کرد. اما بانک ساختمان، تامین مالی حوزه ساخت انجام می‌داد و از ایجاد زیرساخت، شهرک، هتل، راه و ... پشتیبانی به عمل می‌آورد. بانک ساختمان شرکت‌های تولید مصالح ساختمانی مرغوب و ارزان‌قیمت را می‌توانست ایجاد کند تا بتواند به دولت برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت کمک کند و اینکه می‌توانست برای شهرک سازی شریک خارجی داشته باشد. شهرک اکباتان یکی از محصولات بانک ساختمان است که با شریک خارجی آن ساخته شد. بانک مذکور نیز جزو بانک‌های ادغامی در بانک مسکن بود. حلقه چهارم، «شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌ها» بود که بانک‌ها سهامدارش بودند. وجود این شرکت در آن سال‌ها باعث شد در گام اول هیچ بانکی حق تاسیس شرکت ساختمانی نداشته باشد. بانک‌ها اگر دنبال ارزش افزوده برای سپردههای مردم و ایجاد منابع داخلی برای خود بودند باید سهام این شرکت را خریداری می‌کردند. ماموریت شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌ها، پیش‌خرید ساختمان‌ها از سازنده‌ها و تامین مالی پروژه‌های بزرگ و همچنین مشارکت واقعی در ساخت و در نهایت لیزینگ مسکن بود. این شرکت واحدها را پیش‌خرید می‌کرد و با اقساط بلندمدت در قالب لیزینگ، به متقاضیان مسکن واگذار می‌کرد. این حلقه‌ها هر کدام با یک وظیفه مشخص، ناگهان در بانک مسکن ادغام شدند؛ بانکی که اصلا ظرفیت نداشت و فقط رهنی‌چی بود یعنی کارش این بود که سند متقاضی وام را در رهن بگیرد و به او تسهیلات بپردازد. کار ادغام سال‌ها طول کشید. در ادبیات فاینانس، ادغام باید هم‌افزایی داشته باشد، اما این ادغام، قدرت حلقه‌ها را کم کرد، چون ارتباط معنادار با هم نداشتند. در شرایط فعلی پیامد حلقه‌های مفقوده در منظومه از دست رفته تامین مالی مسکن، به خوبی قابل مشاهده و احساس است. همین بحث لیزینگ که امروز متولیان بخش مسکن به شدت دنبال راه‌اندازی آن هستند، در دهه 50 توسط حلقه چهارم فعال بود. برنامه‌ها و طرح‌های جدیدی که از سال گذشته برای تامین مالی بخش مسکن یکی یکی به تصویب رسیدند، تا چه حد با کارکرد ابزارها و نهادهای پیش از تاسیس بانک مسکن که شما آنها را موفق ارزیابی می‌کنید، انطباق دارند؟ الان مقرر شده در بافت‌فرسوده تسهیلات50 میلیونی نوسازی پرداخت شود، اما سازوکار آن درست و دقیق پیش‌بینی نشده است. یک بانک تجاری یا خصوصی، چگونه این تسهیلات را با سود 22درصد و 12 ساله پرداخت خواهد کرد وقتی به راحتی می‌تواند سه ماهه با نرخ 28 درصد به یک بخش دیگر، تسهیلات برای سرمایه در گردش پرداخت کند! بانک‌های خصوصی که همه جا شعبه ندارند و کاملا اقتصادی عمل می‌کنند چطور در بافت فرسوده باید وام بدهند؟ این کار باید در بانکی که شبکه دسترسی بزرگ و گسترده دارد، انجام شود. اصلا مدل تجهیز منابع مالی این تسهیلات چیست؟ البته این نرخ سود وام نوسازی بافت فرسوده در سال گذشته یعنی قبل از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود، تعیین شده بود. بانک‌ها تا قبل از این مصوبه با جذب سپرده 22درصد و لحاظ 10 درصد سپرده قانونی، عملاً هزینه تهیه پول برایشان 24 درصد است. حال پرداخت تسهیلات 22درصد کجا توجیه دارد حتی اگر منابع هم وجود داشته باشد؟ آقای آخوندی بحق درمورد تسهیلات مسکن، محور را تجهیز و پس‌انداز گذاشته است؛ این یک اصل است. مخاطبان بانک مسکن، دهک‌های 4 تا 7 هستند که قشر بزرگی محسوب می‌شوند. دهک‌های 8 و 9 و 10 که اصلاً سراغ ما نمی‌آیند، سه دهک اول نیز چون توان پس‌انداز و پرداخت قسط ندارد، جزو گروه تحت حمایت مستقیم دولت محسوب می‌شود. بنابراین برای ساماندهی چهار دهک میانی، باید سیستم پس‌انداز به گونه‌ای باشد که ضریب چندبرابری تبدیل سپرده به تسهیلات را پوشش دهد. تجربه راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن در سال 1337 که براساس یک مدل آلمانی تعریف شد، باید برای این دهک‌ها به‌کار گرفته شود. چرا گفته می‌شود صندوق‌های پس‌انداز مسکن، کسری می‌آورند و باید برای آنها منابع جبرانی از طرف دولت پیش‌بینی شود؟ اولا نسبت وام به قیمت طی چند سال اخیر، خیلی پایین بود و علت پایین بودن این نسبت نیز به تورم مزمن در اقتصاد مربوط می‌شد. برای کارآمدسازی صندوق پس‌انداز مسکن، اولین شرط، پایداری شرایط اقتصادی کشور است. هر چقدر بانک برای جذب منابع تلاش کند، اگر یک مرتبه تورم داشته باشیم فایده ندارد. نرخ سود بانکی نیز در این قضیه موثر است. اگر این دو تا پارامتر پایدار باشد می‌شود مدل بلندمدت تامین مالی تهیه کرد. در این میان، صندوق‌های پس‌انداز بانک مسکن همواره کسری داشته‌اند. این کسری به ماهیت تسهیلات رهنی که بلندمدت است، برمی‌گردد. ماهیت افق تسهیلات مسکن، 12 تا 15ساله و در استطاعت بودن آن است پس اقساط باید کم باشد و نرخ سود آن نیز پایین باشد تا امکان بازپرداخت آن برای دهک‌های میانی وجود داشته باشد. پس این سه مولفه یعنی بلندمدت بودن زمان بازپرداخت، اقساط کم و نرخ پایین، در کنار هم، خروجی صندوق را شکل می‌دهد. در مقابل، اما ورودی صندوق، سپردههای عندالمطالبه و کوتاه‌مدت است که اصلاً با ماهیت خروجی صندوق انطباق ندارد. در حقیقت ویژگی خاص صندوق پس‌انداز در بانک مسکن، سپردههای وام‌خواه است. این سپرده بعد از مثلا یک‌سال باید به تسهیلات تبدیل شده و به متقاضی پرداخت شود. ماهیت