حسین قضاوی

روز سه شنبه مورخ چهارم اردیبهشت ماه سر‌مقاله دوست عزیزم دکتر سلامی را در روزنامه دنیای‌اقتصاد خواندم که تجربه عینی خود را نقل کرده بود.جوان قصه من فرضی نیست. جوان قصه من موفق شد در تاریخ ۵/۲/۱۳۸۶ یک وام ۱۸میلیون تومانی از بانک مسکن بگیرد. تراژدی وام مسکن ادامه دارد

حسین قضاوی *

قصه پر غصه‌ای که می‌خواهم برایتان نقل کنم عین واقعیت است. چنانچه خوانندگان محترم، بویژه سیاستگذاران بانکی و پولی قدری حوصله کرده و تا پایان داستان ما را همراهی کنند، امید می‌رود توصیه‌های سیاستی مناسبی را بتوان از این داستان واقعی به چنگ آورد.

روز سه شنبه مورخ چهارم اردیبهشت ماه سر مقاله دوست عزیزم دکتر سلامی را در روزنامه دنیای اقتصاد خواندم که تجربه عینی خود را نقل کرده بود. او جوانی را فرض کرده بود که برای خرید یک آپارتمان نقلی ۶۰‌میلیون تومانی برنامه‌ریزی کرده باشد و امروز با افزایش قیمت ۵۰‌درصدی مسکن از یکسو و عطف به ما سبق شدن تصمیمات بانک مسکن از سوی دیگر (تقلیل وام مسکن از ۱۸ به ۱۲‌میلیون تومان) مواجه شده باشد و نتیجه گرفته بود که آرزوی چنین جوانی بر باد رفته تلقی می‌شود. او به درستی اشاره کرده بود که نرخ کارمزد وام بانک مسکن ۱۴‌درصد نیست بلکه با توجه به خواب یکساله سپرده ۶‌میلیون تومانی نزد بانک، و عدم پرداخت سود روی این سپرده، در واقع تسهیلات اعطایی یک‌میلیون تومان کمتر از رقم اسمی آن است. قصه‌ای که برای شما می‌خواهم نقل کنم عین واقعیت است. جوان قصه من فرضی نیست. جوان قصه من موفق شد در تاریخ ۵/۲/۱۳۸۶ یک وام ۱۸میلیون تومانی از بانک مسکن بگیرد. اجازه بدهید تا این سریال واقعی را از زمانی که کلید خورده است تا به نهایت کار، با حوصله، مرور کنیم و ببینیم هر روز و هر ساعت چه رخداد‌های تلخی در بازار مالی این کشور در حال شکل گیری است و چرا در چنین شرایطی نباید انتظار یک فضای کار و کسب روان را داشت. در این صورت است که می‌توان پی برد چرا رشد اقتصادی در کشور ما از وضعیت بالقوه و خوبی که می‌تواند داشته باشد، عقب مانده است. البته به نکات بسیار عمیق‌تر و مشکلات پیچیده‌تری به مراتب فراتر از آنچه دکتر سلامی مطرح کرده است، می‌توان پی برد.

