دنیای اقتصاد» دو پیامد رونق مسکن برای جامعه اجاره‌نشین را بررسی می‌کند
تغییر مناسبات در بازار اجاره
نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت فعلی بازار خرید و اجاره مسکن نشان می‌دهد در پی بازگشت تقاضای مصرفی خرید مسکن به صحنه معاملات که عمدتا ناشی از توانمند شدن خانوارها تحت‌تاثیر افزایش سقف تسهیلات مسکن است، هم‌اکنون در سمت عرضه، آرایش یکی دو سال گذشته آپارتمان‌ها دچار تغییر شده است. گروهی از بساز و بفروش‌ها که پیش‌تر از سر اجبار و به‌دلیل رکود مسکن، مجبور به اجاره واحدهای نوساز و تازه ساز خود شده بودند، اخیرا تصمیم به خارج کردن آپارتمان‌ها از بازار اجاره و فروش این املاک گرفته‌اند و دسته‌ای دیگر از همین گروه، شرایط رهن کامل واحدهای اجاره‌ای در قراردادهای سال گذشته را به ترکیبی از رهن کمتر و اجاره بیشتر در قراردادهای جدید، تغییر داده‌اند.
طی سال‌های ۹۳ و ۹۴ که حجم معاملات خرید مسکن با کاهش شدید همراه شد و عمق رکود به‌خصوص در سال گذشته به حداکثر میزان ممکن رسید، روند عرضه آپارتمان به بازار اجاره افزایش پیدا کرد. در این دو سال، بساز و بفروش‌ها برای استفاده از شرایطی که در بازار زمین به‌واسطه کاهش قیمت ملک کلنگی به‌وجود آمده بود، نسبت به عرضه بخشی از واحدهای ساختمان‌های تازه ساز خود به بازار اجاره آن هم به‌صورت رهن کامل اقدام کردند تا از محل دریافت اعتبار نقدی یک‌ساله از مستاجران، به توان حداقلی برای ادامه فعالیت ساختمانی دست پیدا کنند. این حرکت سازنده‌های مسکن در سال گذشته باعث شد فراوانی فایل‌های اجاره به‌خصوص از سمت واحدهای نوساز به‌گونه‌ای شود که در نهایت، اجارهبها از رشد ناموزون و فراتر از حریم نرخ تورم در امان بماند. اما در حال حاضر شواهد موجود در بازار مسکن از تمایل موجران کم‌تجربه -افرادی که سابقه حداکثر دو ساله در اجاره بیش از یک آپارتمان دارند- به خروج از مسیر اجاره داری و تصمیم به فروش املاک اجاره‌ای دارد.
چنانچه طی ماه‌های آینده حجم خرید و فروش آپارتمان از سطح افزایش پیدا کرده ماه‌های اخیر، فراتر رود و فاز پیش رونق به فاز رونق تبدیل شود، در این صورت موجودی آپارتمان‌های اجاره‌ای نه تنها زیاد نمی‌شود که افت نیز خواهد کرد. با این حال، خروج مستاجران قدیمی از بازار اجاره و ورود آنها به بازار خرید، تا حدودی جلوی تشدید شکاف بین حجم عرضه آپارتمان اجاره‌ای و حجم تقاضای اجاره را خواهد گرفت.در سال جاری ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن شامل وام‌های سه رقمی ۱۰۰ تا ۱۶۰ میلیون تومانی از جانب بانک عامل بخش مسکن به زوج‌های خانه اولی و همینطور زوج‌های دارای سابقه مالکیت، پرداخت می‌شود.
بخشی از این تسهیلات دارای متقاضی تضمین شده از سال قبل است به این معنا که حداقل ۲۵ هزار خانوار که سال گذشته در حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، اقدام به سپرده‌گذاری کردند، در سال جاری با سررسید شدن دوره یک‌ساله سپرده‌گذاری خود، می‌توانند نسبت به دریافت تسهیلات خرید مسکن اقدام کنند.
