هرگز یک بحران خوب رااز دست ندهید!

«هرگز یک بحران خوب را از دست ندهید.» این گفته میونگ باک رییس جمهور کره جنوبی است. یک بحران واقعا خوب. بعد از سقوط ۱/۵ درصدی در سه ماهه اول سال ۲۰۰۸، کره جنوبی از اولین اقتصادهای OECD بود که بار دیگر به روند صعودی رشد بازگشت. اقتصاد این کشور امروز از دوره پیش از سقوط لیمون برادرز (پیش از وقوع بحران) بزرگ‌تر است. در واقع این کشور اصلا در شرایط رکودی قرار نگرفت. در سئول بازار مسکن تنها اندکی توقف داشت.

اما چنین رونقی مقامات مالی این کشور را با محدودیت‌هایی مواجه خواهد کرد. از طرفی سیاست‌های انبساطی پولی و مالی آنها (در کنار پر کردن دوباره انبارها و یک فشار قوی از سوی چین) به بروز آنچه که از آن به عنوان یک بهبود سریع یاد می‌شود کمک کرده. اما از سوی دیگر بهای بسیار پایین اعتبارات به خطر افزایش شدید قیمت مسکن دامن می‌زند.

این بدان معنا است که کره جنوبی از جمله اولین کشورهایی خواهد بود که با مسائل جدید پس از بحران، یعنی نیاز به مقاومت در برابر نوسانات شدید قیمت مسکن دست به گریبان خواهد بود.

منشا مشکل سئول است. در حال حاضر در سئول و به ویژه در منطقه ثروتمند نشین کانگنام در جنوب رودخانه، قیمت‌ها در بالاترین سطح خود قرار دارند. ارقام در بازار مسکن پایتخت آمار ملی مسکن را تحت تاثیر قرار داده. در نتیجه این روزها فشار زیادی برای افزایش نرخ بهره بر بانک مرکزی این کشور وارد می‌شود. در حال حاضر نرخ بهره حقیقی در کره جنوبی نزدیک به صفر است.

اما سیاست پولی ابزار چندان قدرتمندی نیست. در صورتی که نرخ‌های بهره در حدی افزایش می‌یافت که از میزان وام‌های رهنی بکاهد، می‌شد به تاثیر‌گذاری سیاست‌ها بر کل اقتصاد امیدوار بود. به ویژه با توجه به این موضوع که بدهی خانوارها و شرکت‌ها روی هم رفته در حد ۲۰۰ درصد (دو برابر) تولید ناخالص داخلی کره جنوبی هستند.

تا زمانی که نشانه‌های کافی مبنی بر اینکه عامل و منشا رشد اقتصادی نه کمک‌های دولتی که تقاضای بخش خصوصی است، بانک مرکزی کره در تغییر نرخ‌های بهره تعجیل نخواهد کرد. بانک مرکزی این کشور در تاریخ ۱۲ نوامبر برای نهمین ماه متوالی نرخ بهره را بدون تغییر باقی گذاشت.

لی سونگ تی رییس بانک مرکزی کره اعتقاد دارد که بانک مرکزی این کشور همچون هر کشور دیگری باید متوجه خطر حباب‌های قیمتی باشند. وی در کنفرانسی که اخیرا به میزبانی مجله اکونومیست برگزار شد گفت: «ما باید از این پس توجه به مراتب بالاتری به تغییرات قیمت دارایی‌ها داشته باشیم.» وی همچنین افزود: « من فکر نمی کنم بانک مرکزی به تنهایی توانایی تامین ثبات قیمتی را

داشته باشد.»

یک راه‌حل جایگزین، مدیریت بازار مسکن در سطح خرد با استفاده از روش‌های غیرسنتی به جای استفاده از سیاست پولی است. در سپتامبر دولت کره جنوبی اعلام کرد که برای درصد درآمد قابل هزینه برای مسکن، در سئول تا ۵۰ درصد و در دو ناحیه دیگر (که با افزایش قیمت مسکن رو به رو بودند) تا ۶۰ درصد محدودیت ایجاد کرده است. دولت همچنین برای نرخ وام به ارزش مسکن محدودیت ایجاد کرده است.

راندال جونز اقتصاددان سازمان توسعه و همکاری‌های اقتصادی، اعتقاد دارد که قیمت مسکن در کره جنوبی چندان شکل

حباب ندارد.

قیمت مسکن در کره جنوبی از سال ۲۰۰۰ تا کنون، نسبت به درآمد تنها ۵ درصد افزایش داشته در حالی که این رقم برای بعضی کشورهای OECD بیش از ۲۵ درصد بوده است. اما وی همچنین اعتقاد دارد که ممکن است علاج مورد استفاده مقامات برای حل مشکلات در بازار مسکن، راه‌حل درست نباشد.

مساله افزایش قیمت‌های مسکن، نتیجه عدم عرضه مسکن جدید و تمایل شدید افراد برای زندگی در نزدیکی مدارس خوب، بوده است. دخالت‌های گاه به گاه برای محدود کردن سفته بازی در بازار مسکن، ممکن است حتی دارای نتایج منفی باشد.

چراکه این اقدامات ممکن است انگیزه افراد را برای ساخت خانه‌های بیشتر از میان ببرد. در واقع ممکن است عرضه مسکن، مساله اصلی باشد نه تقاضای آن.