جوان قصه واقعی ما در تاریخ ۲۹/۴/۱۳۸۴ با امید به آنکه از وام مسکن بتواند استفاده کند، در بانک مسکن حساب پس‌انداز مسکن افتتاح کرد. او در این تاریخ مبلغ شش‌میلیون تومان به حساب خود واریز کرد. البته چون به پول خود نیاز پیدا کرد، در تاریخ ۱۵/۶/۱۳۸۴ مانده حسابش را به ۵‌هزار تومان تقلیل داد. تا اینجا داشته باشید که بانک مسکن به مدت ۴۷ روز از سپرده شش‌میلیون تومانی جوان قصه ما بهره برده اما هیچ سودی به آن تعلق نگرفته است. او در تاریخ ۳۰/۱۱/۱۳۸۴ موجودیش را به سه‌میلیون تومان رساند. بیست و شش روز مانده حساب بر همین منوال ماند. مثل این است که یک سپرده شش‌میلیون تومانی ۱۳ روز نزد بانک مسکن باشد. تا اینجا می‌توان فرض کرد جوان قصه ما به مدت دوماه یک سپرده شش‌میلیون تومانی نزد بانک مسکن گذاشته است، که به آن سودی تعلق نگرفته است. به هر حال او در تاریخ ۲۸/۱۲/۱۳۸۴ موفق شد بار دیگر سپرده خود را در سطح شش‌میلیون تومان تکمیل کند. او در اسفند ماه به بانک مراجعه کرد تا برای خرید مسکن اقدام کند اما گفتند برای تشکیل پرونده جهت دریافت وام هیجده‌میلیون تومانی باید یکسال کامل صبر کند و حتی حاضر نشدند پرونده را تشکیل دهند تا او بتواند درست سر یکسال به وام خود برسد. بنابراین او تا پایان اسفند را صبر کرد و در اولین روزهای سال‌جاری به بانک مراجعه کرد که البته قیمت مسکن هم سر به فلک گذاشته بود. او که دید با این وام و سایر داشته‌هایش نمی‌تواند حتی یک سوئیت سی‌متری در دور دست‌ترین نقاط تهران بخرد، به منظور پرهیز از زیان بیشتر، تصمیم گرفت یک معامله صوری انجام دهد. او با یکی از اقوامش توافق کرد که یک مبایعه نامه صوری تهیه کند و آپارتمان او را حسب ظاهر بخرد تا بتواند همین هیجده‌میلیون را از بانک مسکن به در آورد. برای همین منظور به یک بنگاه مسکن رفته و برای این مبایعه نامه صوری یکصد‌هزار تومان به بنگاه محل داد. جوان قصه واقعی ما، وقتی به بانک مسکن مراجعه کرد تا تشکیل پرونده دهد، گفتند باید یک ضامن کارمند با فیش حقوقی معرفی کند. از جوان اصرار که ضامن کارمند برای چه؟ شما یک آپارتمان به ارزش صد و پنجاه‌میلیون تومان را در رهن خواهید گرفت. دیگر چرا ضامن کارمند؟ از آنها که حرف مرد یکی است و باید چنین کند. او به ناچار به یکی از همکارانش رو زد. این وضعیت برای هر دو دوست سخت بود. برای جوان قصه ما سخت بود که رو بزند. برای دوستش سخت بود که برای دراز مدت ضامن همکارش شود که ممکن است چندی دیگر از پیش او برود. اما به هر حال آن همکار محبت کرد و آخرین فیش حقوقی و حکم کارگزینی اش را در اختیار جوان قصه ما قرار داد. بانک به این حد اکتفا نکرد و گفت اداره ضامن باید گواهی بدهد که چنانچه تسهیلات گیرنده در پرداخت اقساط تاخیر داشت، اداره ضامن مبالغ مزبور را از حقوق ضامن کسر و به بانک پرداخت خواهد کرد. البته تهیه این مدرک هم خود یک هفته‌ای طول کشید. استدلال جوان قصه ما در جای دیگر هم به نتیجه نرسید. رییس شعبه گفت باید از شهرداری استعلام کنی که این ملک در سال‌های آتی در طرح نمی‌باشد و مشمول خرابی نخواهد شد. جوان فلک زده هر چه استدلال کرد که جواز ساختمان این ملک مربوط به اواسط سال ۱۳۸۳ و پایان کار آن مربوط به انتهای سال ۱۳۸۴ است، و چنانچه این ملک در طرح بود که شهرداری اجازه ساخت نمی‌داد وانگهی پایان کار با اعتبار