بازار جهانی مسکن در انتظار تحولات تازه
نیلوفر قدیری
آلن گرین اسپن، رییس سابق بانک مرکزی آمریکا، هفته گذشته در سفری به چند کشور اروپایی گفت: حباب بازار مسکن در آمریکا ترکیده است و بازار املاک و مسکن در چندین کشور دیگر هم در آستانه ترکیدن حباب و پایان یافتن رونق ساختگی بازار هستند.

با توجه به رشد قابل‌توجه قیمت‌ها در بازار جهانی مسکن در دو دهه گذشته، این پیش‌بینی رییس سابق بانک مرکزی آمریکا چندان گزاف نیست. در سال‌های اخیر قیمت مسکن به صورتی کم سابقه در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته جهان به غیر از آلمان و ژاپن، به شدت افزایش یافته است.
سازمان توسعه و همکاری اقتصادی اروپا این رونق بازار مسکن را از نظر دوام و دامنه جغرافیایی بی‌سابقه خوانده است. این سازمان معتبر اقتصادی اروپا یک سند جداگانه خود را به گزارش در این باره اختصاص داده است. در گزارش سازمان توسعه و همکاری اقتصادی اروپا که مقر آن در پاریس است آمده است: اکنون تعداد بسیار زیادی از کشورها شاهد افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن هستند؛ اما نکته قابل‌توجه‌تر این است که این رونق با چرخه اقتصادی این کشورها سازگاری ندارد. این افزایش قیمت در بعضی کشورها چنان بالا است که بعضی کارشناسان اقتصادی این رشد قیمت را نتیجه قابل‌توجه شاخص‌های اقتصادی بازار مانند رشد درآمدها می‌دانند. در حالی که لزوما برای همه کشورها شرایط اینگونه نیست. در انگلیس، تعدادی از استادان دانشگاه آکسفورد به رهبری پروفسور جان میلبائر، در گزارشی تحقیقی اعلام کرده‌اند که هیچ مدرک و نشانه‌ای از وجود حباب یا رونق کذایی در بازار مسکن انگلیس وجود ندارد؛ اما بعضی کارشناسان مانند شخص گرین اسپن که تجربه زیادی در امور مالی و اقتصادی دارد، سقوط دو رقمی قیمت مسکن در سراسر کشور آمریکا را بعد از چند سال اوج و رکود قیمت‌ها، نشانه قابل تاملی می‌دانند و در این باره هشدار می‌دهند. از آنجا که کسی این کاهش شدید قیمت را چندان پیش‌بینی نکرده بود این کاهش قیمت باعث بروز رکود در اقتصاد آمریکا شد. این موضوع یکی از بزرگ‌ترین وقایع اقتصادی آمریکا در سال‌های اخیر است؛ اما آیا به واقع می‌توان قیاسی میان شرایط بازار مسکن در آمریکا و جهان انجام داد؟ بدون شک شباهت‌هایی میان این دو بازار وجود دارد. افزایش رو به رشد درآمدها و روند نزولی نرخ بهره از جمله این نقاط تشابه میان بازار اقتصادی و مسکن آمریکا و جهان است. بحران کنونی در بازارهای مالی و اعتباری جهان با تهدید دسترسی آسان به وام و اعتبار مالی، پایان دوران نرخ بهره پایین را نشان می‌دهد. این پدیده‌ای است که اکنون برای سراسر جهان صدق می‌کند. سرمایه‌گذاران و سیاستگذاران در خارج از آمریکا چند ماهی است منتظر هستند تا پس‌لرزه‌های بحران مسکن در بزرگ‌ترین اقتصاد دنیا، رفته‌رفته کشورهای دیگر را هم در بر بگیرد. درباره قوت و قدرت بازارها در کشورهای اروپایی و بقیه دنیا مقالات و گزارش‌های بسیاری نوشته شده است؛ اما کارشناسان اقتصادی این را در حد یک نظریه می‌دانند و منتظرند تا این فرضیه محک جدی بخورد. سرایت بحران بازار مسکن آمریکا به نقاط دیگر دنیا بخشی از نظریه جهانی شدن است. اکنون کشورهایی که قیمت مسکن در آنها با شتابی بسیار بیشتر از آمریکا افزایش یافته بود بیشترین نگرانی را دارند. قیمت مسکن در آمریکا بین سال‌های ۱۹۹۰ تا ۲۰۰۶ رقمی معادل ۵۰‌درصد افزایش یافت، اما افزایش قیمت مسکن در دیگر کشورهای عضو سازمان توسعه و همکاری اروپا تا ۷۰‌درصد بوده است. از سال ۱۹۹۰ قیمت واقعی مسکن در اسپانیا، انگلیس و ایرلند دو برابر آمریکا افزایش داشته است. رودریگو راتو، مدیر عامل مستعفی صندوق بین‌المللی پول اخیرا هشدار داد: بحران بازار وام و اعتبار یک بحران جدی است که پیامدهای آن بعدها معلوم خواهد شد. یکی از اصلی‌ترین پیامدهای آن کاهش هزینه‌های مصرف کنندگان به ویژه در کشورهایی مانند انگلیس، اسپانیا و خود آمریکاست. فرانسه و ایتالیا در این میان تاثیر چندانی نخواهند دید؛ زیرا میزان وام و بدهی مسکن در این دو کشور کمتر از دیگر کشورهاست. دیگر کشورها مانند آلمان، برای توسعه اقتصادی خود بیشتر به سرمایه‌گذاری تجاری وابسته بوده‌اند. در این کشورها خطر جدی، هزینه بالای وام‌گیری در آینده و البته کاهش تقاضا در این باره است. بعضی کارشناسان بازار مسکن در اروپا می‌گویند: بحران بازار وام در آمریکا قابل تعمیم به اروپا نیست؛ زیرا نظام وام‌گیری مسکن در آمریکا منحصر به فرد بوده ‌است. آنها بحران به وجود آمده در این بازار را نتیجه کارکرد همین سیستم می‌دانند. اکنون روند رونق قیمت مسکن در حال طی مسیر به سوی منطقه آسیا و اقیانوسیه است. این بخش از دنیا در گذشته از رونق یک دهه‌ای بازار مسکن جهان عقب بوده است. البته کشور استرالیا در این میان یک استثنا است، اما اکنون این منطقه هم رونق بازار مسکن را تجربه می‌کند. رشد سالانه قیمت مسکن در سنگاپور در نیمه دوم سال ۲۰۰۷ تاکنون به ۲۱‌درصد رسیده است. سال گذشته این رقم تنها ۷‌درصد بود. افزایش قیمت مسکن در ژاپن هم در سه ماه دوم سال ۲۰۰۷ به ۸‌درصد رسیده است. با وجود همه این گمانه‌زنی‌ها آنچه قطعی به نظر می‌رسد این است که بازار مسکن که اتکای بسیاری به تغییرات در رویکرد مصرف‌کنندگان دارد، در ماه‌های آینده بسیار شکننده خواهد بود.