«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند: «۱+۲» معادله ریالی در بازار ۹۵ اجاره‌نشینی
افق یک ساله اجاره بهای مسکن
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره این دو معادله اقتصادی بازار اجاره نشان می‌دهد طی دست کم ۲۴ سال گذشته رابطه معنادار و متداولی بین «نرخ رشد اجاره‌بها و نرخ تورم» و همچنین «نرخ رشد اجاره‌بها و نرخ رشد قیمت مسکن» برقرار بوده است. این دو رابطه که در دوره‌های مختلف رکود و رونق مسکن به گونه‌ای متفاوت عمل کرده است، در برخی سال‌ها سبب شده میزان افزایش اجاره‌بها در تهران از نرخ رشد قیمت مسکن سبقت بگیرد و سپس برای چند سال متوالی، جایگاه آنها معکوس شود و نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ رشد بهای اجاره آپارتمان فراتر رود.
از سال ۷۰ تا کنون، هر زمان بازار معاملات مسکن وارد دوره رونق شده و تحت تاثیر افزایش حجم خرید و فروش آپارتمان، قیمت‌ها شیب صعودی به خود گرفته، نرخ رشد قیمت مسکن در نقش سپر اجاره‌بها عمل کرده است به‌طوری که در زمان اوج‌گیری قیمت مسکن، میزان افزایش اجاره‌بها به مراتب کمتر از تورم مسکن بوده است. در زمان رونق مسکن، هزینه اجاره‌نشینی در بازار مسکن تهران، در فاصله نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مسکن، افزایش پیدا می‌کند. این دو معادله در زمان رونق مسکن، در سال‌های ۷۵، ۸۰ و ۸۱، ۸۵ و ۸۶ و همچنین ۹۱ و ۹۲ قابل ردیابی و راستی‌آزمایی است.
در سال ۷۵ که تحت تاثیر اوج‌گیری معاملات خرید مسکن، میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران ۶۷ درصد جهش کرد، اجاره‌بها رقمی معادل ۴۱ درصد افزایش پیدا کرد و نرخ تورم عمومی نیز به ۲۳ درصد رسید. بنابراین در این سال، نوسان افزایشی اجاره‌بها در فاصله تورم عمومی و تورم مسکن، مهار شد. همچنین در سال ۸۱ که قیمت مسکن با جهش ۵۰ درصدی مواجه شد، متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی در تهران ۳۱ درصد افزایش یافت در حالی که در همین سال نرخ تورم به ۱۶ درصد رسید. در سال ۸۶ نیز نرخ رشد اجاره‌بها در سطح ۳۹ درصد قرار گرفت که در مقایسه با نرخ رشد ۸۰ درصدی قیمت مسکن ونرخ تورم ۱۸ درصدی، مشخص می‌شود هزینه اجاره‌نشینی در این سال پررونق، ۴۱ درصد کمتر از قیمت مسکن، افزایش پیدا کرده اما میزان افزایش آن از رشد قیمت سایر کالاها و خدمات (تورم) بیشتر بوده است.
در سال ۹۲ به عنوان چهارمین دوره رونق طی ۵/ ۲ دهه گذشته، متوسط اجاره‌بهای مسکن در تهران در حد ۱۲ درصد افزایش پیدا کرد در حالی که میانگین قیمت مسکن با رشد ۳۳ درصدی روبه‌رو شد. گزارش «دنیای اقتصاد» مشخص می‌کند عکس این دو معادله برای دوره‌های رکود مسکن برقرار بوده است. در زمان رکود و کاهش قیمت مسکن و همچنین در سال‌های غیر از دوره‌های اوج‌گیری قیمت، نرخ افزایش اجاره‌بها، بیش از نرخ رشد قیمت مسکن بوده است. در این سال‌ها، همچنین نرخ رشد اجاره‌بها در سطحی کمتر از نرخ تورم قرار داشته است. این اتفاق -حرکت منحنی رشد اجاره‌بها در سطح فوقانی منحنی رشد قیمت مسکن و سطح زیرین تورم- در سال‌های ۷۷، ۸۳، ۸۸ و همچنین ۹۳ و ۹۴ که بازار ملک در اوج رکود و تخلیه حباب قیمت مسکن قرار گرفت، رخ داده است.
در سال ۷۷ به عنوان اوج رکود مسکن، میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران یک درصد کاهش پیدا کرد. در این سال اما متوسط بهای اجاره واحدهای مسکونی در پایتخت ۱۵ درصد افزایش یافت. همچنین نرخ تورم عمومی نیز در سال ۷۷ به سطح ۱۸ درصد رسید. بنابراین مشخص می‌شود که اجاره‌بها در این سال، بالاتر از قیمت مسکن و پایین‌تر از تورم عمومی، در نوسان بوده است. در سال ۸۳ نیز میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران ۲ درصد کاهش یافت اما قیمت مسکن با افت ۳ درصدی روبه‌رو شد بنابراین میزان کاهش قیمت مسکن بیشتر از میزان افت اجاره‌بها بود. در همین سال، اما نرخ تورم به سطح ۱۵ درصد رسید.
