تحلیل دنیای اقتصاد از تعارض‌های آماری و فقدان سیاستگذاری در بخش مسکن
مسکن؛ تعارض در آمارها و سیاستگذاری‌ها
درحالی که مرکز پژوهش و اسناد ریاست جمهوری از تحقق ۱۱۰درصدی هدف های برنامه چهارم در زمینه ساخت مسکن در سال‌های ۸۴ و ۸۵ گزارش می‌دهد .معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی که همچنان حائز شرایط مرجعیت در محاسبات آماری است خبر از تحقق ۷۵ و ۶۵درصدی این هدف ها در همان سال‌ها می‌دهد
مسعود سیفی‌اعلا
درحالی که مرکز پژوهش و اسناد ریاست جمهوری از تحقق ۱۱۰درصدی هدف های برنامه چهارم در زمینه ساخت مسکن در سال‌های ۸۴ و ۸۵ گزارش می‌دهد .معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی که همچنان حائز شرایط مرجعیت در محاسبات آماری است خبر از تحقق ۷۵ و ۶۵درصدی این هدف ها در همان سال‌ها می‌دهد سه ماه و اندی پیش که گزارش مرکز پژوهش و اسناد ریاست‌جمهوری درخصوص آمارهای مربوط به ساخت مسکن در سال‌های ۸۴ و ۸۵ منتشر شد، با تعجب و حیرت ارقامی ملاحظه شد که از تحقق ۱۱۰درصدی هدف‌های تعیین‌شده برنامه چهارم برای همان سال‌ها حکایت داشت، اما به تازگی معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی ریاست‌جمهوری که به لحاظ پتانسیل‌های علمی همچنان حائز شرایط مرجعیت در محاسبات آماری است، طی گزارشی حکایت تازه‌ای از این مقوله داشت که با گزارش قبلی کاملا فرق می‌کند. فرق این دو گزارش در این است که اولی از تحقق ۱۱۰درصدی هدف‌های تعیین‌شده برنامه چهارم در زمینه ساخت مسکن در سال‌های ۸۴ و ۸۵ حکایت می‌کند و دومی از تحقق ۷۵درصدی و ۶۵درصدی در همین سال‌ها. گزارش اولی حاکی از این است که طی دو سال مورد بحث یعنی به ترتیب در سال‌های ۸۴ و ۸۵ برابر ۵۸۱هزار دستگاه و ۶۳۸هزار دستگاه واحد مسکونی ساخته شده که در قبال هدف‌های تعیین‌شده برای این سال‌ها، یعنی ۵۳۰هزار دستگاه و ۵۸۰هزار دستگاه ۱۰درصد بیشتر از هدف‌های پیش‌بینی شده موفقیت حاصل شده است. دومی اما نظر دیگری دارد. یعنی به موجب گزارش اخیر معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در سال ۸۴ معادل ۴۸۰هزار دستگاه و در سال ۸۵ معادل ۴۶۰هزار دستگاه بوده است.
بدیهی است تعارض آماری این دو گزارش از سوی دو مرجع مختلف که اتفاقا هر دو نیز تحت‌پوشش نهاد ریاست‌جمهوری است، چگونه حاصل شده و منابع مورد استناد آنها کدامین گزارش‌های رسمی و اداری بوده قابل‌تامل است، اما مرجعیت آماری گزارش‌های سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی یا معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی ریاست‌جمهوری پیوسته برای پرسشگران و پژوهشگران محفوظ بوده و به همین دلیل هم هست که به‌رغم گزارش مرکز پژوهش و اسناد ریاست‌جمهوری، احتمالا گزارش اخیر این معاونت مبنا و ملاک واقع خواهد شد تا وضعیت بازار مسکن که به دلایل دیرپا ناسالم بوده و از بیماری مزمن و گویا لاعلاج رنج می‌برد، ارزیابی شود.
البته کتمان نباید کرد که رقم ۴۸۰هزار دستگاه تولید مسکن در سال ۸۴ در قیاس با منحنی تولید سال‌های قبل از روند رشد مطلوبی حکایت می‌کند که به هر حال قابل‌تامل است. با توجه به اینکه آمار مزبور اشاره به واحدهای تکمیل شده و قابل‌استفاده دارد و مسلما پروسه‌ای سپری شده است که حداقل ۱۲ تا ۱۶ماه طول کشیده تا این واحدها ساخته و بهره‌برداری شوند، می‌توان قبول کرد که رقم ۴۸۰هزار واحد مسکونی تکمیل شده دنباله طبیعی ارقام ساخت مسکن در سال‌های ۸۳ و ۸۲ بوده است که کمابیش در همین محدوده بوده‌اند.