این نوع حساب سپرده، تعهدی است. بنابراین بانک مرکزی در این سال‌ها بحق نگران عاقبت کسری صندوق بوده است. لذا تمام ابعاد این صندوق‌ها در زمان افزایش سقف وام باید دیده شود، قطاری است که راه می‌افتد و شما نمی‌توانید متوقف کنید. صندوق پس‌انداز از سال 1337 تا الان هست و بانک نمی‌تواند آن را متوقف کند چون سپرده‌گذاری‌ها برای پرداخت تعهدات بانک کماکان باید ادامه پیدا کند. پس اگر کسری بیاورد، هر طور شده باید تسهیلات بدهیم. برای این کار، یا باید از بازار بین بانکی با سود 27 تا 28 درصد منابع تهیه کنیم یا از بانک مرکزی قرض بگیریم؛ در این صورت اضافه برداشت همان، رشد پایه پول پرقدرت و تورم نیز همانا. تجربه 37 سال گذشته فعالیت صندوق پس‌انداز تا الان نشان می‌دهد این صندوق‌ها عموماً و به ذات کسری دارند. بانک جهانی هم این مدل را بررسی کرده و گفته مدل صندوق پس‌انداز به ذات کسری دارد. در این صورت، طی دهه‌های قبل و بعد از انقلاب که این صندوق‌ها در بانک رهنی و سپس در بانک مسکن، موثرترین شکل تامین مالی سمت تقاضا را انجام می‌دادند، کسری آنها چگونه تامین می‌شد؟ قانون‌گذار برای نحوه جبران این کسری، تدابیر لازم را در همان دو قانون مصوب پس از انقلاب اسلامی، به عمل آورده است. طبق مفاد این قوانین، دولت می‌تواند همه‌ساله به پیشنهاد وزارت آبادانی و مسکن، اعتباری جهت پرداخت به صاحبان حساب پس‌انداز مسکن در بودجه کشور منظور کند. این قانون به دولت اجازه داده است مبلغی را از بودجه در قالب وجوه اداره شده، نزد صندوق پس‌انداز سپرده‌گذاری کند و از محل آن، به هر خانوار فاقد مسکن، یک‌بار کمک هزینه‌ای را برای خرید یا ساخت اعطا کند. در قوانین قدیمی -قانون تامین اعتبارات مسکن سال 1351- که باید هم‌اکنون در قالب منظومه تامین مالی احیا شوند علاوه بر این، یک مسیر جبرانی دیگر برای کسری منابع صندوق وجود دارد. این مسیر می‌گوید، به منظور تامین مسکن افراد کم‌درآمد و تشویق به ساخت مسکن ارزان‌قیمت، دولت به پیشنهاد وزارتخانه مربوطه، می‌تواند اعتبار لازم جهت پرداخت کمک به سازنده‌های خانه‌های ارزان‌قیمت را پیش‌بینی کند. این کمک طبق تعرفه نوع و مساحت در مناطق مختلف برای هر مترمربع پرداخت می‌شود. پس یک نوع تسهیلات برای سازنده‌هایی که طبق الگوی مصرف، ساخت‌وساز می‌کنند، وجود داشته است. طبق آن قوانین، همه ساله جهت تعدیل بهره وام‌های مسکن اعطایی به افراد کم‌درآمد، مبلغی در بودجه کل کشور باید منظور می‌شد. پس دولت در آن زمان از کسری صندوق پس‌انداز مسکن اطلاع داشت و برای جبران آن، پول در صندوق می‌گذاشت تا سودش به افراد تعلق بگیرد. تدبیر بعدی که در دهه 50 اعمال شد، این بود که بانک مرکزی با تصویب شورای پول و اعتبار، سپرده قانونی بانک رهنی را در ازای موجودی حساب‌های پس‌انداز مسکن از میزان 10درصد تقلیل داد. چون که سپرده قانونی برای حساب‌هایی که بانک متعهد به پرداخت تسهیلات در آن است، معنایی ندارد. سپرده قانونی بانک‌های تخصصی 10 درصد بود اما سپرده قانونی بانک رهنی و بانک مسکن در آن موقع 2 درصد بود. یک تدبیر دیگر که شاید این هم مهم بود، این بود که به منظور کمک بیشتر به تامین مالی اعتبارات مسکن در اجرای برنامه‌های خانه‌سازی، بانک مرکزی با تصویب شورای پول و اعتبار می‌تواند با رعایت سپرده قانونی، بانک‌ها را مکلف کند قسمتی از سپردههای خود را به‌صورت وام در اختیار بانک رهنی قرار دهند تا به جای اینکه سپرده قانونی را به بانک مرکزی بدهند، بابت سپرده‌گذاری بخشی از آن در بانک رهنی، سود از بانک رهنی دریافت کنند. همچنین به پیشنهاد بانک رهنی، بیمه مرکزی می‌توانست شرکت‌های بیمه را مکلف کند قسمتی از ذخایر فنی خود را نزد بانک رهنی بگذارند. اکنون ما برای احیای همه ابزارها و مسیرهایی که در گذشته در خدمت بانک رهنی بود، پیشنهاد تدوین یک سند راهبردی تامین مالی مسکن را داده‌ایم. اما قبل از تهیه این منظومه، باید چند اتفاق در نظام بانکی بیفتد. اول اینکه، در دنیا اگر بانک مسکن بانک دولتی و توسعه‌ای است قانون ناظر بر خودش را نیاز دارد. بنابراین بانک مرکزی نباید ما را بانک تجاری ببیند. دوم اینکه، در تمام دنیا بانک‌های توسعه‌ای مقررات و قانون خاص خودشان را دارند. اگر در جایی مثل مالزی و ترکیه، قوانین ناظر بر صنعت بانکی با بانک توسعه‌ای مغایر باشد، به دستور وزیر اقتصاد آن قانون لغو و بر مبنای استراتژی توسعه‌ای حرکت می‌کنند اما در قوانین پولی و بانکی ما، هیچ تعریفی برای بانک توسعه‌ای نیست و ما را تخصصی می‌بینند. در واقع در دنیا یک قانون مستقل برای بازار رهن دارند. نکته سوم، در سیاست‌گذاری است. در تمام دنیا به دلیل اینکه عمده دارایی مردم، ملکی است و خرید مسکن پرهزینه‌ترین اقدام اقتصادی افراد محسوب می‌شود، لذا سیاست‌های اعتباری رهن در بسیاری از کشورها وجود دارد. آیا ما سیاست اعتباری مخصوص رهن داریم؟ پاسخ این است که نحوه تجهیز منابع برای بخش مسکن معلوم نیست. ما باید سیاست‌های اعتباری که شامل تجهیز و تخصیص است داشته باشیم. حال یا باید سیاست‌گذار بانکی، سیاست‌های اعتباری را به بانک مسکن ابلاغ کند یا به ما بگویند تا وضع کنیم. نکته چهارم نهادسازی است. ما خوشبختانه اخیرا موفق شدیم مجوز شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن را از بورس بگیریم. این شرکت بین بازار پول و بازار سرمایه، ارتباط برقرار می‌کند و بسیار می‌تواند نقش‌آفرینی کند. سهام آن 100درصد متعلق به بانک است. چون ما می‌خواهیم کار توسعه‌ای انجام دهیم که ممکن است سود نداشته باشد. نکته مهم بعدی، نیاز به موسسات بیمه اعتباری رهن یعنی نهادی مثل «فانی‌می» آمریکا است. راز تامین مالی بلندمدت در مسکن در این موسسات است. منظورتان برنامه‌ریزی برای ایجاد بازار رهن ثانویه است؟ دقیقا؛ برای توضیح عملکرد این نهاد، مثالی برای شما می‌زنم: در دنیا کسی می‌رود بانک و درخواست50 میلیون واحد پولی تسهیلات 5/3 درصد 15 ساله می‌کند. مدیر بانک بلافاصله با چنین نهادی تماس می‌گیرد و درخواست انتشار اوراق قرضه 15 ساله با نرخ 25/3 به ارزش 50 میلیون واحد پولی را مطرح می‌کند و اگر این نهاد مشتری اوراق داشت، بلافاصله آن بانک به مشتری خود پاسخ مثبت می‌دهد و همان‌جا، مبلغ تسهیلات، تبدیل به اوراق بهادار شده و در بورس فروخته می‌شود و از محل فروش آن، تسهیلات مورد نیاز فرد داده می‌شود. ملاحظه می‌کنید در این پروسه، منابع از بانک نیامده بلکه منابع بازار سرمایه درگیر شده است. پول از بورس آمد، 25/0 درصد هم کارمزد آن شد. این مدل و کارکرد نهادهایی همچون فانی‌می، در قالب بازار رهن ثانویه مسکن تعریف می‌شود. با شرایط موجود سیستم بانکی در ایران و به‌خصوص بانک مسکن که با محدودیت شدید منابع مالی برای پرداخت تسهیلات مواجه هستید، آیا امکانات اولیه برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه وجود دارد؟ ما در بانک مسکن، بزرگترین پرتفوی تسهیلات اعتباری کشور را داریم؛ اما به جای آنکه در مدت زمان کوتاه، بیشترین بهره‌برداری از آن در جهت تامین مالی بخش مسکن شود، باید انتظار بکشیم تا تسهیلات پرداخت شده در مدت 12 تا 15 سال به‌صورت تدریجی و با اقساط ماهانه وام‌گیرنده‌ها، به بانک بازگردد. این در حالی است که تسهیلات پرداختی بانک مسکن، بهترین و مستحکم‌ترین پرتفوی بانکی محسوب می‌شود و چون طرف بانک، انبوه وام‌‌گیرنده با وام‌های خرد هستند و املاک‌شان در رهن بانک است، میزان معوقات این تسهیلات نسبت به سایر تسهیلات بانکی، بسیار پایین و احتمال نکول آن بسیار کم است. از طرفی چون نسبت تسهیلات به قیمت پایین است، احتمال انصراف تسهیلات‌‌گیرنده‌ها از پرداخت قسط و مواجهه بانک با املاک واگذاری و حراج آنها برای نقدشدن بدهی افراد، پایین است. ضمن اینکه آحاد مردم برای ملک‌شان ارزش قائل هستند و سرموقع بازپرداخت می‌کنند. این 4 دلیل باعث شده میزان معوقات تسهیلات مسکن زیر 2 درصد باشد. در دنیا نهادهایی هستند مثل صندوق‌های بازنشستگی که مشتری عمده بازار رهن ثانویه مسکن به حساب می‌آیند. این نهادها باید با پول بدون ریسک کار کنند؛ چون بازنشسته‌ها ممکن است پول بخواهند بنابراین جریان مستمر درآمدی لازم دارند. در دنیا مدل این است که صندوق‌های بازنشستگی اوراق رهنی می‌خرند، چون می‌دانند این اوراق ریسک ندارد و سود مستمر هم می‌دهد. این صندوق‌ها در دنیا هیچ موقع نمی‌روند سهام بخرند یا هلدینگ ایجاد کنند برعکس ایران. از طرفی، بانکی که پرتفوی محکم دارد و نیاز دارد معطل بازگشت تسهیلات پرداختی نشود، به چنین مشتری‌‌هایی برای ایجاد بازار رهن ثانویه نیازمند است. ما الان در بانک مسکن، 45 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن‌مهر پرداخت کرده‌ایم که معادل این حجم پرتفوی، قابلیت راه‌اندازی بازار رهن ثانویه را داریم. روی این میزان تسهیلات می‌شود اوراق منتشر کرد. در دو سال گذشته همه کارشناسان و مسوولان اقتصادی کشور از آثار مخرب 45 هزار میلیارد تومان تسهیلاتی که از محل خط اعتباری به مسکن‌مهر پرداخت شد، گفته‌اند. این حجم عظیم منابع باعث تورم و رشد پایه پولی شد، اما چنانچه معادل همین حجم، از محلی غیر از خط‌اعتباری، منابع جدید در بخش مسکن ایجاد شود، می‌تواند تاثیر مثبت بر بخش مسکن و اقتصاد کلان گذاشته و باعث رونق غیرتورمی مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی شود. در واقع با تشکیل بازار رهن ثانویه به اعتبار 45 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت‌شده مسکن‌مهر در بانک مسکن، چرخه تامین مالی مسکن متحول خواهد شد و نیاز سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن با پرداخت تسهیلات جدید مکفی، تامین می‌شود. بانک مسکن وقتی چنین دارایی و سرمایه‌ای دارد می‌تواند لیدری کند. در این میان، وجود یک صندوق پس‌انداز مسکن برای خرید دردی را دوا نمی‌کند. اما بانک مسکن وقتی نقش لیدری داشته باشد باید چنین کارهایی را انجام دهد و به بقیه بانک‌ها خط بدهد. با این پروسه، بقیه بانک‌ها هم اگر بخواهند تسهیلات مسکن بدهند و از شیرینی این بازار منتفع شوند، می‌توانند مشتری اوراق قرضه شوند نه اینکه بروند ساختمان سازی کنند. الان چرا در بخش‌های مختلف صندوق‌های تضمین‌کننده وجود دارد مثلا صندوق تضمین صادرات داریم، یا صندوق تضمین صنایع کوچک داریم؟ بنابراین با همین استدلال یک صندوق تضمین اعتبارات توسط بانک مسکن نیز باید ایجاد شود. برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، قانون مربوطه در سال 52 تصویب شد، اما این قانون نیز هم‌اکنون معلق است. بعد از این بازار، مجددا به یکسری ابزار هم نیاز داریم.