نامحدود صادر نمی‌کرد. اما این حرف‌ها به خرج رییس شعبه نرفت که نرفت. جوان بیچاره چاره‌ای نداشت جز اینکه یکی دو روز را هم در شهرداری سپری کند تا پاسخ این استعلام را بگیرد. البته در این میان استعلام دیگری هم از بخش ستادی بانک مسکن گرفت که مبادا در طول پنج سال گذشته از وام بانک مسکن استفاده کرده باشد! در فرآبند تشکیل پرونده وقتی نگاه رییس شعبه به تصویر پایان کار افتاد گفت باید اصل آن را بیاوری. اما اصل پایانکار این مجتمع هفت واحدی را این جوان از کجا گیر بیاورد. به بنچاق نگاهی کرد و با خوشحالی شرق تهران را به سمت غرب در نوردید و به محضری رسید که معامله قبلی آپارتمان در آن انجام شده بود. اما رییس محضر از برابر با اصل کردن تصویر پایان کار طفره رفت. وقتی جوان قصه ما پرسید چرا؟ رییس دفتر اسناد رسمی گفت: چون اصل آن نزد ما نیست. جوان گفت بالاخره فرض این است که شما اصل را رویت کرده‌اید و این بنچاق را تنظیم نموده اید. اما اینجا هم استدلال کارساز نبود و جوان مفلوک کم‌کم عادت کرد به اینکه سیستم اداری ایران را جایی برای منطق و استدلال نیست. پرسان پرسان تلفن سازنده مجتمع را به دست آورد و قضیه را برای او تعریف کرد. او آدرس محضری که آخرین واحد این مجتمع هفت واحدی در آن معامله شده بود را در جنوب تهران داد. جوان روز بعد را عازم جنوب تهران شد. اما در آن محضر قصه دیگری شنید و آن اینکه رییس محضر گفت آپارتمانی که اینجا معامله شده است چه ربطی به آپارتمانی دارد که شما سند آن را در دست دارید. من شما را و این سند را نمی‌شناسم. جوان ما به ناچار مجبور شد مهارت جدیدی را به کار بندد تا بتواند از این مخمصه رهایی یابد. بله درست حدس زدید. بیست ‌هزارتومان ناقابل مشکل را حل کرد و تصویر پایان کار برابر با اصل شد. جوان روز بعد به بانک آمد. دیگر همه او را می‌شناختند. با کارمند بانک فرقی نداشت. چون کم و بیش یکی در میان روزها را به بانک سر می‌زد. البته ذخیره مرخصی‌اش از محل کار هم رو به اتمام بود. این بار، بالاخره تشکیل پرونده تمام شد و چند روز بعد هم کارشناسانی آمدند و آپارتمان خویشاوند این جوان را برانداز کردند و سپس او را به محضر معرفی کردند. محضر ضمن دریافت سند و بنچاق، سراغ مفاصا حساب شهرداری را گرفت. جوان قصه ما ضمن در دست داشتن قبض عوارض شهرداری برای سال قبل به شهرداری مراجعه کرد. اما شهرداری گفت به چه منظور مفاصا حساب می‌خواهی. اگر برای صرف تسویه حساب آمده‌ای، که برو، قبض به موقعش درب منزل می‌آید اما اگر مفاصا حساب را برای نقل و انتقال محضری می‌خواهی، باید درخواست از محضر بیاوری. جوان به محضر مراجعه کرد اما محضر از صدور نامه خود داری کرد و گفت وظیفه ما نیست که نامه بدهیم. به هر حال التماس جوان مؤثر واقع شد و این خوان هم سپری گشت. جوان آنقدر دوندگی کرده بود که پرداخت دویست‌هزار تومان مالیات نقل و انتقال برای معامله‌ای که از اصل صوری است، چندان به چشمش نمود نداشت. بالاخره روز موعود فرا رسید و قرار بود نماینده بانک ساعت ۹بامداد روز ۵/۲/۱۳۸۶ در محضر حاضر شود و چک وام را بیاورد. حوشحالی جوان به حدی بود که خلف وعده یک‌ساعته نماینده بانک او را چندان آزرده خاطر نکرد. البته پرداخت مبلغ چهارصد و پنجاه‌هزارتومان هزینه محضری برای نقل و انتقال و تنظیم دو سند رهنی گلوی او را به سختی فشرده بود.

