احیای طرح زمین شهری؟

فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن دولت برای اقشار کم‌درآمد راهی جز تامین بخشی از زمین ندارد و دولت علاوه بر اینکه باید برای نیازمندان زمین برای تامین مسکن فراهم کند، باید بخشی از زمین اقشار متوسط را با هدف ایجاد یک فضای سکونت شهری مناسب تامین کند و روش واگذاری زمین‌ها باید اصلاح شود. بر اساس قانون زمین شهری‌سازمان ملی زمین و مسکن، اراضی حریم شهرها را تملک و در چارچوب همان قانون می‌تواند این زمین‌ها را آماده‌سازی و برای ساخت‌و‌ساز به مردم واگذار کند که بعد از اجرای طرح مسکن مهر طرح‌های آماده‌سازی کنار گذاشته شد.

قانون زمین شهری به دولت اجازه داده بود که اراضی حریم شهرها از سوی دولت به مردم واگذار شود، اما طی سال‌های ۷۲ و ۷۳ موجودی زمین در داخل محدوده‌های شهری کاهش یافت، اما با این وجود هر چند طرح‌های آماده‌سازی اراضی برای ساخت توسط مردم کم شد اما تا قبل از اجرای طرح مسکن مهر یعنی تا سال ۸۴ ادامه پیدا کرد که بر اساس آن دولت زمین را با قیمت ارزان‌تر از نرخ بازار به مردم واگذار می‌کرد.

توقف واگذاری اراضی دولتی

حجم عمده‌ای از زمین‌های دولت (سازمان ملی زمین و مسکن) باید برای اجرای طرح مسکن مهر آماده‌سازی می‌شد و حتی در اوایل اجرای طرح مسکن مهر زمین به صورت استیجاری و با بازپرداخت ۵ ساله به انبوه‌سازان برای ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای واگذار می‌شد، اما این نوع واگذاری‌ها نیز متوقف شد.

مکانیزم واگذاری به گونه ای بود که رانت‌های زیادی را نصیب یکسری از افراد می‌کرد، چراکه قیمت واگذاری این زمین‌ها حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد کمتر از قیمت بازار بود؛ از این جهت انگیزه متقاضیان دریافت این زمین‌ها بیش از حد نیاز بود و بهره وری کافی از زمین را به همراه نداشت.

اندازه قطعات، ضوابط و مقررات به گونه‌ای بود که بیشتر اقشار و گروه‌های متوسط و کمتر نیازمند متقاضی این زمین‌ها بودند به همین دلیل همراه با واگذاری زمین سکونتگاه‌های غیررسمی یا حاشیه نشین توسعه پیدا می‌کرد،در نتیجه نیازمندان مشکل خود را در بازار غیر رسمی زمین برطرف می‌کردند نه از طریق طرح‌های آماده‌سازی.

یک چالش دیگر که از منظر زاویه مدیریت شهری به طرح‌های آماده‌سازی وارد شد، این بود که تا حدی باعث گسترش افقی شهر می‌شد و کیفیت زندگی را کاهش می‌داد.

البته این طرح مزایایی نیز داشت به طوری که بر اساس همین طرح سالانه ۳۰ تا ۳۵ هزار مورد از حجم کل نیاز مسکن توسط این طرح تامین می‌شد و بخش زیادی از خانوارها را صاحب مسکن می‌کرد.

در مجموع طرح‌های زمین شهری از اقدامات مفید در جهت تامین مسکن بود اما بخشی از دلایل افزایش قیمت زمین مربوط به این طرح و بخش قابل توجهی نیز به دلیل کالایی شدن زمین بود چراکه سیستم مدیریت شهری عواید استفاده از زمین را تبدیل به یک کالا کرد که در معرض خرید و فروش قرار گرفت، در نتیجه کالا در معرض سوداگری قرار می‌گیرد و قیمت زمین به شدت افزایش یافت.

قیمت زمین و مسکن در ۸ سال اخیر

جمعیت سال ۷۵، کمی بیش از ۶۰ میلیون نفر و تعداد خانوارها نیز ۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار بود که این شاخص در سال ۹۲ به ترتیب به ۷۷میلیون و ۴۰۰ هزار نفر و ۲۲ میلیون خانوار ارتقا یافت. ضمن اینکه تراکم جمعیتی ۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار سال ۱۳۸۵ در ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، به ۰۸/ ۱ رسیده بود، ولی ۱۶ میلیون و ۲۰۰ هزار فقره خانوار شهری در سال ۱۳۹۲ ساکن ۱۵ میلیون و ۵۵۰ هزار واحد مسکونی شدند که عملا تراکم خانوار در واحد مسکونی ۰۴/ ۱ شد و در مقایسه با دوره قبلی نشان‌دهنده افزایش عرضه واحد مسکونی در برابر تقاضا بوده است.در طول سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ در شهرهای ایران تعداد واحدهای مسکونی ۶۶۰ هزار واحد افزایش یافت به طوری که متوسط تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در هر سال ۵۸۱ هزار واحد بوده که به معنای افزایش ۴/ ۳واحد مسکونی در هر سال است.

