پارکینگ؛ مانع انطباق عرضه و تقاضا

حسن محتشم

رئیس کانون انبوه‌سازان استان تهران

متراژ واحدهای مسکونی که در حال حاضر ساخته می‌شود بیش از نیاز مصرف‌کننده و متقاضی است که این امر به دلیل محدودیت ضوابط شهرداری است. شهرداری‌ها سازندگان را مکلف کردند به ازای هرواحد یک پارکینگ در نظر بگیرند.

در زمان طراحی زمین سازنده ناچار است واحدها را به تعداد پارکینگ تطبیق دهد ضمن اینکه مساحت یک واحد می‌تواند حداقل حدود ۵۰ مترمربع باشد؛ در این شرایط طبیعتا اگر سازنده در زمینی به مساحت ۱۸۰۰ مترمربع ۱۰ واحد ۱۸۰ متر مربعی احداث کند باید به ازای هر واحد یک پارکینگ ایجاد کند، اما اگر در همین زمین ۱۸۰۰ مترمربعی واحدهای ۵۰ متری تعبیه شود به جای ۱۰ واحد، ۳۶ واحد ۵۰ متر مربعی حاصل می‌شود در این شرایط تقاضای بازار نیز وجود دارد، اما به دلیل اینکه با ساخت واحد ۵۰ متری تعداد پارکینگ مورد نظر تامین نمی‌شود شهرداری پایان کار صادر نمی‌کند؛ در این شرایط مالک مجبور به ساخت واحد بزرگ‌تر با هدف تامین پارکینگ است به همین دلیل سازندگان ناچار هستند حداقل متراژی که می‌توانند برای آن پارکینگ تامین کنند را در نظر بگیرند البته این موضوع بیشتر در مناطق متوسط و شمال شهر مشهود است.

با توجه به اینکه تقاضا بیشتر به سمت واحدهای کوچک است اگر شهرداری از برخی شرایط و ضوابط در بخش پارکینگ عدول نماید تمایل سازندگان به ساخت واحدهای کوچک خواهد بود اما این محدودیت موجب شده تا سازندگان نتوانند تا نسبت به تولید واحدهای کوچک‌تر اقدام کنند. بنابراین محدودیت شهرداری موجب شده تا سازندگان متناسب با نیاز مصرف‌کنندگان نتوانند واحدهای کوچک بسازند. در شمال تهران و نقاط گران‌قیمت مساحت واحدهای حتی بیش از ۲۰۰ متر مربع مشاهده می‌شود ضمن اینکه در نقاط متوسط رو به بالا این شاخص حدود ۱۰۰ مترمربع است.

بخش مسکن در رنج و عذاب به سر می‌برد چراکه این بخش تابع اقتصاد کلان کشور است و سیستم انقباضی دولت مبنی بر کنترل تورم موجب شده رکود به همه بخش‌ها از جمله بخش مسکن حاکم شود. همچنین صنایع مرتبط با حوزه ساختمان هم تابع این رکود است و از این مشکل رنج می‌برد که امیدواریم در اثر اجرای توافق هسته‌ای گشایشی در اقتصاد کشور رخ دهد تا در بخش مسکن هم رونق ایجاد شود. رونق در حوزه مسکن بستگی به شرایط اقتصاد کلان کشور دارد؛ به نظر می‌رسد اگر توافق هسته‌ای اجرایی شود و سرمایه‌گذاران خارجی به اقتصاد کشور ورود کنند قطعا چرخ اقتصادی کشور به گردش در خواهد آمد حوزه مسکن هم فعال می‌شود و در صورت اجرای توافق در نیمه دوم امسال شاهد آثار مثبت مسائل بین‌المللی و رونق عرضه و تقاضا خواهیم بود.