در سال ۸۸ به عنوان سومین دوره رکود و تخلیه حباب مسکن، در حالی که متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی در تهران ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد، میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در این شهر ۳۴ درصد افزایش یافت که این موضوع از حرکت خلاف جهت قیمت مسکن و اجاره‌بها در این سال حکایت دارد. در سال ۸۷ نیز میزان رشد اجاره‌بها ۲۲ درصد و میزان رشد قیمت مسکن ۱۸ درصد بود و نرخ تورم نیز در همین سال به سطح ۲۵ درصد رسید.در سال ۹۴ منحنی نوسان اجاره‌بها همچون دوره های قبلی رکود، در سطحی بالاتر از منحنی نوسان قیمت مسکن قرار گرفت. در این سال متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در تهران کمتر از ۱۰ درصد (۷/ ۹ درصد) افزایش پیدا کرد اما متوسط قیمت مسکن در پایتخت یک درصد افت کرد. نرخ تورم نیز در این سال، ۱۲ درصد شد که حدود دو واحد درصد، بیشتر از نرخ رشد اجاره‌بها بوده است.
هم اکنون با استناد به رفتار گذشته دو معادله « اجاره‌بها و قیمت مسکن» و همچنین «اجاره‌بها و نرخ تورم»، می‌توان گفت: در سال ۹۵ از آنجا که هنوز اوایل دوره رونق معاملات محسوب می‌شود، میانگین اجاره‌بها از یک سو کمتر از نرخ تورم عمومی و از سوی دیگر بیشتر از نرخ رشد قیمت مسکن، نوسان خواهد کرد. در سال جاری، شرایط بازار ملک به گونه‌ای خواهد بود که قیمت مسکن با جهش مواجه نخواهد شد، بنابراین به نقطه اوج نمی‌رسد. از طرفی، در سال پیش رو، معاملات مسکن نیز به‌صورت تدریجی و با شیب آهسته وارد رونق می‌شود، بنابراین سال ۹۵ جزو دوره‌هایی محسوب می‌شود که قیمت مسکن با رشد شدید مواجه نخواهد شد. با این حال، امسال با توجه به روند کاهنده نرخ تورم، جزو سال‌هایی نخواهد بود که اجاره‌بها بدون دامنه محدود، شروع به افزایش کند.
از آنجا که در دوره‌های غیر جهشی قیمت مسکن، اجاره‌بها در سطح پایین‌تر از نرخ تورم نوسان می‌کند، در نتیجه طی سال جاری که از یک سو سال غیرجهشی به حساب می‌آید و از سوی دیگر، سیاست‌های بانک مرکزی، نرخ تورم تک رقمی و نزدیک به ۱۰ درصد را هدف گرفته است، می‌توان گفت متوسط رشد اجاره‌بها در طول سال ۹۵، از ۱۰ تا ۱۲ درصد تجاوز نمی‌کند.با این حال، در طول سال جاری، احتمال دارد تحت تاثیر رونق معاملات مسکن، اجاره‌بها در برخی ماه‌ها با نوسان قابل ملاحظه روبه‌رو شود اما میانگین رشد سالانه آن بعید است از نرخ تورم عمومی بالاتر رود.
در این بازار، یک معادله سوم نیز وجود دارد که از نسبت «متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی» به «متوسط اجاره ماهانه هر متر مربع آپارتمان» به‌دست می‌آید. این نسبت که به رابطه پوتربا (P/ R) معروف است، برآورد نسبتا دقیق‌تری از مقصد آتی اجاره‌بها و قیمت مسکن -در مقایسه با دو معادله دیگر- ارائه می‌دهد.در طول ۲۴ سال گذشته، اگر چه میزان نوسان قیمت مسکن و اجاره‌بها، دامنه مشخصی نداشته اما نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها ، همواره یک مسیر منظم را پیموده و عدد حاصل از این رابطه بین حداکثر ۲۵ و حداقل ۱۵، در نوسان بوده است.نسبت (P/ R) در زمان رونق بازار مسکن و هنگامی که قیمت آپارتمان به نقطه اوج رسیده، در بالاترین حد قرار داشته و عدد حاصل از این نسبت به سطح ۲۵ رسیده است و در زمان رکود و تخلیه کامل حباب قیمت مسکن نیز، مسیر نوسانی نسبت (P/ R) در پایین‌ترین نقطه یعنی در سطح ۱۵ قرار گرفته است.سال ۹۴، رابطه پوتربا در بازار مسکن تهران به گونه ای رقم خورد که نسبت (P/ R) به پایین ترین حد خود رسید. در سال گذشته، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران به ۴ میلیون و ۱۰۶ هزار تومان رسید و متوسط اجاره ماهانه هر متر مربع بنای مسکونی نیز رقمی معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان شد. بنابراین نسبت (P/ R) در حال حاضر عدد ۹/ ۱۴ است.
