دنیای اقتصاد- قیمت‌ها در گران‌ترین نقطه تهران ۲۰ برابر ارزان‌ترین نقطه این کلانشهر است. در پایان سال گذشته حداکثر قیمت فروش آپارتمان مسکونی در منطقه یک، مترمربعی ۲۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود؛ در حالی که ارزان‌ترین آپارتمان در منطقه ۱۸ با قیمت متری ۸۰۰ هزار تومان معامله شد. اختلاف‌شدید قیمت مسکن در سطح مناطق ۲۲گانه تهران اگر چه نابرابری درآمد و هزینه خانوارها را می‌رساند، اما در مقابل، احتمال صاحبخانه‌ شدن متقاضیان محله‌های بالای‌شهر را در مناطق پایین‌تر، به‌صورت تصاعدی افزایش می‌دهد؛ به‌طوری‌که مثلا با نصف قدرت‌ خرید مسکن مناطق شمالی، می‌توان در مرکز شهر صاحبخانه شد. «دنیای‌اقتصاد» تفاوت قیمت‌ها را بازارملک بررسی می‌کند

شکاف قیمتی در بازارمسکن

نظر یک اقتصاددان و یک مقام سابق وزارت‌مسکن درباره ریشه‌های فاصله‌طبقاتی موجود در بازار مسکن تهران

«اختلاف قیمت» برای برخی خریداران مزیت است

گروه مسکن- مهدیس فرقانی: تعقیب اخبار روزانه درباره نوسان قیمت مسکن در تهران، تاکنون مانع از توجه به «نسبت قیمت‌ها» در مناطق مختلف پایتخت شده بود اما بررسی‌ها پیرامون این نسبت نشان می‌دهد بیشتر از آنکه نرخ‌ رشد قیمت مسکن در دست‌کم یکسال اخیر، محل سوال از مسوولان باشد، این «فاصله طبقاتی شدید در بازار مسکن تهران» است که تامل برای درمان وضع موجود را می‌طلبد.

چنانچه گزارش مرکز آمار ایران مبنای اندازه‌گیری فاصله قیمتی بازارمسکن قرار بگیرد، مشخص می‌شود: قیمت‌ها در گران‌ترین نقطه تهران ۲۰ برابر بیشتر از ارزان‌ترین نقطه این کلانشهر است. در پایان سال گذشته حداکثر قیمت فروش آپارتمان مسکونی در منطقه یک تهران، مترمربعی ۲۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود درحالی که ارزان‌ترین آپارتمان در منطقه ۱۸ با قیمت متری ۸۰۰ هزار تومان معامله شد. فاصله قیمت مسکن در تهران براساس نرخ‌های اعلامی از سوی مشاوران‌املاک در مناطق مختلف و همچنین بر پایه «متوسط‌قیمت» بین ۴ تا ۱۰ برابر در نوسان است. گذشته از اختلاف در میزان فاصله‌قیمت بین گزارش رسمی و اطلاعات بازار، آنچه باعث جلب‌توجه شده، مزیت برخی مناطق تهران در خریدسرمایه‌ای برای گروه‌هایی است که قدرت مالی‌شان کفایت خرید در یک منطقه خاص را نمی‌کند.

به بیان ساده‌تر، اختلاف‌شدید قیمت مسکن در سطح مناطق ۲۲گانه تهران اگرچه نابرابری در توزیع درآمدوهزینه خانوارها را می‌رساند، اما همین اختلاف می‌تواند احتمال صاحبخانه‌ شدن متقاضیان مسکن محله‌های بالای‌شهر را در مناطق پایین‌تر، به صورت تصاعدی افزایش دهد. براساس گزارش مرکز آمار، در تهران می‌توان با نصف قدرت‌خرید مسکن مناطق شمالی، در مرکز شهر صاحب آپارتمان مسکونی شد یا مثلا کسی که معادل ۷۵درصد ارزش یک واحدمسکونی در غرب تهران (منطقه۵)، قدرت خرید داشته باشد می‌تواند به راحتی ۱۰۰ درصد قیمت یک واحدمسکونی مشابه در شرق تهران (منطقه۴) را تامین کند و به‌جای خرید در غرب، در شرق پایتخت صاحبخانه شود.

