تامین مالی در بافت‌های فرسوده

دکتر بهرام وهابی

پژوهشگر اقتصاد شهری

قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۱۳۸۷، طرق مختلفی برای تامین منابع مالی تولید مسکن در نظر گرفته است که به موجب جزء سوم بند ۱ ماده ۱۴ این قانون، استفاده از شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) در تامین منابع مالی تولید مسکن به‌صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک، از وظایف وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی و مسکن و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران است. همچنین یکی از هشت سرفصل اصلی حمایتی در این قانون، حمایت از بهسازی و نوسازی و تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده شهری است (بند ۷ ماده ۲) و به این ترتیب، مقرر بوده است که با استفاده از شرکت‌های واسپاری در حوزه بافت‌های فرسوده شهری، بخشی از منابع مالی لازم تدارک دیده شود.

لیزینگ مسکن عموما می‌تواند در دو بخش اصلی اقتصاد یعنی طرف عرضه و طرف تقاضا برای کالاهای مختلف تاثیرگذار باشد. آنچه اکنون به‌عنوان بحث جاری مطرح است، ناظر بر نقش این مفهوم در طرف تقاضای اقتصاد مسکن است که به دو شکل تضمین بازپرداخت ثمن معامله و پرداخت تسهیلات مستقیم، به متقاضیان خرید مسکن ارائه شده است و این امر به معنای تزریق منابع مالی در جهت تقویت تقاضای مسکن است. تجربه نشان داده است که در حوزه بافت‌های فرسوده شهری و به‌دلیل ویژگی‌های خاص فرآیند نوسازی، طرف عرضه مسکن از اهمیت قابل‌توجهی برخوردار است و تدارک منابع مالی برای تولید و عرضه مسکن (همان‌گونه که در قانون ساماندهی مورد نظر بوده است) می‌تواند نقش مهمی در خروج این بخش از شهرها از رکود مسکن و تسریع فرآیند بهسازی و نوسازی ایفا کند. ایده اصلی ورود شرکت‌های واسپاری به حوزه بافت‌های فرسوده شهری نیز به همین موضوع (توجه به طرف عرضه) باز می‌گردد. برای تشریح بیشتر موضوع، لازم است ابتدا نگاهی به دستورالعمل اجرایی تاسیس، نحوه فعالیت و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ داشته باشیم. بر اساس ماده یک این دستورالعمل، عملیات لیزینگ به‌صورت «خرید اموال منقول و غیرمنقول توسط شرکت لیزینگ و انتقال و واگذاری آنها به متقاضیان از طریق روش‌های مختلف عقد اجاره یا فروش قسطی» تعریف شده و در ماده ۵ این دستورالعمل، به سه گروه از شرکت‌های لیزینگ در قالب شرکت‌های «نوع الف»، «نوع ب» و «نوع ج» اشاره شده است که در درجه اول باید گفت موضوع فعالیت هیچ‌یک از این سه گروه، مستقیما حوزه مسکن نیست و ثانیا هر سه گروه به فعالیت در طرف تقاضای اقتصاد خواهند پرداخت.

اشکال اول (حوزه مستقیم مسکن)، یک موضوع عمومی در بخش مسکن است که می‌تواند با تدبیر مسوولان مربوطه هنگام تدوین سازوکارهای ورود شرکت‌های لیزینگ به بخش مسکن، حل و فصل شود. موضوع دوم، فعالیت در طرف تقاضای اقتصاد است که لازم است در خصوص بافت‌های فرسوده شهری، بازنگری جدی در این زمینه صورت گیرد. برای تشریح بیشتر مطلب، به موضوع تشکیل فروشگاه‌های زنجیره‌ای (که در شماره‌های پیشین روزنامه دنیای اقتصاد مطرح شده است) و کارکرد آنها به‌عنوان فروشگاه و نمایشگاه‌های زنجیره‌ای در بخش عرضه مسکن می‌پردازیم.

نوسازی واحدهای فرسوده چه از طرف مالکان این واحدها و چه از طرف سازندگان به‌ویژه انبوه‌سازان، موجب ایجاد تحرک مالی در سلسله کالاها و صنایع وابسته به بخش مسکن می‌شود. حلقه‌های ارتباطی صنایع که در مباحث اقتصاد شهری و منطقه‌ای به مفهوم فعالیت‌ها و صنایع پیشین و پسین اطلاق می‌شود، می‌تواند موجی از تحرک کالا، خدمات و جریانات مالی را در بافت‌های فرسوده ایجاد کند که هر یک با توجه به نوع ارتباط با فعالیت اصلی (تولید مسکن)، دارای ضریب تکاثر مشخصی است. در چارچوب یک تحلیل داده - ستانده در این زمینه، می‌توان زنجیره فعالیت‌ها و صنایع پیشین و پسین را طبقه‌بندی کرده و آثار مختلف آن (آثار درآمدی، آثار ابداعات و آثار کالایی که هر کدام دارای نظریه‌های خاصی در مباحث اقتصاد منطقه‌ای هستند) در بخش عرضه را ارزیابی کرد درحالی‌که در بخش تقاضای اقتصاد، این آثار به‌صورت غیرمستقیم برکالای مسکن اثرگذار بوده و بیش از هر چیز، آثار تورمی برای قیمت مسکن خواهد داشت. با آغاز و گسترش فعالیت هر نهاد مالی (از جمله شرکت‌های لیزینگ) در بخش عرضه، امکان توسعه بنیادین فعالیت به وجود خواهد آمد. از طرف دیگر، هرگونه سیاست حمایتی در فرآیند بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری می‌تواند در قالب توجه به همین بخش تعریف شود.

