رفتار محرک‌های مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت

پروانه اصلانی

کارشناس ارشد اقتصاد مسکن

تحلیل بازار مسکن از طریق پیش‌بینی رفتار مولفه‌های اصلی آن یعنی عرضه و تقاضای مسکن امکان‌پذیر است. هر دو این مولفه‌ها از عوامل درون بخشی و برون بخشی تاثیر می‌پذیرند. از سمت عرضه با توجه به روند رو به کاهش متغیرهای پیش‌نگر تولید مسکن مانند رشد پایین سرمایه‌گذاری شروع شده در ساختما‌های جدید مناطق شهری که در 9 ماه اول سال 1393 نسبت به دوره مشابه خود در سال 1392 صرفا 9/ 1 درصد رشد داشته است؛ رشد منفی قابل ملاحظه پروانه‌های ساختمانی صادره بر حسب واحدهای مسکونی که در دوره فوق‌الذکر منفی 30 درصد بوده است و هم از طریق انتظار کنترل قیمت مسکن از سمت عرضه، حداقل ظرف 21 الی 27 ماه آتی (متوسط طول دوره زمانی ساخت مسکن) در بازار محتمل نمی‌باشد.

دیگر مولفه تعیین‌کننده رفتار قیمت مسکن و بالطبع جذابیت سودآوری و سرمایه‌گذاری در بخش تقاضای مسکن متشکل از تقاضای مصرفی و سفته‌بازی است. متوسط نیاز قابل تامل سالانه به مسکن که براساس نتایج طرح بازنگری طرح جامع مسکن بالغ بر یک میلیون واحد مسکونی برای تامین نیاز خانوارهای جدید، کمبود مسکن نسبت به خانوار و نوسازی واحدهای مسکونی است، نشان‌دهنده فشار بر افزایش قیمت مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی است. حال اگر شکاف موجود و مستمر میان عرضه و تقاضای مسکن را در کنار سیاست‌های برون‌بخشی کشور از جمله کاهش نرخ سود بانکی، ورود ارزهای خارجی ناشی از توافق هسته‌ای، افزایش درآمدهای نفتی (حداقل پس‌ از یکسال آتی) و آزاد شدن بخشی از نقدینگی سرگردان مردم- که در شرایط نوسانی تحریم و به دنبال سودآوری سریع به بازارهای ارز و طلا جذب شده بودند و با برقراری ثبات در این بازارها به دنبال مامن سودآور دیگری خواهند بود- را در نظر بگیریم، احتمال ورود تقاضای سفته‌بازی به بازار مسکن و افزایش فشار ناشی از تقاضا بر قیمت مسکن وجود دارد. لیکن در این اثنا اتخاذ سیاست‌هایی مانند ایجاد صندوق‌های پس‌انداز یکم ظرفیت مناسبی را برای جذب نقدینگی سرگردان کنونی (و محتمل آتی) پس از برقراری توافق هسته‌ای برای مدت حداقل یکسال ایجاد کرده است.

این خود ابزار مطلوبی برای کنترل عدم تعادل‌های بازار مسکن (حداقل تا یکسال آینده) است. لیکن نگرانی موجود برای اتفاقات پس از یکسال با پرداخت تسهیلات بانکی و تزریق نقدینگی به بازار مسکن - بنابراین تقویت طرف تقاضا- می‌باشد. در این خصوص قابل ذکر است که با توجه به وضعیت کنونی سرمایه‌گذاری‌های شروع شده و سهم ۸/ ۲۳ درصدی آن از کل سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در مسکن و متوسط دوره ساخت حداقل ۲۱ ماهه مسکن، انتظار زیادی برای کنترل قیمت مسکن از سوی عرضه واحدهای جدید، برای رفع نگرانی فوق وجود ندارد. اما سهم ۷/ ۵۵ درصدی سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در ساختمان‌های نیمه‌تمام، می‌تواند به عنوان نقطه قوتی برای سیاست‌گذاران اقتصادی کشور و بخش مسکن قلمداد شود. زیرا سیاست‌گذاری برای تشویق و تسریع در تکمیل واحدهای نیمه‌تمام مسکونی می‌تواند عرضه مسکن را قبل از وقوع فشارهای اضافی تقاضای مسکن، پس از یکسال آتی، تقویت کند. توجه به این نکته ضروری است که در ۹ ماه ابتدای سال ۱۳۹۳ نسبت به دوره مشابه سال ۱۳۹۲، بازار مسکن شاهد رشد منفی ۵/ ۱ درصدی سرمایه‌گذاری تکمیل‌شده در ساختمان‌های مسکونی است. لذا ادامه روند کنونی و عدم سیاست‌گذاری‌های مناسب، روند منفی فوق را تشدید می‌کند. راهکار دیگری که می‌تواند به کنترل شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن بینجامد، تشویق و حمایت از شیوه‌های نوین ساخت مسکن و ارتقای صنعتی‌سازی مسکن است. این امر ضمن اینکه به کاهش دوره ساخت و افزایش عرضه واحدهای شروع‌شده و نیمه‌تمام به بازار مسکن می‌انجامد، نقش قابل ملاحظه‌ای نیز در ارتقای بهره‌وری عوامل تولید در فعالیت‌های بخش مسکن، به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل رشد اقتصادی دارد. این مهم با عنایت به ضریب فنی بخش مسکن که براساس جدول داده- ستانده سال ۱۳۸۰ معادل ۵۵۴/ ۰ است، می‌تواند محرکی برای افزایش تولید فعالیت‌ها و صنایع پایین‌دستی مسکن و بنابراین تحریک رشد اقتصاد ملی نیز باشد.

