شریان حیاتی بازار ملک چه وضعیتی پیدا کرده است؟
تنگناهای تامین مالی مسکن در ایران
تامین مالی مسکن را باید شریان حیاتی بازار مسکن تلقی کرد که اگر به درستی کار نکند، بازار مسکن گرفتار مشکلات عدیده‌ای می‌شود که حاصل آن چیزی نیست جز بدتر شدن دسترسی به مسکن و قابلیت داشتن آن. محمدرضا فرهادی‌پور در مقاله‌ای تحقیقی که به سفارش معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی تهیه شده، با این مقدمه، سعی کرده به این سوال پاسخ دهد که چالش‌های پیش روی نظام تامین مالی مسکن در ایران چیست؟
مقاله در پی ارائه پاسخ برای این چالش‌ها برنمی آید بلکه فقط می‌کوشد نقاط کانونی تصویر وضع موجود درخصوص این چالش‌ها را برجسته سازد: درونی بودن نظام تامین مالی مسکن به جای بیرونی بودن آن، نسبت پایین ارزش وام به ارزش مسکن، کنار گذاشته شدن خانوارهای کم‌درآمد، با درآمد متوسط روبه پایین از نظام تامین مالی مسکن در ایران، ناچیز بودن اندازه بازار رهن مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی، بانک محور بودن نظام تامین مالی مسکن به جای بازار سرمایه محور بودن آن، روند کاهش سهم مسکن از تسهیلات اعطایی بخش مسکن.
مقاله در پی ارائه پاسخ برای این چالش‌ها برنمی آید بلکه فقط می‌کوشد نقاط کانونی تصویر وضع موجود درخصوص این چالش‌ها را برجسته سازد: درونی بودن نظام تامین مالی مسکن به جای بیرونی بودن آن، نسبت پایین ارزش وام به ارزش مسکن، کنار گذاشته شدن خانوارهای کم‌درآمد، با درآمد متوسط روبه پایین از نظام تامین مالی مسکن در ایران، ناچیز بودن اندازه بازار رهن مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی، بانک محور بودن نظام تامین مالی مسکن به جای بازار سرمایه محور بودن آن، روند کاهش سهم مسکن از تسهیلات اعطایی بخش مسکن.
تامین مالی مسکن را باید شریان حیاتی بازار مسکن تلقی کرد که اگر به درستی کار نکند، بازار مسکن گرفتار مشکلات عدیده‌ای می‌شود که حاصل آن چیزی نیست جز بدتر شدن دسترسی به مسکن و قابلیت داشتن آن. محمدرضا فرهادی‌پور در مقاله‌ای تحقیقی که به سفارش معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی تهیه شده، با این مقدمه، سعی کرده به این سوال پاسخ دهد که چالش‌های پیش روی نظام تامین مالی مسکن در ایران چیست؟
مقاله در پی ارائه پاسخ برای این چالش‌ها برنمی آید بلکه فقط می‌کوشد نقاط کانونی تصویر وضع موجود درخصوص این چالش‌ها را برجسته سازد: درونی بودن نظام تامین مالی مسکن به جای بیرونی بودن آن، نسبت پایین ارزش وام به ارزش مسکن، کنار گذاشته شدن خانوارهای کم‌درآمد، با درآمد متوسط روبه پایین از نظام تامین مالی مسکن در ایران، ناچیز بودن اندازه بازار رهن مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی، بانک محور بودن نظام تامین مالی مسکن به جای بازار سرمایه محور بودن آن، روند کاهش سهم مسکن از تسهیلات اعطایی بخش مسکن. اهم نتایج به‌دست آمده در این تحقیق که در فصلنامه تخصصی اقتصاد مسکن منعکس شده، به شرح زیر است.