یک اقتصاددان درباره ریشه‌های فاصله‌ قیمتی موجود در بازار مسکن معتقد است سه عامل شامل: تورم، نبود قانون کنترل‌کننده در بازار مسکن و ناکارآمدبودن بازار سرمایه در جذب نقدینگی، باعث افزایش تصاعدی‌ قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران شده است و در مقابل این نظریه، رییس سابق سازمان مسکن‌وشهرسازی استان تهران، تجمع خدمات‌شهری در شمال‌شهر را عامل این فاصله می‌داند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» طبق گفته بنگاهداران املاک در منطقه یک تهران در حال حاضر قیمت پیشنهادی فروش هر متر مربع واحد مسکونی نوساز بین ۱۰ تا ۳۵ میلیون تومان از سوی فروشنده‌ها تعیین می‌شود. از طرف دیگر در یکی از منطقه‌های جنوبی تهران اکنون واحدهای نوساز متری ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تا ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری می‌شوند.

محاسبه میانگین قیمت‌های مذکور و در نتیجه فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز در شمال و جنوب تهران، نزدیک به ۹ برابر است.

ناگفته نماند که یکی از کارشناسان مسکن معتقد است که در شرایط فعلی ارزان‌ترین واحدهای مسکونی در تهران در منطقه ۱۸ به بازار عرضه می‌شوند.

رییس اتحادیه املاک کشور در رابطه با میزان فاصله قیمتی در بازار مسکن شمال و جنوب تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: این فاصله قیمتی امری طبیعی است؛ چراکه همیشه بحث بالای شهر و پایین شهر مطرح است و این اختلاف طبقاتی (کم و بیش به خاطر کیفیت منطقه‌ای) به شرایط آب و هوایی، میزان تردد در منطقه، فرهنگ ساکنان و محله بستگی دارد و تمامی این مسائل به اندازه‌ای تاثیرگذار بر‌درجه کیفیت ساخت وساز است که گاهی ممکن است در یک خیابان، قیمت آپارتمان‌های شمالی و جنوبی یا شرقی و غربی با یکدیگر برابر نباشند.

مصطفی قلی خسروی در ادامه افزود: فرهنگ ساکنان و محله را در هر منطقه نباید نادیده گرفت، زیرا ممکن است سازه‌ای شبیه به یک سازه در منطقه شمال تهران در یکی از محله‌های جنوبی ساخته شود، اما فرهنگ محله و ساکنان باعث می‌شود تا قیمت‌گذاری واحدها برابر ارزش واحدها در شمال تهران نباشد.

از سوی دیگر «دنیای اقتصاد» با مطرح کردن چند پرسش از یک اقتصاددان و یک کارشناس مسکن، دلیل و عوامل موثر بر فاصله قیمتی در بازار مسکن بین شمال و جنوب تهران را مورد بررسی قرار داده که به این شرح است:

- فاصله قیمت مسکن بین شمال و جنوب تهران حداقل ۹ برابر است، آیا این میزان فاصله طبیعی است یا غیر طبیعی ؟

حجت میرزایی: این میزان فاصله قیمتی استانداردی ندارد. در کشورهایی که این نابرابری‌ها زیاد است حالت تورم بیشتر خودنمایی می‌کند که این مساله به شدت بیانگر فاصله دارایی است که نشان دهنده چرخه معیوب توزیع نامناسب درآمد ناشی از توزیع نامناسب دارایی و ثروت است. در کشورهایی که توزیع دارایی و درآمد خانوارها نامناسب باشد چنین اتفاقی مشهود است.

در کشور ما مسکن به عنوان مهم‌ترین و پایدارترین دارایی محسوب می‌شود به همین خاطر در شرایطی که بازارهای مالی کارکرد مناسب ندارند یا تورم اقتصادی پیش می‌آید، مسکن امری مهم شمرده می‌شود و در چنین مواقعی بسیاری از خانوارها سرمایه‌های خود را به مسکن تبدیل می‌کنند.