محمدهاشم بت شکن می‌گوید: آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن یک بازار با ویژگی تامین مالی بلندمدت است. بانک‌ها عموما برای تامین مالی کوتاه‌مدت بنگاه‌ها -سرمایه در گردش- تعریف شده‌اند. اما بانک مسکن باید بلندمدت تامین مالی کند و راه آن، بازار سرمایه است باید از هم‌افزایی دو بازار پول و سرمایه، استفاده شود. وی مهم‌ترین دغدغه دولت، سرمایه‌گذاران و ذی‌نفعان در بخش مسکن را بحث تامین مالی می‌داند و تاکید می‌کند: همه فعالیت‌های ما در بانک مسکن باید حول‌و‌حوش تجهیز منابع حرکت کند. من به پشتوانه مطالعات و فعالیت‌هایی که پیش از ورود به بانک مسکن در بازار سرمایه داشتم، در نظر دارم با استفاده از پتانسیل این بازار، ابزارهای جدید تامین مالی مسکن طراحی و به‌کارگیری شود؛ باید ساز و کارهای تامین مالی بلندمدت را فراهم کنیم. متن گفت‌وگو با مدیرعامل بانک مسکن درباره برنامه‌ها و طرح‌های جدید تامین مالی بخش مسکن را در زیر بخوانید: اینکه می‌گویید بخش مسکن باید متکی شود به بازار سرمایه، چندان در یک‌سال اخیر حرکتی در این جهت مشاهده نشده است. طی دو سال گذشته همه دغدغه متولیان بخش مسکن تعیین تکلیف وام خرید بود. البته پارسال یک مورد صندوق زمین و ساختمان به‌صورت نمادین توسط یک شرکت وابسته به بانک مسکن، برای جذب نقدینگی‌های خرد و به‌کارگیری آن در ساخت یک پروژه مسکونی در منطقه22 تهران، در بورس راه‌اندازی شد، اما تاکنون استقبال چندانی از یونیت‌های این صندوق و از تشکیل صندوق‌های بعدی، به عمل نیامده است. دغدغه ما این است که بانک مسکن لیدر و پیشتاز مالی بخش مسکن باشد. لیدر لزوما خودش مجری نیست، بلکه از اجرای ماموریت‌های تامین مالی و برنامه‌ریزی آن پشتیبانی می‌کند و می‌تواند محصول جدید را ایجاد و به بانک‌های دیگر ارائه دهد. در گذشته، یک بانک تحت عنوان بانک رهنی وجود داشت که لیدر تامین مالی مسکن بود و نقش تنظیم‌کننده و نظارت‌کننده و هدایت‌کننده در جذب منابع و پرداخت تسهیلات در بخش مسکن را داشت. بانک رهنی در واقع نقش بانک‌مرکزی را در بخش مسکن برای بانک‌ها بازی می‌کرد. ما اکنون به دنبال این هستیم که یک نظام تامین مالی پایدار داشته باشیم. آنچه در حال حاضر تحت عنوان افزایش مقطعی وام خرید و وام ساخت مطرح است، یک نوع مُسکن است. این وام‌ها مقطعی هستند به این معنی که در یک دوره زمانی به‌واسطه نگاه خاص دولت، جلوی پرداخت وام خرید گرفته می‌شود و مثلا به مسکن‌مهر، وام‌های ارزان‌قیمت از محل خط اعتباری پرداخت می‌شود و در دوره بعد، مجددا ریل عوض می‌شود. آقای آخوندی در دهه 70 صندوق پس‌انداز مسکن را راه انداختند که الگوی خوبی هم بود. دو دولت نهم و دهم، اصلاً به پس انداز اعتقاد نداشت و اجازه افزایش سقف تسهیلات خرید را نداد که منجر به از دست رفتن کارآمدی ابزار پس‌انداز مسکن شد و جایگزین تامین مالی مسکن ناشی از پس‌انداز استفاده از خط اعتباری و اضافه برداشت از بانک مرکزی جهت اجرای مسکن‌مهر در دوره مذکور بوده است. این موارد نشان می‌دهد در بحث تامین مالی مسکن، برنامه بلندمدت مشخصی وجود ندارد. بخش مسکن شوخی بردار نیست که تصمیم کوتاه‌مدت بگیریم. هر تصمیم باید مبتنی بر نقشه راه تامین مالی باشد، چون پایداری و در دسترس بودن منابع مالی، در یک دوره زمانی مورد نیاز است نه اینکه با سیاسی کاری دولت‌ها و مثلاً برای ایجاد مقبولیت نزد مردم، تصمیمات کوتاه‌مدت بدون پشتوانه اتخاذ شود. تجربه نشان داده این نوع تصمیم‌گیری آفت بخش مسکن می‌شود. بنابراین لازم است سند راهبردی تامین مالی بخش مسکن تدوین شود. تا زمانی که این سند نباشد، منظومه‌ای فکر نمی‌کنیم. الان برای 10 سال آینده، فکر نمی‌شود. برای رفع امور کوتاه‌مدت، وام را افزایش می‌دهند. ما در بانک مسکن معتقدیم منظومه منسجم تامین مالی مسکن یک‌بار در دهه40 و 50 شکل گرفت اما در دهه 60 از هم پاشید. در این منظومه ساز و کارها، نهادها و ابزارهای تامین مالی براساس الگوهای تجربه شده در دنیا، هر کدام برای رفع قسمتی از نیازهای متنوع بخش مسکن، یک یا چند وظیفه مشخص برعهده دارند. در حال حاضر همه هدف و اولویت ما در بانک مسکن، احیای دوباره این منظومه است. قرار نیست چرخ را از نو اختراع کنیم و مجددا قانون بنویسیم. برای به‌کارگیری مجدد ابزارهایی که چند ده سال از تعلیق آنها می‌گذرد، مجموعه قوانین جامع وجود دارد. اولین قانون در این راستا در سال 46 تحت عنوان «قانون تشکیل پس‌انداز مسکن» به تصویب رسید و اجرایی شد. سال 51 نیز «قانون تامین اعتبارات مسکن» مصوب شد. بعد از آن و در طول دهه 80 دو قانون در بخش مسکن به ترتیب تحت عنوان «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» و «قانون نوسازی بافت‌فرسوده» در مجلس شورای اسلامی تصویب شد که در آنها یکسری ابزارهای نوین تامین مالی برای جذب منابع از بازار سرمایه و هدایت آن به بخش مسکن، پیش‌بینی شده است. همه این قوانین باید به‌صورت همزمان به‌کار گرفته شود. احتیاجی به تعریف دوباره قانون نیست. همین دو قانون قبلی و دو قانون فعلی، آنقدر ظرفیت دارد که فقط کافی است احیا شود. به نظر می‌رسد بانک مسکن بیشتر دنباله‌رو سیاست‌های متولیان بخش مسکن است؟ ما به‌عنوان بانک مسکن مشورت پذیر هستیم. این بزرگترین نقطه قوت هیات‌مدیره بانک است که به تجربه‌های موفق گذشته، حس مثبت دارد و آزمون و خطا انجام نمی‌دهد. تاریخ را خوب می‌خوانیم و عمل می‌کنیم. ما در اتاق فکر بانک مسکن از هر طرح، پیشنهاد یا نظری استقبال می‌کنیم. در عین حال هیات‌مدیره بانک مسکن در این دوره صرفا روی مسائل و نیازهای بخش مسکن متمرکز است و هر چند با مشکلاتی از سال‌های گذشته که مربوط به فعالیت‌های بانک در سایر بخش‌ها است، دست به گریبان هستیم، اما همچون گذشته تصمیم نداریم بانک را درگیر یکسری فعالیت‌هایی خارج از بخش مسکن کنیم. بانک رهنی دقیقا چه وظیفه‌ای در بخش مسکن برعهده داشت که می‌خواهید آن را عینا در بانک مسکن پیاده کنید؟ بانک رهنی به‌عنوان حلقه اصلی و خورشید منظومه تامین مالی مسکن، از یکسری نهاد تشکیل شده بود که یکی از آنها «موسسات پس‌انداز و وام منطقه‌ای» بودند. تا سال 56 حدود 16 موسسه پس‌انداز فعال شد چون بانک رهنی دولتی به تنهایی کافی نبود و باید نهادهای تخصصی غیردولتی ایجاد می‌شد. 3 فقره از این موسسات در تهران و 13 فقره دیگر در شهرستان‌ها ایجاد شد. منطق تشکیل این نهادها این بود که بانک رهنی دولتی است با یکسری تعهدات دولتی برای ساخت مسکن و شهرک همچون پروژه شهرک آپادانا، شهرک شاهین شهر اصفهان به علاوه تکالیف دیگری همچون بازسازی مناطق زلزله‌زده از جمله نازی آباد و ... که هر از گاهی اتفاق می‌افتاد. بانک رهنی یک مقدار ساختار بوروکراتیک هم داشت، اما به‌واسطه ایجاد موسسات پس‌انداز روان‌سازی شد. این موسسات که شرکت سهامی خاص محسوب می‌شدند، سهام‌شان توسط مردم خریداری می‌شد و 20 درصد سهام نیز برای بانک رهنی بود. این نهادها تمام عملیات‌شان را باید در بانک رهنی انجام می‌دادند، هیات‌مدیره‌ها را باید بانک رهنی تایید می‌کرد و به جای بانک مرکزی، کار نظارت مالی در بخش مسکن را انجام می‌داد. فعالیت این موسسات باعث شد سرمایه مردم وارد میدان تامین مالی مسکن شود و نظام پایدار و طبیعی شکل بگیرد برعکس آنچه در سال‌های اخیر، پروسه پرداخت تسهیلات مسکن به‌صورت سزارینی و مصنوعی و بدون مشارکت متقاضیان بود! در سوابق فعالیت بانک رهنی و موسسات پس‌انداز، مداخله و مشارکت سرمایه بخش خصوصی، پیمانکاران و انبوه‌سازان به خوبی مشاهده می‌شود. این گروه‌ها خودشان کمک می‌کردند و پول می‌آوردند تا بازار فروش‌شان راه بیفتد. تاکید بانک رهنی در آن زمان این بود که موسسات فقط باید در منطقه‌ای که در آن هستند و تا شعاع 50 کیلومتری اطراف خود، تسهیلات خرید یا ساخت پرداخت کنند، اما می‌توانستند از هر جای کشور، منابع و سپرده جذب کنند. این مدل باعث شد ساخت‌وساز منطقه‌ای و متناسب با وضعیت بازار مسکن همان شهر شکل بگیرد نه اینکه نسخه واحد برای کل کشور پیچیده شود. در حقیقت در هر دو قانون «تشویق و پس‌انداز مسکن» مصوب سال 46 و «تامین اعتبارات مسکن» مصوب سال 51، ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن، مورد تاکید قانون‌گذار قرار گرفته است. تدوین‌کنندگان این قوانین به خوبی متوجه شده بودند که صندوق پس‌انداز تنها ابزار طبیعی برای جذب و ایجاد منابع است. در دوره کوتاه فعالیت موسسات پس‌انداز که بین سال‌های 51 تا 58 بود، این نهادها توانستند از جهت عملکردی به نسبت بانک رهنی، 4 میلیارد تومان سرمایه جمع کنند. آن 16 نهاد در سال 55، 8 برابر سرمایه‌شان، سپرده جذب کرده بودند و 7 برابر سرمایه خود، تسهیلات مسکن پرداخت کردند. این نهادها 2 برابر بانک رهنی در آن سال تسهیلات پرداخت کردند. ملاحظه می‌کنید بانک رهنی به‌عنوان بانکی که سال 1318 راه افتاد با این میزان سابقه، عملکرد فوق‌العاده محدودی در برابر موسسات پس‌انداز که با مشارکت مالی عوامل ذی‌نفع بازار مسکن شکل گرفته بود، داشت. این موسسات با 4 سال فعالیت، توانستند دوبرابر میزان پرداخت بانک رهنی، تسهیلات بپردازند.نهادها خیلی راحت و روان کار می‌کردند نقطه عطف فعالیت آنجا بود که پس انداز می‌گرفتند و فقط به سهامداران خودشان تسهیلات می‌دادند. یعنی متقاضی تسهیلات هم باید پول می‌گذاشت و هم سهامدار می‌شد در نتیجه دو طرفه سود می‌کرد. اوج رابطه و درگیری مالی مردم با این نهادها باعث موفقیت آنها شد. در عین حال، رابطه برد- برد بین بانک رهنی و آن موسسات ایجاد شده بود یعنی باید حسابشان را می‌آوردند نزد بانک رهنی سپرده‌گذاری می‌کردند. در آن سال‌ها در بانک رهنی اداره امور شرکت‌های وام پس‌انداز ایجاد می‌شد تا آنها را اداره کند. در آن مقطع هلدینگ‌داری تخصصی بود. موسسات پس‌انداز با چنین کارکردی که از یکسو نقدینگی‌های خُرد خانوارهای متقاضی مسکن را جذب می‌کردند و از سوی دیگر تسهیلات خرید کارآمد در اختیار سپرده‌گذاران می‌گذاشتند، چه شد تعطیل شدند؟ همه با هم ادغام شدند؛ بعد از انقلاب، همه این موسسات و شرکت‌ها، بانک ساختمان، شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌ها و بانک رهنی در قالب جدید بانک مسکن ادغام می‌شوند، در حالی که اصل ادغام به لحاظ خصوصی بودن موسسات و دولتی بودن بانک، مشکلاتی را برای نظام تامین مالی به‌وجود آورد. بنابراین حلقه‌های اصلی نظام پایدار تامین مالی در آن زمان پاره شد. حلقه سوم منظومه تامین مالی پایدار مسکن، بعد از بانک رهنی و موسسات پس‌انداز، «بانک ساختمان» بود که توسط بخش خصوصی در سال 52 ایجاد شد. بانک رهنی کار تامین مالی ساخت و خرید را انجام می‌داد و موسسات پس‌انداز و وام مسکن منطقه‌ای عمدتا طرف تقاضا را تامین مالی می‌کرد. اما بانک ساختمان، تامین مالی حوزه ساخت انجام می‌داد و از ایجاد زیرساخت، شهرک، هتل، راه و ... پشتیبانی به عمل می‌آورد. بانک ساختمان شرکت‌های تولید مصالح ساختمانی مرغوب و ارزان‌قیمت را می‌توانست ایجاد کند تا بتواند به دولت برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت کمک کند و اینکه می‌توانست برای شهرک سازی شریک خارجی داشته باشد. شهرک اکباتان یکی از محصولات بانک ساختمان است که با شریک خارجی آن ساخته شد. بانک مذکور نیز جزو بانک‌های ادغامی در بانک مسکن بود. حلقه چهارم، «شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌ها» بود که بانک‌ها سهامدارش بودند. وجود این شرکت در آن سال‌ها باعث شد در گام اول هیچ بانکی حق تاسیس شرکت ساختمانی نداشته باشد. بانک‌ها اگر دنبال ارزش افزوده برای سپردههای مردم و ایجاد منابع داخلی برای خود بودند باید سهام این شرکت را خریداری می‌کردند. ماموریت شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی بانک‌ها، پیش‌خرید ساختمان‌ها از سازنده‌ها و تامین مالی پروژه‌های بزرگ و همچنین مشارکت واقعی در ساخت و در نهایت لیزینگ مسکن بود. این شرکت واحدها را پیش‌خرید می‌کرد و با اقساط بلندمدت در قالب لیزینگ، به متقاضیان مسکن واگذار می‌کرد. این حلقه‌ها هر کدام با یک وظیفه مشخص، ناگهان در بانک مسکن ادغام شدند؛ بانکی که اصلا ظرفیت نداشت و فقط رهنی‌چی بود یعنی کارش این بود که سند متقاضی وام را در رهن بگیرد و به او تسهیلات بپردازد. کار ادغام سال‌ها طول کشید. در ادبیات فاینانس، ادغام باید هم‌افزایی داشته باشد، اما این ادغام، قدرت حلقه‌ها را کم کرد، چون ارتباط معنادار با هم نداشتند. در شرایط فعلی پیامد حلقه‌های مفقوده در منظومه از دست رفته تامین مالی مسکن، به خوبی قابل مشاهده و احساس است. همین بحث لیزینگ که امروز متولیان بخش مسکن به شدت دنبال راه‌اندازی آن هستند، در دهه 50 توسط حلقه چهارم فعال بود. برنامه‌ها و طرح‌های جدیدی که از سال گذشته برای تامین مالی بخش مسکن یکی یکی به تصویب رسیدند، تا چه حد با کارکرد ابزارها و نهادهای پیش از تاسیس بانک مسکن که شما آنها را موفق ارزیابی می‌کنید، انطباق دارند؟ الان مقرر شده در بافت‌فرسوده تسهیلات50 میلیونی نوسازی پرداخت شود، اما سازوکار آن درست و دقیق پیش‌بینی نشده است. یک بانک تجاری یا خصوصی، چگونه این تسهیلات را با سود 22درصد و 12 ساله پرداخت خواهد کرد وقتی به راحتی می‌تواند سه ماهه با نرخ 28 درصد به یک بخش دیگر، تسهیلات برای سرمایه در گردش پرداخت کند! بانک‌های خصوصی که همه جا شعبه ندارند و کاملا اقتصادی عمل می‌کنند چطور در بافت فرسوده باید وام بدهند؟ این کار باید در بانکی که شبکه دسترسی بزرگ و گسترده دارد، انجام شود. اصلا مدل تجهیز منابع مالی این تسهیلات چیست؟ البته این نرخ سود وام نوسازی بافت فرسوده در سال گذشته یعنی قبل از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود، تعیین شده بود. بانک‌ها تا قبل از این مصوبه با جذب سپرده 22درصد و لحاظ 10 درصد سپرده قانونی، عملاً هزینه تهیه پول برایشان 24 درصد است. حال پرداخت تسهیلات 22درصد کجا توجیه دارد حتی اگر منابع هم وجود داشته باشد؟ آقای آخوندی بحق درمورد تسهیلات مسکن، محور را تجهیز و پس‌انداز گذاشته است؛ این یک اصل است. مخاطبان بانک مسکن، دهک‌های 4 تا 7 هستند که قشر بزرگی محسوب می‌شوند. دهک‌های 8 و 9 و 10 که اصلاً سراغ ما نمی‌آیند، سه دهک اول نیز چون توان پس‌انداز و پرداخت قسط ندارد، جزو گروه تحت حمایت مستقیم دولت محسوب می‌شود. بنابراین برای ساماندهی چهار دهک میانی، باید سیستم پس‌انداز به گونه‌ای باشد که ضریب چندبرابری تبدیل سپرده به تسهیلات را پوشش دهد. تجربه راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن در سال 1337 که براساس یک مدل آلمانی تعریف شد، باید برای این دهک‌ها به‌کار گرفته شود. چرا گفته می‌شود صندوق‌های پس‌انداز مسکن، کسری می‌آورند و باید برای آنها منابع جبرانی از طرف دولت پیش‌بینی شود؟ اولا نسبت وام به قیمت طی چند سال اخیر، خیلی پایین بود و علت پایین بودن این نسبت نیز به تورم مزمن در اقتصاد مربوط می‌شد. برای کارآمدسازی صندوق پس‌انداز مسکن، اولین شرط، پایداری شرایط اقتصادی کشور است. هر چقدر بانک برای جذب منابع تلاش کند، اگر یک مرتبه تورم داشته باشیم فایده ندارد. نرخ سود بانکی نیز در این قضیه موثر است. اگر این دو تا پارامتر پایدار باشد می‌شود مدل بلندمدت تامین مالی تهیه کرد. در این میان، صندوق‌های پس‌انداز بانک مسکن همواره کسری داشته‌اند. این کسری به ماهیت تسهیلات رهنی که بلندمدت است، برمی‌گردد. ماهیت افق تسهیلات مسکن، 12 تا 15ساله و در استطاعت بودن آن است پس اقساط باید کم باشد و نرخ سود آن نیز پایین باشد تا امکان بازپرداخت آن برای دهک‌های میانی وجود داشته باشد. پس این سه مولفه یعنی بلندمدت بودن زمان بازپرداخت، اقساط کم و نرخ پایین، در کنار هم، خروجی صندوق را شکل می‌دهد. در مقابل، اما ورودی صندوق، سپردههای عندالمطالبه و کوتاه‌مدت است که اصلاً با ماهیت خروجی صندوق انطباق ندارد. در حقیقت ویژگی خاص صندوق پس‌انداز در بانک مسکن، سپردههای وام‌خواه است. این سپرده بعد از مثلا یک‌سال باید به تسهیلات تبدیل شده