شرکت‌های ساختمانی به طرح جدید سیاستگذار واکنش نشان دادند
کاربری فرعی فروش متری مسکن
یکی از طرحهایی که طی سال‌های اخیر با کش‌وقوس فراوان ارائه شده، طرح خرید و فروش متری مسکن در بورس طبق شرایط خرید سهام زمین متری است. این طرح نیز همچون طرحهای مختلف دیگر دارای پالس‌های مثبت و منفی از سوی موافقان و مخالفان است. موافقان این طرح معتقدند اهمیت اجرای این طرح، از این جهت است که چون اغلب افراد، سرمایه لازم برای خرید یک واحد کامل را ندارند، بنابراین دولت در این طرح تدبیری اندیشیده که افراد با هر میزان سرمایه بتوانند چندمتر زمین خریداری کنند. به این ترتیب، علاوه بر اینکه می‌توانند سرمایه‌گذاری مناسبی داشته باشند و سود حاصل از آن را دریافت کنند، دولت هم توانسته سرمایه‌های راکد افراد را که به سمت سکه و دلار می‌رود به سمت و سوی مسکن برده و این بخش را از رکود خارج کند.
اما برخی دیگر بر این باور هستند که قیمت ملک تابع داده‌‌‌‌های اقتصادی در جامعه است و طبق متغیرهایی مشخص می‌شود که قابل برنامه‌ریزی نیست و به همین خاطر فروش متری زمین در بورس کار آسانی نخواهد بود. در حقیقت در ابتدا باید پروژه تعریف و زمان تحویل پروژه با قیمت قطعی تعیین و همین طور باید روشن شود که قیمت‌‌‌‌ها هنگام تحویل پروژه نیز با همان رقم‌‌‌‌های اعلامی واگذار می‌شود یا مثل بازار مسکن با نوسان مواجه است. بهتر است قراردادی وجود داشته باشد و قیمت زمان تحویل ملک مشخص شود؛ در غیر‌این‌صورت، قیمت‌‌‌‌ها با بازار مسکن تفاوتی ندارند و در صورت عرضه ملک به قیمت بازار این طرح عملا هیچ خروجی مناسبی نخواهد داشت.در این میان بسیاری از شرکت‌های ساختمانی معتقد هستند اگرچه با طرح خرید متری مسکن کسی نمی‌تواند خانه‌دار شود، اما می‌تواند با این طرح دارایی خود را پس‌انداز و مانع اثرگذاری تورم بر این مساله شد.
انتقال سرمایه‌های خرد به خرید مسکن متری
در همین راستا رئیس هیات‌مدیره شرکت ساختمانی انبوه‌سازان جامع تهران گفت: یکی از ویژگی‌های فروش متری مسکن، هدایت سرمایه‌های کوچک به سمت و سوی پروژه‌هایی است که برای خرید آنها به بورس مراجعه می‌شود و از این طریق فروش متری انجام می‌شود.
حسن محتشم درباره معایب و مزایای فروش متری مسکن اظهار کرد: حسن این طرح این است که در پروژه‌هایی از این دست که ممکن است مالکان، سرمایه‌گذاران یا سازندگانی که پروژه‌ای را دارند؛ امکان تامین سرمایه را نداشته باشند، سرمایه خود را از این طریق می‌توانند تامین کنند و پروژه خود را بسازند.
وی افزود: حسن دیگر برای خریداران این است که به جای خرید سهام، مسکن می‌خرند. درواقع فروش متری مسکن هم نوعی خرید سهام است و افراد سهمی از شرکتی را تحت عنوان خرید یک یا چند متر از یک پروژه ساختمانی در بورس خریداری و از ارزش افزوده آن استفاده می‌کنند و به طور شفاف‌تر اگر بگوییم، از این طریق ارزش پول خود را حفظ می‌کنند.
