پیش‌بینی نوسان صفر مسکن

دنیای اقتصاد: آمارهای منعکس شده در دو گزارش رسمی از آخرین تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد شرایط نسبی انجام معاملات مصرفی برای خریدار و فروشنده، به فاز مطلوب رسیده است؛ به‌طوری‌که تحت‌تاثیر تحولات بیرونی و درونی بازار، نوسانات ریز ماهانه در ارزش فروش هر مترمربع از آپارتمان‌های پایتخت - که در اواخر سال ۹۳ و اوایل ۹۴ وجود داشت - در حال حاضر ریزتر شده و قیمت مسکن عملا در مدار ثبات قرار گرفته است. اطلاعات جدید دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزی حاکی است: میانگین قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در تیرماه حداکثر ۷/ ۰ درصد نسبت به خرداد کاهش یافت؛ به این معنی که از رقم متوسط متری حدود ۴ میلیون، فقط در حد چند ۱۰ هزار تومان کاسته شد. محتوای این گزارش‌ها وضع موجود را علامتی از پایان ناپایداری قیمتی تحلیل می‌کند که می‌تواند به برطرف شدن برخی سوءبرداشت‌‌ها در دو سمت بازار معاملات منجر شود. با وجود تخلیه حباب مسکن در طول دست‌کم ۲۱ ماه منتهی به فروردین ۹۴، طی دو سه ماه اخیر سمت تقاضا انتظار کاهش بیشتر قیمت را داشت و فروشنده‌ها نیز به تصور خیز قیمت، عرضه را کند کرده بودند؛ اما طبق اعلام بانک مرکزی، در حال حاضر انتظار غالب در بازار، بر «نوسان صفر» دلالت دارد و همین پارامتر، بر روند معاملات اثر خواهد گذاشت.

گروه مسکن- فرید قدیری: قیمت مسکن در تهران بدون نوسان محسوس، در مرز ۴ میلیون تومان به ازای هر متر مربع متوقف شد.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اطلاعات جدید سامانه رهگیری معاملات ملک که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن استخراج شده، حاکی است: میانگین قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران طی تیر ماه امسال برای سومین ماه متوالی در سطح متری ۴ میلیون تومان ایستاد.

هر چند در این مدت قیمت مترمربع، با جابه‌جایی‌های ریز در حد چند 10 هزار تومان روبه‌رو شد، اما با لحاظ مقیاس قیمت کل، می‌توان گفت ارزش معاملاتی آپارتمان‌های پایتخت در حال حاضر در مدار «سکون» قرار گرفته است.

جزئیات تغییر نامحسوس قیمت مسکن نشان می‌دهد: بازار ملک در اولین ماه تابستان با حرکت ارتجاعی همراه شد به گونه‌‌ای که افزایش چندصدم درصد قیمت در خرداد، بلافاصله و به همان اندازه در ماه تیر خنثی شد؛ میانگین قیمت مسکن در تهران در خرداد امسال ۲۴/ ۰ درصد افزایش یافت و از متری ۴ میلیون و ۸۰ هزار در اردیبهشت به ۴ میلیون و ۹۰ هزار تومان در خرداد رسید، اما در تیرماه مجددا به همان سطح متری ۴ میلیون و ۸۰ هزار تومان برگشت و ۲۴/ ۰ درصد نزول ماهانه ثبت کرد. مطابق روند ماهانه قیمت مسکن از ابتدای سال۹۴ تا کنون، مشخص می‌شود: حالت «سکون» درست بعد از دو ماه افت و خیز قابل ملاحظه -اما نه‌چندان بزرگ- اتفاق افتاده است.

در فروردین ماه به دلیل پرهیز مشترک خریدار و فروشنده از انجام معامله تحت تاثیر نامشخص بودن چشم‌انداز بازار از یکسو و انجام مذاکرات هسته‌ای در همین ماه از سوی دیگر، قیمت مسکن 4/ 6 درصد نسبت به اسفند کاهش یافت، اما در اردیبهشت، این میزان افت غیرطبیعی، از طریق رشد 3 درصدی جبران شد به طوری که میانگین ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران از متری 4 میلیون و 230 هزار در اسفند 93 به 3 میلیون و 960 هزار تومان در فروردین94 نزول کرد و سپس تا سطح 4 میلیون و 80 هزار تومان در اردیبهشت بالا آمد.

در حال حاضر این سطح در کانال ۴ میلیون تومان مهار شده است. به رغم ثبات در نرخ رشد ماهانه، شیب تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن اما با زاویه قابل توجهی منفی شده است.

در تیر ماه امسال میانگین قیمت مسکن در تهران ۱/ ۵ درصد نسبت به تیر ماه سال۹۳ کاهش یافت.

در خرداد ماه نیز نرخ رشد نقطه‌ به نقطه -میزان تغییر نسبت به خراد93- رقم منفی 9/ 5 درصد را تجربه کرد. پیام حرکات متفاوت دو شاخص تورم ماهانه و تورم نقطه‌ای مسکن این است که در حال حاضر اگر چه قیمت فروش آپارتمان‌ها چیزی در حدود 5 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع، ارزان‌تر شده است اما بازار ملک طی ماه‌های اخیر به ثبات و پایداری قیمتی رسیده و ساختار این بازار، خود را با تحولات کلان (سیاسی و اقتصادی) تطبیق داده است. در سایر بازارها از جمله ارز، سکه و بورس، شیب تغییرات ماهانه قیمت‌ها فوق‌العاده کاهش پیدا کرده است. به این ترتیب در صورت ادامه سکون ماهانه قیمت مسکن، در یکی دو ماه آینده، شیب تغییر نقطه به نقطه نیز به صفر نزدیک خواهد شد. کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی کرده‌اند طی ماه‌های آینده مسیر فعلی منحنی قیمت مسکن به شکل محسوس منحرف نخواهد شد.

