وام مسکن با وجوه اداره شده

غلامرضا سلامی صاحب‌نظر اقتصادی بانک مرکزی در ادامه واکنش‌های دامنه‌دار نسبت به طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در زمینه فعال‌سازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن و افزایش مبلغ وام این صندوق‌ها، نگرانی‌های خود را در این باره در چهارگروه زیر عنوان کرده است. ۱- نگرانی از برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک عامل.

۲- نگرانی از افزایش قیمت مسکن.

۳- نگرانی از افزایش تورم.

۴- نگرانی از ناتوانی وام‌گیرندگان در بازپرداخت اقساط وام.

معلوم نیست چرا کارشناسان محترم بانک مرکزی این نگرانی‌ها را مانند امروز به صورت شفاف و علنی در مورد طرح مسکن مهر ابراز نداشته‌اند. طرحی که نه تنها تعادل منابع و مصارف بانک عامل را در هم ریخت، بلکه باعث شد تا تعادل منابع و مصارف پولی کشور در حجم باورنکردنی ۴۵ هزار میلیارد تومانی بر هم بخورد و بانک مرکزی وادار شود برای جبران آن اقدام به تزریق پول پر قدرت به اقتصاد کشور کند و از این طریق بیش از ۲۰۰ هزار میلیارد تومان به نقدینگی کشور (متجاوز از دوسوم نقدینگی موجود در آن زمان) بیفزاید. افزایش نقدینگی‌ای که تورم بالای ۴۰ درصدی را به اقتصاد کشور تحمیل کرد و بازهم بانک مرکزی را وادار ساخت تا برای مهار این تورم لجام گسیخته به آتش رکود طاقت‌فرسای کشور دامن بزند. اگر کارشناسان محترم بانک مرکزی براساس دانش و تجربه و تخصص خود در آن روزها اعلام می‌کردند که با کمتر از نصف منابع به کارگرفته شده فعلی، در قالب وجوه اداره شده و با استفاده از منابع قابل توجه بالقوه پس‌اندازکنندگان، امکان احداث همین تعداد واحد مسکونی وجود دارد، در آن صورت امروز با این معضلات عظیم اقتصادی ناشی از اجرای غیرکارشناسانه طرح مسکن مهر مواجه نبودیم.

شاید عجیب به نظر برسد؛ ولی این واقعیت وجود دارد که قدرت پس‌انداز مردم می‌توانست با کمک دولت، امروز نه تنها همین تعداد مسکن را در اختیار نیازمندان واقعی (پس‌اندازکنندگان) مسکن قرار دهد، بلکه برخلاف وضعیت موجود این پس‌اندازها در صورتی که درست هدایت می‌شد، می‌توانست واحدهای مسکونی را در اختیار اقشار متوسط (خرید اولی‌ها) کشور قرار دهد که هم از نظر کیفیت و استاندارد ساخت و هم از نظر ملحوظ داشتن حق طبیعی آحاد ملت برای انتخاب محل زندگی و بالاخره از بعد مسائل فرهنگی و اجتماعی، قابل قیاس با طرح مسکن مهر نبود. صرف‌نظر از اینکه در آن صورت چنین هزینه سنگینی برای ایجاد تاسیسات زیربنایی و روبنایی ضروری (هنوز برای تکمیل آنها و قابل سکونت کردن شهرک‌های احداثی هزاران میلیارد تومان مورد نیاز است) به اقتصاد کشور تحمیل نمی‌شد. در اینجا لازم است اشاره شود راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن مورد درخواست وزیر محترم راه و شهرسازی نه تنها در دنیا بلکه در کشور خودمان طرح جدیدی به شمار نمی‌رود، بنابراین این همه نگرانی برای طرح امتحان شده و موفق جهانی که از طریق آن صدها میلیون خانواده صاحب خانه شدند شاید بی‌مورد به نظر برسد. در همین کشور خودمان در محدوده سال‌های دهه چهل و پنجاه، ده‌ها هزار خانواده از طریق همین طرح و با تامین مالی ۶۰ تا ۸۰ درصدی توسط همین صندوق‌ها صاحب ملک درخور خود شدند. بعد از انقلاب اسلامی و پس از یک فاصله طولانی ۱۵ ساله، شکل ناقصی از این طرح در بانک مسکن اجرا شد که به‌دلیل بی‌توجهی مسوولان بانک مرکزی و دولت‌های وقت بعد از حدود ۱۲ سال تقریبا این طرح از صحنه اقتصادی کشور کنار گذاشته شد. با این مقدمه نسبتا طولانی اینک به نگرانی‌های بانک مرکزی می‌پردازم:

اولین نگرانی بانک مرکزی بر هم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک عامل عنوان شده است. در این مورد باید گفت در شرایطی که صندوق‌های وام و پس‌انداز مسکن با نرخ بهره بازار عمل می‌کنند هیچ نوع عدم تعادلی در منابع و مصارف آنها قابل تصور نیست زیرا این صندوق‌ها می‌توانند کمبود منابع احتمالی خود را با نرخ متعارف بانکی تامین کنند. شاهد این مدعا عملکرد موفق، متعادل و طولانی صندوق‌های وام و پس‌انداز مسکن در کشورهای پیشرفته صنعتی است. عدم تعادل در منابع و مصارف در این صندوق‌ها موقعی رخ می‌دهد که نرخ بهره این صندوق‌ها به مراتب پایین‌تر از نرخ بهره بازار باشد که در این صورت در هنگام رونق بازار مسکن و هجوم خریداران برای خرید ملک، این صندوق‌ها با کمبود منابع مواجه می‌شوند به همین دلیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن در شرایطی مانند شرایط اقتصادی ایران که همواره به‌دلیل ناکارآمدی سیاست‌های پولی و مالی بانک مرکزی و دولت‌ها دچار تورم بالایی است، برای فعالیت نیازمند کمک دولت هستند زیرا در نرخ‌های بالای تورم و بهره امکان پرداخت وام‌های بلندمدت با نرخ‌های قابل تحمل برای اقشار متوسط جامعه وجود ندارد و در اکثر کشورها (و از جمله کشور خودمان در قبل از انقلاب اسلامی) در چنین شرایطی مابه‌التفاوت بهره دریافتی از اقشار هدف و بهره بازار توسط دولت‌ها با تمهیداتی جبران می‌شود. در جمهوری اسلامی ایران که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی آن داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی شناخته شده است و دولت موظف گردیده است تا با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند، جای تعجب است که بانک مرکزی نه تنها از یافتن راه حلی برای تامین مالی این مابه‌التفاوت عاجز است بلکه پیشنهادهای عملی دیگران را نیز نادیده گرفتند و سعی در پاک کردن صورت مساله می‌نماید.

دومین نگرانی بانک مرکزی یعنی نگرانی از افزایش قیمت مسکن در اثر افزایش مبلغ وام مسکن تا حدودی قابل درک است ولی این بدان معنا نیست که مخالفت بانک مرکزی با طرح راه‌اندازی مجدد صندوق‌های پس‌انداز مسکن و اعطای وام منطقی مثلا درحد ۵۰ درصد قیمت واحد مسکونی قابل پذیرش است. برای حل این مشکل در کشور‌های پیشرفته ارتباط منطقی بین سازندگان مسکن (انبوه‌سازان، شهرک‌سازان و....) و خریداران مسکن و صندوق‌های وام و پس‌انداز مسکن به طور سیستماتیک برقرار شده است و بنابراین تحریک تقاضا با عرضه متناسب همراه است و از این رو در هیچ زمانی به غیر از دورانی که این کشورها دچار بیماری هلندی شده‌اند و در نتیجه نوعی سفته‌بازی در بازار مسکن برقرار است، صرف پرداخت وام مسکن متناسب با قیمت ملک (درحدود ۷۰ تا ۹۰ درصد) باعث بالارفتن قیمت ملک نمی‌شود.