برآورد خانه‌های خالی در مناطق شهری

در سال ۸۵ از مجموع ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی شهری، ۴۵۷ هزار واحد خالی (۹/ ۳ درصد) بود. در سال ۹۰ از ۱۴ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی، یک میلیون و ۲۶۷ هزار واحد خالی (۳/ ۸ درصد) وجود داشته است که رشدی ۵/ ۴ درصدی را نشان می‌دهد.

۴۶۳ هزار واحد مسکونی در سال ۸۵ با زیربنایی به مساحت مجموعا ۶ میلیون متر مربع با قیمت میانگین تمام شده ۲۲ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی ساخته شد؛ در حالی که ۶ سال بعد (در سال ۹۱)، ۷۵۴ هزار واحد مسکونی در مجموع با زیربنایی حدود ۱۰ میلیون متر مربع و با قیمت تمام شده بیش از ۱۰۲ میلیون تومان در هر واحد ساخته شده است.

این در حالی است که درآمد هر خانوار شهری (به طور متوسط) در سال ۸۲ کمی بیش از ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و در سال ۹۱، حدود ۱۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده است؛ ولی خانواده‌های شهری در سال ۸۲، ۹ ساله خانه‌دار می‌شدند و در سال ۹۱، به طور متوسط هر خانواده بعد از ۱۲ سال انتظار، می‌توانست خانه‌دار شود. جالب اینکه قیمت زمین در تمام این سال‌ها حدود ۵۰ درصد هزینه خرید مسکن هر خانوار را تشکیل می‌داده است.

در سال ۸۴ برای ساخت هر واحد مسکونی به طور متوسط ۳۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از سوی خانوارهای شهری با درآمد میانگین ۵میلیون تومان و هشت سال زمان انتظار خانه دار شدن، باید هزینه می‌شد، در حالی که در سال ۹۱ زمان انتظار برای خانوارهای شهری با درآمد میانگین ۱۳ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در سال، ۱۲ سال بود و باید ۱۰۲ میلیون تومان برای خرید خانه هزینه می‌کرد.

واحدهای کمتر از متراژ ۵۶ متر مربعی، یک خوابه و دارای حمام و آشپزخانه و مصالح بادوام‌ شاخص‌های خط فقر مسکن است که با این شاخص‌‌ها، خط فقر مسکن در سال ۸۴ معادل اجاره‌بهای ماهانه ۱۰۷ هزار تومان و در سال ۹۱ معادل ۴۸۰ هزار تومان در هر ماه محاسبه شده؛ بنابراین ۲۸ درصد خانوارهای شهری در سال ۸۴، «فقیر مسکن» و در سال ۹۱، ۳۳ درصد خانواده‌ها شامل این عنوان حقوقی- اقتصادی می‌شدند.

زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در دهک‌های درآمدی

در سال ۸۴، دهک اول بعد از ۳۱ سال، دهک دوم ۱۹ سال، دهک سوم حدود ۱۴ سال، دهک چهارم ۱۱ سال، دهک پنجم ۹ سال و سه ماه، دهک ششم ۸ سال، دهک هفتم ۷ سال، دهک هشتم ۶ سال، دهک نهم ۴ سال و دهک دهم نیز پس از ۳ سال پس‌انداز می‌توانستند خانه‌دار شوند؛ اما در سال ۹۲ خانواده‌های دهک اول جامعه اول پس از ۳۶ سال انتظار، دهک دوم ۲۵سال، دهک سوم ۲۱ سال و دو ماه، دهک چهارم ۱۸ سال و نه ماه، دهک پنجم ۱۶ سال، دهک ششم ۱۱ سال، دهک هفتم ۱۰ سال، دهک هشتم ۸ سال و نه ماه، دهک نهم ۷ سال و سه ماه و دهک دهم نیز پس از ۴ سال و پنج ماه پس‌انداز وجوه خود می‌توانستند خانه‌دار شوند.

نوسانات شدید و ناپایداری در بازار مسکن، گرانی مسکن، تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط، ناکارآیی بازار مسکن، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، گسترش پدیده اسکان غیر رسمی، حجم بالای واحدهای فرسوده و نیازمند نوسازی، ناکارآمدی نظام مدیریت و برنامه‌ریزی شهری، عدم کارآیی بهینه صنعت ساختمان و نهایتا نابرابری‌های منطقه‌ای در مسکن مهم‌ترین چالش‌های بازار این کالا در آینده است.

