در گفتوگو با مدیران شرکت‌های فعال در بازار ساختوساز بررسی شد
دو نگاه به مالیات‌‌‌های ساختمانی
بعد از سال ۹۵ قوانین این حوزه به صورت کلی تغییر کرد. شرایط فعلی به این صورت است که از اشخاص حقیقی و حقوقی ۵درصد مالیات نقل و انتقال و ۱۰درصد مالیات علیالحساب دریافت می‌شود.
فعالان ساختمانی حقیقی و حقوقی پس از دریافت پایان کار در شهرداری‌‌‌ها باید به امور مالیاتی برای تشکیل پرونده مراجعه کنند. در این اداره میزان مالیات نهایی برای آنان مشخص خواهد شد. پس از دریافت مالیات بساز و بفروشان اجازه فروش واحدها برای آنان صادر خواهد شد در این بین شرایط پرداخت مالیات برای ساخت سازه‌‌‌ها در شهرهای پرجمعیت سخت‌‌‌تر و مالیات بساز و بفروشان برای اشخاص حقیقی و حقوقی و تعاونی‌‌‌ها بسیار متفاوت است.
در قانون ذکر شده در مالیات اشخاص حقیقی طبق ماده قانون ۱۳۱ مربوط به مالیات‌‌‌های دولتی، به صورت مستقیم مالیات از هزینه‌‌‌های ساختوساز دریافت می‌شود.
در مالیات اشخاص حقوقی طبق ماده ۱۰۵ قوانین مالیات‌‌‌ها با کسر ۲۵درصد از هزینه‌‌‌های مستقیم انجام می‌شود و از هزینه‌‌‌های قابل قبول ساخت این میزان مالیات کسر خواهد شد.
همچنین تعاونی‌‌‌ها موظف به پرداخت ۱۸.۷۵درصد از هزینه‌‌‌های مستقیم و نهایی به عنوان مالیات هستند. این قوانین ثابت بوده و تا به حال تغییر نکرده‌اند.
خطر حذف سازندگان ذی‌‌‌صلاح از فعالیت ساختوساز
در همین راستا حسن‌زاده دباغ عضو هیات‌مدیره انجمن با بیان اینکه پرداخت قوانین مالیاتی برتمام فعالان واجب اجتماعی است خاطرنشان کرد: اما این قوانین نباید به قدری سخت و پیچیده و یک‌طرفه باشد که فعالان صنعت از جمله سازندگان ذی‌‌‌صلاح را از عرصه فعالیت دور کند.
وی ادامه داد: به طور مثال در قوانین آمده است فروش ساختمان‌‌‌های نیمه‌‌‌کاره با مالیات ۵درصد و با توجه به پیشرفت نهایی‌‌‌کار، محاسبه و مشخص و مبلغ فروش در هر مرحله به عنوان بهای تمام‌شده خرید محاسبه می‌شود که همین موضوع به نظر ساده چالش‌‌‌های زیادی را برای فعالان عرصه ایجاد کرده است.
این فعال صنعت ساختوساز با بیان اینکه قانون‌گذار در برخی موارد نیز بر اصل بی‌‌‌انصافی تکیه زده است گفت: قانون‌گذار مدعی است برای جلوگیری از هر نوع سوءاستفاده احتمالی و رشد بازار ملک قانون مالیاتی را تصویب کرده بنابراین ۱۸ ماه پس از پایان کار برای سازندگان ملک بسیار زمان حساسی است. در صورتی که طی این بازه زمانی ملک اجاره داده نشده یا فروخته نشود، تعرفه مالیاتی بر آن اعمال خواهد شد که همین موضوع یک دستپاچگی روحی و روانی برای فعالان صنعت ایجاد کرده است.