سطح قیمت مسکن بیشترین تاثیرپذیری را ابتدا از تورم و در مرحله بعد، از رفتار معامله‌گران بازار ملک می‌گیرد. سایر متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن به شکل غیرمستقیم عمل می‌کنند و فقط سرعت افزایش یا کاهش را تشدید یا کند می‌کنند.

در هفته‌های اخیر تقاضا برای خرید مسکن از ناحیه مصرف‌کننده‌ها نسبت به فصل بهار افزایش یافت. البته هنوز مراجعه متقاضیان به رشد معاملات در بنگاه‌ها منجر نشده است. از طرفی، میل به فروش نیز در سمت عرضه به موازات تقاضا، رو به افزایش است که همین هماهنگی در دو طرف معامله عاملی شده تا واسطه‌های بازار ملک از عدم انتظار برای تحریک قیمت مسکن در کوتاه‌مدت بگویند.

بررسی‌ کارشناسان مسکن در این باره حاکی است: افزایش احتمالی قیمت مسکن در نیمه دوم امسال به گونه‌ای خواهد بود که همچنان ارزش واقعی آپارتمان‌ها -مقایسه نرخ رشد اسمی قیمت مسکن با نرخ تورم عمومی- سطح منفی خود را حفظ می‌کند اما از سال آینده در صورت ادامه رشد، این سطح مثبت خواهد شد. در تیر ماه امسال قیمت اسمی واحدهای مسکونی در تهران به‌طور متوسط ۵ درصد نسبت به تیر ماه پارسال کاهش یافت اما از ارزش واقعی این نوع املاک -با توجه به تورم نقطه به نقطه ۲/ ۱۴ درصدی در این ماه- حدود ۱۹ درصد کاسته شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در فاصله ابتدای سال۹۴ تا پایان تیر ماه، ارزش اسمی واحدهای مسکونی شهر تهران ۶/ ۳ درصد کاهش یافت که به معنی زیان سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی طی این مدت است و نشان می‌دهد کسانی که ابتدای امسال آپارتمان در تهران خریداری کردند تا امروز نه تنها سود به دست نیاورده‌اند که تا این لحظه با زیان حدود ۴ درصدی مواجه شده‌اند.

در چنین فضایی که تا چند ماه آینده نیز پایدار خواهد بود، ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک در عمل به ضرر این گروه تمام خواهد شد. این هشدار -زیان سفته‌بازی مسکن- در شرایطی از روی آمارهای رسمی مطرح می‌شود که احتمال می‌رود در ماه‌های آینده بخشی از نقدینگی‌ها از برخی بازارها همچون طلا و سکه به سمت بازارهای بلندمدت سرمایه‌گذاری همچون ملک و زمین سرازیر شود. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از متوسط قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران طی تیرماه امسال حاکی است: منطقه یک گران‌ترین نقطه پایتخت محسوب می‌شود به‌طوری‌که متوسط قیمت آپارتمان در این منطقه متر مربعی10 میلیون و 100 هزار تومان است. ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه 18 است که میانگین قیمت در آنجا هم‌اکنون متری 2 میلیون تومان برآورد می‌شود. در مناطق پرمعامله همچون مناطق 4 و 5 نیز متوسط قیمت مسکن متری 4 میلیون و 400 هزار تا 4 میلیون و 500 هزار تومان است.

روایت رسمی از انتظار جدید خریداران مسکن

آخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن در تیرماه ۹۴، ثبات قیمت مسکن در شهر تهران را تایید کرد.

این گزارش رسمی با تشریح برداشت جدید متقاضیان خرید مسکن از ماه‌های پیش رو، به صراحت اعلام کرده است: متاثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان، انتظارات متقاضیان خرید در بازار معاملات مسکن دلالت بر تداوم ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آتی داشته و همین امر تاحدودی بر روند معاملات در مقطع کنونی اثرگذار بوده است.

براساس این گزارش، قیمت مسکن در پایتخت در تیرماه در مقایسه با خرداد، تنها ۷/ ۰ درصد کاهش یافته است که این عدد نشان دهنده نوسان ریز و غیرمحسوس در قیمت آپارتمان‌های مسکونی طی تیرماه ۹۴ است. بنا بر اعلام بانک مرکزی، قیمت هر مترمربع آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران، طی تیرماه ۹۴، به طور متوسط، ۳ میلیون و ۸۶۰ هزار تومان بوده است. این در حالی است که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در تیرماه را به طور میانگین، ۴ میلیون و ۸۰ هزار تومان اعلام کرده است. توزیع حجم معاملات در تیرماه، به گونه‌ای بوده است که در حدود ۶۱ درصد از واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی (۳ میلیون و ۸۶۰ هزار تومان) معامله شده‌اند.