اصول پایه‌ای حل چالش‌های بازار مسکن شامل موضوعاتی چون «برنامه‌ریزی مسکن در پیوند برنامه‌های تامین اجتماعی و حل نهایی مساله مسکن در گروی بازتنظیم نظام مدیریت توسعه شهری و منطقه‌ای»، «ضرورت کنترل بازار مسکن برای حل مساله مسکن» و آخرین اصل پذیرفته شده نیز موضوع «استفاده حداکثری از راه‌حل‌های بازارمحور، سرمایه‌گذاری و مشارکت مردم و بخش خصوصی و تامین مسکن در بافت‌های فرسوده و در داخل محدوده شهرها» است.

پیش‌بینی جمعیت برای افق ۱۴۰۵

میزان جمعیت برای افق سال ۱۴۰۵، تعداد ۸۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تا ۸۷ میلیون نفر با ۲۱میلیون و ۷۸۰ هزار خانواد شهری پیش‌بینی می‌شود؛ همچنین پیش‌بینی نرخ رشد اقتصادی نیز ۲/ ۵ درصد و رشد سرمایه‌گذاری هم ۹/ ۷ درصد است.

سرانه زمین مورد نظر مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی، ۳۱ متر مربع برای هر نفر است که در حال حاضر ۳۱۸ نفر در هر هکتار ساکن هستند.

این شاخص‌ها برای شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر به صورت ۷۱ متر مربع برای هر نفر به عنوان متراژ مورد نظر شورای عالی شهرسازی و معماری است و در هر هکتار از شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر نیز ۱۴۰ نفر زندگی می‌کنند. همچنین این شاخص‌ها برای شهرهای ۵۰ تا ۱۰۰ هزار نفر به صورت ۶۸ متر مربع به عنوان سرانه زمین مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری و سکونت ۱۴۶ نفر در هر هکتار است.

در شهرهای بیش از ۵۰۰ هزار نفر از نظر شورای عالی شهرسازی و معماری، سرانه زمین اختصاص یافته به هر نفر ۲۶ متر مربع باید باشد که در حال حاضر ۳۸۱ نفر در هر هکتار سکونت دارند.

کمبود ۵۲۳ هزار واحد مسکونی در شهرهای بیش‌از ۲۵ هزار نفر

برای ساخت و تولید مسکن تا افق ۱۴۰۵ با فرض رشد اقتصادی ۲/ ۵ درصدی به سرمایه‌گذاری هزار و ۵۲۴ میلیارد تومانی نیاز دارد. در حال حاضر ۲۷۲ شهر بالای ۲۵ هزار نفر داریم و ۵۲۳ هزار واحد مسکونی در آنها کمبود وجود دارد. بنابراین در افق ۱۴۰۵ به بیش از هفت میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.

پس‌از انقلاب سه رویکرد واگذاری زمین شهری از سوی دولت‌های مختلف را شاهد بوده‌ایم یک رویکرد تا قبل از دهه هفتاد، واگذاری گسترده زمین دولتی رایگان و رویکرد دوم در دهه‌های هفتاد تا نیمه‌های هشتاد، به صورت واگذاری زمین به قیمت بازار و رهاسازی قیمت زمین بود که منجر به آغاز افزایش قیمت مسکن در این سال‌ها شد.

رویکرد سوم که در دولت گذشته شکل گرفت، شامل رهاشدگی بازار خصوصی و واگذاری‌های انبوه تحت عنوان مسکن مهر بود که تمام زیرساخت‌های قبلی طراحی شده از سوی دولت‌ها برای مهار قیمت زمین را نابود کرد و همین مساله موجب بی‌انضباطی شدید در قیمت زمین و مسکن شد.

احیای زمین شهری

در قانون زمین شهری ماده ای وجود دارد که اگر بعد از واگذاری زمین توسط دولت، در مدت معینی توسط متقاضی نسبت به ساخت اقدام نشد دولت حق تملک دوباره زمین را دارد که این بخش از قانون هیچ‌گاه اجرایی نشد و عدم اجرای این بخش موجب شد بسیاری از زمین‌ها سال‌ها به صورت راکد باقی بماند. در نتیجه نوع اجرای طرح‌های زمین شهری و آماده‌سازی باید اصلاح شود.

توجه داشته باشیم زمین‌های وزارت راه و شهرسازی تنها موجودی اراضی دولتی نیست، بلکه بسیاری از نهادهای دولتی دست‌اندرکار در امر رفاه موجودی زمین دارند که خواه نا خواه باید با یک عزم حکومتی دستگاه‌های مربوطه را ملزم کند تا موجودی زمین خود را وارد بازار کنند.