محتشم تاکید کرد: یعنی اگر فرد نمی‌خواهد به خاطر حفظ ارزش پول خود طلا و دلار خریداری کند و از آن طرف هم با توجه به کاهش ارزش پول ملی یا تورم فعلی، نمی‌خواهد پول خود را هم به ریال نگه دارد، به خاطر پیشگیری از زیان نگهداری ریال، با این اقدام ارزش پول خود را حفظ می‌کند و معادل ریالی که دارد، متر معینی از یک ساختمان را خریداری می‌کند که پس از اتمام پروژه ساختمانی و فروش آن، از محل ارزش افزوده‌ای که ایجاد می‌شود، سود سهام خریداری‌شده را به او پرداخت می‌کنند و ارزش پول ملی به این ترتیب برای دارندگان سرمایه‌های خرد و کوچک حفظ می‌شود.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران در ارزیابی خود از طرح فروش متری مسکن گفت: طرح فروش متری مسکن قبلا یک بار در اواخر دهه ۷۰ تجربه شد؛ اما نتوانستند آن را ادامه دهند و درواقع معدود پروژه‌های ساختمانی که وارد بورس شده بود؛ چون پس از مدتی به ساماندهی نرسید، بعد از مدتی پول افراد را با یک بهره و سود به آنها بازگرداندند و درواقع اجرایی نشد.
محتشم تصریح کرد: حال این ایده را اجرایی کرده‌اند و مزایای آن این است که افراد سرمایه‌های خرد خود را که با آنها توان خرید مسکن ندارند، به سمت و سوی ساخت‌وساز منتقل می‌کنند و ارزش پول آنها حفظ می‌شود. این انبوه‌ساز تصریح کرد: در آن زمان قرار بر این بود که اگر کسی معادل بیش از ۵۰درصد یک واحد آپارتمان را در بورس خریداری می‌کرد، برای این فرد یک اولویتی ایجاد می‌شد که بقیه آن واحد را به آن فرد عرضه کنند. مشخص نیست که در طرح جدید هم کماکان این مزیت برای کسی که بیش از ۵۰درصد یک واحد مسکونی را خریداری کرده، وجود دارد یا خیر؛ اما به هر حال اگر هم مسکن را در اختیار او قرار ندهند، کسی که از این طریق مسکن خریداری کرده، می‌تواند برای ورود به پروژه دیگری در مرحله دیگری سرمایه‌های خود را به صورت خرد جمع کند و بعد از مدتی معادل متراژ یک آپارتمان را جمع کند و صاحب خانه شود.
وی ادامه داد: اما واقعیت این است که طرح فروش متری مسکن یکی از گزینه‌های فعال کردن بخش مسکن است که اکنون مطرح شده و درمجموع طرح خوبی است، اما اینکه انتظار داشته باشیم بازار مسکن از این طریق رونق بگیرد، در حدی که قیمت مسکن به تعادل برسد، چنین اتفاقی نخواهد افتاد و فقط می‌تواند کمک کوچکی به تولید بیشتر مسکن کند و مزیت اصلی آن حفظ ارزش پول افرادی است که سرمایه کوچکی دارند و آن را وارد بازار سرمایه می‌کنند.
محتشم خاطرنشان کرد: دولت تصمیم دارد با اجرای چنین طرحی، بازار مسکن و قیمت‌های آن را با ثبات همراه کند. در حالی که متولیان به خوبی می‌دانند با اجرای این طرح، امکان بازگشت قیمت مسکن به روند کاهش یا تثبیت آن وجود ندارد.
این سازنده مسکن در پایان تصریح کرد: نکته مهم این است که دولت به جای اینکه تولید و عرضه مسکن را افزایش دهد، به دنبال فروش متری آپارتمان از طریق بورس است. گویا دولت فراموش کرده که مردم اکنون به خانه نیاز دارند. نه اینکه پول و سرمایه خود را به صورت طولانی‌مدت در بورس بگذارند، به امید اینکه روزی صاحب خانه شوند. با توجه به اینکه ارزش پول ملی به طور مستمر پایین‌تر می‌آید و تورم افزایش پیدا می‌کند، خرید خانه برای متقاضیان تهرانی در حد رویا باقی می‌ماند.
فروش متری مسکن در مغایرت با قانون پیش‌فروش
همچنین رئیس هیات‌مدیره شرکت آثار طوس درباره ایده فروش متری مسکن بیان کرد: فروش متری مسکن در سال ۸۱ از سوی مهندس عبدالعلی‌زاده، وزیر وقت مسکن و شهرسازی مطرح شد و در آن زمان استقبال خوبی از طرف سازندگان و جامعه به عمل نیامد و تقریبا موفق نبود. غلامعلی ثنایی با بیان این مطلب افزود: عرضه متری مسکن در بورس مشخص نیست چه وضعیتی پیش خواهد آورد؛ اما آنچه مسلم است اگر به عنوان یک وسیله پس‌انداز مردم به‌خصوص اقشار جوان‌تر برای رسیدن به یک مسکن مناسب در آینده باشد و از طرف خانواده‌ها و پشتیبانی بانک‌ها به‌ویژه بانک مسکن انجام شود و با یک فرمول سنجیده و حساب‌شده پیش برود؛ شاید طرح بدی نباشد.
