تمکن مالی در پرداخت اقساط

نرگس رزبان

کارشناس مسکن

با گذشت حدود ۱۰ ماه از تشکیل صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن که وظیفه اعطای تسهیلات ۱۴ درصدی در سه سقف ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومانی را در نقاط مختلف شهری عهده‌دار است، برنامه حمایتی این صندوق مبنی بر پرداخت تسهیلات ۱۶۰ میلیونی به زوجین جوان در اسفندماه سال جاری رونمایی شد. با اعلان عمومی، این طرح از زوایای مختلف مورد ارزیابی کارشناسان قرار گرفت که گاه برخی از ‌نظرات موجود در ارتباط با آن در تضاد با یکدیگر قرار داشتند.

ارزیابی تسهیلات مسکن (قبل از اجرای مصوبه فوق) نشان از عدم کارآیی مطلوب آن برای گروه‌های مختلف درآمدی دارد؛ بدین ترتیب که اقشار کم‌درآمد در تامین رقم سپرده، بازپرداخت تسهیلات و تامین هزینه خرید مسکن مازاد بر تسهیلات، با مشکل مواجه بوده‌اند و اقشار پردرآمد از پایین بودن نسبت تسهیلات به قیمت یک واحد مسکونی که منجر به عدم تامین مالی مناسب شده، رنج می‌برند. کارشناسان رفع این مشکل را در منعطف کردن شرایط تسهیلات‌ و تعدیل دشواری‌های آن جست‌وجو کرده‌اند. در این یادداشت تلاش خواهد شد با طرح مهمترین مشکلات موجود، تناقض مطرح در اذهان عمومی مورد مداقه قرار گیرد.

قبل از پرداختن به موضوع اصلی، توجه به این نکته ضروری است که اتکای زیاد به شبکه بانکی و در عین حال عدم ایفای نقش مطلوب نظام پولی، از جمله نارسایی‌های عمده نظام تامین مالی مسکن در ایران بوده که از دیرباز توجه کارشناسان و سیاست‌گذاران را به خود معطوف کرده است. همچنین پوشش ناکافی میزان تسهیلات پرداختی نسبت به قیمت یک واحد مسکونی به ویژه در شهرهای بزرگ، همواره به‌عنوان یک دغدغه مطرح بوده است. علاوه بر موارد فوق، نظام تامین مالی مسکن متکی به بازار پول، در ایران، از مسائلی همچون حجم محدود بازار رهن اولیه (نسبت مانده تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی در ایران حدود ۱۰ درصد است در صورتی‌که این شاخص برای دیگر کشورها بسیار بیشتر و در برخی موارد همچون هلند به ۱۰۰ درصد می‌رسد)، عدم امکان تجدید منابع در بازار رهن ثانویه و... رنج می‌برد. این موارد سبب شد تا افزایش سقف تسهیلات مسکن و در ادامه ساماندهی نظام اعتباری مسکن به‌عنوان یک سیاست توسط دولت یازدهم تعقیب شده و به تدریج اجرا شود. اما سوال اساسی که به محل چالش افکار عمومی بدل شده است، عدم تکافوی درآمد خانوارها در بازپرداخت اقساط و در سوی مقابل ضرورت افزایش سقف تسهیلات است که در ادامه تلاش خواهد شد به آن پاسخ داده شود.

در موضوع ضرورت اجرای این سیاست، علاوه بر نکات فوق، می‌توان موارد زیر را نیز بر آن افزود:

۱- گروه‌ها و اقشار مختلف درآمدی، باید متناسب با توان مالی و تقاضای خود امکان دسترسی به تسهیلات مسکن را داشته باشند. ناهمگن بودن کالای مسکن از حیث امکانات، مشخصات کیفی، قیمتی و... گواه گستره و تنوع تقاضای مسکن و ضرورت اجرای سیاست‌های متنوع و منعطف در این بخش است.

۲- اکثر خانوارهای ایرانی، برای تامین مالی خرید مسکن به پس‌اندازهای گذشته خود متکی هستند (حدود ۷۰ درصد تامین مالی مسکن توسط بخش خصوصی انجام می‌شود). بنابراین افزایش سقف تسهیلات مسکن، علاوه بر تسریع در تامین مالی مسکن، یک چرخش سیاستی مناسب در اتکا به پس‌اندازهای آتی به جای پس‌انداز گذشته، ارتقای فرهنگ پس‌انداز و انگیزه فعالیت بوده و علاوه بر این گام موثری در گشایش بازار اعتبار برای خانوارهای نوپا در تامین نیازهای اولیه خواهد بود.

