پیش‌بینی آینده اقتصاد جهانی با تغییرات بازار مسکن

رابرت شیلر، استاد برجسته اقتصاد دانشگاه ییل

رابرت شیلر از معدود اقتصاددانانی که رکود اقتصادی و به تبع آن، بحران جهانی را قبل از وقوع پیش‌بینی کرده بود، هم‌اکنون با تحلیل داده‌های جدید از بازار مسکن، پایان بحران را پیش‌بینی می‌کند. مردم، دیگر خرید خانه را به تعویق نمی اندازند

قیمت مسکن در حال افزایش است

رابرت جی. شیلر*

مترجم: پریسا آقاکثیری، دومان بهرامی راد

منبع: نیویورک تایمز

رابرت شیلر از معدود اقتصاددانانی است که رکود جهانی‌ را پیش‌بینی کرده بود. هم‌اکنون رونق آتی را پیش‌‌بینی می‌کند.

افزایش ناگهانی قیمت‌های مسکن نشان می‌دهد که آثار روانی در بازار به شدت تغییر کرده است. اما با توجه به مطالعات انجام شده می‌توان تا حدودی روند بازار مسکن را پیش‌بینی کرد. آنچه مشخص است این است که لزوما قرار نیست این روند افزایشی تا جایی ادامه یابد که بازار مسکن دوباره با رونق مواجه شود. به هر حال این که ما به چه سمتی برویم تا حد زیادی به این بستگی دارد که خریداران مسکن چگونه فکر می‌کنند.

با استفاده از نظرسنجی‌هایی که من و کارل کیس استاد اقتصاد دانشگاه ولسلی سال‌هاست که از خریداران ساختمان‌های مسکونی صورت می‌دهیم، می‌توان به داده‌های باارزشی برای بررسی اوضاع بازار مسکن دست یافت. برای انجام این نظر سنجی، ما در چهار شهر لس‌آنجلس، سان فرانسیسکو، میلواکی و بوستون در سالیان مختلف از خریداران خانه سوالات معینی را پرسیده‌ایم (شایان ذکر است که این سرشماری برای مدرسه بازرگانی ییل صورت می‌گیرد). ما به تازگی نتایج نظرسنجی سال ۲۰۰۹ را که در ماه ژوئن و جولای صورت گرفته است، مرتب کرده‌ایم. در ادامه مقاله خواهید دید که نتایج نظرسنجی سال جاری با افزایش‌های مشاهده شده در قیمت مسکن همخوانی دارد.

در سال جاری روند قیمت‌ها با بیشترین سرعت قابل تصور تغییر کرد، طوری که در آوریل و جولای سال جاری شاخص قیمت مسکن استاندارد اند پورز/کیس- شیلر برای ۱۰ شهر ایالات متحده ۶/۳درصد افزایش نشان داده است. هرچند در نگاه اول، این افزایش چندان قابل توجه به نظر نمی‌رسد، اهمیت آن زمانی معلوم می‌شود که بدانیم در دوره قبل، بین ماه ژانویه و آوریل، این شاخص یک کاهش ۸/۴درصدی نشان داده بود.

این تغییر ناگهانی ابتدا مرا شدیدا متحیر کرد. من در مقاله‌ای که در ماه ژوئن نوشتم، پیش‌بینی کرده بودم که قیمت‌های مسکن ممکن است برای چند سال کاهش یابند. در آن زمان، شاخص استاندارد اند پورز/کیس- شیلر برای نزدیک به سه سال متوالی، هر ماه، کاهش نشان داده بود. اگر به این موارد، بیکاری بالا و مداوم و یک اقتصاد ضعیف را نیز اضافه کنید می‌بینید که در آن شرایط هیچ امیدی برای افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک وجود نداشت.

