کمبود عرضه و سوداگری را با هم ببینیم

دکتراعظم خاتم *

در بحث از سوداگری مسکن همواره این انحراف پیش ‌آمده است که تنها بحران ما در بخش مسکن، سوداگری است. اگر امروز هم از کمبود عرضه مسکن بدون بحث سوداگری صحبت کنیم، این انحراف پیش می‌آید که تنها مشکل ما کمبود عرضه مسکن است. به همین دلیل وزیر مسکن و شهرسازی، شهرهای جدید را موظف کردند تا سقف جمعیتی خود را به یک میلیون نفر افزایش دهند. این دستور، اعتراضات گسترده‌ای را حتی در بدنه مهندسان مشاور ایجاد کرد که اصلا چنین افزایش جمعیتی امکان‌پذیر نیست. این تصوری اشتباه است که ما اگر برای شهرهای جدید مثل هشتگرد، سقف جمعیتی یک میلیون نفر را تعریف کنیم و زمین را عرضه کنیم، بخشی از جمعیت تهران به این مکان‌ها جذب می‌شوند. این دیدگاه، نادیده گرفتن تاریخی است که در ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته تجربه کرده‌ایم.

برای مثال، هشتگرد دارای ۳‌هزار هکتار زمین مصوب بود و در فاز یک و دوی آن حدود ۱۲۰۰ هکتار زمین خالص مسکونی وجود داشت و همه این زمین‌ها عرضه شدند. با تراکم ۱۰۰ نفر در هکتار، هشتگرد امروز باید حدود ۱۲۰‌هزار نفر جمعیت داشته باشد؛ اما در بازنگری‌ای که امروزه در طرح جامع این شهر توسط مشاور تهیه شده، بیش از۲۰‌هزار نفر جمعیت ندارد. یعنی حتی آن میزان (۴۰‌هزار) نفر جمعیتی که در یک کنفرانس بین‌المللی برای این شهر پیش‌بینی شده بود هم جذب نشده است. کسی سوال نمی‌کند که این مقدار زمین واگذار شده تحت چه ساز و کاری واگذار شده‌ است که هنوز ساخته نشده‌اند و بخشی هم که ساخته شده چرا پذیرای جمعیت نیست. بنابراین برای مقابله با مشکلات پیش رویمان باید دیدگاهی چند بعدی را اتخاذ کنیم و در آن تاثیر هم‌زمان مسائل را شاهد باشیم.

در کشور ما بحران سوداگری همزمان با کمبود عرضه برای گروه‌های خاص وجود دارد و این دو بحران همزمان هستند. هر گاه به یکی از آن‌ها توجه کنیم و دیگری را نادیده بگیریم، راهی برای خروج از مسائل پیدا نخواهیم کرد. وقتی بحران کمبود عرضه را عمده می‌کنیم و مورد توجه قرار می‌دهیم، می‌توانیم تراکم تهران را آزاد کنیم. زمین هشتگرد و پرند و پردیس را افزایش دهیم، ولی نتیجه‌ای جز سوداگری نمی‌گیریم. تبدیل زمین به دارایی اتفاقی است که در هشتگرد رخ داده است. این سوداگری را شرکت عمران شهر جدید انجام نداده است چرا که خود این شرکت به دولت مقروض است؛ زیرا زمین را از طریق تعاونی‌های مسکن، و در مجموع با قیمت آماده‌سازی (به قیمت پایین) واگذار کرده است. این زمین‌ها به طبقه متوسط واگذار شده، اما آنها نمی‌خواستند که در آن‌ جا زندگی کنند. در ضمن شهرهای جدید اصلا شرایط زندگی را ندارند.

خریداران زمین‌های شهرهای جدید، زمین را برای آینده‌ای که رشد کند و سود ببرند، خریده بودند که در واقع بخش عمده‌ای ضرر کرده‌اند؛ زیرا رشد قیمت مناسب نبوده و پیش‌بینی‌های انجام شده محقق نشد. زمین هشتگرد حرام شد. حرام به این معنی که به موقع به دست گروه نیازمند نرسید.

بنابراین به نظر من این که چه میزان زمین و مسکن و این که با چه سیاست اجتماعی بتوان برای گروه‌های مختلف مسکن تامین کرد و در کجا باید این مسکن ارائه شود، سوال‌های متفاوتی است که باید در طرح‌های مختلف به آنها جواب دهیم.

* کارشناس مطالعات طرح جامع تهران