مسکن در دوران زندگی فرد، کالایی است پرهزینه که برای بلندمدت خریداری می‌شود و بنابراین تامین مالی آن چندان آسان نیست. تحقیقات مختلف نشان می‌دهند که مسکن در مواردی حداقل نیمی از دارایی‌های خالص افراد یا شاید ثروت شخصی را تشکیل می‌دهند. از سوی دیگر به خاطر قیمت بالای مسکن نسبت به حقوق افراد، گفته می‌شود که فرد باید چندین سال از درآمد خود را برای خرید مسکن اختصاص دهد. این نسبت در کشورهای مختلف با توجه به درآمد سرانه و میزان توسعه اقتصادی و توانمندی نظام تامین مالی مسکن متفاوت است. همین هزینه سنگین تامین مالی مسکن که متناسب با بیش از چند سال درآمد فرد است، باعث شده نظام‌های تامین مالی مسکن به شکلی قوی در چارچوب سیاست‌گذاری اقتصاد کلان مورد توجه قرار گیرد، اما موضوع مهم این است که تامین مالی مسکن به شکل دوره زمانی طولانی و با ابزارهای مالی مختلف انجام شود.
به‌صورت کلی می‌توان گفت دو نوع نظام تامین مالی مسکن وجود دارد: اول، نظام‌های تامین مالی مسکن توسعه یافته که قویا بر بازارهای سرمایه و رهن اولیه و ثانویه متکی‌اند و مسکن را به شکلی مناسب برای آحاد مردم تامین مالی می‌کنند.
دوم، نظام‌های تامین مالی مسکن کمتر توسعه‌یافته و توسعه‌نیافته که عمدتا متکی بر نظام بانکی هستند، اتکای چندانی بر بازار سرمایه ندارند، دسترسی به این بازارها برای آحاد مردم دشوار است، نسبت تسهیلات مسکن به ارزش مسکن بسیار پایین است و طول دوره تسهیلات مسکن پایین است.
تامین مالی مسکن عمدتا به دو صورت انجام می‌شود: اول، تامین مالی مسکن توسط خانوار و دوم، تامین مالی مسکن توسط نظام مالی. اولی را نظام تامین مالی درونی و دومی را بیرونی می‌نامند. در کشورهای درحال توسعه نظام تامین مالی درونی نقش پررنگی در تامین مالی مسکن داشته، اما در حال حاضر حرکت به سمت نظام تامین مالی بیرونی در سطوح مختلف کلید خورده و کشورهای مختلف بسته به شرایط اقتصاد کلان و ساختار بازار مسکن در مراحل مختلفی از آن مسیر قرار دارند. هرچه دسترسی خانوارها به نظام تامین مالی بیرونی دشوارتر و سخت‌تر باشد یا میزان وام به ارزش مسکن پایین باشد، تامین مالی درونی اهمیت بیشتری دارد و منبع اصلی تامین مالی مسکن به حساب می‌آید، البته این نظام، بار مالی سنگینی بر خانوار و به‌خصوص خانوارهای طبقه متوسط، جوان و کم درآمدها تحمیل می‌کند. البته در مواردی فرهنگ اقتصادی خانوارهای جامعه به این صورت است که تامین مالی درونی را بر بیرونی ترجیح می‌دهند. در نظام تامین مالی درونی مسکن، اول، سن اولین مالکیت خانوارها افزایش می‌یابد، دوم، نرخ مالکیت کاهش می‌یابد و طول ساخت مسکن نیز افزایش می‌یابد.
بنابراین هرچه نظام تامین مالی مسکن بیرونی‌تر باشد، یعنی نهادهای مدرن تامین مالی مسکن بهتر طراحی شده‌اند و سن اولین مالکیت افزایش می‌یابد و طول عمر ساخت افزایش می‌یابد، ساخت به شکلی مناسب‌تر صورت می‌گیرد. اقتصاد ایران نیز در طول سال‌های گذشته عمدتا به سمت نظام درونی تامین مالی مسکن گرایش داشته، هرچند گام‌هایی به سوی نظام تامین مالی بیرونی برداشته شده است، اما هنوز نسبت وام مسکن به ارزش آن پایین و گرفتن وام برای وام گیرندگان جوان دشوار است.