برای محاسبه نسبت (P/ R)، متوسط قیمت مسکن در صورت کسر و متوسط اجاره ماهانه یک سال آپارتمان که از حاصل ضرب متوسط اجاره‌بها در عدد ۱۲ به‌دست می‌آید نیز در مخرج کسر قرار می‌گیرد.بر این اساس، مشخص می‌شود که در حال حاضر طبق رابطه پوتربا، مقصد کنونی نسبت (P/ R) در پایین‌ترین سطح سال‌های گذشته قرار دارد و بیش از این امکان کاهش آن نیست. بنابراین از حالا به بعد و طی سال جاری، چون که نسبت (P/ R)، بیش از این کاهش پیدا نمی‌کند، در نتیجه صورت کسر که همان قیمت مسکن است، از سطح فعلی کمتر نخواهد شد و اجاره‌بها به عنوان مخرج کسر قابلیت کاهش خواهد داشت.
به بیان ساده تر، مطابق معادله پوتربا می‌توان به آینده یک ساله اجاره‌بها تا حدودی خوش‌بین بود، هرچند در سال جاری، افزایش نسبت (P/ R) عمدتا از محل نوسان مثبت قیمت مسکن اتفاق می‌افتد اما به‌هرحال این موضوع همچنان مانع رشد شدید اجاره مسکن خواهد شد چرا که مطابق رابطه قدیمی بین اجاره مسکن و قیمت مسکن، نرخ رشد اولی تابعی از نرخ رشد دومی خواهد بود.رابطه پوتربا روشی برای پیش بینی قیمت مسکن و اجاره‌بها با استفاده از رفتار گذشته بازار ملک محسوب می‌شود.این رابطه یا همان نسبت (P/ R)، رابطه‌ای ساختاری و بلند مدت است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در طول سنوات گذشته و در قالب بررسی بلند مدت بازار ملک، مشخص می‌شود در زمان رونق بازار، نرخ رشد قیمت زمین بیشتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده و نرخ رشد قیمت مسکن نیز از نرخ رشد اجاره‌بها فراتر بوده است. در زمان رونق، منحنی نرخ تورم در سطح پایین‌تر از منحنی نرخ رشد اجاره‌بها قرار می‌گیرد، بنابراین ارزش واقعی زمین، ملک مسکونی و همین طور ارزش واقعی آپارتمان‌های اجاره‌ای در دوره رونق بازار ملک، مثبت می‌شود.اما این رابطه بین نرخ‌های رشد، در دوره رکود تغییر می‌کند.در حال حاضر ارزش واقعی آپارتمان‌های مسکونی در تهران، در سطح منفی قرار دارد به این معنا که نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ رشد تورم عمومی است.
هر چند در ماه‌های آینده این احتمال وجود دارد که متوسط قیمت مسکن با نوسان مثبت خفیف روبه‌رو شود اما میزان افزایش آن همچنان پایین‌تر از نرخ تورم خواهد بود.این وضعیت -رشد منفی ارزش واقعی آپارتمان‌های مسکونی در تهران- دست کم تا نیمه سال جاری ادامه پیدا می‌کند.در سال جاری، بازار اجاره مسکن از ناحیه تغییر نرخ سود بانکی نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد.البته اثر نرخ سود به گونه ای خواهد بود که در نهایت نسبت بین قیمت مسکن و اجاره‌بها مطابق برآوردها پیش خواهد رفت.کاهش دوباره و دستوری نرخ سود بانکی در سال جاری، بیش از آنچه باعث افزایش مستقیم اجاره‌بها شود، بر نحوه تعیین اجاره‌بها توسط موجران اثر می‌گذارد.تغییر دستوری نرخ سود بانکی و کاهش آن، تمایل موجران به دریافت رهن (پول پیش) را کم می‌کند و باعث فشار اجاره‌بهای ماهانه بر مستاجران خواهد شد.
تجربه سال‌های گذشته نشان داده است با کاهش نرخ سود بانکی، وزن پول پیش در سبد رهن و اجاره، افت می‌کند و تعداد آپارتمان‌های با قابلیت رهن کامل در بازار اجاره کم می‌شود. این در حالی است که اکثریت مستاجران به دلیل عدم انطباق ارقام اجاره ماهانه به دستمزدها، تمایل به پرداخت پول پیش دارند. به این ترتیب در صورت کاهش دوباره نرخ سود بانکی آن هم به‌صورت دستوری، بازار اجاره مسکن در سال جاری از کنترل دو عامل نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن خارج خواهد شد و ملتهب می‌شود.
ارسال نظر