راستی اگر آپارتمان خویشاوندش یه نام او شود، فردا روز برای انجام هر کاری باید مالک، به ادارات مراجعه کند. و یا آنکه اگر به هر دلیلی خویشاوندش تصمیم گرفت ملک را به همان کیفیت و همان تعهداتی که دارد بفروشد، به او نیاز خواهد بود. مگر آنکه وکالتنامه‌ای برای خویشاوندش صادر کند تا در غیاب جوان، امور مرتبط به آن آپارتمان مختل نشود. اما آن محضر گفت ما وکالتنامه صادر نمی‌کنیم. اینجا هم استدلال جوان کارا نبود. جوان استدلال می‌کرد وکالت دامنه اختیارات وکیل را از دامنه اختیارات موکل (مالک) گسترده‌تر نمی‌کند. به زبان ساده اگر مالک از فروش ملک منع شده باشد، وکیل هم چنین اختیاری نخواهد داشت. وانگهی انتقال ملک چه آسیبی به منافع بانک می‌زند. به هرحال مالک، هر که باشد، ناچار است اقساط وام را بپردازد و در غیر اینصورت بانک مسکن می‌تواند ملک مزبور را که ارزشش حداقل هشت برابر وام اعطایی است، ضمن صدور اجرائیه، یه تملیک خود دراورد و به این‌ترتیب کل آن ملک را جزو درآمد خود ثبت کند. به عبارت دیگر به خاطر یک زنگوله، شتری را به کلی ببلعد. اما کو گوش شنوا. رییس محضر در پاسخ گفت: ما با بانک مسکن قرار داد داریم و نمی‌خواهیم نانمان آجر شود. ما هم قبول داریم که طبق قوانین حاکمه از جمله قانون مدنی مالک می‌تواند اختیارات خود را به وکیل واگذار کند، اما بانک مسکن به ما الزام کرده است هر گونه نقل و انتقال و لو به صورت وکالت! ممنوع است. البته دور از چشم نماینده بانک، جوان را کناری کشید و گفت یک محضر آشنا سراغ دارد که وکالت صادر می‌کند و پس از تنظیم اسناد می‌تواند به آن محضر مراجعه و ضمن معرفی خود که از طرف کدام محضر آمده است به هدف نائل آید. جوان که به هیچ وجه نفهمیده بود بنای حقوقی این محرومیت از داشتن وکیل چیست و نفهمیده بود بانک مسکن از این مانع‌تراشی به چه منفعتی می‌رسد، اسناد را گرفت و به محضر دیگری که معرفی شده بود مراجعه کرد البته در این میان بسیار هم شرمنده خویشاوند خود بود که از برای او باید این همه اسیری را تحمل می‌کرد. وقتی وارد محضر دوم شد تابلو رو دیوار چشم او را به خود جلب کرد و آن اینکه دفاتر اسناد رسمی از گرفتن وجه نقد منع شده بودند و بایستی حق‌الثبت و حق‌التحریر را از طریق قبض بانکی پرداخت کرد. به هرحال، جوان قصه ما که می‌خواست زودنر از این پاسکاری‌ها نجات یابد، خدمت رییس محضر جدید عرض حال کرد. و با معطلی دو ساعته و منت بسیار زیاد که معمولا یک روزه این کارها انجام نمی‌شود اما چون شمایید این کار را انجام می‌دهیم، یالاخره دفتر یار پیش‌نویس وکالتنامه را پرینت گرفته و از جوان درخواست کرد به رییس دفتر جهت تسویه حساب مراجعه کند. جوان وقتی به رییس دفتر مراجعه کرد، ابتدا چند بار جمله «قابلی ندارد» را شنید. طبیعی است که او هم در پاسخ می‌گفت «خواهش می‌کنم». در همین بین بود که مبلغ صدهزار تومان! را شنید و با شنیدن آن برق از چشمانش پرید. جوان محترمانه پیشنهاد کرد اگر مانعی ندارد قبض آن را بدهید تا به بانک مراجعه کنم. جوان این جمله را گفت تا شاید به طرف مقایل بفهماند که نرخ وکالتنامه به مراتب پایین‌تر از این رقم است. اما رییس دفتر در پاسخ اضافه کرد این کار(صدر وکالتنامه)، غیر قانونی است و لی چون شما بودید ما خواستیم کارتان راه بیفتد و الا ما چنین وکالتنامه‌ای تنظیم نمی‌کنیم. جوان قصه ما با این امید که شاید دستش به جایی برسد از ۱۱۸ شماره کانون سردفتران را گرفت و در آن سوی خط، خانمی که قصه را شنید، گفت: ببینید آقا! بعضی از محاضر پول اضافه می‌گیرند و این کار را انجام می‌دهند. شما پول لازم! را نداده اید و آنها هم منع شده‌اند از اینکه روی املاک مرهونه نزد بانک مسکن وکالتنامه صادر کنند!. جوان خواهش کرد تا او را به یک مقام مسوول در کانون سر دفتران وصل کند. اما پاسخ شنید که مقامات اینجا وقتشان پر است و باید از قبل وقت گرفته و حضوری آنجا برود. بگذریم جوان مفلوک دست از پا درازتر از آن محضر بیرون آمد اما پس از مراجعه به چندین و چند دفتر، متوجه شد که چاره‌ای جز پرداخت صد‌هزار تومان برای یک کار سی‌هزار تومانی ندارد و به محضر دیگری پناه برد و این بار خودش پیشنهاد کرد تا در مقابل صد‌هزار تومان مشکلش حل شود! جوان ما مجددا به بانک مراجعه کرد که سپرده شش‌میلیون تومانی خود را هم برداشت کند. در آنجا سراغ آن دو ماهی را گرفت که قبل از دوره تحت شمول وام، پول نزد بانک داشت. همین‌طور سراغ ۳۷ روزی را گرفت که بعد از رسیدن نوبت وامش در تدارک تشکیل پرونده بود. پرسید آیا بابت این سه ماه و هفت روز به او سودی می‌دهند اما پاسخ شنید: «نه عزیزم. بانک یا وام می‌دهد یا سود. شما که وام گرفته‌اید، بنابر این دیگر سراغ سود را نگیرید.»

