مالکان آپارتمان‌هایی که در دو سال گذشته تحت‌تاثیر بازار گرمی بسازوبفروش‌های متقاضی ملک‌کلنگی، محل سکونت نه‌چندان سالخورده‌شان را در اختیار عوامل تخریب ساختمان گذاشتند تا حداکثر ظرف مدت 18ماه صاحب واحد نوساز و بزرگتر از قبل شوند، بزودی با خسارت سنگین ناشی از رفتار تازه شرکای خود مواجه خواهند شد.
بسازوبفروش‌ها در محله‌هایی از تهران که تخریب و نوسازی ساختمان‌های مسکونی میانسال در آنجا به نوعی رقابت درون‌محله‌ای تبدیل شده، هم‌اکنون سرعت ساخت‌وساز را عمدا کند کرده‌اند تا سرفرصت درباره خسارتی که روند کاهشی قیمت‌مسکن به سودشان وارد می‌کند، تصمیم بگیرند!
این سازند‌‌ه‌ها که در نیمه‌اول امسال رکورد تخریب‌ساختمان و احداث سازه‌جدید را از نرخ طبیعی ۱۵ تا حداکثر ۲۴ماه، به حدود ۱۱ماه کاهش داده بودند، اخیرا فعالیت در ساختمان‌های در حال‌احداث را به حالت نیمه‌تعطیل درآورده‌اند.
هم‌اکنون در ساخت‌وسازهایی که سازه در مرحله ناز‌ک‌کاری قرار دارد، کار کلا تعطیل شده است و در ساختمان‌هایی که تازه عملیات فونداسیون یا سقف‌زنی آغاز شده، سرعت به یک‌دوم رسیده است.
سال گذشته از آنجا که بازار شاهد افزایش ماهانه قیمت‌مسکن بود، بسازوبفروش‌ها در سرعت تعریف و بهره‌برداری از پروژه‌های مسکونی در تهران افزایش چشمگیری اعمال کردند تا در یک زمان ثابت، از طریق آپارتمان‌سازی بیشتر، سود حاصل از سرمایه‌گذاری در این بخش را برای خود افزایش دهند. طبق آمار بانک‌مرکزی در سال ۹۱، میزان سرمایه‌گذاری سازنده‌های مسکن در بخش «تکمیل» ساختمان‌های مسکونی در حال‌ساخت در کشور و در تهران به ترتیب ۱۹۸ درصد و ۲۱۹ درصد نسبت به سال ۹۰ افزایش پیدا کرد.
اما در نیمه‌دوم امسال از آنجا که چشم‌انداز سود فروش آپارتمان قابل‌‌تامل نیست، نه‌تنها تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها برای مشارکت با مالکان کاهش پیدا کرده که در پروژه‌‌هایی که سال گذشته در بخش مشارکت کلید خورده بود نیز اختلال به‌وجود آمده است.
در ساخت‌وساز‌های مشارکتی در تهران فرمول سهم سازنده و مالک ساختمان تخریب‌شده از ۴۰ درصد-۶۰ درصد در سال‌های قبل به ۳۰ درصد-۷۰ درصد در سال۹۱ تغییر پیدا کرد. علت بیشترشدن سهم مالک، بزرگ‌شدن ارزش‌ زمین بود.
با سهم جدید مالکان در پروژه‌های مشارکتی، به‌طور متوسط مالک یک واحدمسکونی با هر مقدار متراژ مساحت، می‌تواند بین ۵/۱ تا ۲ برابر آنچه پیش‌از تخریب صاحب آن بوده را بعد از نوسازی و تحویل ساختمان، مالک شود به طوری‌که در برخی پروژه‌ها، دو واحد مسکونی به یک نفر می‌رسد و در برخی دیگر، مساحت واحد جدیدتر برای آن فرد بزرگتر می‌شود.
تبدیل ملک کنونی افراد به دارایی بزرگتر در جریان تخریب و نوسازی ساختمان‌ها، بازار مشارکت‌درساخت را طی سال‌های اخیر در تهران گرم کرده بود، اما به‌واسطه حرکت تازه بسازوبفروش‌ها، بعید است در ما‌ه‌های آتی، مشارکت‌کنندگان پروژه‌های قبلی بتوانند به سلامت از این بازار خارج شوند.
بسازوبفروش‌ها اگر چه برای شروع پروژه‌های مشارکتی با تک‌تک مالکان یک ساختمان‌ قرارداد منعقد می‌کنند، اما همین افراد در زمان مقتضی به عناوین مختلفی همچون نبود مصالح‌ساختمانی، ورشکستگی و... پروژه‌ را با تاخیر روبه‌رو می‌کنند.
بررسی‌های میدانی در تهران نشان می‌دهد: طی ۴ ماه اخیر بیشترین فشار کاهشی در قیمت مسکن متوجه آپارتمان‌های نوساز شده، طوری‌که کاهش متوسط ۱۱ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن برای نوسازها به مراتب بیشتر از این رقم بوده است.
در محله‌هایی از تهران که تابستان سال گذشته متوسط قیمت واحدمسکونی نوساز مترمربعی ۶ میلیون تومان بود، هم‌اکنون این نرخ به کمتر از ۵/۴ میلیون تومان رسیده است.
هر چند در پروژه‌‌های مشارکتی، سهم طرفین و قیمت فروش واحد به مالکین از زمان شروع به تخریب مشخص می‌شود، اما سهم بسازوبفروش از مابقی واحدهای مسکونی آن پروژه است که سود نهایی را برای سازنده رقم می‌زند. قیمت این بخش از واحدها -سهم بسازوبفروش- امروز در مقایسه با سال گذشته به طرز قابل توجهی کاهش پیدا کرده است.
هم‌اکنون با کندشدن سرعت ساخت‌وساز، از یک‌طرف پیش‌خریداران نگران زمان تحویل واحد خود هستند و از طرف دیگر سازنده‌ها به انتظار تغییر مسیر قیمت نشسته‌اند.
این در حالی است که طبق پیش‌بینی‌هایی که درباره آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن وجود دارد، قیمت‌ها در بدترین حالت ثابت خواهند بود، اگر کاهش تورم سطح قیمت‌مسکن را دوباره پایین‌تر نکشد!
به این ترتیب سود مورد انتظار بسازوبفروش‌هایی که ساختمان‌های در حال ساخت را به صورت نیمه‌کاره رها کرده‌اند در ماه‌های آتی هیچ تغییری نمی‌کند.
کارشناسان اقتصادی در این باره توصیه می‌کنند: در این مقطع اگر چه قیمت مسکن کاهش پیدا کرده اما در مقابل، هزینه‌ نهاده‌های تولید مسکن از جمله مصالح‌ساختمانی نیز در مقایسه با دو سال گذشته به شدت پایین آمده است بنابراین چنانچه بسازوبفروش‌ها با تکمیل و تحویل واحدهای مسکونی، در ماه‌های باقی‌مانده از سال۹۲ پروژه‌های جدید تعریف کنند، این بار قیمت تمام‌شده نیز همچون قیمت فروش برای آنها کاهش پیدا می‌کند و عملا سود نهایی متعادل خواهد شد.
در این میان گشت شهربان وابسته به شهرداری مناطق که هفتگی از ساخت‌وسازها در محله‌ها بازدید می‌کند نیز می‌تواند به‌واسطه آنچه در متن پروانه ساختمانی بابت پرهیز از توقف عمدی فعالیت، قید شده است، جلو کندکاری بسازوبفروش‌ها را بگیرد و مانع آن شود.