ابوالفضل مشکینی: فاصله قیمتی املاک مسکونی بین شمال و جنوب شهر تهران از دید اقتصادی یک امر طبیعی است که دلایل متعددی دارد. مساله‌ای که پذیرفته شده است، سرمایه‌گذاری کلان دولت ملی یا محلی در زیر ساخت‌های شمال شهر تهران، استقرار مراکز مهم فرهنگی، سیاسی، سفارتخانه‌ها است و همچنین قدرت چانه‌زنی بالا در این منطقه سبب می‌شود که بیشترین هزینه‌های ساخت عمرانی در این مناطق صورت پذیرد و همین امر شکاف سکونتی در بین شمال و جنوب را افزایش می‌دهد.

- آیا در پایتخت سایر کشورها هم نابرابری قیمت بین املاک شمال و جنوب دیده می‌شود؟

حجت میرزایی: برآوردها نشان می‌دهد در کشورهایی که نابرابری کم است فاصله قیمتی به این شدت نیست، اما در کشورهای در حال توسعه که نظارتی بر آنها نیست و همچنین در برخی از کشورهای توسعه یافته سرمایه داری، فاصله قیمتی زیاد است. اما مساله نگران کننده‌ای که در کشور ما وجود دارد روند افزایش فاصله طی ۶ سال اخیر است و به طور کلی این رویداد انعکاسی از افزایش فاصله دارایی بین گروهای مختلف درآمدی است و این امر اگر ادامه داشته باشد در آینده منجر به شکاف بزرگ تری خواهد شد که یکی از دلایل اصلی فاصله قیمتی «تورم» است.

ابوالفضل مشکینی: تقریبا در اکثر کلانشهرهای دنیا به ویژه در کلانشهرهای توسعه نیافته این شکاف وجود دارد و در برخی کشورهای آمریکای جنوبی این شکاف عمیق تر است و این موضوع در پیرامون کشورمان نیز در ترکیه، پاکستان و عراق امری مشهود است.

- فاصله کنونی قیمت مسکن بین شمال و جنوب تهران، مثلا در ۱۰ یا ۲۰ سال اخیر هم به همین میزان ( ۹ برابر ) بوده یا در گذشته فاصله کمتر بوده است ؟

حجت میرزایی: در سال ۷۰ میزان فاصله قیمتی ۵/۲ برابر، در سال ۸۰ میزان فاصله قیمتی ۸/۳ برابر، در سال ۸۶ میزان فاصله قیمتی ۵/۴ برابر بوده و در سال جاری به ۹ برابر رسیده است.

ابوالفضل مشکینی: اگر بر قیمت‌های یک دهه گذشته مروری داشته باشیم مشخص است که این تفاوت قیمتی وجود دارد، اما نوسان آن شاید در برخی موارد کم و زیاد شده باشد.

به نظر می‌رسد افزایش فاصله قیمت در مقایسه با سال‌های پیش زیادتر شده باشد. در سال ۸۹ پیش فروش‌ها در منطقه یافت آباد، متری بین ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان بود و فروش واحد مسکونی در الهیه متری بین ۴ میلیون تا ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در حالی که واحد مسکونی امروز در الهیه ارزش هر متر مربع به مرز ۲۰ میلیون و در یافت آباد ارزش هر متر مربع به۲ میلیون تومان رسیده است. ضمن اینکه اکثریت ساخت و سازهای جنوب با کمک و حمایت مالی دولت و ساخت‌وسازهای شمال بدون حمایت تسهیلاتی صورت می‌گیرد.

- ریشه این فاصله قیمت چه عواملی هستند ؟ آیا ساختار شهر تهران معیوب است یا به اوضاع اقتصادی مربوط می‌شود ؟

حجت میرزایی: سیاست‌هایی که آثار تورمی داشته باشد، فاصله قیمتی را ایجاد خواهد کرد. به طور کلی این ۳ موضوع علت ریشه این فاصله قیمتی هستند: تورم، عدم قانونگذاری کنترل‌کننده مناسب در بازار مسکن و مهم‌ترین عامل ناکارآمد بودن بازار سرمایه در ایران.