و به متقاضی پرداخت شود. ماهیت این نوع حساب سپرده، تعهدی است. بنابراین بانک مرکزی در این سال‌ها بحق نگران عاقبت کسری صندوق بوده است. لذا تمام ابعاد این صندوق‌ها در زمان افزایش سقف وام باید دیده شود، قطاری است که راه می‌افتد و شما نمی‌توانید متوقف کنید. صندوق پس‌انداز از سال 1337 تا الان هست و بانک نمی‌تواند آن را متوقف کند چون سپرده‌گذاری‌ها برای پرداخت تعهدات بانک کماکان باید ادامه پیدا کند. پس اگر کسری بیاورد، هر طور شده باید تسهیلات بدهیم. برای این کار، یا باید از بازار بین بانکی با سود 27 تا 28 درصد منابع تهیه کنیم یا از بانک مرکزی قرض بگیریم؛ در این صورت اضافه برداشت همان، رشد پایه پول پرقدرت و تورم نیز همانا. تجربه 37 سال گذشته فعالیت صندوق پس‌انداز تا الان نشان می‌دهد این صندوق‌ها عموماً و به ذات کسری دارند. بانک جهانی هم این مدل را بررسی کرده و گفته مدل صندوق پس‌انداز به ذات کسری دارد. در این صورت، طی دهه‌های قبل و بعد از انقلاب که این صندوق‌ها در بانک رهنی و سپس در بانک مسکن، موثرترین شکل تامین مالی سمت تقاضا را انجام می‌دادند، کسری آنها چگونه تامین می‌شد؟ قانون‌گذار برای نحوه جبران این کسری، تدابیر لازم را در همان دو قانون مصوب پس از انقلاب اسلامی، به عمل آورده است. طبق مفاد این قوانین، دولت می‌تواند همه‌ساله به پیشنهاد وزارت آبادانی و مسکن، اعتباری جهت پرداخت به صاحبان حساب پس‌انداز مسکن در بودجه کشور منظور کند. این قانون به دولت اجازه داده است مبلغی را از بودجه در قالب وجوه اداره شده، نزد صندوق پس‌انداز سپرده‌گذاری کند و از محل آن، به هر خانوار فاقد مسکن، یک‌بار کمک هزینه‌ای را برای خرید یا ساخت اعطا کند. در قوانین قدیمی -قانون تامین اعتبارات مسکن سال 1351- که باید هم‌اکنون در قالب منظومه تامین مالی احیا شوند علاوه بر این، یک مسیر جبرانی دیگر برای کسری منابع صندوق وجود دارد. این مسیر می‌گوید، به منظور تامین مسکن افراد کم‌درآمد و تشویق به ساخت مسکن ارزان‌قیمت، دولت به پیشنهاد وزارتخانه مربوطه، می‌تواند اعتبار لازم جهت پرداخت کمک به سازنده‌های خانه‌های ارزان‌قیمت را پیش‌بینی کند. این کمک طبق تعرفه نوع و مساحت در مناطق مختلف برای هر مترمربع پرداخت می‌شود. پس یک نوع تسهیلات برای سازنده‌هایی که طبق الگوی مصرف، ساخت‌وساز می‌کنند، وجود داشته است. طبق آن قوانین، همه ساله جهت تعدیل بهره وام‌های مسکن اعطایی به افراد کم‌درآمد، مبلغی در بودجه کل کشور باید منظور می‌شد. پس دولت در آن زمان از کسری صندوق پس‌انداز مسکن اطلاع داشت و برای جبران آن، پول در صندوق می‌گذاشت تا سودش به افراد تعلق بگیرد. تدبیر بعدی که در دهه 50 اعمال شد، این بود که بانک مرکزی با تصویب شورای پول و اعتبار، سپرده قانونی بانک رهنی را در ازای موجودی حساب‌های پس‌انداز مسکن از میزان 10درصد تقلیل داد. چون که سپرده قانونی برای حساب‌هایی که بانک متعهد به پرداخت تسهیلات در آن است، معنایی ندارد. سپرده قانونی بانک‌های تخصصی 10 درصد بود اما سپرده قانونی بانک رهنی و بانک مسکن در آن موقع 2 درصد بود. یک تدبیر دیگر که شاید این هم مهم بود، این بود که به منظور کمک بیشتر به تامین مالی اعتبارات مسکن در اجرای برنامه‌های خانه‌سازی، بانک مرکزی با تصویب شورای پول و اعتبار می‌تواند با رعایت سپرده قانونی، بانک‌ها را مکلف کند قسمتی از سپردههای خود را به‌صورت وام در اختیار بانک رهنی قرار دهند تا به جای اینکه سپرده قانونی را به بانک مرکزی بدهند، بابت سپرده‌گذاری بخشی از آن در بانک رهنی، سود از بانک رهنی دریافت کنند. همچنین به پیشنهاد بانک رهنی، بیمه مرکزی می‌توانست شرکت‌های بیمه را مکلف کند قسمتی از ذخایر فنی خود را نزد بانک رهنی بگذارند. اکنون ما برای احیای همه ابزارها و مسیرهایی که در گذشته در خدمت بانک رهنی بود، پیشنهاد تدوین یک سند راهبردی تامین مالی مسکن را داده‌ایم. اما قبل از تهیه این منظومه، باید چند اتفاق در نظام بانکی بیفتد. اول اینکه، در دنیا اگر بانک مسکن بانک دولتی و توسعه‌ای است قانون ناظر بر خودش را نیاز دارد. بنابراین بانک مرکزی نباید ما را بانک تجاری ببیند. دوم اینکه، در تمام دنیا بانک‌های توسعه‌ای مقررات و قانون خاص خودشان را دارند. اگر در جایی مثل مالزی و ترکیه، قوانین ناظر بر صنعت بانکی با بانک توسعه‌ای مغایر باشد، به دستور وزیر اقتصاد آن قانون لغو و بر مبنای استراتژی توسعه‌ای حرکت می‌کنند اما در قوانین پولی و بانکی ما، هیچ تعریفی برای بانک توسعه‌ای نیست و ما را تخصصی می‌بینند. در واقع در دنیا یک قانون مستقل برای بازار رهن دارند. نکته سوم، در سیاست‌گذاری است. در تمام دنیا به دلیل اینکه عمده دارایی مردم، ملکی است و خرید مسکن پرهزینه‌ترین اقدام اقتصادی افراد محسوب می‌شود، لذا سیاست‌های اعتباری رهن در بسیاری از کشورها وجود دارد. آیا ما سیاست اعتباری مخصوص رهن داریم؟ پاسخ این است که نحوه تجهیز منابع برای بخش مسکن معلوم نیست. ما باید سیاست‌های اعتباری که شامل تجهیز و تخصیص است داشته باشیم. حال یا باید سیاست‌گذار بانکی، سیاست‌های اعتباری را به بانک مسکن ابلاغ کند یا به ما بگویند تا وضع کنیم. نکته چهارم نهادسازی است. ما خوشبختانه اخیرا موفق شدیم مجوز شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن را از بورس بگیریم. این شرکت بین بازار پول و بازار سرمایه، ارتباط برقرار می‌کند و بسیار می‌تواند نقش‌آفرینی کند. سهام آن 100درصد متعلق به بانک است. چون ما می‌خواهیم کار توسعه‌ای انجام دهیم که ممکن است سود نداشته باشد. نکته مهم بعدی، نیاز به موسسات بیمه اعتباری رهن یعنی نهادی مثل «فانی‌می» آمریکا است. راز تامین مالی بلندمدت در مسکن در این موسسات است. منظورتان برنامه‌ریزی برای ایجاد بازار رهن ثانویه است؟ دقیقا؛ برای توضیح عملکرد این نهاد، مثالی برای شما می‌زنم: در دنیا کسی می‌رود بانک و درخواست50 میلیون واحد پولی تسهیلات 5/3 درصد 15 ساله می‌کند. مدیر بانک بلافاصله با چنین نهادی تماس می‌گیرد و درخواست انتشار اوراق قرضه 15 ساله با نرخ 25/3 به ارزش 50 میلیون واحد پولی را مطرح می‌کند و اگر این نهاد مشتری اوراق داشت، بلافاصله آن بانک به مشتری خود پاسخ مثبت می‌دهد و همان‌جا، مبلغ تسهیلات، تبدیل به اوراق بهادار شده و در بورس فروخته می‌شود و از محل فروش آن، تسهیلات مورد نیاز فرد داده می‌شود. ملاحظه می‌کنید در این پروسه، منابع از بانک نیامده بلکه منابع بازار سرمایه درگیر شده است. پول از بورس آمد، 25/0 درصد هم کارمزد آن شد. این مدل و کارکرد نهادهایی همچون فانی‌می، در قالب بازار رهن ثانویه مسکن تعریف می‌شود. با شرایط موجود سیستم بانکی در ایران و به‌خصوص بانک مسکن که با محدودیت شدید منابع مالی برای پرداخت تسهیلات مواجه هستید، آیا امکانات اولیه برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه وجود دارد؟ ما در بانک مسکن، بزرگترین پرتفوی تسهیلات اعتباری کشور را داریم؛ اما به جای آنکه در مدت زمان کوتاه، بیشترین بهره‌برداری از آن در جهت تامین مالی بخش مسکن شود، باید انتظار بکشیم تا تسهیلات پرداخت شده در مدت 12 تا 15 سال به‌صورت تدریجی و با اقساط ماهانه وام‌گیرنده‌ها، به بانک بازگردد. این در حالی است که تسهیلات پرداختی بانک مسکن، بهترین و مستحکم‌ترین پرتفوی بانکی محسوب می‌شود و چون طرف بانک، انبوه وام‌‌گیرنده با وام‌های خرد هستند و املاک‌شان در رهن بانک است، میزان معوقات این تسهیلات نسبت به سایر تسهیلات بانکی، بسیار پایین و احتمال نکول آن بسیار کم است. از طرفی چون نسبت تسهیلات به قیمت پایین است، احتمال انصراف تسهیلات‌‌گیرنده‌ها از پرداخت قسط و مواجهه بانک با املاک واگذاری و حراج آنها برای نقدشدن بدهی افراد، پایین است. ضمن اینکه آحاد مردم برای ملک‌شان ارزش قائل هستند و سرموقع بازپرداخت می‌کنند. این 4 دلیل باعث شده میزان معوقات تسهیلات مسکن زیر 2 درصد باشد. در دنیا نهادهایی هستند مثل صندوق‌های بازنشستگی که مشتری عمده بازار رهن ثانویه مسکن به حساب می‌آیند. این نهادها باید با پول بدون ریسک کار کنند؛ چون بازنشسته‌ها ممکن است پول بخواهند بنابراین جریان مستمر درآمدی لازم دارند. در دنیا مدل این است که صندوق‌های بازنشستگی اوراق رهنی می‌خرند، چون می‌دانند این اوراق ریسک ندارد و سود مستمر هم می‌دهد. این صندوق‌ها در دنیا هیچ موقع نمی‌روند سهام بخرند یا هلدینگ ایجاد کنند برعکس ایران. از طرفی، بانکی که پرتفوی محکم دارد و نیاز دارد معطل بازگشت تسهیلات پرداختی نشود، به چنین مشتری‌‌هایی برای ایجاد بازار رهن ثانویه نیازمند است. ما الان در بانک مسکن، 45 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن‌مهر پرداخت کرده‌ایم که معادل این حجم پرتفوی، قابلیت راه‌اندازی بازار رهن ثانویه را داریم. روی این میزان تسهیلات می‌شود اوراق منتشر کرد. در دو سال گذشته همه کارشناسان و مسوولان اقتصادی کشور از آثار مخرب 45 هزار میلیارد تومان تسهیلاتی که از محل خط اعتباری به مسکن‌مهر پرداخت شد، گفته‌اند. این حجم عظیم منابع باعث تورم و رشد پایه پولی شد، اما چنانچه معادل همین حجم، از محلی غیر از خط‌اعتباری، منابع جدید در بخش مسکن ایجاد شود، می‌تواند تاثیر مثبت بر بخش مسکن و اقتصاد کلان گذاشته و باعث رونق غیرتورمی مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی شود. در واقع با تشکیل بازار رهن ثانویه به اعتبار 45 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت‌شده مسکن‌مهر در بانک مسکن، چرخه تامین مالی مسکن متحول خواهد شد و نیاز سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن با پرداخت تسهیلات جدید مکفی، تامین می‌شود. بانک مسکن وقتی چنین دارایی و سرمایه‌ای دارد می‌تواند لیدری کند. در این میان، وجود یک صندوق پس‌انداز مسکن برای خرید دردی را دوا نمی‌کند. اما بانک مسکن وقتی نقش لیدری داشته باشد باید چنین کارهایی را انجام دهد و به بقیه بانک‌ها خط بدهد. با این پروسه، بقیه بانک‌ها هم اگر بخواهند تسهیلات مسکن بدهند و از شیرینی این بازار منتفع شوند، می‌توانند مشتری اوراق قرضه شوند نه اینکه بروند ساختمان سازی کنند. الان چرا در بخش‌های مختلف صندوق‌های تضمین‌کننده وجود دارد مثلا صندوق تضمین صادرات داریم، یا صندوق تضمین صنایع کوچک داریم؟ بنابراین با همین استدلال یک صندوق تضمین اعتبارات توسط بانک مسکن نیز باید ایجاد شود. برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، قانون مربوطه در سال 52 تصویب شد، اما این قانون نیز هم‌اکنون معلق است. بعد از این بازار، مجددا به یکسری ابزار هم نیاز داریم.
ارسال نظر