راه جدید احتکار مسکن در تهران

عکس تزیینی است

شرکت‌های ساختمانی در مقابل «سخت‌ترین» راهی که برای شناسایی خانه‌های خالی انتخاب شده «ساده‌ترین» مسیر را برای «نفروختن» در پیش گرفته‌اند

پیشنهاد راهی بهتر برای ردیابی خالی از سکنه‌ها در گزارش «دنیای‌اقتصاد»

رونق ساخت‌وساز به شیوه بساز و نفروش در برخی مناطق پایتخت فرید قدیری

ارزیابی از کارکرد سه ماهه طرحی که در تهران برای مقابله با خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی به اجرا درآمده، اگرچه زود به نظر می‌رسد، اما عدم دریافت واکنش از سوی مالکان واحدهای بدون مصرف، حکایت از تهدید به حساب نیامدن این طرح برای آنها، تا اینجای کار دارد.

مسوولان مسکن برای عرضه اجباری حدود ۱۴۰ هزار خانه‌ خالی به بازار مصرف در تهران، سخت‌ترین راه -اتکا به اطلاعات تلفنی مردم- را در پیش گرفته‌اند، اما در مقابل، شرکت‌های ساختمانی با سابقه در حوزه بساز و نفروش، ساده‌ترین مسیر را برای نفروختن آنچه ساخته‌اند، انتخاب کرده‌اند. برخی مالکان ساختمان‌های نوساز اخیراً برای نمایش «قصد فروش»، قیمت عرضه واحدهای مسکونی را حداقل ۲۰ درصد بالاتر از نرخ عرف منطقه تعیین می کنند تا عملاً این واحدها فروش نرود. ساختمان‌های نوساز پرواحد خالی از سکنه در مناطقی از شمال و شمال غرب تهران به قدری تابلو شده‌اند که اگر اراده جدی برای مقابله با این نوع ساخت‌وسازها ایجاد نشود، فشار بازار مسکن برای تقاضای مصرفی از سطح کنونی بیشتر خواهد شد.

مالکان ساختمان‌های بدون مصرف، به ظاهر ادعای فروش دارند، اما قصد واقعی آنها زمانی مشخص می‌شود که دفتر فروش در طبقه اول این ساختمان‌ها به مشتری قیمت کارشناسی شرکت سازنده را اعلام می‌کند.

تحقیقات خبرنگار دنیای‌اقتصاد از نقشی که برخی از همین شرکت‌ها برای خریداران مسکن بازی می‌کنند نشان می‌دهد رقمی که به عنوان قیمت فروش از سوی آنها اعلام می‌شود حداقل ۲۰ درصد از ساختمان‌ مشابه در همان منطقه گرانتر است. این رقم در برخی موارد حتی تا متری یک میلیون تومان بالاتر از نرخ عرف منطقه نیز افزایش می‌یابد.

مالکان این ساختمان‌ها که با تعیین قیمت فو‌ق‌العاده بالا، دنبال فروش نیستند، در شرایطی چنین قیمت‌هایی را به مشتری اعلام می‌کنند که هیچ تسهیلات یا وامی نیز برای این واحدها در نظر نگرفته‌اند.

این طرز تعیین قیمت پیشنهادی برای فروش مسکن باعث می‌شود عملا امکان خرید سلب شود یا اینکه اگر خریدار، بدون تحقیق و پرس‌‌وجو اقدام به خرید کند، بیشترین عایدی نصیب مالک و کمترین نفع اقتصادی نصیب خریدار خواهد شد.

ردیابی بساز و نفروش‌ها با این شکل غیرممکن است

سازنده‌های این نوع آپارتمان‌ها از یک سو با نمایش «ادعای قصد فروش»، طرح شناسایی خانه‌های خالی را دور می‌زنند و از سوی دیگر، زمان را برای دوره رونق معاملات و گرانی، به‌صورت رایگان خریداری می‌کنند.

دستگاه متولی بخش مسکن، ردیابی خانه‌های خالی را به مردم در محلات واگذار کرده و از آنها خواسته است در صورت مشاهده یا اطلاع از آپارتمان‌هایی که بیش از دو واحد در آ‌نها بدون سکنه است، آدرس ساختمان را تلفنی اعلام کنند. این در حالی است که ردیابی بساز و نفروش‌ها با این شکل تقریبا غیرممکن است.

مدیران فروش در ساختمان‌هایی که مالک قصد فروش ندارد و قیمت کاذب به مشتری می‌دهد، در محوطه اطراف ساختمان، پارچه‌ یا پلاکارد با مضمون «آماده فروش» نصب کرده‌اند تا در این حالت مردم تصور ‌کنند چنین ساختمان‌هایی که حتی ممکن است یک‌سال بدون استفاده رها شده باشد، با نیت استفاده بنا شده و هیچ قصدی از بابت احتکار مطرح نیست.

مردم وقتی پلاکارد و تبلیغات محیطی دفاتر فروش در این آپارتمان‌ها را می‌بینند، خیال می‌کنند رکود سنگین در بازار مسکن مانع از فروش این واحدها می‌شود. غافل از اینکه همه چیز نمایش است تا در سایه آن، مالکان بتوانند فعل احتکار را صرف کنند. در این حالت، مردم نمی توانند تشخیص دهند که این آپارتمان‌ها دارد احتکار می شود یا نه. بنابراین امکان معرفی تلفنی چنین ساختمان هایی عملا از سوی مردم سلب می شود.