حال شما قضاوت کنید دریافت این وام هیجده‌میلیون تومانی با چه نرخ کارمزدی فراهم شد. اینجاست که دوست عزیزم آقای دکتر سلامی هم تایید خواهند فرمود ماجرا از آنچه او به رشته تحریر درآورده، فراتر است. بخشی از آنها را چرتکه می‌اندازم:

الف- قبل از هر چیز باید بدانیم که این تسهیلات در قالب فروش اقساطی اعطا شد و حال آنکه در حاق واقع معامله‌ای صورت نگرفت، بلکه همه چیز صحنه سازی بود تا به وام بتوان رسید. پس این تسهیلات خالی از شبهه ربا نیست. هم بانک می‌داند. هم جوان قصه ما، که با هیجده‌میلیون تومان نمی‌توان آپارتمان خرید.

ب- مشتری عملا بیش از پانزده ماه سپرده شش‌میلیون تومانی خود را نزد بانک نگه داشت که اگر به جای این کار اوراق مشارکت می‌خرید سود آن بابت این مدت بالغ بر ۱۲۷۵۰۰۰تومان می‌شد.

ج- از هزینه فرصت فوق که بگذریم، سایر هزینه‌ها را در نظر آوریم: هزینه تنظیم مبایعه نامه صوری، مالیات نقل و انتقال صوری، هزینه‌های محضری نقل و انتقال صوری، هزینه گزاف اخذ وکالت صوری و تصویر برابر با اصل کردن پایان کار و هزینه کارشناسی بانک مسکن که جمله آنها به رقم ۸۷۰۰۰۰ تومان می‌رسد.

د- هزینه‌های اجتماعی این بوروکراسی طولانی اخذ وام را هم شما تقویم کنید.

ه- از حاصلضرب ۱۴‌درصد در مبلغ هیجده‌میلیون تومان می‌توان قیمت حال کارمزد بانکی را به دست آورد که عبارت است از: ۲۵۲۰۰۰۰تومان.