چالش‌ها در یک نگاه
تامین مالی در بخش مسکن در قالب دو روش انجام می‌شود: تامین مالی مبتنی بر بدهی و تامین مالی مبتنی بر سرمایه. تامین مالی مبتنی بر بدهی در قالب چهار روش انجام می‌شود: تسهیلات بودجه‌ای؛ مشارکت سندیکایی؛ تسهیلات بانکی و فروش اوراق بهادار. تامین مالی مبتنی بر سرمایه نیز در قالب سه روش انجام می‌شود: افزایش سرمایه؛ سهام پروژه و گواهی سپرده خاص. رنگ تامین مالی بیرونی در تامین مالی مسکن در اقتصاد ایران تا سال 1386 چندان نبوده است، اما بعد از سال 1386 هم که به نظر می‌رسد تامین مالی بیرونی در حوزه مسکن پررنگ شده، علتش را باید در تامین مالی طرح جامع مسکن مهر جست‌وجو کرد.
اما بازارهای سرمایه در این میان تقریبا نقشی نداشته یا نقش شان قابل اغماض است که خود این امر نشان از توسعه‌نیافتگی نظام تامین مالی مسکن در ایران دارد.
پایین بودن نسبت ارزش وام به ارزش مسکن در اقتصاد ایران یکی از چالش‌های جدی نظام تامین مالی مسکن به شمار می‌رود. در کنار مشکلات ساختاری و حقوقی که متقاضیان برای دریافت تسهیلات بخش مسکن دارند، این مشکل حاد نیز بر کمرنگ شدن تامین مالی بانک محور اثر مضاعف می‌گذارد و خود حکایت از قرار گرفتن این سیستم در یک چرخه غیراستاندارد دارد که مدام در سراشیبی رکود پیش می‌رود.
در سال ۹۲ نسبت وام ۲۰ میلیونی به قیمت مسکن در تهران کمتر از ۱۰ درصد و در شهرهای بزرگ و سایر شهرها نیز به ترتیب ۳۰ تا ۴۰ درصد و ۴۰ تا ۵۵ درصد بوده است.
خانوارهای دهک‌های یک تا 4 درآمدی به‌طور کلی ناتوان از ورود به چرخه سرمایه‌گذاری در مسکن و وام‌گیری از نظام بانکی هستند. دهک‌های 5 و 6 درآمدی ناتوان از پرداخت اقساط وام‌های بیش از 10 میلیون تومانی هستند که همین امر گرفتن وام 20 میلیونی سال‌های گذشته را برای آنها دشوار می‌سازد.
نتیجه توسعه نیافتگی بازار رهن ثانویه در نظام تامین مالی مسکن در ایران عبارت است از:
الف: بالا بودن نسبت یارانه‌های دولتی بخش مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی؛ ب: پایین بودن مانده بدهی بخش خصوصی بابت وام؛ ج: تعداد وام‌های با نرخ سود متغیر و قابل تعدیل متناسب با شرایط وام گیرنده نسبت به کل وام‌های مسکن خیلی کمتر است؛ د: شاخص دوره بازپرداخت اقساط وام کمتر از 5 سال است، درحالی‌که باید از 10 تا 30 سال افزایش یابد. سهم وام مسکن نسبت به ارزش مسکن خیلی پایین است، درحالی که می‌تواند بالاتر از 75 درصد و تا 110 درصد باشد.
درجه پیشرفت نظام تامین مالی مسکن به‌دلیل سهم پایین بازار رهن اولیه بسیار پایین است چه برسد به بازار رهن ثانویه که عملا وجود ندارد.
نظام تامین مالی مسکن در ایران عمدتا بر نظام بانکی و پس‌اندازهای خصوصی متمرکز و مبتنی بوده و راهی طولانی دارد که بخواهد بر بازار سوار شود.
