فرمول محاسبه «اختلاف متراژ» در آپارتمان‌ها

اختلاف متراژ در معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی یکی از مسائلی است که در عمده موارد، خریداران و فروشندگان ملک را با نوعی ابهام درخصوص نحوه برخورد با این موضوع مواجه می‌کند. اغلب خریداران آپارتمان‌های نوساز در جریان معامله و انتقال سند واحد مسکونی خریداری شده با این وضعیت مواجه شده‌اند که متراژ قطعی آپارتمان که در سند تفکیکی و رسمی مربوط به ملک خریداری شده درج می‌شود با مساحتی که در زمان معامله از سوی فروشنده اعلام شده بود تفاوت دارد.

در چنین مواقعی این سوال برای خریداران و حتی برخی فروشندگان ایجاد می‌شود که تکلیف اضافه یا کسری متراژ واحد خریداری شده یا فروش رفته چیست؟آیا در چنین شرایطی طرفین حق فسخ قرارداد را دارند یا باید با پرداخت مابه التفاوت اختلاف ایجاد شده را جبران کنند؟ همچنین شرایط و نحوه محاسبه مابه‌التفاوت قیمت بر حسب متراژ فروخته شده، موضوع دیگری است که در بسیاری موارد منجر به بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده می‌شود. کارشناسان حقوقی فعال در بخش مسکن و معاملات املاک مسکونی با اشاره به رواج بسیار زیاد پدیده اختلاف متراژ در معاملات آپارتمان‌های مسکونی به خصوص واحدهای نوساز یا آپارتمان‌های پیش‌فروش شده‌، با اشاره به عرف بازار مسکن و همچنین قانون پیش فروش ساختمان برای هرکدام از این دو حالت، دو راهکار متفاوت ارائه می‌کنند. به گفته آنان در اغلب معاملات خرید‌ و فروش واحدهای مسکونی بدون آنکه از سوی فروشنده قصد یا سوءنیتی وجود داشته باشد، متراژ اعلام شده برای فروش واحد مسکونی کمتر یا بیشتر از متراژ واقعی ملک به فروش می‌رسد؛ این در حالی است که در چنین شرایطی عملا خریدار در زمان تفکیک آپارتمان و انتقال سند متوجه می‌شود واحد خریداری شده از سوی او کوچک‌تر یا بزرگتر از آن چیزی است که فروشنده در زمان فروش به وی اعلام کرده است.

هرچند اختلاف متراژ معمولا در اغلب موارد کمتر از ۵ مترمربع است، اما در مواردی هم دیده می‌شود که این اختلاف با مساحت بیشتری همراه است.با این وجود موضوع اختلاف متراژ به خصوص در شهرهایی که قیمت مسکن در آنها زیاد است می‌تواند منجر به بروز مشکلات و اختلافات قابل توجه میان خریدار و فروشنده مسکن شود.این اختلافات در بسیاری موارد حتی در میان همه واحدهای «هم‌متراژ» در یک مجتمع مسکونی نیز قابل مشاهده است که به دلیل تفاوت در ضخامت مصالح به کار گرفته شده در نازک کاری یا اختلاف ضخامت گچ‌کاری در هریک از آپارتمان‌ها نسبت به دیگری می‌تواند منجر به اختلاف چند سانتی‌متری در هر یک از بخش‌های آپارتمان‌های مسکونی نسبت به سایر واحدهای مشابه در همان مجتمع شود.مجموع این اختلاف‌ها هر چند جزیی و اندک، اما می‌تواند منجر به کاهش یا افزایش رقم قابل ملاحظه‌ای در معاملات خرید و فروش مسکن شود.به‌عنوان مثال، در صورتی که یک واحد مسکونی ۵ مترمربع بیشتر از مساحت واقعی به فروش رفته باشد، با توجه به میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در شهر تهران که هم اکنون حدود ۴ میلیون و۳۰۰ هزار تومان است خریدار باید مبلغ ۲۱ میلیون و۵۰۰ هزار تومان بابت متراژ اضافی پرداخت کند.