به این ترتیب، تحریک تقاضای مصرفی به خرید مسکن از محل پرداخت تسهیلات بانکی، باعث می‌شود بخشی از مستاجران قدیمی و همچنین تقاضای جدید اجاره، روانه بازار خرید شود. هر چند نرخ خروج اجاره‌نشین‌ها از بازار اجاره ممکن است از حجم ورودی مستاجران جدید بیشتر نباشد اما از آنجا که فرآیند خانه‌دار شدن مستاجران در سال جاری هم به‌خاطر شروع رونق معاملات خرید از یک سو و هم به‌دلیل احیای بازار تسهیلات خرید پس از ۸ سال از سوی دیگر، تقویت می‌شود، در نتیجه کاهش حجم جامعه اجاره‌نشین در بازار مسکن محسوس خواهد بود.طبق آخرین آمارهای رسمی، حدود ۳۰ درصد خانوارها اجاره‌نشین هستند.همچنین حدود نیمی از زوج‌های جدید در هر سال، مستقیم وارد بازار اجاره می‌شوند. اما روند سال‌های گذشته در بازار اجاره، طی سال جاری تغییر خواهد کرد.در این میان، یک فرصت اقتصادی ناشی از عایدی نقدی اجاره داری، می‌تواند سرنوشت خانه‌های خالی در سال ۹۵ را به نفع بازار اجاره، عوض کند. همچنین برنامه مصوب و قطعی دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی که باید طبق قانون مجلس در سال جاری اجرایی شود نیز به‌صورت مضاعف، بازار اجاره مسکن را از محل این نوع آپارتمان‌ها تحت تاثیر قرار خواهد داد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، عایدی نقدی اجاره داری به درآمد یک‌سال مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای که درصدی از ارزش ریالی آن ملک (قیمت فروش ملک مورد اجاره) است، گفته می‌شود. عایدی بازار اجاره برای یک آپارتمان، از نسبت قیمت روز آن آپارتمان به اجاره سالانه آن، به‌دست می‌آید.در حال حاضر در شهر تهران با توجه به میانگین قیمت مسکن که هر متر مربع ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است و همچنین با احتساب میانگین اجاره‌بهای ماهانه که متر مربعی ۲۱ هزار و ۳۰۰ تومان است، عایدی نقدی آپارتمان‌های اجاره‌ای به‌طور متوسط نرخی معادل ۲/ ۶ درصد برآورد می‌شود. این نرخ به آن معنا است که در شهر تهران، آپارتمان‌های مسکونی اجاره‌ای، به‌طور متوسط سالانه رقمی معادل ۲/ ۶ درصد ارزش ملک را در قالب اجاره‌بهای یک‌سال، عاید موجران می‌کند.به عنوان مثال، مالک یک واحد مسکونی با قیمت روز ۵۰۰ میلیون تومان، چنانچه آپارتمان خود را به جای فروش، روانه بازار اجاره کند، با فرض ثابت ماندن نسبت فعلی قیمت مسکن به اجارهبها، در پایان یک‌سال اجاره‌داری، ۳۱ میلیون تومان از محل اخذ اجاره ماهانه از مستاجر خود، عایدی نقدی به‌دست می‌آورد.
موجران اگر به جای دریافت اجاره ماهانه، آپارتمان خود را به شکل رهن کامل اجاره دهند، با توجه به نرخ سود بانکی ۲۰ درصد و سپرده‌گذاری یک‌ساله مبلغ رهن در بانک، رقمی معادل ۵ درصد ارزش روز ملک‌شان، عایدی از محل اجاره داری کسب خواهند کرد.ارقام کنونی رهن و اجاره واحد مسکونی در شهر تهران مشخص می‌کند آپارتمان‌های آماده اجاره به‌طور متوسط با رقم متری یک میلیون تومان، رهن کامل داده می‌شود که در این صورت، ارزش رهن معادل ۳/ ۲۴ درصد قیمت فروش واحد مسکونی است. با این فرمول، عایدی بازار اجاره در حالتی که آپارتمان به‌صورت رهن کامل اجاره داده شود، قابل محاسبه است و نرخ آن ۵ درصد می‌شود.
هر چند این میزان عایدی، ممکن است نرخ جذابی برای اجاره داری نباشد اما در مقایسه با حالتی که مالک، آپارتمان خود را به‌صورت خالی از سکنه و بلااستفاده نگهداری می‌کند، سود ده خواهد بود. این در حالی است که با تصویب قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در مجلس و تایید شورای نگهبان، قرار است در سال جاری از خانه های خالی مالیات دریافت شود.بنابراین، مالکان این املاک می‌توانند برای آنکه مشمول مالیات دولت نشوند و در عین حال، از درآمد سالانه جدید برخوردار شوند، آپارتمان‌های خالی خود را اجاره دهند.طبق قانون مربوط به مالیات خانه‌های خالی، آن دسته از آپارتمان‌های خالی از سکنه که حداقل ۱۵۰مترمربع مساحت دارند، مشمول مالیاتی معادل «۵/ ۴ تا حداکثر ۹درصد اجاره سالانه آن آپارتمان» شده‌اند. متن این ماده از قانون به این شرح است: «واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شرح خواهند شد: سال دوم- یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم- برابر مالیات متعلقه، سال چهارم به بعد- یک و نیم برابر مالیات متعلقه.»