روند تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن نشان می‌دهد کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن ۲۷۵ هزار میلیارد ریال بوده که از این میان ۸/ ۴۱ درصد آن را بانک مسکن پرداخت کرده است. عمده نزدیک به ۶۰ درصد باقی را هم سایر بانک‌های دولتی داده‌اند. البته نکته جالب این است که سهم بانک مسکن از تسهیلات پرداختی شبکه بانکی در سال ۱۳۹۲ کمی بیش از ۵ درصد بوده که بسیار ناچیز است. سهم تسهیلات پرداختی به مسکن در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ نیز به ترتیب ۱۷ درصد، ۵/ ۱۳ درصد و ۲/ ۱۲ درصد بوده است که مرتبا هم کاهش یافته است. بخش مسکن دیگر برای بانک‌های دولتی به جز بانک مسکن هم جذابیت ندارد و علت این را باید در مقررات دستوری تعیین نرخ سود تسهیلات و سایر مقررات دست و پاگیر شبکه بانکی جست‌وجو کرد.
تجزیه و تحلیل آمارها و اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهند که سهم تسهیلات خرید بانک مسکن از کل تسهیلات خرید شبکه بانکی از روندی صعودی برخوردار بوده و از سال 1370 با 14 درصد شروع و به 77 درصد در سال 1391 رسیده است. این رقم از سال 1386 تقریبا به‌طور متوسط سالانه 62 درصد بوده است. اما بعد از سال 1387 سایر بانک‌های دولتی و خصوصی از اعطای تسهیلات خرید بخش مسکن براساس بخشنامه بانک مرکزی منع شده‌اند. البته براساس نظر کارشناسان می‌توان گفت که در این سال و سال 1388 احتمالا 75 درصد از کل وام‌های شبکه بانکی تسهیلات ساخت بوده و سهم تسهیلات خرید کاهش یافته است. بعد از سال 1388 که عمده تسهیلات اعطایی بانک مسکن و سایر بانک‌های دولتی در راستای اجرای طرح مسکن مهر به‌کار گرفته شده است، سهم تسهیلات خرید قویا در کل تسهیلات شبکه بانکی کاهش یافته است.
۱۲ مشکل اصلی در تامین مالی مسکن
مشکلات و گلوگاه‌های نظام تامین مالی مسکن را به می‌توان به شرح زیر برشمرد:
- نبود منابع اعتباری کافی، ارزان، بلندمدت و پایدار در بخش مسکن؛ - تبدیل شدن بانک‌ها به کارگزار دولت و نه فعالان بازار؛ - بانک مسکن تنها بانکی است که تعهد پرداخت تسهیلات خرید مسکن در قبال سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن را دارد؛ - تامین مالی بانک محور مسکن و مبتنی بر بازار پول کوتاه‌مدت؛ - گرفتار شدن بانک‌ها با تسهیلات بد؛ - وجود حجم زیادی از دارایی‌های سمی در دارایی‌های بانکی؛ - عدم کفایت سرمایه بانک‌ها و نبود مقررات سفت و سخت درخصوص رعایت آن؛ - شرایط و نرخ‌های یکسان برای وام و سپرده، در نقاط مختلف شهری و گروه‌های مختلف درآمدی؛ - وجود کنترل‌های گوناگون و مقررات گسترده در نظام مالی تامین مسکن؛ - نبود تعادل، و انعطاف لازم برای ایجاد تعادل بین وام‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت، خرید و ساخت مسکن که نتیجه آن عبارت است از: عدم توانایی و نداشتن کارآیی لازم برای دادن تسهیلات موثر در بازار مسکن؛ - نبود و ابزارهای نوین مالی برای گسترش حجم اعتبارات بخش مسکن یا ابتدایی بودن آنها مانند اوراق مشارکت قابل تبدیل به مسکن و گواهی سپرده؛ - بانک‌های مسکن و صندوق‌های وام و پس‌انداز در معرض ریسک نقدینگی هستند و مدیریت ریسک نقدینگی نیز در میان آنها ضعیف است.