با درنظر گرفتن میانگین هرمترمربع قیمت مسکن در شهر تهران حتی اختلاف‌های چند سانتی‌متری هم باعث تحمیل هزینه‌های قابل‌توجه به خریدار می‌شود.هر سانتی‌متر آپارتمان در شهر تهران به‌طور متوسط ۴۳ هزار تومان ارزش دارد؛ به این ترتیب هر ۱۰۰ سانتی متر(یک متر)اختلاف مساحت به‌طور متوسط زیان ۴ میلیون و۳۰۰ هزار تومانی برای خریدار به همراه خواهد داشت که بعضا دو برابر هزینه‌ای است که خریدار بابت انجام معامله و تنظیم سند پرداخت می‌کند.کارشناسان حقوقی حوزه مسکن می‌گویند:با توجه به اینکه پدیده اختلاف متراژ، مشکلی شایع در بازار معاملات خرید و فروش مسکن محسوب می‌شود هم‌اکنون عرف مشخصی در این‌باره وجود دارد که خریداران و فروشندگان می‌توانند در صورت بروز چنین مشکلی برمبنای این عرف اقدام کنند. هرچند در «قانون پیش فروش ساختمان» تحت شرایطی به «حق فسخ قرارداد» از سوی پیش خریدار در صورت وجود اختلاف متراژ تا ۵ درصد و بیشتر نسبت به مساحت کل آپارتمان پیش خرید شده اشاره شده است اما در مورد آپارتمان‌های نوساز و آماده چنین عرفی در بازار مسکن وجود ندارد.

عرف فعلی بازار معاملات مسکن درخصوص جبران اختلاف متراژ در واحدهای معامله شده به این صورت است که در صورت وجود اختلاف متراژ و در شرایطی که متراژ واحد مسکونی خریداری شده کمتر از متراژ نهایی آپارتمان، اعلام و فروخته شده باشد، خریدار مابه التفاوت مبلغ خرید را در ازای هر مترمربع متراژ اضافی به قیمت «زمان خرید» محاسبه و به فروشنده پرداخت می‌کند. همچنین در صورتی که متراژ نهایی آپارتمان کمتر از متراژ اعلام شده ‌وفروخته شده به خریدار اشد، فروشنده مابه‌التفاوت متراژ را به قیمت «زمان فروش» محاسبه و به خریدار بازپرداخت می‌کند. هر چند در برخی موارد اختلاف متراژ براساس قیمت روز مسکن محاسبه و به خریدار یا فروشنده پرداخت می‌شود اما عرف فعلی بازار مسکن بازگرداندن یا پرداخت مبلغ اختلاف متراژ بر حسب «قیمت زمان انجام معامله» است.

در مورد معاملات پیش فروش مسکن نیز از آنجا که قانون پیش فروش ساختمان با رویکرد حمایت از پیش خریداران تنظیم شده است، با شرایط خاصی برای پیش خریداران در صورت وجود اختلاف متراژ حق فسخ معامله درنظر گرفته شده است. کارشناسان حقوقی در این‌باره می‌گویند: در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، معمولا موضوع معامله در زمان انعقاد آن وجود ندارد و توافق طرفین بر ساخت آن در آینده است. در نتیجه ممکن است مساحت ساختمان ایجاد شده با مساحت مورد توافق، اختلاف داشته باشد. گاه مساحت بیش از میزان تعیین شده در قرارداد است که قانونگذار در این خصوص بین فرضی که اضافه مساحت بیش از پنج یا تا پنج درصد باشد، به پیش‌خریدار حق داده قرارداد را فسخ کند. همچنین ممکن است مساحت ساختمان کمتر از میزانی باشد که در قرارداد بر آن توافق شده است. در این مورد نیز قانونگذار فرض کسر مساحت تا پنج درصد را از فرض کسر مساحت بیش از پنج درصد تفکیک و فقط در فرض دوم پیش‌خریدار را محق در فسخ قرارداد دانسته است. به علاوه در صورت فسخ، وی قیمت روز بنا را دریافت می‌کند. این در حالی است که در قراردادهای معمولی فروش مسکن نه تنها حق فسخ قرارداد در عرف وجود ندارد بلکه مابه التفاوت قیمت ناشی از اختلاف متراژ بر حسب قیمت زمان فروش یا قیمت زمان خرید برای خریدار یا فروشنده محاسبه و پرداخت می‌شود.