کاهش آماری تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۸۵ نیز به رقم حدود ۴۶۰هزار دستگاه نیز از همین قاعده تبعیت می‌کند که قابل‌توجه است. با این حال ترقی قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۸۵ که نتیجه منطقی بودجه انبساطی همان سال و یک سری سیاست‌های پولی ارزیابی شده، علی‌القاعده می‌تواند در رشد محسوس آمار تولید سال بعد تاثیرگذار باشد که گزارش‌های مربوط به صدور پروانه‌های ساخت آن را تایید می‌کند، ولی نه آنچنان تاثیری که گزارش مرکز پژوهش و اسناد ریاست‌جمهوری در خردادماه گذشته از آن خبر داده بود و با توجه به آمارهای هشت ماهه (ساخت ۵۲۳هزار واحد در مناطق شهری) سال ۸۶ و از مجموع فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز در مناطق روستایی پیش‌بینی کرده بود که ارقام نهایی به یک میلیون و ۱۰۰هزار در پایان سال خواهد رسید که نسبت به پیش‌بینی برنامه (۸۲۰هزار واحد) ۱۳۵درصد رشد را نشان خواهد داد.
چنین رشدی اگر هم صورت بگیرد غیرطبیعی است. زیرا متناسب با ظرفیتهای اقتصادی از جمله ظرفیتهای تولید مصالح ساختمانی نیست و به طور طبیعی عامل فشار مضاعفی می‌تواند باشد که به اهرم قیمت‌ها چه در مرحله تولید و چه در مرحله عرضه و تقاضا وارد شده و می‌شود. کما اینکه چنین هم شد و اصرار بر گسترش فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز (که به نوبه خود البته ضروری هم بود) از طریق ارائه تسهیلات بالنسبه کافی به سازندگان و هم‌زمانی افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن که میلیاردها میلیارد سرمایه سوداگران و واسطه‌گران را هم به این بازار پررونق ریخت، باعث پیدایش وضعیتی در این بازار شد که تاکنون بی‌سابقه بوده است. به طوری که تحت‌تاثیر این شرایط قیمت هر مترمربع زمین یا خانه‌های کلنگی در نیمه اول سال ۸۶ به یکباره حدود ۱۲۵درصد رشد کرد و به این ترتیب در کنار افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه‌های سربار و مزد کارگر و عوامل دیگر تولید، هزینه تمام شده یک متر مربع ساختمان نوساز را به شدت افزایش داد. به‌طوری که میانگین این افزایش در مناطق مختلف تهران برحسب ارزیابی‌های کارشناسانه وزارت مسکن در این دوره ۸۰درصد اعلام شد.
نیمه اول سال ۸۶، کاهش عرضه
با وجود این تحولات که در نیمه دوم سال ۸۵ و نیمه اول سال ۸۶ در وضعیت قیمت مسکن اتفاق افتاد، اما عرضه مسکن در نیمه اول سال ۸۶ همچنان درجا زد. گزارش بانک مرکزی در این زمینه حاکی است که طی شش‌ماه اول سال ۸۶ کل واحدهای مسکونی تکمیل شده که به بازار مصرف عرضه شد، برابر ۲۲۹هزارو ۲۱۰دستگاه بود که در مقایسه با سال قبل ۵/۴درصد کاهش نشان می‌دهد. اگر این آمار به کل سال ۸۶ تعمیم داده شود، می‌توان پنداشت که عرضه کل مسکن در مناطق شهری کشور به زحمت از مرز ۴۶۰ یا ۴۷۰هزار واحد گذر خواهد کرد که چندان فرقی با سال ۸۵ نخواهد داشت.
با این حال آمارهای دیگری هم وجود دارد که حکایت از وجود انبوه ساختمان‌های نیمه تمام در سراسر کشور دارد.