در نهایت می‌توان گفت، نظام تامین مالی مسکن در اقتصاد ایران ساختاری درونی دارد به این معنا که پس‌انداز بخش خصوصی در آن نقش اصلی را ایفا و در کنار آن نظام بانکی چیزی کمتر از یک چهارم آن را تامین مالی می‌کند. این نظام در درون خود با چالش‌های متعددی ازجمله ساختار کم‌عمق و ساده و ابتدایی بازار رهن اولیه برخوردار است که به همین دلیل تعالی بازار رهن ثانویه، به مثابه راهکاری که در کشورهای توسعه یافته اتکای زیادی بر آن وجود دارد، دور از دسترس می‌نماید. نظام بانکی هم که با مشکلات عدیده‌ای از مقررات دستوری در زمینه متغیرهای اثرگذار بر پس‌انداز و دادن تسهیلات در بخش مسکن تا تاثیرپذیری شدید از دستورالعمل‌های اجباری دولت اثر می‌پذیرد و طی این سال‌ها گرفتار تسهیلات بد و دارایی‌های سمی شده ظاهرا به راحتی یارای کمک به تامین مالی بخش مسکن را ندارد. این چالش‌ها همراه با سایر مواردی که در مقاله به شکل مبسوط بحث شدند، نظام تامین مالی مسکن در ایران را عقب‌افتاده نگه داشته است.
مقاله در پی ارائه پاسخ برای این چالش‌ها برنمی آید بلکه فقط می‌کوشد نقاط کانونی تصویر وضع موجود درخصوص این چالش‌ها را برجسته سازد: درونی بودن نظام تامین مالی مسکن به جای بیرونی بودن آن، نسبت پایین ارزش وام به ارزش مسکن، کنار گذاشته شدن خانوارهای کم‌درآمد، با درآمد متوسط روبه پایین از نظام تامین مالی مسکن در ایران، ناچیز بودن اندازه بازار رهن مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی، بانک محور بودن نظام تامین مالی مسکن به جای بازار سرمایه محور بودن آن، روند کاهش سهم مسکن از تسهیلات اعطایی بخش مسکن. اهم نتایج به‌دست آمده در این تحقیق که در فصلنامه تخصصی اقتصاد مسکن منعکس شده، به شرح زیر است.
مسکن در دوران زندگی فرد، کالایی است پرهزینه که برای بلندمدت خریداری می‌شود و بنابراین تامین مالی آن چندان آسان نیست. تحقیقات مختلف نشان می‌دهند که مسکن در مواردی حداقل نیمی از دارایی‌های خالص افراد یا شاید ثروت شخصی را تشکیل می‌دهند. از سوی دیگر به خاطر قیمت بالای مسکن نسبت به حقوق افراد، گفته می‌شود که فرد باید چندین سال از درآمد خود را برای خرید مسکن اختصاص دهد. این نسبت در کشورهای مختلف با توجه به درآمد سرانه و میزان توسعه اقتصادی و توانمندی نظام تامین مالی مسکن متفاوت است. همین هزینه سنگین تامین مالی مسکن که متناسب با بیش از چند سال درآمد فرد است، باعث شده نظام‌های تامین مالی مسکن به شکلی قوی در چارچوب سیاست‌گذاری اقتصاد کلان مورد توجه قرار گیرد، اما موضوع مهم این است که تامین مالی مسکن به شکل دوره زمانی طولانی و با ابزارهای مالی مختلف انجام شود.
به‌صورت کلی می‌توان گفت دو نوع نظام تامین مالی مسکن وجود دارد: اول، نظام‌های تامین مالی مسکن توسعه یافته که قویا بر بازارهای سرمایه و رهن اولیه و ثانویه متکی‌اند و مسکن را به شکلی مناسب برای آحاد مردم تامین مالی می‌کنند.