به‌عنوان مثال، اعطای یارانه و اعمال سیاست نرخ‌های ترجیحی، می‌تواند در طرف عرضه و تقاضای اقتصاد مسکن مورد استفاده قرار گیرد ولی اعمال این سیاست‌ها در بخش عرضه، موجب پایداری هر چه بیشتر سرمایه‌گذاری خواهد شد زیرا از یک طرف سازندگان و سرمایه‌گذاران در بستر یک فرآیند پایدار در زمینه تولید مسکن قرار می‌گیرند و از طرف دیگر، مالکانی که در بافت‌های فرسوده شهری به‌صورت شخصی اقدام به نوسازی ملک فرسوده خود می‌کنند (که سهم قابل‌توجهی از ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهری را شامل می‌شود)، می‌توانند به‌صورت سیستماتیک و تعریف شده، از مزایای لیزینگ مسکن در بخش عرضه استفاده کنند. پیشنهاد مشخص‌تر در این زمینه، استفاده از لیزینگ کالاهای وابسته به مسکن به جای لیزینگ مستقیم مسکن است به نحوی که در این دیدگاه، نهادهای فعال در بخش مسکن در بافت‌های فرسوده شهری می‌توانند در زمینه تامین و تدارک کالاهای تولیدی صنایع وابسته به مسکن در قالب یک نظام جامع، نیازهای خود را برآورده سازند.

طبیعی است که هر گونه سیاست حمایتی، شیوه‌های مختلف تامین مالی، کمک‌های فنی و اعتباری و همچنین ساماندهی نظام بلندمدت رفتار واحدهای فعال در طرف عرضه مسکن در این قالب قابل تعریف و اجرا است. از دیدگاهی دیگر، مسائلی که هم‌اکنون به‌عنوان چالش‌های اساسی لیزینگ مسکن و ورود شرکت‌های لیزینگ به بخش مسکن مطرح است و همچنین نگرانی‌های موجود برای تکرار تجربه سال‌های ۱۳۸۶ و ۱۳۸۷ در این زمینه، می‌تواند در این ساختار به سادگی حل شود. در حال حاضر، در گفت‌وگویی میان انجمن صنفی شرکت‌های لیزینگ، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت راه و شهرسازی، چالش‌هایی مانند تعیین نرخ سود لیزینگ (مانند تفاوت ۲۱ درصد و ۲۴ درصد) و رابطه آن با قیمت تمام شده پول، مدت زمان بازپرداخت تعهدات متقاضیان، تعیین سقف تسهیلات یا تضمین بازپرداخت وجوه و میزان آورده متقاضیان به‌عنوان مناقشه اصلی تلقی می‌شود. لیزینگ طرف عرضه به معنای توزیع و شکستن مشکلات و چالش‌های موجود به اجزای کوچک‌تر و حل هر یک از این اجزای کوچک در دل نهادهای همان بخش خاص است. به عبارت دیگر، وقتی کالای مسکن به‌صورت یکپارچه و به‌عنوان یک محصول (مانند یک واحد آپارتمانی و یک واحد تجاری یا اداری) در نظر گرفته شود، چالش‌های پیش گفته به‌صورت یکجا در مورد این کالا مطرح می‌شود؛ درحالی‌که در طرف عرضه، این مسائل در اجزای بخش عرضه (تامین و تدارک کالاهای وابسته) مطرح می‌شود که هرچند تعداد مسائل بیشتر است ولی هر جزء، در یک بازار بسیار بزرگ در بخش مربوطه (مانند بازار سیمان، بازار آهن، بازار در و پنجره و...) قرار گرفته و توسط همان بازار تعیین تکلیف خواهد شد. دامنه کارآیی این ایده به حدی است که می‌توان از یک طرف از آن به‌عنوان عقد خرید دین برای تعهدات سازندگان نیز استفاده کرد و همچنین حوزه نفوذ لیزینگ عرضه را به توسعه ابزارهای مالی نیز گسترش داد که در این زمینه، می‌توان ایده انتشار اوراق مشارکت (به جای پیشنهاد جاری برای اعطای خط اعتباری توسط بانک توسعه‌ای مسکن به شرکت‌های لیزینگ) را برای تامین مالی اولیه شرکت‌های لیزینگ یا استفاده از وجوه خرد مالکان و ساکنان بافت‌های فرسوده شهری به‌عنوان یکی از مهم‌ترین منابع مالی شرکت‌های لیزینگ فعال بخش مسکن در بافت‌های فرسوده شهری عملیاتی کرد که تشریح این موضوعات نیازمند تفصیل و تشریح بیشتر مباحث است.