کاهش مستمر سهم وام درخرید مسکن

دکتر بهروز ملکی معاون دفتر اقتصاد مسکن در برنامه‌های پس‌انداز‌محور، خانوار برای یک دوره زمانی مشخص پس‌انداز می‌کند و پس از طی دوره، واجد شرایط دریافت وام می‌شود. دوره پس‌انداز، ضمن تجهیز منابع، قابل اطمینان بودن فرد قرض گیرنده را برای قرض‌دهنده مشخص می‌کند و از ریسک اعتباری می‌کاهد. بررسی‌ها نیز موید آن است که کاستن از ریسک‌های اعتباری در کشورهایی که در آنها قانون‌های مربوط به سلب حق فک رهن، حمایت کافی از قرض‌دهنده نمی‌کند، موثر است. این برنامه‌ها، با تفاوت‌هایی جزئی، در کشورهای مختلفی چون آلمان، اتریش، فرانسه، چک، کرواسی، رومانی و... به اجرا درآمده و میلیون‌ها خانوار را صاحب مسکن کرده است. برنامه‌های پس‌انداز‌محور از چنان اهمیتی در برنامه‌های تامین مسکن برخوردار است که در بسیاری از کشورها، سیاست‌های تشویقی دولتی- حتی کمک‌های حمایتی و یارانه‌‌ای- برای آن طراحی شده است.

با این حال به‌رغم تجربه نسبتا موفق وام‌های رهنی در جهان، صندوق‌های پس‌انداز مسکن در کشور، با وجود بالغ بر نیم قرن تجربه، با بی‌مهری مواجه شده‌اند به طوری که با کاهش پیوسته شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن طی سال‌های اخیر، این روش تامین مالی، عملا کارکرد خود را از دست داده است (نسبت وام خرید به قیمت مسکن ۷۵ متری در تهران از ۳۷ درصد در سال ۸۴ به ۱۴درصد در شرایط کنونی رسیده است.) براین‌اساس یکی از سیاست‌هایی که در دوره جاری، مورد توجه سیاست‌گذاران حوزه مسکن است، افزایش قدرت خرید متقاضیان از طریق افزایش وام خرید مسکن است؛ با این حال دلواپسی‌هایی بر این طرح وارد شده است که در اینجا پاسخ‌های اجمالی به آنها داده می‌شود.

نگرانی از استقراض از بانک مرکزی به‌دلیل عدم تعادل در منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن

یکی از سیاست‌های موکد در دولت یازدهم این است که تا حد امکان از منابع بانک مرکزی برای تامین مالی طرح‌های دولت استفاده نشود (نیم نگاهی به رویکرد یک‌سال اخیر وزارت راه و شهرسازی، خصوصا در طرح مسکن مهر نیز موید این موضوع است)؛ بر این اساس صندوق پس‌انداز مسکن بر مبنای عدم اتکا به پول پرقدرت طراحی شده است؛ به گونه‌ای که مابه التفاوت منابع و مصارف صندوق، از محل وجوه اداره شده یا جذب نقدینگی از بازار و به تبع، پرداخت یارانه سود تسهیلات، جبران خواهد شد.

نگرانی از افزایش قیمت مسکن

براساس مبانی نظری، مهم‌ترین عامل موثر بر قیمت مسکن در میان مدت و بلندمدت، رشد نقدینگی بوده و قیمت مسکن همسو با آن رشد می‌کند. نگاهی به تجارب گذشته نیز حاکی از تاثیر ناچیز و زودگذر افزایش وام خرید، بر قیمت مسکن است به گونه‌ای که طی سال های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ که سقف وام خرید مسکن تثبیت شده بود، شاهد افزایش حدودا ۶ برابری در قیمت مسکن بوده‌ایم.

نگرانی از ناتوانی بازپرداخت اقساط توسط خانوارها

اولا هر خانوار می‌تواند متناسب با درآمد خود، میزان وام دریافتی را انتخاب کند. ثانیا با افزایش دوره بازپرداخت به ۱۵ تا ۲۰ سال می‌توان مبلغ اقساط را کاهش داد. ثانیا براساس برآوردهای موجود، مبلغ اقساط، حدود ۴۰ درصد از هزینه‌های متوسط خانوارها در سال جاری را به خود اختصاص می‌دهد.

تبعیض بین بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی

بررسی سهم تسهیلات پرداختی بخش‌های اقتصادی حاکی از آن است که برخلاف تصور غالب، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی طی سال‌های اخیر کاهش یافته است (در سال ۹۲، تنها ۱۲ درصد از تسهیلات نظام بانکی به بخش مسکن و ساختمان، تخصیص یافته بود). این در حالی است که بخش مسکن به‌دلیل ارتباط پسین و پیشین این بخش با سایر بخش‌های اقتصادی به عنوان یکی از بخش‌های پیشرو برای خروج از رکود اقتصادی کشور بوده و به تبع، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداختی، کاملا توجیه پذیر است.