بازار سرمایه به کمک بافت‌فرسوده می‌آید؛ پیگیری نارضایتی مالکان از «تملک زمین»
صندوق زمین برای املاک فرسوده
گروه مسکن: شکل سنتی ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده به‌‌عنوان چالش اصلی در پروسه نوسازی محله‌های قدیمی که همواره ناکامی دولت‌ها در ارتقای کارآمدی این قسمت از بافت شهری را سبب شده، قرار است با اقدام جدید گروهی از کارشناسان بازار سرمایه متحول شود. این گروه با استناد به یک ماده از قانون حمایت از احیای و نوسازی بافت‌فرسوده - قانونی که اواسط دهه۸۰ برای حمایت از نوسازی بافت‌فرسوده به تصویب رسید اما تاکنون از ظرفیت آن استفاده نشده است- در نظر دارد به کمک ابزار بورسی، مالکان املاک فرسوده را از مسیری غیر از شیوه مشکل‌دار «تملک‌زمین» به پروسه تخریب و نوسازی وارد کند. در این روش، صندوقی تحت عنوان «صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین» از طرف نهاد متولی نوسازی بافت‌فرسوده همچون شهرداری یا انبوه‌سازان، در بازار سرمایه تشکیل می‌شود و منابع مالی لازم برای خرید زمین از مالکان بافت از طریق تبدیل زمین‌ها به یونیت‌های سرمایه‌گذاری و فروش آن به سهامداران صندوق، تامین می‌شود.
هر چند کارکرد صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین، به ظاهر شبیه روش قدیمی و موجود «تملک‌زمین» است اما از آنجا که در این صندوق، برای صاحبان املاک فرسوده در نقش مالکان زمین، امکان مشارکت در نظر گرفته شده و در صورت تمایل آنها، معادل ارزش زمین‌شان، سهام یا همان یونیت صندوق به هر مالک داده می‌شود، در نتیجه عملا مالکان بافت‌فرسوده می‌توانند همزمان با فروش زمین به صندوق، از عایدی و ارزش‌افزوده آتی عملیات نوسازی در پایان کار صندوق منتفع شوند. بنابراین، در مدل صندوق، انتفاع مالکان زمین از عواید نوسازی بافت‌فرسوده محفوظ می‌ماند در حالی که در مدل تملک، فقط ارزش فعلی زمین آن هم با توجه به فرسودگی محل، نصیب مالک می‌شود.
دو مزیت صندوق برای مالکان
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحقیقی که اخیرا توسط مرکز پژوهش‌های مجلس همزمان با «تصویب وام ۵۰ میلیونی نوسازی در هیات دولت» انجام شد، حکایت از آن دارد که شیوه «تملک زمین» به عنوان تنها شکل موجود در نوسازی بافت‌های فرسوده، به شدت محل اعتراض و نارضایتی مالکان است چون در این شیوه، نهاد مسوول نوسازی با تملک زمین از یکسو ساکنان قدیمی بافت‌های فرسوده را به اجبار و برخلاف میل باطنی آنها، به محله دیگری منتقل می‌کند و از سوی دیگر، مالکان را از سود چندبرابری حاصل از نوسازی و توسعه بافت، محروم می‌سازد و باعث انتقال یکطرفه ارزش‌افزوده به جیب سازنده‌ها و شهرداری‌ها می‌شود. در این تحقیق مشخص شده بود، در صورتی که شکل نوسازی بافت‌های فرسوده از حالت «تملک زمین» به روش‌های مشارکت‌طلبانه تغییر نکند، بازدهی مورد انتظار دولت از پرداخت وام ۵۰ میلیونی حاصل نخواهد شد. هدف دولت در مصوبه خود برای وام نوسازی، افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت در محله‌های فرسوده از طریق تحریک توأم مالکان املاک قدیمی و سازنده‌ها به تخریب و نوسازی است. به این منظور، کارشناسان بازار سرمایه با پیشنهاد صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین، ابزار جایگزین «تملک زمین» را به دولت معرفی کردهاند. در این صندوق، صاحبان املاک فرسوده از طریق تبدیل زمین املاک‌شان به یونیت سرمایه‌گذاری، در نقش شرکای عوامل نوساز و سهامداران صندوق، در پروسه ساخت‌وساز مشارکت می‌کنند و در پایان، معادل «مجموع ارزش اولیه زمین و ارزش‌افزوده به وجود آمده در کل پروژه»، نفع مالی خواهند برد. در صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین، چنانچه اصل و سود عایدی مالکان زمین معادل یک واحد مسکونی باشد، این افراد می‌توانند واحدهای نوسازی‌شده را دریافت کنند. این مزیت پیش‌بینی شده در صندوق، دو اشکال «تملک زمین» شامل «زیان مالی مالکان ناشی از عدم مشارکت در نوسازی» و «انتقال اجباری محل سکونت مالکان به نقطه‌ای دیگر از شهر» را رفع می‌کند.
سنگین‌ترین بار مالی نوسازی برعهده صندوق
گروهی که صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین را معرفی کردهاند، همان کارشناسان بازار سرمایه هستند که اواخر سال گذشته برای جبران کمبود منابع بانکی و فقر تسهیلات مسکن، استفاده از یک ابزار بورسی تحت عنوان صندوق زمین‌وساختمان را به وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد داد و در نهایت موفق شد با برقراری ارتباط بین وزارت راه‌وشهرسازی و وزارت اقتصاد، اولین صندوق زمین و ساختمان را شهریور امسال برای تامین مالی هزینه‌های ساخت یک پروژه مسکونی در منطقه۲۲ تاسیس کند. سلمان خادم‌المله یکی از اعضای این گروه روز گذشته به «دنیای‌اقتصاد» گفت: راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین در بافت‌فرسوده، تکلیف قانونی دولت از اواخر دهه۸۰ تاکنون است و در صورت راه‌اندازی چنین صندوقی، علاوه بر اینکه منابع مالی لازم برای آزادسازی زمین به عنوان سخت‌ترین و پرهزینه‌ترین قسمت در پروسه نوسازی، در اختیار سازنده‌ها قرار می‌گیرد، باعث مشارکت توام با کسب سود مالکان نیز می‌شود. خادم‌المله تاکید کرد: خرید زمین مشمول وام ۵۰ میلیونی نوسازی بافت‌فرسوده نمی‌شود و سازنده‌ها بعد از تملک زمین مشروط به داشتن پروانه ساخت می‌توانند از تسهیلات بانکی بهره‌مند شوند در حالی که حداقل نیمی از کل هزینه ساخت مسکن را هزینه مربوط به تملک زمین شامل می‌شود که بار مالی زیادی را در شروع پروسه نوسازی طلب می‌کند.
ارسال نظر