دوم، نظام‌های تامین مالی مسکن کمتر توسعه‌یافته و توسعه‌نیافته که عمدتا متکی بر نظام بانکی هستند، اتکای چندانی بر بازار سرمایه ندارند، دسترسی به این بازارها برای آحاد مردم دشوار است، نسبت تسهیلات مسکن به ارزش مسکن بسیار پایین است و طول دوره تسهیلات مسکن پایین است.
تامین مالی مسکن عمدتا به دو صورت انجام می‌شود: اول، تامین مالی مسکن توسط خانوار و دوم، تامین مالی مسکن توسط نظام مالی. اولی را نظام تامین مالی درونی و دومی را بیرونی می‌نامند. در کشورهای درحال توسعه نظام تامین مالی درونی نقش پررنگی در تامین مالی مسکن داشته، اما در حال حاضر حرکت به سمت نظام تامین مالی بیرونی در سطوح مختلف کلید خورده و کشورهای مختلف بسته به شرایط اقتصاد کلان و ساختار بازار مسکن در مراحل مختلفی از آن مسیر قرار دارند. هرچه دسترسی خانوارها به نظام تامین مالی بیرونی دشوارتر و سخت‌تر باشد یا میزان وام به ارزش مسکن پایین باشد، تامین مالی درونی اهمیت بیشتری دارد و منبع اصلی تامین مالی مسکن به حساب می‌آید، البته این نظام، بار مالی سنگینی بر خانوار و به‌خصوص خانوارهای طبقه متوسط، جوان و کم درآمدها تحمیل می‌کند. البته در مواردی فرهنگ اقتصادی خانوارهای جامعه به این صورت است که تامین مالی درونی را بر بیرونی ترجیح می‌دهند. در نظام تامین مالی درونی مسکن، اول، سن اولین مالکیت خانوارها افزایش می‌یابد، دوم، نرخ مالکیت کاهش می‌یابد و طول ساخت مسکن نیز افزایش می‌یابد.
بنابراین هرچه نظام تامین مالی مسکن بیرونی‌تر باشد، یعنی نهادهای مدرن تامین مالی مسکن بهتر طراحی شده‌اند و سن اولین مالکیت افزایش می‌یابد و طول عمر ساخت افزایش می‌یابد، ساخت به شکلی مناسب‌تر صورت می‌گیرد. اقتصاد ایران نیز در طول سال‌های گذشته عمدتا به سمت نظام درونی تامین مالی مسکن گرایش داشته، هرچند گام‌هایی به سوی نظام تامین مالی بیرونی برداشته شده است، اما هنوز نسبت وام مسکن به ارزش آن پایین و گرفتن وام برای وام گیرندگان جوان دشوار است.
چالش‌ها در یک نگاه
تامین مالی در بخش مسکن در قالب دو روش انجام می‌شود: تامین مالی مبتنی بر بدهی و تامین مالی مبتنی بر سرمایه. تامین مالی مبتنی بر بدهی در قالب چهار روش انجام می‌شود: تسهیلات بودجه‌ای؛ مشارکت سندیکایی؛ تسهیلات بانکی و فروش اوراق بهادار. تامین مالی مبتنی بر سرمایه نیز در قالب سه روش انجام می‌شود: افزایش سرمایه؛ سهام پروژه و گواهی سپرده خاص. رنگ تامین مالی بیرونی در تامین مالی مسکن در اقتصاد ایران تا سال 1386 چندان نبوده است، اما بعد از سال 1386 هم که به نظر می‌رسد تامین مالی بیرونی در حوزه مسکن پررنگ شده، علتش را باید در تامین مالی طرح جامع مسکن مهر جست‌وجو کرد.
اما بازارهای سرمایه در این میان تقریبا نقشی نداشته یا نقش شان قابل اغماض است که خود این امر نشان از توسعه‌نیافتگی نظام تامین مالی مسکن در ایران دارد.