وی با تاکید بر اینکه باید تمامی جوانب را در زمینه اجرای این طرح پیش‌بینی کنند، به طوری که مردم با مشکل مواجه نشوند، اظهار کرد: ضمن اینکه این نوع فروش به شکلی مغایر با قانون مصوب مجلس شورای اسلامی است که پیش‌فروش مسکن را تحت شرایطی قرار داده است. مگر اینکه تغییراتی در آن قانون داده شود و مسائل قضایی و حقوقی آن را هم حل کنند.
ثنایی در خصوص این مغایرت‌ها تشریح کرد: در قانون پیش‌فروش که مصوب مجلس شورای اسلامی است، یکی از ملزومات این است که قسمتی از آن ملکی که پیش‌فروش می‌شود؛ باید در محضر به خریدار منتقل شود و خریدار به نوعی در ملک مشارکت پیدا کند و حال آنکه در حال حاضر با توجه به ضوابطی که برای نهضت ملی مسکن در قراردادها پیش‌بینی شده بود، تقریبا راه موفقی نیست و به طور قطع از جهت مسائل حقوقی دچار مشکل است. یعنی باید مغایرت‌ها و مشکلاتی که با قانون پیش‌فروش مسکن دارد، رفع شود تا مردم دچار مشکل نشوند.
این انبوه‌ساز در پاسخ به اینکه آیا به عنوان سازنده تمایل به فروش و عرضه واحدهای مسکونی خود در بازار سرمایه دارید، بیان کرد: تاکنون تمایلی برای این امر نداشته‌ام. به لحاظ اینکه مایل نیستم مردم دچار سردرگمی و مشکلات حقوقی شوند و برای خود نیز به عنوان یک سازنده مسائل حقوقی ایجاد کنم. ضمن اینکه مردم مایل نیستند در ارتباط با کسانی که از آنها مسکن خریداری می‌کنند، دچار مشکل شوند. ثنایی درباره تاثیر اجرای طرح فروش متری در خانه‌دار شدن مردم عنوان کرد: دولت اگر قصد خانه‌دار کردن مردم را داشته باشد، باید در گشایش‌های بانکی به طور دقیق‌تری برنامه‌ریزی کند. همان‌طور که در طرح مسکن مهر نرخ بهره وام‌های بانکی رقم بسیار پایینی داشت.
وی افزود: به طوری که خود دولت مازاد بهره را تا آن نرخ تعیین‌شده بانک‌ها تقبل کرده بود و پرداخت می‌کرد. بنابراین بخش زیادی از مردم می‌توانستند شرایط ارائه تسهیلات را بپذیرند و از این تسهیلات استفاده کنند. اما اکنون با این نرخ بهره‌های سنگین و با این وضعیت غیرپایدار وام‌های بانکی برای خرید مسکن، اقدام به خرید و استفاده از این تسهیلات بسیار دشوار است. دولت باید متقبل این ضرر و زیان بهره‌های بانکی شود.
بورس متعلق به صاحبان سرمایه است؛ نه متقاضیان مسکن
مدیرعامل شرکت اسکان‌سازان نیز با اشاره به چالش‌های طرح فروش متری مسکن گفت: طرح فروش متری مسکن ممکن است مشکل صاحبان سرمایه را حل کند؛ اما مشکل مردم را حل نمی‌کند. با فرض اینکه بتوانند مسکن متری خریداری کنند؛ اما برای آنها خانه محسوب نمی‌شود. نادر شوهانی، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان ایلام ادامه داد: ممکن است کسی که مسکن متری خریداری می‌کند، از این طریق یک ارزش افزوده به لحاظ ریالی به دست بیاورد که البته اثرگذاری مثبت آن هم درنهایت مشخص نیست؛ چون با توجه به وضعیت بورس ایران نمی‌توان به طور قطع این سرمایه‌گذاری را مثبت قلمداد کرد. اما در کل طرح فروش متری مسکن کسی را صاحب خانه نمی‌کند.وی با بیان اینکه به عنوان یک سازنده و انبوه‌ساز تمایلی به عرضه و فروش مسکن در بازار سرمایه ندارم، اظهار کرد: به عنوان یک تولیدکننده مسکن تمایل دارم محصولی را که تولید می‌کنم به دست خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن برسانم و به طور مستقیم مسکن ساخته‌شده را ازمرحله تولید به مصرف عرضه کنم و در این بین واسطه‌ای ایجاد نشود و پس از اتمام ساخت، مسکن را به مصرف‌کننده واقعی تحویل دهم.
