قانونی که فرهنگ‌ساز می‌شود

احمدعلی سیروس

عضو هیات مدیره و خزانه‌دار کانون سردفتران و دفتریاران کشور

قانون پیش‌فروش ساختمان که سال گذشته آیین‌نامه اجرایی آن از طرف هیات دولت ابلاغ و اخیرا امکان عملیاتی شدن ضوابط آن در دفاتر اسناد رسمی فراهم شده است، هیچ خللی در نقش مشاوران املاک ایجاد نمی‌کند و نقش آنها همچون سابق پابرجا خواهد ماند.

این قانون تاثیری در رونق یا رکود بازار مسکن ندارد؛ زیرا خرید و فروش امری اقتصادی محسوب می‌شود، حال آنکه سیاست‌هایی که دولت یا حکومت درنظر می‌گیرد در جهت امنیت اجتماعی و حقوقی است. زمانی که شخصی خانه یا یک ملک را خریداری می‌کند اینکه چگونه آن ملک به تملک آنها درآید، قانون‌گذار تعیین می‌کند و مسیر را نشان می‌دهد؛ زیرا مسیرهای غیررسمی دیگری که عموم آنها را تجربه کرده‌اند موجب ایجاد پرونده‌های مطول و هزینه بر برای مردم و دولت نزد محاکم قضایی شده است.

قانون‌گذار تاکید دارد متعاملان مراحل قانونی را طی کنند تا در هنگام مشکلات احتمالی در طول معامله و درخواست انصراف طرفین، خریدار، برای پس گرفتن پولی که با زحمت فراوان طی سالیان دراز به دست آورده به یکباره مقدار زیادی هزینه نکند؛ زیرا در کشور ایران با توجه به نرخ تورم، ارزش واقعی پول افراد سال به سال، مقداری کاهش پیدا می‌کند و در این میان، برای ابطال یک معامله در هر بازار، باید اصل و فرع پول با هم محاسبه و عودت داده شود.

از سوی دیگر قانون‌گذار برای پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار نیز قوانینی را تعیین و هر دو را تحت حمایت خود آورده است تا هم خریدار به تعهد خود پایبند باشد و از طرفی پیش‌فروشنده متضرر نشود؛ ضمن اینکه اگر پیش‌خریدار به تعهداتش عمل نکرد به موجب این قانون، نحوه فسخ معامله مشخص شده است.

بنابراین قانون پیش‌فروش ساختمان موجب رکود یا رونق یک فعالیت اقتصادی نمی‌شود، بلکه موجب قانونمندی و ضوابط اجتماعی و حقوقی و پیشگیری از جرم می‌شود.

بر اساس این قانون تنها در مورد نحوه تملک بحث می‌شود و اختلالی در نقش مشاوران املاک، مردم، پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده ایجاد نمی‌شود.

درباره تنظیم قرارداد پیش‌فروش توسط دفاتر مشاوران املاک باید اذعان کرد در گذشته هم مشاوران املاک مجوزی برای تنظیم قرارداد نداشتند و فقط براساس عرف این کار را انجام می‌دادند. تنظیم یا عدم تنظیم قرارداد پیش‌فروش تاثیری در فعالیت مشاوران املاک ندارد و در هرصورت مردم برای خرید یک ملک راهی جز مراجعه به مشاوران املاک ندارند و در این میان نقش آنها غیرقابل انکار است.

مشاوران املاک در گذشته نیز بدون داشتن مجوز اقدام به تنظیم قرارداد پیش‌فروش می‌کردند، در حالی که تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان توسط مشاوران املاک نهی شده بود.

قانونی در سال ۱۳۱۷ تحت عنوان قانون دلالی تهیه شد که بر اساس آن نیاز به مفاصا حساب‌های متعدد نبود و متعاملان بعد از توافق با یکدیگر به دفاتر اسنادرسمی مراجعه می‌کردند. بنابراین در زمانی که قانون دلالی تصویب شد این دفاتر هیچ‌گونه مجوزی برای تنظیم قولنامه نداشتند، زیرا سند قطعی در دفاتر اسنادرسمی تنظیم می‌شد؛ اما پس از اینکه موانع بسیاری بر سر راه تنظیم سند رسمی گذاشته شد تنظیم قولنامه یا همان مبایعه‌نامه در بنگاه‌های مشاوران املاک به صورت عرف درآمد.