وی به تفسیر گفت: قانون‌گذار باید بداند بخشی از چرخه ساختوساز دست فعالان صنعت است، بخشی دیگر در دستان بخش تقاضاست. متاسفانه با تورم سریالی در بازار مسکن توانایی خرید آنها به شدت افت کرده و در این میان برنامه‌‌‌های کمکی دولت به این بخش کاملا ناموفق عمل کرده است حال قانون‌گذار باید پاسخ دهد چگونه می‌توان در این بازه زمانی ملک را به این بخش ارائه کرد و مشمول مالیات بر خانه خالی و مالیات‌‌‌های دیگر نشد؟
دو اثر جبران‌‌‌ناپذیر مالیات بر ساخت
در ادامه حسن ترکاشوند مدیر سرمایه‌گذاری و تامین مالی یک شرکت ساختمانی در خصوص چالش‌‌‌های پیش روی شرکت‌های ساختوساز در پرداخت مالیات بر ساخت و فروش گفت: در شرایط رکود بازار مسکن، پرداخت مالیات‌‌‌های سنگین نهتنها موجب کاهش نقدینگی شرکت‌ها شده، بلکه پرداخت مالیات بر ساخت و فروش به همراه سایر مالیات‌‌‌ها موجب افزایش هزینه‌‌‌های تولید در بخش ساختوساز نیز می‌شود که این دو موضوع در نهایت باعث کاهش سودآوری شرکت‌های ساختمانی شده و با تهدید موقعیت کاری آنها این شرکت‌ها را از میدان تولید دور کرده است.
وی با بیان اینکه اقتصاد علم ریاضی است گفت: زمانی که ساختوساز صرفه اقتصادی برای سازنده بهخصوص خرد‌مقیاس نداشته باشد به این بخش وارد نمی‌شود و اگر هم وارد شود با تدابیری این قوانین را دور زده یا فشار مالیاتی را به نحوی به بخش تقاضا منتقل خواهد کرد.
این کارشناس با بیان اینکه استفاده از تشویق مالیاتی کارآمدتر از تنبیه مالیاتی است گفت: نهادهای دولتی باید بدانند شرایط ساختوساز بحرانی است و بسیاری از جوانان توانایی تهیه مسکن را ندارند بنابراین اعمال مالیات‌‌‌های متعدد در این حوزه نقض اهداف این بخش است، چرا که با ارائه هر تبصره و ماده مالیاتی دست عده‌‌‌ای از حقوق اولیه یعنی داشتن سرپناه حداقلی کوتاه‌‌‌تر می‌شود.
وی با بیان اینکه چشم‌‌‌پوشی بخش‌‌‌هایی از مالیات‌‌‌های ساخت چراغ سبزی به افزایش ساختوساز است گفت: نهادهای دولتی نباید فراموش کنند بین چرخه نیازهای اولیه شهروندان یعنی تامین غذا، مسکن و سلامت، دو بخش غذا و مسکن در یک تراز قرار دارد و مانند صنعت غذا باید به این بخش نیز یارانه هدفمند نه به شکل عامیانه بلکه به صورت تشویق‌‌‌های متعدد در اخذ مجوز، کاهش بوروکراسی‌‌‌های اداری، کاهش هزینه‌‌‌های جانبی و مالیات ارائه شود.
مالیات خوب برای جامعه ارزنده است
در این راستا مهدی بستانچی رئیس هیات‌مدیره انجمن تهویه مطبوع نگاه متفاوتی به این موضوع دارد و در این خصوص گفت: بحث مالیات مبحثی بسیار مهم و جدی در تمام حوزه‌‌‌های صنعتی محسوب می‌شود که در حوزه‌‌‌های گوناگون ممکن است درگیری‌‌‌های مختلفی میان صنعتگران نسبت به این مساله به وجود آید.
وی افزود: اما وجود مالیات در هر صنعتی فارغ از اینکه ممکن است در کوتاه‌مدت اثرات منفی یا حتی تورمی در آن صنعت داشته باشد، در دراز‌مدت موجب انبوه‌‌‌سازی آن صنعت خواهد شد که در خصوص صنعت ساختمان نیز این مساله صدق می‌کند.