و- حاصل جمع بندهای «ب»، «ج» و «ه» عبارت خواهد شد از: ۴۶۶۵۰۰۰تومان که اگر این رقم را در صورت کسر و مبلغ وام هیجده‌میلیون تومانی را در مخرج کسر بگذاریم، نرخ کارمزد وام معادل ۲۶‌درصد خواهد شد. پس بدانیم که نرخ هزینه اخذ تسهیلات بانک مسکن ۱۴‌درصد نبوده بلکه ۲۶‌درصد در سال است.

ظ- آخرین کلام اینکه، آیا وقت آن فرا نرسیده است که بانک مسکن تلاش کند هزینه‌های جانبی اخذ تسهیلات مسکن را از میان بردارد. مگر قراردادهای بانکی لازم‌الاجرا نیست؟ پس چرا قراردادهای رهنی جداگانه در محاضر تنظیم شود و بدین گونه هزینه وام، برای مشتری افزایش یابد؟! چرا بانک مسکن به دنبال منع معامله املاک رهنی و ایجاد یک فضای فساد اداری جدید در دفاتر اسناد رسمی به منظور صدور وکالتنامه می‌باشد به شرحی که در فوق از قصه آن با خبر شدید؟

این نکته هم جالب است که برخی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم وکالتنامه روی املاک رهنی را ممنوع قلمداد می‌کنند و دسته‌ای دیگر چنین کاری را با ولع انجام می‌دهند. به راستی آیا می‌توان یک اقدام را در آن واحد هم قانونی و هم غیر قانونی قلمداد کرد و هیچ نهاد نظارتی را داد سخن بر نیاید؟! چه نوع منطقی حکم می‌کند که بانک مسکن دو نوع کاسبی برای دفاتر اسناد رسمی و البته از جیب مشتریان بانکی که دنبال‌اندک وام مسکن هستند، فراهم کند. توضیح آنکه برخی از دفاتر اسناد رسمی اعلام می‌کنند طرف قرارداد بانک مسکن بوده و از صدور «وکالتنامه» روی املاک مرهون اجتناب می‌کنند. طرفه آنکه ادعا می‌کنند به آنها بخشنامه شده است تا بر خلاف قانون مدنی، مقید به اعمال سلیقه بانک مسکن، باشند. همه می‌دانیم که هر مالکی اختیار داد اختیارات خود (البته نه فراتر از اختیارات) را به وکیلش بسپارد و حالب آنکه بانک مسکن در تلاش است بدون جهت منطقی این حق اجتماعی را از مشتریانش سلب کند. به هر حال دسته اول از دفاتر اسناد رسمی که خود را طرف قرار داد بانک مسکن می‌دانند، کاسبی خوبی از محل تنظیم قرار دادهای رهنی برای خود فراهم کرده‌اند و حال آنکه این قرارداد‌ها بصورت قرارداد بانکی (و در داخل) بانک هم قابل تنظیم بوده و لازم الاجرا می‌باشد. گروه دوم ان دسته از دفاتر اسناد رسمی هستند که خود را طرف قرار داد بانک مسکن ندانسته و منافعشان حکم می‌کند به قانون مدنی تکیه کنند. البته این گروه هم در آرزوی آن هستند که روزی به تبانی با بانک مسکن دست یابند. این گروه این‌گونه به ارباب رجوع عنوان می‌کنند که چون تنظیم وکالتنامه روی اسناد رهنی «منع»! دارد، و آنها با انجام این عمل در واقع مرتکب نوعی ریسک می‌شوند، بنابراین حداقل مستحق دستمزدی معادل سه برابر نرخ مقرر قانونی خود هستند. این دستمزد از ۷۰ تا ۱۰۰۰۰۰‌هزارتومان، بسته به انصافشان، متفاوت است. براستی که چه دست‌اندازهای نازیبا و غیر متعارفی فرا روی مردم این مرز و بوم وجود دارد. امید آنکه بانک مسکن در سیاستهای خود از این دست تجدید نظر کرده و همواره شهرت خوبی را در اذهان مشتریانش بر جای نهد.

*مدرس دانشگاه

Ghazavi۱@yahoo.com