۳- سبقت تدریجی رشد قیمت مسکن، نسبت به رشد درآمد خانوار از سال ۱۳۸۰ به بعد، منجر به افزایش شاخص دسترسی و دشواری بیشتر خانوارها در تامین مسکن شده است.

۴- مسکن بیش از ۳۰ درصد از هزینه‌ خانوارهای شهری را به خود اختصاص داده و این شاخص طی دهه گذشته از سیر صعودی بطئی برخوردار بوده است. ۵- تسهیلات مسکن، صرفا حدود ۵/ ۸ درصد از هزینه خرید یک واحد ۱۰۰ متر مربعی در تهران در سال ۱۳۹۳ را پوشش داده است. افزایش تسهیلات تا ۶۰ و ۱۶۰میلیون تومان، این شاخص را برای نیمه دوم سال۱۳۹۴ به ترتیب به حدود ۵/ ۱۴ و ۴۰ درصد، ارتقا داده است. هر چند شاخص نسبت وام به قیمت مسکن(LTV) بهبود یافته، اما هنوز با وضعیت مطلوب فاصله زیادی دارد.

۶- بخش مسکن یکی از بازیگران اصلی اقتصاد و در افکار عموم، بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری است که طی سال‌های اخیر به دلیل حاکمیت رکود اقتصادی، به درستی ایفای نقش نکرده، بنابراین ضرروت اعمال سیاست‌های محرک در این بخش، بیش از پیش آشکار می‌شود. همگی موارد فوق به درستی لزوم اجرای سیاست‌های تسهیلاتی را نشان می‌دهند و اما در زمینه پارادوکسی که پیرامون تمکن مالی خانوارها در پرداخت اقساط، در اذهان عمومی نقش بسته، دو نکته قابل توجه می‌باشد:

۱- براساس گزارش هزینه- درآمد بانک مرکزی در سال ۱۳۹۳، مجموع درآمد پولی و غیرپولی یک خانوار تهرانی، حدود ۴۸ میلیون تومان و سهم مسکن در هزینه خانوار در تهران بیش از ۵۰ درصد بوده است. با احتساب اقساط ۸/ ۱ میلیون تومانی (پلکانی) صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن، حدود ۴۵ درصد از درآمد یک خانوار تهرانی به بازپرداخت اقساط اختصاص خواهد یافت که پایین‌تر از سهم مسکن در سبد هزینه است؛ بنابراین تفاوت چندانی بین هزینه‌کرد فعلی خانوار در مقوله مسکن و مبلغ اقساط (در تهران) وجود ندارد. البته این ارقام به‌صورت میانگین محاسبه شده و قطعا بخشی از خانوارهای کم درآمد از دایره عملکرد تسهیلات خارج خواهند شد.

۲- مقصود از اجرای این سیاست، پوشش تمامی خانوارهای متعلق به گروه‌های مختلف درآمدی نبوده است، بنابراین ارزیابی بر مبنای یک گروه خاص صحیح نیست. به هر حال جامعه شامل خانوارهایی است که با حداقل کمک اعتباری قادر به تبدیل به احسن مسکن بوده و با چشم‌انداز درآمد آتی قادر به پرداخت اقساط هستند، بنابراین چشم‌پوشی از این نیاز اجتماعی، به بهای عدم تمکن مالی دهک‌های پایین‌ درآمدی، مطلوب به نظر نمی‌رسد. البته این امر، ناقض تکلیف دولت در رفع نیاز کم‌درآمدها نیست و قطعا تدوین برنامه‌های مکمل در این خصوص ضروری است. به هر روی باید بپذیریم که ساماندهی بازار اعتباری مسکن و ارائه محصولات متنوع تسهیلاتی، یک ضرورت است و می‌تواند نقش قابل ملاحظه‌ای در ارتقای بازار رهن داشته باشد. همچنین از یاد نبریم که فرآیند فوق یک فرآیند یک شبه و آنی نیست و با توجه به محدودیت‌ها و مشکلات نظام بانکی، رفع معضلات و ارتقای آن، مستلزم مرور زمان است.