این فعال حوزه ساختوساز ادامه داد: اجرای قانون مالیات در کوتاه‌مدت قطعا موجب افزایش قیمت‌های مسکن خواهد شد، اما طبیعتا وجود مالیات می‌تواند در دراز‌مدت موجب انسجام فرآیند ساخت و فروش ساختمان شود و تجربه نشان داده در حوزه‌‌‌هایی که ملزم به پرداخت مالیات هستند دقت بیشتری در دو مبحث کمی و کیفی انجام می‌شود به همین خاطر در بلندمدت می‌تواند اثر مثبتی بر ساخت و فروش مسکن داشته باشد.
بستانچی تصریح کرد: اما تجربه نشان داده است که دولت برای اجرایی کردن قوانینی که برای هر صنعتی وضع می‌کند روش مناسب و صحیحی را در پیش نمی‌گیرد و همین امر موجب می‌شود تا متخصصان صنعت ساختمان با قانونی مانند مالیات بر ساخت و فروش مسکن موافق باشند، اما با نوع اجرای این قانون در صنعت ساختمان توسط دولت مخالف بوده و آن را به ضرر صنعت بدانند.
وی بیان کرد: اصولا در این شرایط اثرات مخرب اجرای ناصحیح قوانین توسط دولت باعث می‌شود تا این قوانین به مرور متوقف شود یا آن نتیجه مطلوب را که مدنظر متخصصان امر بوده است نداشته باشد. به همین دلیل به نظر می‌رسد نحوه اجرای مالیات ساخت و فروش مسکن موفق نخواهد بود.
بستانچی تاکید کرد: اخذ مالیات از هر صنعتی موجب صنعتی‌‌‌سازی آن خواهد شد و یکی از دلایلی که تاکنون صنعت ساختمانی ما صنعتی‌‌‌سازی نشده است، نگرفتن مالیات از این صنعت بوده است به همین دلیل از سایر صنایع در کشور عقب‌‌‌تر است. بستانچی گفت: تا عدالت مالیاتی در کشور شکل نگیرد مشکلاتی از قبیل فرار مالیاتی حل نخواهد شد، اما دولت برای اجرای عدالت مالیاتی باید نحوه اجرای صحیح اخذ مالیات را در دستور کار خود قرار دهد تا بتواند با اقناع مناسب متخصصان و فعالان صنعت ساختمان، آنها را برای اخذ مالیات قانع کند.
بازار مسکن، بازار مصرفی یا سرمایه‌گذاری؟
سعید وزیری کارشناس حوزه ساخت مسکن با بیان اینکه اخذ مالیات مانع سوداگری در بازار مسکن خواهد شد گفت: اما نکته‌ای که وجود دارد این است که ذهنیت فعالان این صنعت باید به این سمت برود که نظام‌نامه مالیاتی جدید در حوزه مسکن به نفع مصرف‌کننده و به ضرر سوداگران این عرصه است.
وی ادامه داد: بر اساس این نظام‌نامه جدید مالیاتی هیچ‌گونه خللی در بازار مصرف مسکن ایجاد نخواهد شد و نباید وجود مالیات ذهنیتی منفی را در ذهن مصرف‌کننده ایجاد کند، زیرا مالیات تنها به کسانی تعلق می‌گیرد که با نگاه سرمایه‌گذاری ملکی را می‌‌‌خرند و با ارزش افزوده بیشتر می‌‌‌خواهند آن را به‌فروش برسانند که مالیات به آن ارزش افزوده تعلق می‌گیرد بنابراین کسانی که به صرف استفاده از مسکن اقدام می‌کنند هیچ مالیاتی را نباید پرداخت کنند.