نگرانی سوم بانک مرکزی مربوط به افزایش تورم در اثر افزایش وام مسکن است. ابراز این نگرانی آن هم از طرف بانک مرکزی کمی عجیب به نظر می‌رسد زیرا کارشناسان بانک مرکزی به خوبی آگاهند که توانمندسازی اقشار مختلف مردم برای صاحب خانه شدن نه تنها باعث تورم نمی‌شود بلکه این توانمندی از طریق تشویق سرمایه‌گذاران بخش ساختمان و رونق دادن به صنایع و خدمات مرتبط با این بخش می‌تواند به‌عنوان یکی از راه‌های برون‌رفت از حالت تورم همراه با رکود فعلی باشد. البته اگر قرار باشد با تزریق پول پرقدرت این توانمندی را برای مردم به وجود آورد، در آن صورت نگرانی بانک مرکزی تاحدودی قابل درک است ولی اصولا پیشنهاد راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن و افزایش مبلغ وام بر این فرض قرار نداشته و ندارد بلکه برعکس، در این طرح استفاده از توان پس‌اندازی مردم به عنوان منبع اصلی و وجوه اداره شده دولت به عنوان منبع فرعی مفروض است و قرار نیست این صندوق‌ها به هیچ روی به منابع بانک مرکزی متصل باشند.

نگرانی از ناتوانی در بازپرداخت اقساط توسط وام‌گیرندگان به عنوان آخرین نگرانی بانک مرکزی عنوان شده است. در این مورد باید گفت که محاسبات لازم توسط کارشناسان وزارت راه و شهرسازی در این زمینه صورت گرفته و دراختیار کارشناسان محترم بانک مرکزی گذاشته شده است. در این محاسبات با فرض پرداخت وام ۱۲۰ میلیون تومانی در تهران، ۱۰۰ میلیون تومانی در کلانشهر‌ها و ۸۰ و ۶۰ میلیون تومانی در شهرهای متوسط و کوچک و با در نظر گرفتن نرخ بهره ۱۴ درصد در سال و دوره بازپرداخت ۱۵ساله، میزان هر قسط بین ۷۰۰ هزار تومان تا ۴/۱ میلیون تومان در ماه خواهد بود که با فرض پوشش ۵۰ درصدی رقم وام برای واحدهای ۷۰ متری در شهرهای مختلف، مبلغ قسط ماهانه در مقایسه با نرخ اجاره بهای املاک مشابه کاملا قابل توجیه است و هرچند که تحمل آن دشوار است، ولی به دلایل متعدد در شرایط حاضر شدیدا مورد استقبال اقشار هدف طرح (دهک‌های میانی درآمدی) قرار خواهد گرفت. حتی پیشنهاد شده است که برای کاهش فشار به بعضی از متقاضیان وام و پایین آوردن مبلغ اقساط در سال‌های اولیه از طرح بازپرداخت پلکانی استفاده شود. بد نیست اشاره شود که در حال حاضر با احتساب پرداخت اضافی برای خرید اوراق وام مسکن در فرابورس، نرخ موثر بهره وام به جای ۱۴ درصد اعلامی بانک مسکن، حدود ۲۲ درصد (احتمال افزایش تا ۲۸ درصد در آینده نزدیک) برای متقاضی تمام می‌شود؛ با این حال باز هم تعداد نسبتا زیاد متقاضی دریافت وام مسکن در همین شرایط وجود دارد و این در حالی است که رقم وام پرداختی (۳۵ میلیون تومان) در تهران و شهرهای بزرگ فقط کفاف تامین ۱۵ تا حداکثر ۲۰ درصد قیمت ملک را می‌دهد. سوال و نگرانی بانک مرکزی در چنین شرایطی باید این باشد که چگونه و از چه محلی می‌توان منابع لازم برای جبران مابه‌التفاوت بهره بانکی تحمیل شده به متقاضیان هدف اصل ۳۱ قانون اساسی را تامین کرد، مابه التفاوتی که هم‌اکنون توسط افراد مستاصل به جیب سفته بازان سرازیر می‌شود. یکی از راه‌های پیشنهادی که در اختیار کارشناسان بانک مرکزی قرار گرفت به کارگیری وجوه اداره شده دولت در کار تولید انبوه مسکن (توسط انبوه‌سازان و شهرک سازان) و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و استفاده از سود تسهیلات اعطایی از این محل برای جبران مابه‌التفاوت بهره بانکی (بین ۱۴ تا ۲۲ درصد) است. بدیهی است اگر دولت بپذیرد که این مبلغ را از محل صندوق توسعه ملی یا منابع حاصل از فروش اوراق مشارکت ارزی (فروش ریالی و بازپرداخت ارزی) بپردازد، در این صورت چرا بانک مرکزی باید با این طرح مخالفت و سعی در پاک کردن صورت مساله کند.