فاصله قیمتی در شمال و جنوب تهران نمایشی از آثار معیوب بودن بازارهای اقتصادی در کشور است.

ابوالفضل مشکینی: در بررسی‌ها مشخص شده است که ۶۴ درصد ساخت و سازها در تهران، انگیزه سرمایه‌گذاری و ۳۶ درصد به جهت نیاز صورت می‌گیرد و این مساله در سایر کشورها برعکس است یعنی ۶۴ درصد تقاضای سکونت و ۳۶ درصد سرمایه‌گذاری.

جذابیت ساخت و ساز باعث افزایش سرمایه‌گذاری در شمال تهران شده است. ضمن اینکه به دلیل شرایط خاص در تهران حتی در جنوبی‌ترین منطقه ساخت و ساز جذاب است. به نظر می‌رسد حداقل در چند سال گذشته اقدامات عمرانی و اجتماعی شهرداری تهران توانسته است جذابیت سکونت در جنوب تهران را افزایش و ساخت و سازها را اقتصادی کند. اگر از عامل اساسی یعنی تفاوت قیمت زمین و مازاد پروانه در شمال و جنوب گذر کنیم، توجیه سرمایه‌گذاری برای ساخت در جنوب تهران بسیار کاهش می‌یابد.

- آیا می‌توان گفت قدرت خرید خانوارها در دهک‌های مختلف (کم درآمدها و پردرآمدها) در ایجاد فاصله قیمت نقش دارد ؟

حجت میرزایی: عدم دسترسی مالی برای خرید مسکن و ناکافی بودن درآمد برای دهک‌های پایین جزو عواملی است که باعث شده در حال حاضر ۳۰ درصد فاقد مسکن باشند. با اینکه در دولت نهم و دهم ۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شد، اما مشکلی را حل نکرد.

ابوالفضل مشکینی: در اینکه قدرت خرید دهک‌های پایین کاهش یافته و مدت انتظار آنها برای تامین مسکن افزایش یافته است، شکی وجود ندارد. متقاضیان واحدهای مسکونی در شمال تهران عمدتا نیم نگاهی کوتاه به تسهیلات بانکی دارند، ولی ساکنان جنوب تهران برای تامین نیاز سکونتی نگاه کلی به تسهیلات دارند. کاهش یا توقف تسهیلات بانکی در افزایش فاصله‌ها موثر است ضمن اینکه تنها چراغ روشن جنوب تهران، تسهیلات بافت فرسوده بوده است که تا حدودی رونق در بازار مسکن را حفظ کرده است.

- فکر می‌کنید همین میزان فاصله قیمتی است که برای قیمت‌های پایین، کشش ایجاد می‌کند و در نتیجه باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود ؟

حجت میرزایی: هرچقدر فاصله قیمتی بیشتر شود دسترسی خانوارهای کم درآمد به مسکن کمتر می‌شود و ممکن است شاخص انتظار ( مدت زمانی که طول می‌کشد دهک پایین صاحبخانه شود) به شدت افزایش پیدا کند و اکنون اتفاقی است که روی داده است.

در سال ۸۶ مدت زمان انتظار صاحبخانه شدن دهک‌های پایین ۵۰ سال بود که حال این مدت زمان به ۱۰۰ سال رسیده است.

ابوالفضل مشکینی: به هرحال تقاضا برای مسکن ارزان قیمت در تهران همیشه وجود دارد.

- آیا میزان فاصله موجود بین قیمت مسکن در شمال و جنوب با فاصله درآمد ساکنان این دو نقطه برابر است، یعنی درآمد ماهانه ساکنان شمال شهر تهران نسبت به ساکنان جنوبی نیز ۹ برابر است؟

حجت میرزایی: به طور یقین میزان درآمد ساکنان شمال تهران بیش از ۹ برابر فاصله قیمتی با ساکنان جنوب تهران است که این دسته از افراد درآمدهای خود را در بورس اوراق بهادار و خرید خودروهای گران قیمت و غیره سرمایه‌گذاری می‌کنند. این موضوع بیانگر آن است که شکاف درآمدی بیش از شکاف دارایی است.

مشکینی: اطلاعی ندارم.

شکاف قیمتی در بازار مسکن