پایین بودن نسبت ارزش وام به ارزش مسکن در اقتصاد ایران یکی از چالش‌های جدی نظام تامین مالی مسکن به شمار می‌رود. در کنار مشکلات ساختاری و حقوقی که متقاضیان برای دریافت تسهیلات بخش مسکن دارند، این مشکل حاد نیز بر کمرنگ شدن تامین مالی بانک محور اثر مضاعف می‌گذارد و خود حکایت از قرار گرفتن این سیستم در یک چرخه غیراستاندارد دارد که مدام در سراشیبی رکود پیش می‌رود.
در سال ۹۲ نسبت وام ۲۰ میلیونی به قیمت مسکن در تهران کمتر از ۱۰ درصد و در شهرهای بزرگ و سایر شهرها نیز به ترتیب ۳۰ تا ۴۰ درصد و ۴۰ تا ۵۵ درصد بوده است.
خانوارهای دهک‌های یک تا 4 درآمدی به‌طور کلی ناتوان از ورود به چرخه سرمایه‌گذاری در مسکن و وام‌گیری از نظام بانکی هستند. دهک‌های 5 و 6 درآمدی ناتوان از پرداخت اقساط وام‌های بیش از 10 میلیون تومانی هستند که همین امر گرفتن وام 20 میلیونی سال‌های گذشته را برای آنها دشوار می‌سازد.
نتیجه توسعه نیافتگی بازار رهن ثانویه در نظام تامین مالی مسکن در ایران عبارت است از:
الف: بالا بودن نسبت یارانه‌های دولتی بخش مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی؛ ب: پایین بودن مانده بدهی بخش خصوصی بابت وام؛ ج: تعداد وام‌های با نرخ سود متغیر و قابل تعدیل متناسب با شرایط وام گیرنده نسبت به کل وام‌های مسکن خیلی کمتر است؛ د: شاخص دوره بازپرداخت اقساط وام کمتر از 5 سال است، درحالی‌که باید از 10 تا 30 سال افزایش یابد. سهم وام مسکن نسبت به ارزش مسکن خیلی پایین است، درحالی که می‌تواند بالاتر از 75 درصد و تا 110 درصد باشد.
درجه پیشرفت نظام تامین مالی مسکن به‌دلیل سهم پایین بازار رهن اولیه بسیار پایین است چه برسد به بازار رهن ثانویه که عملا وجود ندارد.
نظام تامین مالی مسکن در ایران عمدتا بر نظام بانکی و پس‌اندازهای خصوصی متمرکز و مبتنی بوده و راهی طولانی دارد که بخواهد بر بازار سوار شود.
روند تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن نشان می‌دهد کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن ۲۷۵ هزار میلیارد ریال بوده که از این میان ۸/ ۴۱ درصد آن را بانک مسکن پرداخت کرده است. عمده نزدیک به ۶۰ درصد باقی را هم سایر بانک‌های دولتی داده‌اند. البته نکته جالب این است که سهم بانک مسکن از تسهیلات پرداختی شبکه بانکی در سال ۱۳۹۲ کمی بیش از ۵ درصد بوده که بسیار ناچیز است. سهم تسهیلات پرداختی به مسکن در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ نیز به ترتیب ۱۷ درصد، ۵/ ۱۳ درصد و ۲/ ۱۲ درصد بوده است که مرتبا هم کاهش یافته است. بخش مسکن دیگر برای بانک‌های دولتی به جز بانک مسکن هم جذابیت ندارد و علت این را باید در مقررات دستوری تعیین نرخ سود تسهیلات و سایر مقررات دست و پاگیر شبکه بانکی جست‌وجو کرد.