یک آسیب‌شناسی درباره علت احتکار

کارشناسان مسکن در آسیب‌شناسی علت تبدیل برخی انبوه‌سازان به «بساز‌و‌نفروش» به شیوه اجرای اقدامات بازدارنده توسط دولت در بازار مسکن اشاره می‌کنند که نیمه‌کاره رها شدن بسیاری از این اقدامات تنها پس از چند ماه اجرا باعث شده ترس و نگرانی از فرجام اقداماتی مشابه وجود نداشته باشد. به عنوان مثال از سال ۸۶ تاکنون، هر زمان که فضای خرید و فروش مسکن تحت تاثیر احتکار ملتهب شده، دولت اعلام کرده قصد دارد از خانه‌های خالی مالیات سنگین اخذ کند. اما این مالیات که مدام با تبلیغات رنگین، بازار را در آستانه شوک قرار می‌دهد هیچ‌وقت اجرایی نشد و جالب آنکه هنوز نهاد یا دستگاهی موفق نشده ریسک نگهداری خانه‌های خالی را افزایش دهد.

اکنون بعد از سه ماه اجرای طرح شناسایی خانه‌های خالی که با اختصاص دو شماره تلفن در وزارت مسکن برای معرفی آپارتمان‌های خشک -خالی از سکنه- آغاز شده، ساکنان پایتخت این پرسش را پیش روی مسوولان قرار داده‌اند که «آیا انبوه واحدهای بدون استفاده، به بازار مصرف تزریق شده‌اند؟»

شواهد اولیه در مناطقی از تهران که ساختمان‌های خالی در آنجا رخ‌نمایی می‌کند نشان می‌دهد مالکان این آپارتمان‌ها همچنان مسیر احتکار مسکن را امن‌ترین راه برای سرمایه‌گذاری و سودجویی می‌دانند و هنوز اقدامی از روی ترس ناشی از اخذ مالیات سنگین که سال‌هاست دولت بنا دارد از این املاک اخذ کند، انجام نداده‌اند.

در مناطق شمال، شمال غرب و غرب تهران، تعداد ساختمان‌های نوساز مسکونی که همه واحدهای آن خالی از سکنه است، افزایش یافته است. برخی از این ساختمان‌ها توسط تعدادی شرکت ساختمانی مطرح احداث شده است. نکته جالبی که در رفتار مالکان این ساختمان‌ها دیده می‌شود، تبلیغات بصری در نمای ساختمان برای شاخص جلوه دادن آن است. اغلب این ساختمان‌ها با نمای نورانی و نورپردازی حرفه‌ای، در طول شبانه‌روز نگاه‌ها را به خود جلب می‌کند. ریسه‌های رنگی و نورافکن‌های سفید و زرد باعث رویت ناخودآگاه می‌شود.

به نظر می‌رسد اگر ردیابی خانه‌های خالی به شکل جدی‌تر و با همه اسباب و لوازم آغاز شود، نه تنها بساط بساز و نفروش‌ها خیلی زود برچیده خواهد شد بلکه سطح قیمت‌ فروش به‌واسطه پایان دادن به فعالیت دفاتر فروش در چنین ساختمان‌هایی، با کاهش مجدد همراه می‌شود.

راه بهتر برای ردیابی خالی ‌از سکنه‌ها

طرح مقابله با خانه‌های خالی یک طرح کاملاً تکنیکی، اقتصادی و حساس است که اگر محور اجرای آن بر «به صدا درآوردن زنگ تلفن توسط مردم» پایه‌ریزی شود، طراحان به هدف خود یا نخواهند رسید یا اینکه سخت و پرهزینه موفق به اجرای طرح می‌شوند.

پیگیری قبوض آب و برق همه واحدهای مسکونی موجود در تهران بهترین راه ممکن می‌تواند باشد. همچنین سرکشی و سرشماری یک تیم کارشناسی از وزارت مسکن در چند منطقه شمالی شهر بهتر از انتظار برای زنگ تلفن می‌تواند اثرگذار باشد. همچنین درخواست اطلاعات از شهرداری‌های محل و بنگاه‌های مسکن نیز به عنوان طرح مکمل لازم است در دستور کار قرار بگیرد.

طی سال‌های اخیر رابطه دولت و صنف مشاوران املاک به قدری نزدیک و بدون تنش بوده که در چنین مواقعی، مسوولان به خوبی می‌توانند روی همکاری مشاوران املاک حساب ویژه‌ای باز کنند.

شاید راه ساده‌تری نیز وجود داشته باشد: در حال حاضر در همه شهرداری‌های مناطق ۲۲گانه، سامانه متمرکز ثبت اطلاعات مربوط به ساختمان‌هایی که پایان‌کار برای آنها صادر شده، وجود دارد. به عبارت ساده‌تر، شهرداری‌ها رد همه آپارتمان‌هایی را که آماده تحویل به بازار مسکن هستند، دارند و هر لحظه می‌توانند این اطلاعات را به نهادهای دولتی ارائه دهند.

از سوی دیگر بنگاه‌های مسکن نیز از طریق سامانه رهگیری معاملات املاک، لیست واحدهایی را که در طول روز، هفته یا ماه به فروش می‌رسانند، در سامانه تحت نظارت وزارت بازرگانی ثبت می‌کنند.

وزارت مسکن می‌تواند با دسترسی به این دو سیستم - سیستم صدور پایان‌کار در شهرداری و سامانه رهگیری در بنگا‌ه‌های مسکن- به راحتی به مشخصات ساختمان‌هایی که ساخته شده اما فروش نرفته دسترسی پیدا کند.

اگر این راه از سه ماه پیش پیموده شده بود، بدون فوت وقت و با دقت فوق‌العاده بالا پرونده قطوری از عاملان احتکار مسکن و بانیان کمبود عرضه در بازار تشکیل می‌شد. این راه هنوز برای ورود باز است.