وزیری در ادامه با بیان اینکه قانون‌گذار برای شکاف قانون مالیات و برای جلوگیری از فرار مالیاتی تمهیداتی را اندیشیده گفت: با یک روش قانونی می‌توان هزینه‌‌‌های مالیاتی را برای سازندگان کاهش داد. کافی است فرد یک بنگاه تولیدی یا سرمایه‌گذاری را تاسیس کند. تخصیص هزینه سود پرداختی به شخص سرمایه‌گذار در نهایت بهای تمام‌شده را برای او به شدت کاهش خواهد داد. حداقل سود عقود مشارکتی مورد تصویب شورای پول باید به این موسسه اختصاص داده شود بنابراین نمی‌توان گفت قانون چالش دارد، اما می‌توان تاکید کرد اجرای این قوانین مشکل دارد.
مالیات بر حوزه مسکن خوب اما ناقص
همچنین علیزاده مدیرعامل یک شرکت فعال ساختمانی گفت: اگر حوزه مسکن از شخصی‌سازی‌‌‌های غیرتخصصی به سمت شرکت‌های انبوه‌‌‌ساز برده شود در این صورت محاسبه هزینه و درآمد و متعاقبا محاسبه سود آن به صورت نظام‌مند درمی‌‌‌آید و مالیاتی که گرفته شود اثر منفی بر بازار مسکن نخواهد داشت.
وی گفت: به هر حال اگر دولت، ساختوساز مسکن را به شرکت‌های متولی و انبوه‌‌‌سازان بسپارد در آن زمان اخذ مالیات نظام‌مند خواهد شد و اثر مثبت بر خریدار و جامعه خواهد گذاشت.
علیزاده همچنین خاطرنشان کرد: اگر ساختوساز توسط متولیان امر انجام شود هم به نفع دولت است زیرا در‌آمد‌‌‌های دولت را تثبیت می‌کند و در این شرایط گردش مالی برای پیمانکاران و سازندگان هم بهتر می‌شود به شرط اینکه پایه و اساس ساختوساز به دست متخصصان این عرصه انجام گیرد.
مالیات علیالحساب کمر سازندگان را شکسته
اما در این بین دبیر انجمن انبوه‌‌‌سازان مسکن و ساختمان گلستان نظری کاملا متفاوت دارد و معتقد است اخذ این نوع مالیات نهتنها به نفع جامعه نیست بلکه فرار مالیاتی و سرمایه را به دنبال دارد گفت: به طور مثال پر کردن اظهارنامه در مرحله پیش‌فروش و اخذ مالیات برمبنای آن اشتباه محض است که کمر سازندگان را می‌‌‌شکند.
حمیدرضا محبی با تاکید بر اینکه ساختمان یک محصول پروژه‌محور است، افزود: برای اخذ مالیات باید ساختمان تمام‌شده و هزینه‌‌‌های آن مشخص و پس از فروش سود به‌‌‌دست آمده تعیین شود تا بر اساس آن سازنده مالیات بر عایدی بپردازد. به هر روی با وجود شرایط تورمی در کشور ما نمی‌توان پیش‌بینی کرد که سازنده چقدر سود می‌‌‌برد که گاه متحمل ضرر هم می‌شود.
محبی اذعان کرد: ۹۵درصد سازندگان ما به صورت سنتی کار می‌کنند و فاقد حسابدار و دفاتر حسابداری هستند بنابراین اخذ فاکتور برای همه مراحل ساختوساز و رسید پرداختی‌‌‌های نیروهای خدماتی و کارگران کار بسیار دشواری است که گاه پس از انجام این فرآیند‌‌‌ها، با کوهی از فاکتور و رسیدهای پرداختی و اسناد مواجه می‌‌‌شویم و در برخی مواقع بسیاری از این مدارک مورد پذیرش ممیز مربوطه هم قرار نمی‌گیرد.
روش محاسبه مالیات به این شیوه فسادانگیز است
دبیر انجمن انبوه‌‌‌سازان گلستان افزود: باید مانند مسکن ملی و مسکن مهر نرخ مالیات بر ساختمان‌‌‌ها مقطوع و تکلیف سازنده برای پرداخت مالیات در ابتدا مشخص و معلوم باشد، اما اکنون بر مبنای اسناد و مدارکی که مورد پذیرش یا عدم‌پذیرش ممیز قرار می‌گیرد، اعداد متفاوتی برای مالیات تعیین می‌شود که نتیجه آن ایجاد اختلاف بین سازنده و ممیز است.
