دکتر سلمان خادم‌المله استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه ماه گذشته هیات‌ محترم دولت در مصوبه‌ای، سقف وام ساخت در بافت‌های فرسوده را به ۵۰ میلیون تومان افزایش داد. این مصوبه در نظر دارد ساخت‌وسازهای مسکونی را در محدوده‌ای که قیمت مسکن مناسب اقشار کم‌درآمد است، برای سازنده‌ها جذاب کند تا سرمایه‌گذاری ساختمانی و همین‌طور خرید مسکن در بافت‌‌های فرسوده به‌صورت توام رونق بگیرد. همچنین در گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر کرد به مشکلات این کار و به خصوص نادیده گرفته شدن حقوق مالکان این زمین‌ها در فرآیند نوسازی اشاره شده است. در این یادداشت قصد داریم راه‌حل‌هایی برای رفع مشکل تامین مالی این فرآیند با لحاظ کردن رعایت حقوق مالکان این بافت‌ها ارائه دهیم. لازم به ذکر است به راه‌حل‌های ارائه شده در این متن، در پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ قانون حمایت از احیای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری نیز اشاره شده است. نکته اولی که در مصوبه افزایش سقف وام ساخت در بافت‌های فرسوده به چشم می‌خورد این است که باز هم نگاه‌ها برای تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده به سیستم بانکی دوخته شده است. به‌رغم اینکه بازار سرمایه کشور (بازار بورس) پتانسیل‌های بالایی برای کمک به تامین مالی نوسازی بافت فرسوده با رعایت منافع ساکنان این بافت‌ها دارد، پیشنهادی که در این قضیه به طور مشخص مطرح می‌شود شامل سه نهاد مالی خواهد بود:

۱و۲- صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان: صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین با هدف جلب مشارکت مالکان و سرمایه‌گذاران در تملک و تنظیم مجدد زمین‌های درون بافت‌های فرسوده تاسیس می‌شود. در این نوع از صندوق‌ها یک ارگان عمومی که قصد نوسازی یک بافت فرسوده را دارد و برای نوسازی بافت مربوطه ناچار به تملک زمین‌های آن بافت است، برای تامین منابع مالی لازم برای تملک زمین مذکور (و پرداخت وجه مطابق قیمت کارشناسی به مالکان زمین) اقدام به تاسیس این نوع از صندوق‌ها کرده و با انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری در بازار بورس یا فرا بورس، منابع لازم را از این طریق فراهم می‌کنند. به طور معمول تملک زمین‌های مذکور مدت زمانی طول خواهد کشید و در این بین سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها از تغییرات قیمت زمین در طی این سال‌ها و نیز ارزش فعلی عایدات آتی ناشی از نوسازی آن بافت فرسوده که به ارزش زمین‌های مذکور خواهد افزود، بهره‌مند خواهند شد. از طرفی برای راضی نگه داشتن مالکان زمین و ترغیب آنها به مشارکت در این طرح می‌توان معادل ارزش ملک شان به آنها واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را اعطا کرد. در ادامه کار و پس از تملک و تجمیع زمین، منابع مالی لازم برای ساخت از طریق صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان (که می‌تواند به صورت مستقل راه‌اندازی شود یا در ادامه فعالیت همین صندوق به کار خود ادامه دهد و دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین به‌عنوان آورنده زمین بوده و سهم آنها از پروژه همان واحدهای سرمایه‌گذاری است که در ابتدا در اختیار داشته‌اند) در انتهای تکمیل پروژه، معادل ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری در اختیارشان از واحدهای ساختمانی ساخته شده به آنها ارائه کرد (یعنی قابلیت تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری به واحدهای ساختمانی ساخته شده). از طرف دیگر به دلیل اینکه واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق مذکور در بازار بورس یا فرابورس معامله می‌شود، مالکان می‌توانند با خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق مذکور سهم خود را در پروژه افزایش داده یا در صورت نیاز به پول واحدهای تحت اختیارشان را بفروشند.

۳- صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری مختص بافت فرسوده: این صندوق‌ها با جمع‌آوری وجوه از خیرین و افراد نیکوکار در بازار پول و سرمایه، سرمایه‌گذاری کرده و تمام یا بخشی از منافع حاصله در پروژه‌های بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ساخت مسکن اجتماعی در آن بافت‌ها صرف می‌شود.

به علاوه امکان سرمایه‌گذاری منابع جمع‌آوری شده در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین که در بخش قبل توضیح داده شد، وجود دارد. از آنجا که در مورد صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، امکان تعریف یک حداقل سود تضمین شده در آنها وجود خواهد داشت، دولت می‌تواند برای حمایت از این طرح، یک حداقل سود تضمین شده برای سرمایه‌گذارانی که تا انتها در این سرمایه‌گذاری باقی بمانند، تعریف کند.

اهمیت این نهادهای مالی (خصوصا صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان) در این است که اولا منافع مالکان زمین (ساکنان بافت‌های فرسوده) به دلیل تخصیص واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها به آنان رعایت خواهد شد. مضاف بر اینکه سایر سرمایه‌گذاران خرد با سرمایه‌های اندک (یا ساکنان قبلی این بافت‌ها در صورت داشتن وجوه مازاد)، توان ورود به این سرمایه‌گذاری را خواهند داشت.

از دیگر مزایای این صندوق‌ها نقدشوندگی بالای آنها است. امکان وجود معامله اوراق این صندوق‌ها در بورس یا فرابورس به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام دهند.

به علاوه با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق‌ها، فشار سازندگان روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر می‌شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن ‌هم با مشارکت عموم سرمایه‌گذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت خواهد کرد.