تضییع حقوق مشاوران املاک

حسام عقبایی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران

قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و هر گونه قانونی که در مجلس تصویب شود و مصوبه شورای نگهبان را داشته باشد قطعا برای تمام مردم ایران لازم‌الاجرا است؛ ضمن اینکه مشاوران املاک همچون آحاد جامعه تابع قانون است و به هیچ عنوان قانون شکنی نکرده و نخواهند کرد.

اما بر اساس ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین معامله را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرار داد پیش‌فروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.»

لحاظ کردن «پیگرد قانونی» برای مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش ساختمان حقوق مشاوران املاک را تضییع کرده است. همان‌طور که اشاره شد در صدر ماده عنوان شده است «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند.» با توجه به اینکه اشاره‌ای به نحوه این مذاکرات (اعم از شفاهی یا مکتوب) نشده است بنابراین معتقد هستیم به استناد این بخش از قانون، مذاکرات می‌تواند مکتوب هم باشد و بر شفاهی بودن صرف تاکید نشده است.

هرقانونی زیرساخت‌هایی دارد که به دلیل فراهم نبودن این زیرساخت‌ها در کشور امکان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان وجود ندارد، بنابراین این قانون باید مورد بازنگری قرار گیرد و قانون‌گذار نقش مشاوران املاک را در جایگاه قانونی خود (نه کمتر از جایگاه اصلی و نه بیش از جایگاه اصلی خود) قرار دهند و حق و حقوق آنها را در نظر بگیرند تا مردم بتوانند برای پیش‌فروش ساختمان به مشاوران املاک مراجعه و ضمن دریافت خدمات، قرارداد اولیه را نزد مشاوران املاک تنظیم کنند، سپس برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود.

اما حذف مشاوران املاک از چرخه معامله پیش‌فروش یک رویکرد صنفی است و تنها منافع طرف دیگر دیده شده است. اتحادیه مشاوران املاک و کانون سردفتران اسناد رسمی به عنوان دو مجموعه در حالی که باید منافع خود را در نظر بگیرند، باید کیفیت ارائه خدمات به مردم و اجرایی شدن قوانین را نیز در نظر بگیرند؛ در این شرایط نباید همه قرار دادها توسط مشاوران املاک یا سردفتران تنظیم شود.یکی از شاخص‌های اصلی تنظیم سند پیش‌فروش داشتن شناسنامه فنی واحد است، اما بیش از ۹۵ درصد از ساختمان‌های کلان‌شهرهای کشور بنا به اظهارات رسمی، فاقد شناسنامه فنی ساختمان و شناسنامه فنی واحد هستند و امکان تنظیم قرارداد سند پیش‌فروش با نبود زیرساخت‌های لازم فراهم نیست؛ ضمن اینکه سردفتران با تنظیم قراردادهای الزام به بیع عملا شکل تعیین شده در قانون پیش فروش ساختمان و آیین‌نامه اجرایی آن را عمل نمی‌کنند. بنابراین چه دلیلی برای الزام تنظیم سند پیش‌فروش وجود دارد؟

هر شخص حقیقی و حقوقی برای پیش‌فروش ملک خود به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمی‌کند چراکه در این دفاتر بازاری مهیا نیست و بنابراین ترجیح می‌دهد به مشاوران املاک مراجعه ‌کند ضمن اینکه اگر هدف از تدوین قانون پیش‌فروش ساختمان، جلوگیری از فروش ملک به چند نفر باشد باید گفت در حال حاضر با شکل گیری سامانه اطلاعات املاک و مستغلات از سال ۱۳۸۷ و دریافت کد رهگیری امکان فروش یا پیش‌فروش یک ملک به چند نفر وجود ندارد. لذا این دغدغه‌ها رفع شده است.

مشاوران املاک بر اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان تاکید دارند و نظرات بخش خصوصی اعم از اتحادیه مشاوران املاک کشور، سازمان نظام مهندسی کشور، سازمان نظام کاردانی کشور، انجمن انبوه سازان، پیمانکاران ساختمانی، شهرداری‌ها و سایر نهادهای مرتبط با حوزه ساخت و ساز در این قانون لحاظ شود نه اینکه تنها با حفظ صرف منافع یک گروه این قانون اجرا شود، آنچنان‌که در حال حاضر امکان ثبت محضری قرارداد پیش‌فروش در اکثر نقاط کشور به دلیل وجود املاک فاقد سند وجود ندارد.

از همه مهم‌تر با توجه به اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان فقط برای واحدهای سند دار است اما بخشی از اراضی و املاک کشور فاقد سند هستند و امکان پیش‌فروش و پیش‌خرید برای این بخش از جامعه حذف شده و همان‌طور که پیش‌فروش می‌تواند یک تهدید باشد و باید از آسیب‌های احتمالی آن جلوگیری کرد در مقابل می‌تواند یک فرصت برای خانه دار شدن این اقشار باشد. قانون‌گذار باید ایرادات را برطرف کند و نباید تنها رویکرد صنفی مطرح باشد بلکه باید یک رویکرد ملی و عمومی برای حل مشکل مردم داشته باشیم تا مردم بدون دغدغه بتوانند معاملات مسکن و پیش‌خرید خود را انجام دهند.

مشاوران املاک و سردفتران اسناد رسمی دو شغلی هستند که به موازات یکدیگر فعالیت می‌کنند؛ به عبارتی کار مشاوران املاک را به هیچ عنوان دفاتر اسناد رسمی و کار دفاتر اسناد رسمی را مشاوران املاک نمی‌توانند انجام دهند.

مردم برای هر گونه معاملات ملک از جمله خرید، فروش، رهن و اجاره به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند. در کل کشور ۱۲۰هزار مشاور املاک وجود دارد که حدود ۶۰۰ هزار شغل توسط مشاوران املاک ایجاد شده است. یکی از مولفه‌های ارزشمند امروز ایران ایجاد اشتغال است و ایجاد یک شغل برای دولت ۱۶۰ میلیون تومان هزینه دارد که در این شرایط ایجاد ۶۰۰ هزار شغل در این حرفه سرمایه ملی محسوب می‌شود.

عملیات خرید و فروش، رهن و اجاره و عملیات مربوط به معاملات در همه جای دنیا توسط مشاوران املاک انجام می‌شود و اگر فردی برای پیش‌فروش و هر گونه معاملات ملکی به محلی غیر از بنگاه‌های املاک مراجعه کند، امکانات و ابزار کافی برای ارائه خدمت به مراجعه‌کنندگان وجود ندارد و بنابراین اصل انجام معاملات ملکی بر عهده مشاوران املاک است و این موضوع مورد اذعان همه کارشناسان است.