از سوی دیگر کاهش درآمدهای نفتی به علت روند کاهش قیمت نفت حتی با انعقاد توافق هسته‌ای و بهبود شرایط برای صادرات نفت که البته تا یک‌سال بعد و با باز پس گرفتن بازارهای فروش نفت از دست رفته کشور، با کندی همراه خواهد بود، آثار نامناسبی را هم بر بودجه ‌عمومی‌ دولت و هم بر درآمدهای سرانه کشور خواهد گذاشت. این امر در کنار توزیع نابرابر درآمد و وجود اختلافات طبقاتی رو به گسترش میان خانوارهای کشور توان‌پذیری آنان را در دسترسی به مسکن مناسب کاهش خواهد داد. خاطر‌نشان می‌سازد براساس مطالعات طرح بازنگری طرح جامع مسکن، شاخص توان‌پذیری خانوارها در دسترسی به مسکن از 6/ 8 سال به 12 سال در فاصله سال‌های 1384 لغایت 1391 افزایش یافته است. به علاوه از آنجا که کاهش بودجه عمومی دولت نقش قابل ملاحظه‌ای در برقراری فضای رکودی در بازار مسکن ایفا می‌کند، از این ناحیه نیز شکاف میان عرضه و تقاضا در این بازار گسترش خواهد یافت. در بازار اجاره مسکن نیز با عنایت به هم‌حرکتی اجاره بها و قیمت مسکن،انتظار افزایش بهایی حداقل به میزان نرخ تورم عمومی در اجاره‌بها می‌رود. از سویی به‌عنوان یکی از پیامدهای کاهش نرخ سود بانکی و برقراری ثبات در سایر بازارها، کاهش سهم مبالغ رهن و افزایش مبالغ نقدی در اجاره‌بهای مسکن قابل پیش‌بینی است. در شرایطی که منابع بانکی لازم برای تجهیز منابع مالی خرید مسکن و تقویت تقاضای مصرفی در کشور وجود ندارد، استفاده از ابزارهای بازار سرمایه جهت توانمندسازی مجدد سیستم بانکی، در اعطای تسهیلات بر پایه اوراق رهنی و تقویت توان خانوارها در دسترسی به مسکن مناسب، از طریق بهبود نسبت وام به قیمت مسکن، از دیگر راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن محسوب می‌شود.

استفاده از این ظرفیت با وجود تعداد ۶/ ۱ میلیون خانه خالی و تعداد قابل ملاحظه واحدهای نیمه تمام که مبالغ هنگفتی از منابع بخش خصوصی و بانک‌ها را درگیر کرده نیز می‌تواند به تحقق اهداف پیش‌گفته منجر شود. در پایان تاکید می شود با توجه به شرایط حاکم بر فضای اقتصاد کلان و متغیرهای درون‌بخشی مسکن، اتخاذ با اولویت سیاست‌های طرف تقاضا -به دلیل زمانبر بودن سیاست‌های طرف عرضه- می‌تواند از بروز شوک‌های قیمتی مسکن در میان‌مدت ممانعت کند.