تقویت سمت عرضه یا تقاضا؟

دکتر سلمان خادم المله استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه در علم اقتصاد رکود را چنین تعریف می‌کنند: دوره‌ای که کاهش معنی‌دار در چهار عامل تولید، درآمد، اشتغال و تجارت ایجاد شود. از طرف دیگر تورم افزایش سطح عمومی قیمت‌ها است. رکود و تورم وقتی به هم می‌رسند شرایط ویژه‌ای را در اقتصاد رقم می‌زنند. شرایطی که در آن نه رکود به‌تنهایی حکم‌فرمایی می‌کند و نه تورم؛ یعنی در این شرایط سیاست‌گذاران باید با دو معضل همزمان دست‌وپنجه نرم کنند که برآمدن هماهنگ از پس آن دو امری دشوار است، زیرا سلاحی که برای کاهش تورم به‌کار می‌رود (کاهش نقدیندگی) از آن‌طرف بر رکود دامن می‌زند و شکست رکود نیز ازطریق تزریق منابع مالی و نقدینگی به تورم می‌انجامد و این چرخه اگر شکسته نشود، «تورم رکودی یا رکود تورمی» بزرگ و بزرگ‌تر می‌شود.

برخلاف شرایط عادی اقتصادی که برای وضعیت رکودی، سیاست‌های انبساطی و برای وضعیت تورمی سیاست انقباضی پیشنهاد می‌شود، برای حل این معضل پیچیده نسخه از قبل نوشته‌شده‌ای وجود ندارد و با توجه به شرایط روز اقتصاد هر کشور باید برای آن چاره‌ای اندیشید.

در حال حاضر بخش مسکن نیز مانند بسیاری از بخش‌های اقتصاد کشور دچار تورم رکودی بوده و از یک طرف قیمت‌ها بالا است و از طرف دیگر حجم ساخت‌وساز و معاملات پایین است. در این شرایط هم طرف عرضه آسیب دیده و هم طرف تقاضا. در طرف عرضه مباحثی مانند تامین مالی ساخت، بالا رفتن قیمت تمام‌شده (خصوصا هدفمندی یارانه‌ها و افزایش حامل‌های انرژی) و هزینه فرصت خواب سرمایه (ناشی از خانه‌های فروش نرفته و اجاره داده نشده) مطرح است و در طرف تقاضای مسکن به‌دلیل شرایط خاص اقتصادی سال‌های گذشته قدرت خرید در تقاضای مصرفی مسکن کاهش چشمگیری داشته و تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی نیز به دلایل مختلف از جمله جذابیت بازارهای رقیب (ارز، طلا و بورس) کاهش یافته است. بنابراین با شرایط بسیار پیچیده‌ای مواجه هستیم و برای از بین بردن دور باطل تورم و رکود نیاز به تقویت طرف تقاضا و طرف عرضه است. در عین حال تقویت طرف تقاضا از تقویت طرف عرضه اهمیت بیشتری دارد. چرا که در شرایط فعلی چنانچه به نحو شایسته‌ای طرف تقاضا تقویت نشود، تقویت طرف عرضه به تنهایی امکان‌پذیر و موثر نخواهد بود. برای رفع این مشکل مجموعه بدنه دولت به‌طور عام و در این مورد به‌خصوص وزارت راه و شهرسازی به‌طور خاص مجموعه پیشنهادهایی را مطرح کرده‌اند که یکی از این پیشنهادات صندوق پس‌انداز مسکن است. چندی پیش مدیران محترم بانک مرکزی دغدغه‌های خود در مورد این صندوق را در چهار محور مطرح کردند که عبارت بود از نگرانی از برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک‌ عامل، قدرت بازپرداخت وام‌گیرنده‌ها، آثار احتمالی افزایش وام خرید بر قیمت مسکن و نرخ تورم. گرچه نگرانی‌های مطرح‌شده بجا بوده و سیاست‌گذاران ‌باید مراقب آثار احتمالی موارد یاد شده باشند، لیکن همان‌طور که در ابتدای این نوشته ذکر شد برخلاف شرایط عادی اقتصادی که برای وضعیت رکودی، سیاست‌های انبساطی و برای وضعیت تورمی سیاست انقباضی پیشنهاد می‌شود، برای حل معضل رکود تورمی نسخه از قبل نوشته‌شده‌ای وجود ندارد و با توجه به شرایط روز اقتصاد هر کشور باید برای آن چاره‌ای اندیشید. به نظر می‌رسد در این شرایط تقویت طرف تقاضا بر تقویت طرف عرضه اولویت دارد. مضافا اینکه مطابق آنچه در بسته‌های پیشنهادی دولت برای خروج از رکود ذکر شده همزمان تقویت طرف عرضه نیز مد نظر قرار گرفته است، لیکن اولویت با تقویت طرف تقاضا است. همچنین چنانچه پیش از این در رسانه‌ها ذکر شده سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی بر تقویت طرف عرضه و تقاضای مسکن است. ابزارها و نهادهایی مثل صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان (تقویت طرف عرضه)، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (تقویت طرف تقاضا)، اوراق رهنی مسکن (تقویت طرف تقاضا)، صندوق پس‌انداز مسکن (تقویت طرف تقاضا)، شرکت تامین سرمایه در حوزه مسکن (تقویت طرف عرضه و تقاضا)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری در بافت فرسوده (تقویت طرف عرضه)و صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین (تقویت طرف عرضه) که راه‌اندازی آنها در دستور کار وزارت راه و شهرسازی (با همکاری سایر نهادهای مرتبط) است، می‌توانند نقش مهمی در برگرداندن رونق به این بازار ایفا کنند. بنابراین برای قضاوت در مورد این سیاست‌ها باید به کل بسته پیشنهادی (و برنامه‌های در دستور کار) توجه داشت و حساس شدن بر یک راهکار (برای مثال صندوق پس‌انداز مسکن) برای تصمیم‌گیری کافی نیست. به علاوه مخاطب تسهیلاتی که صندوق پس‌انداز مسکن پرداخت می‌کند، قشر متوسط رو به بالای جامعه است، چرا که بازپرداخت اقساط حدود یک میلیون تومان و بیشتر برای دهک‌های پایین جامعه امکان‌پذیر نیست و برای اطمینان از کاهش ریسک اعتباری تسهیلات پرداختی کمتر از ۵۰ درصد ارزش ملک خواهد بود. گرچه باید برای مشکلات حقوقی مطالبات معوق و دارای ریسک عدم بازپرداخت مقررات سختگیرانه‌تری در نظر گرفته شود. همچنین برای جلوگیری از برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک‌ عامل هم می‌توان با توجه به وضعیت منابع و مصارف سیستم بانکی شرایط پرداخت تسهیلات و بازپرداخت آن را منعطف در نظر گرفت، به نحوی که در زمان کمبود منابع، نرخ سود بانکی را افزایش یا مدت زمان بازپرداخت را کاهش داد و در عین حال وجوه اداره شده ذخیره‌ای توسط دولت در نظر گرفته شود تا در صورت برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانکی از این وجوه برای برقراری تعادل استفاده کرد.