آمارهای بانک مرکزی مربوط به سال ۸۶ می‌گوید که در مقابل ۳۷هزار ساختمان (نه واحد مسکونی) تکمیل شده در این دوره ۱۰۲هزار دستگاه ساختمان نیمه تمام نیز در دست احداث بود که مسلما تکمیل و عرضه آن در سال ۸۷ می‌تواند کل بازار مسکن ایران را تحت تاثیر قرار دهد، مشروط بر این که بازار تقاضا از در همان سال ها التهاب‌ها دورمانده و اثرات رکود اقتصادی موجود در کشور کمترین تاثیر را در این بازار داشته باشد، آیا چنین شرایطی محقق خواهد شد؟
آینده مسکن در گرو کنترل رکود
ناظران بازار مسکن اکنون این سوال را مطرح می‌کنند که خطرات رکود اقتصادی موجود ایران روند رشد تولید واحدهای مسکونی کشور را تا چه اندازه دچار مخاطره خواهد کرد و آیا چنین مخاطراتی در آینده نزدیک قابل کنترل خواهد بود یا نه؟
این سوال از آنجا ناشی می‌شود که آمار واحدهای ساختمانی نیمه تمام در سال ۸۶ به میزان ۱۰۲هزار دستگاه ساختمان و همچنین حدود ۶۵هزار دستگاه ساختمان شروع شده، مجموعا برای سال ۸۷ توشه مناسبی تلقی می‌شد تا در کارنامه موفقیت‌های دولت ثبت شود. اما خواب‌آلودگی بازار مسکن از اواخر سال گذشته که به رکود کامل این بازار در تابستان سال جاری منتهی شد، اکنون این سوال را برای سازندگان و دست‌اندرکاران مطرح کرده است که عرضه گاه این همه تولیدات کجا خواهد بود؟
آمارهای بانک مرکزی حاکی است که بیش از ۲۰هزار میلیارد تومان در سال گذشته در بازار مسکن سرمایه‌گذاری شده که ۹۵درصد آن مستقیما از سوی بخش خصوصی بوده است. بخش خصوصی اکنون به شدت کنجکاو شده است که در مقابل این همه سرمایه‌گذاری برای افزایش تولیدات مسکن، تمهیدات دولت برای مقابله با خطرات حتمی رکود اقتصادی کشور و تاثیرات بلاانکار آن در بخش مسکن را مشاهده کند. چنانچه اثرات رکود اقتصادی کشور که به نوبه خود از سیاست‌های انقباضی در بخش پولی تاثیر پذیرفته به آهستگی از بیخ گوش بخش مسکن رد نشود، کاهش سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش در سال ۸۷ و تاثیرات آن در سال آینده نتیجه اولیه چنین وضعیتی خواهد بود. کاهش راندمان تولید در واحدهای صنعتی مرتبط با بخش مسکن و همچنین گستردگی بیکاری در بین کارگران ساختمانی از نتایج دیگر این وضعیت خواهد بود.
غیبت دولت در بازار سیاست مسکن
تردیدی نیست که با وجود ۸۰درصد رشد صدور پروانه ساختمانی در سال ۸۶ به طور طبیعی آمار عرضه واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۸۷ و ۸۸ به نسبت چشمگیری افزایش خواهد یافت، اما این سوال مطرح است که آیا در چنین حرکت صعودی به سمت تعدیل یکی از اساسی‌ترین نیازهای جامعه، دولت هم سهمی داشته است؟
پاسخ به این سوال منفی است، زیرا تحرکات بازار دو سه سال اخیر مستقیما از تحولات قیمت مسکن تاثیر پذیرفته که در غیاب سیاست‌های کارساز دولت اتفاق افتاده است. اتفاقا این فرصتی بوده است که دولت با استفاده از آن می‌توانست به مکانیسمی از تنظیم تعادل بازار دست بزند که ضمن حفظ روند رشد تولید، رشد غیرطبیعی قیمت‌ها را هم مهار سازد که عملا از عهده آن برنیامد. اینک در غیاب مساعدت‌های لازم دولت و تسهیلات بانکی برای خرید واحدهای مسکونی، باید منتظر ماند و دید که تسهیلات بخش تولید در اختیار سازندگان چگونه به نفع تعدیل بازار کمک خواهد کرد و آیا تولیدکنندگان و سازندگان مسکن در برابر عدم بازگشت سرمایه و تاثیرات حاصل از شرایط رکود تورمی بازار حاضر به حاتم‌بخشی خواهند شد؟
ارسال نظر