شوهانی یادآور شد: با توجه به ماهیتی که بورس و بازار سرمایه دارد، این بازار متعلق به کسانی است که صاحب سرمایه هستند و می‌توانند سهام خریداری کنند. بنابراین با خرید مسکن متری در بورس افراد نمی‌توانند خانه‌دار شوند و راهکار خانه‌دار شدن مردم بورس نیست.
وی درباره راهکار پیشنهادی برای خانه‌دار کردن مردم اذعان کرد: راهکار این است که از طریق سیستم بانکی وام‌های بلندمدت ۲۵ تا ۳۰ ساله ارائه کنند. اگر حرف دولت با عملش یکی است، باید این وام‌ها را با نرخ ارزان یعنی ۴درصد به دست متقاضیان اصلی برساند. کسانی که تاکنون هیچ امتیاز و امکاناتی از این مملکت دریافت نکرده‌اند. وام مسکن را با نرخ بهره پایین و بلندمدت به متقاضیان ارائه دهند و این تنها راه مردمی است که خانه ندارند.
وی با تاکید بر اینکه دولت اگر واقعا شعار نمی‌دهد، باید منابع بانکی را به کسانی اختصاص دهد که مسکن ندارند و مسکن به نام آنها ثبت نشده است، اعلام کرد: این راهکار قابل اجرا و عملیاتی است؛ هرچند برای دولت هزینه‌بر است،اما به هر حال به عنوان متولی وظیفه دارد مسکن موردنیاز اقشار نیازمند را تامین کند و این مهم یکی از اصول قانون اساسی است که مردم خانه‌دار شوند و این راهکار می‌تواند مردم را خانه‌دار کند. نه اینکه تسهیلات ۷۰۰ میلیون تومانی را با سود ۱۸ درصدی ارائه کنند.
این سازنده مسکن با اشاره به ناتوانی اقشار کم‌درآمد در بازپرداخت اقساط گفت: این اقشار نمی‌توانند اقساط ۷ تا ۸ میلیون تومانی تسهیلات مسکن را پرداخت کنند. چون این اقشار حتی توانایی پرداخت هزینه‌های امور روزانه خود را ندارند و درآمد آنها کفاف پرداخت این اقساط سنگین را نمی‌دهد.
فروش متری مسکن بی‌تاثیر در خانه‌دار کردن مردم
عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان نیز با بیان اینکه فروش متری مسکن در تعارض با طرحهای ساخت‌وساز است، گفت: فروش متری مسکن در تعارض با برنامه‌های دولت همچنین حتی در تعارض با ساخت مسکن اجتماعی خود شهرداری است؛ با توجه به اینکه هدف اصلی طرح ساخت مسکن اجتماعی، خانه‌دار کردن دهک‌های مورد هدف جامعه است و این طرح فروش متری با این طرح در تعارض است.
فرشید پورحاجت با اشاره به اینکه فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چند‌وجهی است، تصریح کرد: اجرای این طرح کسی را صاحب‌خانه نخواهد کرد. این طرح یک مکانیزم برای تامین نقدینگی پروژه‌های عمرانی است و از سوی دیگر با توجه به شرایط اقتصادی کشور که با چالش تورم دست و پنجه نرم می‌کند، ارزش پول ملی مردم حفظ شود.این سازنده مسکن در ادامه بیان کرد: در شرایط کنونی به دلیل کمبود توان مالی مردم نمی‌توانند خانه خریداری کنند و با سرمایه اندکی که دارند، حداقل می‌توانند چند متر از یک واحد مسکونی را خریداری کنند. بر این اساس قرار نیست این طرح کسی را خانه‌دار کند و فقط برای تامین سرمایه پروژه‌های شهرداری و سرمایه‌گذاری است.
پورحاجت درخصوص راهکار پیشنهادی برای طرح فروش متری مسکن اظهار کرد: بهتر است شهرداری به جای طرح فروش متری خانه، به برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن اجتماعی در چارچوب برنامه‌های دولت بپردازد. چرا که فروش متری خانه ساختاری است که بنگاه‌های اقتصادی برای تامین مالی پروژه‌های خود اقدام می‌کنند و این طرح قرار نیست بازار را تنظیم کند.