اما آمار و اطلاعاتی که برای ماه‌های اخیر به دست آمده است، اعجاب آورند. من و همکارم از سال ۱۹۸۷ هر ساله شاخص قیمت مسکن استاندارد اند پورز/کیس- شیلر را محاسبه کرده‌ایم. نکته جالب توجه آن است که از آن سال تا به حال تغییر جهت در قیمت مسکن تنها پس از رکود سال ۱۹۹۰-۱۹۹۱ با تغییرات فعلی قابل مقایسه بوده است. از آوریل تا جولای سال ۱۹۹۱ قیمت‌های مسکن ۳/۲درصد افزایش یافته بود و نکته مهم این است که این افزایش در پی یک کاهش ۱/۲درصدی این شاخص در ژانویه تا آوریل همان سال اتفاق افتاد. اما نباید این حقیقت را نادیده گرفت که تا جولای ۱۹۹۶، پنج سال پس از این تغییر جهت، قیمت‌های مسکن نسبت به سال ۱۹۹۱ معادل ۶/۰درصد کاهش نشان داده بود (با تعدیل تورم می‌بینیم که این کاهش معادل ۸/۱۳درصد بوده است).

اما آیا تغییر جهت اخیر در روند قیمت‌های مسکن بدان معنا است که قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان به افزایش خود ادامه خواهند داد؟ برای پاسخ دادن به این سوال می‌توان از داده‌هایی که در نظرسنجی‌هایمان به دست آمده استفاده کنیم.

ما در نظرسنجی‌های خود نظر خریداران مسکن را هم نسبت به روند بلندمدت و هم نسبت به روند کوتاه‌مدت بررسی کرده‌ایم. در مرحله اول از پاسخ‌دهندگان پرسیده‌ایم که «انتظار دارید که در ده سال آینده به طور متوسط، ارزش املاک شما سالانه چند‌درصد تغییر کند؟». با بررسی پاسخ‌هایی که ۳۱۱ نفر از پاسخ‌دهندگان در سال ۲۰۰۹ داده بودند، به این نتیجه رسیدیم که افکار عمومی انتظار دارد که قیمت مسکن در این مدت به طور متوسط ۲/۱۱‌درصد افزایش یابد. میانه پاسخ‌های داده شده به این نظرسنجی معادل پنج‌درصد بود که این هم رقم بالایی است. شایان ذکر است که این داده‌ها می‌تواند حتی از احتمال تشکیل حباب حکایت کند.

برای خریداری که ۹۰‌درصد پولی که برای خرید خانه لازم دارد را وام می‌گیرد، نرخ افزایش قیمت معادل ۲/۱۱‌درصد در حکم پیدا کردن گنج است، زیرا بدان معنی است که سرمایه‌گذاران می‌توانند با اختصاص دادن مبلغی ناچیز، به خاطر افزایش قیمت‌های مسکن به سود سرشاری برسند. همانطور که گفتیم این امر به خاطر آن رخ می‌دهد که خریداران می‌توانند مبلغ قابل‌توجهی وام بگیرند. البته اخیرا و با کاهش قیمت‌های مسکن کسانی که وام مسکن گرفته بودند شدیدا به دردسر افتادند. در واقع می‌توان گفت که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در چند سال اخیر بیشتر شبیه قمار کردن بوده است: ممکن بوده که خریداران جیب شان خالی شود یا مبلغ قابل‌توجهی نسیبشان شود.

در نظر سنجی‌های صورت گرفته در سال قبل هم مشاهده می‌شود که زمانی که قیمت‌ها با نرخ سالانه ۲۰‌درصدی کاهش یافته‌اند، خریداران همچنان خوش‌بینی خود را نسبت به بلندمدت حفظ کرده‌اند. در آن زمان پاسخ‌دهندگان انتظار داشته‌اند که قیمت مسکن با نرخ سالانه ۵/۹‌درصد افزایش یابد و میانه پاسخ‌ها نیز برابر ۵‌درصد بوده است که با توجه به آن زمان رقم بزرگی به شمار می‌رود. تفکری که به شکل‌گیری حباب‌ها منجر می‌شود قطعا جدید نیست.