»سازمان امور مالیاتی موظف است در چارچوب این مصوبه که به تایید شورای نگهبان و ابلاغ نهایی رسیده است، برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، قانون مربوط به «مالیات بر اجارهبها» را نقشه راه خود قرار دهد. به‌عبارت صریح‌تر، در حالی که وزارت مسکن در دولت قبل، پیشنهاد «اخذ ۴/ ۲ درصد قیمت روز ملک مسکونی» را به عنوان مالیات سالانه بر خانه‌های‌‌خالی مطرح کرده بود، مجلس ملاک مالیاتی برای این خانه‌ها را نرخ اجاره و میزان مالیات را نیز همان نرخ مالیات بر اجاره، در نظر گرفته است. در حال‌حاضر قانونی که در سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات از اجارهبها، ملاک عمل است، می‌گوید: مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای بیش‌از ۱۵۰ مترمربع، باید بین ۱۵ تا ۳۰درصد از «تعرفه اجاره‌بهای منطقه‌ای» املاک مسکونی را تحت عنوان مالیات‌براجاره، به دولت پرداخت کنند. «تعرفه اجاره‌بهای منطقه‌ای» معادل ۴۰ تا ۶۰درصد اجاره‌بهای روز واحدهای مسکونی است.به این ترتیب با فرض اینکه رقم تعرفه، همان ۶۰درصد اجاره روز واحد باشد، در این صورت مالیات ۱۵ تا ۳۰ درصدی بر تعرفه، برابر می‌شود با مالیات ۹ تا ۱۸درصدی بر اجاره روز واحد مسکونی.
با توجه به اینکه نرخ مالیات بر خانه خالی، برابر است با یک‌دوم نرخ مالیات بر اجاره، بنابراین در نهایت آنچه از این خانه‌های خالی دریافت می‌شود معادل ۵/ ۴ تا ۹ درصد اجاره‌بهای روز این خانه‌ها خواهد بود. بر مبنای این نرخ، چنانچه یک آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی در یک‌سال خالی از سکنه بماند، مالک آن باید رقمی معادل ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان مالیات به دولت پرداخت کند.البته این قانون پیش‌نیازهایی دارد که از جمله آن راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور است که تکلیف آن به‌صورت شفاف روشن شده است.
تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مقرر می دارد:« وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.به این ترتیب، بعد از راه‌اندازی این سامانه، طبق قانون، باید از خانه‌های خالی مالیات دریافت شود.»
اخیرا حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد، در سال ۹۵ دریافت مالیات از خانه‌های خالی آغاز خواهد شد.معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه امید است سال ۹۵ با اتمام پروژه مسکن مهر و آزادسازی منابعی که صرف مسکن مهر می‌شد، نظام مشخصی را دنبال کنیم، گفت: قانونی برای مالیات خانه‌های خالی تصویب شده است و طبق قانون در سال اول گرفته نمی‌شود و بعد با ضریبی افزایش پیدا می‌کند. وی تاکید کرد: در حال ساماندهی سامانه‌ای هستیم که امکان شناسایی را فراهم کند، کار سختی است و باید دستگاه‌های متعددی همکاری کنند تا سامانه طراحی شود و در نیمه سال ۹۵ سامانه اجرایی می‌شود. معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه خانه‌های خالی طیف گسترده‌ای از تقاضای بالقوه بازار را جواب نمی‌دهد و برای خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان است، گفت: اما بخشی از خانه‌های خالی لوکس در چند سال اخیر به‌دلیل گرانی خالی بوده است. با این شرایط، ورود خانه‌های خالی به بازار اجاره می‌تواند مالکان این املاک را از پرداخت مالیات سالانه که به شکل تصاعدی افزایش پیدا خواهد کرد، معاف کند.
کارشناسان اقتصاد مسکن برای سال جاری پیش‌بینی کرده‌اند اجارهبها در دامنه‌ای بین تورم و نرخ رشد قیمت مسکن، نوسان کند.نوسان اجارهبها در سال گذشته به شکل غیرتورمی اتفاق افتاد طوری‌که فشار سال‌های ۹۰ تا ۹۲ طی سال گذشته در این بازار احساس نشد. با این حال چنانچه نرخ سود بانکی به‌صورت دستوری مجددا کاهش پیدا کند، اثر مستقیم آن به شکل تغییر فرمول رهن واجاره، دامن بازار اجاره را می‌گیرد و به ناآرامی درنرخ اجارهبها منجر می‌شود.سال گذشته با کاهش نرخ سود بانکی، درصد تبدیل اجاره ماهانه به رهن، به ضرر اجاره‌نشین‌ها تمام شد، ضمن آنکه حجم فایل‌های رهن کامل در بازار نیز کاهش پیدا کرد و تمایل از سمت موجران به دریافت اجاره ماهانه، نسبت به سال قبل از آن افزایش پیدا کرد. این در حالی است که مستاجران تمایل دارند رهن کامل پرداخت کنند.
ارسال نظر