قطعا به میزان تقاضا، عرضه وجود ندارد و واحدهایی که در حال حاضر خالی از سکنه است به منزله مازاد عرضه نیست بلکه این مازاد به دلیل شرایط اقتصادی و عدم قدرت خرید متقاضیان است. واحدهای مسکونی خالی در حال حاضر پاسخگوی کل نیاز تقاضای بازار نیست و دولت باید با سیاست‌های خود در تقاضای مصرف بازار مسکن تحرک ایجاد کند. اگر رکود ادامه یابد و تولید مسکن صورت نگیرد، اجاره‌نشینی افزایش می‌یابد و زمانی که متقاضیان برای خرید مسکن هجوم بیاورند، قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.

تحلیل مسکن در سال گذشته

بخش مسکن منحصر به یک استان نیست و کانون انبوه‌سازان مجموعه‌ای از تشکل‌های انبوه‌سازان سراسر کشور را تشکیل می‌دهد. بنابراین بهترین راهکار برقراری تعامل اعضای هیات‌مدیره و نمایندگان استانی با کانون است تا کانون بتواند در تمامی استان‌ها بخش مسکن را مدیریت کند و با توجه به کمبود مسکن در سراسر کشور در این باره تصمیم بگیرد.نقش کانون در کنترل بازار مسکن و تولید و عرضه مسکن بسیار موثر، سازنده و یکپارچه است و باید همکاری بسیار زیادی بین کانون و دولت وجود داشته باشد.۱۰درصد ساخت‌وساز‌های کشور در تهران صورت می‌گیرد، اتفاقی که در بازار مسکن در سال ۹۳ رخ داد این بود که رکود سال ۹۲ به سال ۹۳ نیز کشیده شد که همین موضوع موجب بیکاری و توقف تولید مصالح ساختمانی نیز شد، بنابراین انتظار ما این است که دولت و بانک مرکزی در سال جاری فشاری را که بر فنر قیمت‌ها گذاشته و بر آن نیز مقاومت می‌کند تا حدودی شل کند تا بتوانیم به خروج بازار مسکن از رکود امیدوار باشیم.

در سال ۹۳ شاهد رکود بی‌سابقه در بخش مسکن بودیم که دلیل این رکود و اعمال سیاست ضدتورمی دولت بود. همین موضوع باعث شد با انباشت آپارتمان‌های ساخته شده مواجه شویم. بخش مسکن در کشور همواره شاهد فراز و فرود در قیمت‌ها بوده است و این مورد جدیدی نیست، همواره ما شاهد نوسان قیمت به صورت سینوسی بوده‌ایم و در مقاطعی قیمت مسکن جهش و در مقاطعی با اندک کاهشی این موضوع را تجربه کردیم. اتفاقی که در سال ۹۳ رخ داد و با سال‌های قبل تفاوت عمده‌ای داشت این بود که احتمالا سیاست ضدتورمی دولت باعث شد رکود بیش از حد انتظاری در بازار مسکن به وجود بیاید. دولت جدید در سال ۹۳ به خاطر همین سیاست ضدتورمی که در اقتصاد کلان کشور ایجاد کرد و به بخش مسکن نیز تسری پیدا کرد باعث شد در نیمه اول سال ۹۳ نسبت به نیمه دوم سال ۹۲ به میزان ۵۰ درصد کاهش در ساخت آپارتمان‌ها و سرمایه‌گذاری و در نیمه دوم سال ۹۳ نیز ۷۰ درصد کاهش درساخت آپارتمان و سرمایه‌گذاری را شاهد باشیم.

این کاهش سرمایه‌گذاری باعث شد شرکت‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی مرتبط با بخش مسکن نیز با انباشت تولید مواجه شود بنابراین آثاری که از این وضعیت به جا مانده باعث شده است که اشتغال‌زایی در این بخش که همواره سهم بالایی در کشور داشته است با کاهش مواجه شود. در این میان باید گفت افزایش ۸ شهر جدید اقدام بسیار مثبتی است، اما نباید این شهرها تنها در حد یک خوابگاه باشد بلکه باید در این شهرها اشتغال هم ایجاد شود.