تکرار می‌کنم که انتظارات بلندمدت قطعا ثابت مانده، اما انتظارات کوتاه‌مدت تغییر کرده است. در این نظرسنجی‌ها، همچنین پرسیده‌ایم «انتظار دارید در ۱۲ ماه آینده قیمت منزل مسکونیتان چند‌درصد تغییر کند؟». این‌بار پاسخ‌دهندگان به طور متوسط یک افزایش ۳/۲‌درصدی را برای ژوئن-جولای سال ۲۰۰۹ انتظار داشته‌اند که باز هم با توجه به نرخ منفی ۴/۰درصدی سال گذشته رقم بالایی است. اما به هر حال ملاحظه می‌کنید که انتظارات کوتاه‌مدتشان به شدت تعدیل شده است.

سوال دیگری که در این نظر سنجی پرسیده‌ایم این بوده که«آیا موافقید که روند فعلی برای همیشه ادامه نمی‌یابد؟ اگر پاسختان مثبت است فکر می‌کنید که چه چیزی این روند را متوقف خواهد کرد؟». از پاسخ‌دهندگان خواسته شده بود که با زبان خودشان پاسخ دهند. در سال ۲۰۰۸، زمانی که روند قیمت‌ها کاملا نزولی بود، مردم می‌گفتند که با پایان رکود و انتخاب یک فرد جدید به عنوان رییس‌جمهور ایالات متحده و بعد از آنکه قیمت‌ها در بازار مسکن به کف خود برسند اوضاع بازار مسکن بهبود خواهد یافت. جالب آنکه مردم در سال ۲۰۰۹ دیدند که این سناریو به وقوع پیوست.

سوال دیگر ما نیز به تغییرات بازار در کوتاه‌مدت بازمی‌گشت. ما از پاسخ‌دهنده‌ها پرسیدیم که آیا با این گزاره موافقند که «من اگر اکنون خانه بخرم از سر اجبار است، اما می‌دانم که اگر مدتی صبر کنم احتمالا می‌توانم معامله بهتری داشته باشم». در طول رونق مسکن در سال ۲۰۰۴، تنها ۱۷.۹‌درصد با این جمله موافق بودند. زمانی که قیمت‌ها در سال ۲۰۰۸ به سرعت کاهش یافت این رقم به ۷/۳۶‌درصد افزایش یافت و اکنون نیز ۸/۲۴‌درصد پاسخ‌دهنده‌ها با این گزاره موافقند.

اما از این داده‌ها چه استفاده‌ای می‌توان برد؟ با توجه به غیرعادی بودن محیط اقتصادی، تغییر جهت ناگهانی در بازار مسکن احتمالا نشان می‌دهد که مردم، دیگر خرید مسکن را به تعویق نمی‌اندازند. سال‌های سال است که مردم نسبت به روند بلندمدت بازار مسکن خوشبینند و فراز و نشیب‌های این بازار تنها باعث شده نظرشان را نسبت به روند کوتاه‌مدت قیمت‌ها تعدیل کنند. پاسخ‌های اخیر حاکی از آن است که مردم فکر می‌کنند دوره کاهش قیمت‌ها به پایان رسیده و بنابراین، دلیلی وجود ندارد که خرید خانه را به تعویق بیاندازند. همین امر باعث می‌شود که قیمت‌ها در این بازار افزایش یابند.

به نظر می‌رسد که بالا و پایین‌های بازار مسکن باعث شده باشد که بسیاری از مردم آمریکا به دلال مسکن تبدیل شوند. هنوز هم دریافت وام مسکن امر متداولی است. به علاوه مردم شاخص‌های اقتصادی و طرح‌های نجات فدرال را زیر نظر می‌گیرند تا بتوانند تصمیمات خود را طوری اتخاذ کنند که از طریق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به سود خوبی برسند.

به هر حال من معتقدم که چرخش ناگهانی در قیمت‌ها می‌تواند به معنی این باشد که باید منتظر رونق در بخش مسکن باشیم، اما به احتمال بیشتر تنها نشانه آن است که در کوتاه‌مدت قیمت‌ها بیش از پیش نوسان خواهند کرد.

*رابرت جی شیلر استاد اقتصاد و فاینانس دانشگاه ییل و یکی از بنیان‌گذاران و کارشناسان اقتصادی شرکت MacroMarkets است.