تجزیه و تحلیل آمارها و اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهند که سهم تسهیلات خرید بانک مسکن از کل تسهیلات خرید شبکه بانکی از روندی صعودی برخوردار بوده و از سال 1370 با 14 درصد شروع و به 77 درصد در سال 1391 رسیده است. این رقم از سال 1386 تقریبا به‌طور متوسط سالانه 62 درصد بوده است. اما بعد از سال 1387 سایر بانک‌های دولتی و خصوصی از اعطای تسهیلات خرید بخش مسکن براساس بخشنامه بانک مرکزی منع شده‌اند. البته براساس نظر کارشناسان می‌توان گفت که در این سال و سال 1388 احتمالا 75 درصد از کل وام‌های شبکه بانکی تسهیلات ساخت بوده و سهم تسهیلات خرید کاهش یافته است. بعد از سال 1388 که عمده تسهیلات اعطایی بانک مسکن و سایر بانک‌های دولتی در راستای اجرای طرح مسکن مهر به‌کار گرفته شده است، سهم تسهیلات خرید قویا در کل تسهیلات شبکه بانکی کاهش یافته است.
۱۲ مشکل اصلی در تامین مالی مسکن
مشکلات و گلوگاه‌های نظام تامین مالی مسکن را به می‌توان به شرح زیر برشمرد:
- نبود منابع اعتباری کافی، ارزان، بلندمدت و پایدار در بخش مسکن؛ - تبدیل شدن بانک‌ها به کارگزار دولت و نه فعالان بازار؛ - بانک مسکن تنها بانکی است که تعهد پرداخت تسهیلات خرید مسکن در قبال سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن را دارد؛ - تامین مالی بانک محور مسکن و مبتنی بر بازار پول کوتاه‌مدت؛ - گرفتار شدن بانک‌ها با تسهیلات بد؛ - وجود حجم زیادی از دارایی‌های سمی در دارایی‌های بانکی؛ - عدم کفایت سرمایه بانک‌ها و نبود مقررات سفت و سخت درخصوص رعایت آن؛ - شرایط و نرخ‌های یکسان برای وام و سپرده، در نقاط مختلف شهری و گروه‌های مختلف درآمدی؛ - وجود کنترل‌های گوناگون و مقررات گسترده در نظام مالی تامین مسکن؛ - نبود تعادل، و انعطاف لازم برای ایجاد تعادل بین وام‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت، خرید و ساخت مسکن که نتیجه آن عبارت است از: عدم توانایی و نداشتن کارآیی لازم برای دادن تسهیلات موثر در بازار مسکن؛ - نبود و ابزارهای نوین مالی برای گسترش حجم اعتبارات بخش مسکن یا ابتدایی بودن آنها مانند اوراق مشارکت قابل تبدیل به مسکن و گواهی سپرده؛ - بانک‌های مسکن و صندوق‌های وام و پس‌انداز در معرض ریسک نقدینگی هستند و مدیریت ریسک نقدینگی نیز در میان آنها ضعیف است.
در نهایت می‌توان گفت، نظام تامین مالی مسکن در اقتصاد ایران ساختاری درونی دارد به این معنا که پس‌انداز بخش خصوصی در آن نقش اصلی را ایفا و در کنار آن نظام بانکی چیزی کمتر از یک چهارم آن را تامین مالی می‌کند. این نظام در درون خود با چالش‌های متعددی ازجمله ساختار کم‌عمق و ساده و ابتدایی بازار رهن اولیه برخوردار است که به همین دلیل تعالی بازار رهن ثانویه، به مثابه راهکاری که در کشورهای توسعه یافته اتکای زیادی بر آن وجود دارد، دور از دسترس می‌نماید. نظام بانکی هم که با مشکلات عدیده‌ای از مقررات دستوری در زمینه متغیرهای اثرگذار بر پس‌انداز و دادن تسهیلات در بخش مسکن تا تاثیرپذیری شدید از دستورالعمل‌های اجباری دولت اثر می‌پذیرد و طی این سال‌ها گرفتار تسهیلات بد و دارایی‌های سمی شده ظاهرا به راحتی یارای کمک به تامین مالی بخش مسکن را ندارد. این چالش‌ها همراه با سایر مواردی که در مقاله به شکل مبسوط بحث شدند، نظام تامین مالی مسکن در ایران را عقب‌افتاده نگه داشته است.
ارسال نظر