محبی گفت: تصمیم‌گیری بر اساس نظر یک شخص به عنوان ممیز قطعا دارای ایراد و اشکال بوده و سبب بروز اختلاف می‌شود.
وی افزود: ممکن است دو ساختمانی که در کنار هم قرار دارند هزینه ساخت و فروش آنها متفاوت باشد که این مساله در ساختوساز مرسوم است و محاسبه سود و اخذ مالیات در این مورد هم بسیار اختلاف‌برانگیز خواهد بود. وی بیان کرد: پیشنهاد شد به جای اینکه ساختمان‌‌‌های شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر مشمول مالیات شوند، این قانون برای تمام شهرها در نظر گرفته شود، اما مانند مسکن مهر قیمت مقطوع و معلوم باشد که متاسفانه اکنون مالیات از ساختمان‌‌‌های همه شهرها دریافت می‌شود اما قیمت مقطوع نشده است.
فرار سرمایه‌گذاران با مالیات ساختوساز
افزایش مالیات بر صنعت ساختوساز، علاوه برافزایش تورم در بازار مسکن، باعث کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران در این حوزه خواهد شد، هزینه‌‌‌هایی همچون هزینه‌‌‌های نظام‌‌‌مهندسی و انشعابات به همراه تاخیر در صدور پروانه‌‌‌ها، اثراتی منفی بر توسعه صنعت ساختوساز دارند و موجب مشکلات جدی در بخش مسکن می‌‌‌شوند.
اینها قسمتی از صحبت‌‌‌های مسعود ارونقی فعال صنعت ساختمان با نگاهی به قانون مالیات بر ساخت است. وی در ادامه گفت: سازندگان ساختمان مالیات خود را در زمان نقل‌‌‌وانتقال بر اساس فرم ارزشیابی املاک پرداخت می‌کنند. در مرحله ساخت، سازندگان باید هزینه‌‌‌های مختلف را پرداخت کنند از جمله هزینه‌‌‌های مربوط به تامین اجتماعی کارگران که عملا دریافت ۱۵درصد مبلغ پروانه برای تحت پوشش قرار دادن خدمات درمانی کارگران است که متاسفانه تا به امروز عملیاتی نشده است.
وی همچنین به هزینه‌‌‌های دیگری شامل هزینه‌‌‌های نظام مهندسی و انشعابات اشاره کرد و افزود: این هزینه‌‌‌ها به‌رغم اینکه بخشی از هزینه‌‌‌های تعرفه‌‌‌های قانونی هستند بهخصوص در بخش انشعابات درواقع به‌‌‌عنوان هزینه‌‌‌هایی بر سازندگان با توجه به آنکه قسمتی از آن باید توسط سازنده هزینه شود، سربار می‌شود.
ارونقی در ادامه گفت: بنابراین طبق ضوابط و مقررات جدید و سیاست‌‌‌هایی که وزارت اقتصاد و دارایی پیش‌بینی می‌کند و در قوانین می‌‌‌بیند و قرار است مالیات‌‌‌هایی را در کنار تمام این هزینه‌‌‌ها بر ساخت سربار کند اینها نهتنها موجب افزایش تورم مسکن می‌شود، بلکه باعث دلسرد شدن صاحبان سرمایه در این بخش خواهد شد.
وی در پایان افزود: لازم است با توجه به مشکلات و نیازهای مطرح‌‌‌شده، اصلاحاتی جدی در قوانین و سیاست‌‌‌های مرتبط با صنعت ساختوساز انجام شود تا این صنعت بتواند به‌‌‌عنوان یکی از مهم‌ترین محرک‌‌‌های توسعه اقتصادی کشور عمل کند.