قانون‌گذار در قانون پیش‌فروش ساختمان صراحتا برای متخلفان از مقررات قید شده در این قانون، مجازات حبس و انفصال قرار داده است. قانون‌گذار در ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان برای مشاوران املاک متخلف برای بار اول تا یک‌سال و برای باردوم تا دوسال تعلیق وبرای بار سوم ابطال پروانه کسب درنظر گرفته است. بنابراین با جریمه‌هایی که در گذشته وجود نداشته است هم‌اکنون می‌توان گفت ضمانت اجرایی برای تنظیم قراردادهای رسمی معاملات ملک وجود دارد تا دولت، حکومت و جامعه دچار زیان‌های بیش ازاین نشوند.

این قانون ضمانت اجرایی دارد و مردمی که خانه‌ای را به زحمت پیش‌خرید کرده‌اند چنانچه از مسیرهای پیش‌بینی شده در این قانون، اقدام به انجام معامله پیش‌خرید کرده باشند، پول و ملکشان محفوظ است و از بین نمی‌رود.

این موضوع هم برای پیش‌خریدار و هم پیش‌فروشنده منافع متعددی دارد؛ به طوری که برای پیش‌فروشنده باعث می‌شود، اقساط مالی به موقع از طرف پیش‌خریدار پرداخت شود و اگر پرداخت نشد، قانون‌گذار جریمه‌های مشخصی برای پیش‌خریدار در نظر گر فته است. بر اساس این قانون همه پول به صورت یکجا پرداخت نمی‌شود و درصدی از مبلغ پیش خرید در انتها به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود؛ اما اگر پروژه نیمه‌تمام گذاشته شد، پیش‌خریدار می‌تواند با مبلغ باقی مانده ملک را تملک کند و سند انتقال رسمی به نام خریدار تنظیم شود که در این شرایط نیازی به حضور پیش‌فروشنده نیست.

بر اساس ماده ۱۳ قاون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساخت، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قرارداد را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند و درصورت عدم مراجعه پیش‌فروشنده برای انتقال سند صورت یک طرفه اقدام کند.

چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر طی ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌کند؛ بنابراین برای سهولت معاملات این قانون ۷۰ ساله تغییر کرد.

اما قانون جدید تاثیری در خانه‌دار شدن و بهتر یا بدتر شدن وضعیت اقتصادی مردم ندارد. قانون پیش‌فروش ساختمان روابط اجتماعی مردم را قانونمندتر و برای مردم آرامش و امنیت روانی ایجاد می‌کند تا مردم، دولت و حکومت دچار مشکلات مختلف نشوند.

به تدریج زمانی که فرهنگ رسمی بودن و منظم بودن گسترش پیدا کند، جامعه نیز به سمت ضابطه‌مند شدن سوق پیدا می‌کند و به‌طور طبیعی قانون‌گذار به سمت ضابطه‌مند کردن قوانین پیش می‌رود. به‌عنوان نمونه می‌توان به بستن کمربند خودرو اشاره کرد. تا زمانی که قانون‌گذار جریمه‌ای برای متخلفان درنظر نگرفته بود، بستن کمربند یک امر لوکس محسوب می‌شد و خسارات مالی و جانی زیادی را به مردم وارد می‌کرد؛ اما اکنون مردم رعایت می‌کنند؛ چون به این نتیجه رسیده‌اند که یک اصل لازم است. در موارد این‌چنینی نیز اگر قانون در مدت زمانی پیوسته اجرا شود و مردم از مزایا و معایب اجرا یا عدم اجرای آن آگاه شوند از تنظیم سند عادی و دستی و مخفیانه دوری می‌کنند. بنابراین زمانی که مردم متوجه شوند که باید ضابطه‌مند باشند و دولت هم به این نتیجه برسد که برای قوانین ضمانت اجرایی قرار دهد، قطعا برای موارد دیگر هم این فرهنگ در جامعه نهادینه می‌شود و قانون‌گذار آن را به صورت ضابطه‌مند پیش‌بینی خواهد کرد.

در بازار ملک، در صورتی که بین دو نفر قولنامه‌ای نوشته می‌شود ضرر آن به جامعه و دولت برمی‌گردد؛ چراکه برای رفع اختلاف باید به دادگستری مراجعه کنند که باعث تحمیل هزینه‌های بی‌شمار هم برای دولت و هم مردم خواهد بود، زیرا بودجه‌ای که دولت در این راستا هزینه می‌کند از منابع بیت المال و حقوق خود مردم است.