اجاره‌نشین‌ها وزنه برنامه دولت می‌شوند!
فردین یزدانی از محققان و نویسندگان طرح جامع مسکن در سال 84 است. طرحی که به‌رغم دقت عمل انجام شده در تعریف کمیت و کیفیت‌های تامین مسکن برای اقشار و طبقات مختلف به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، هیچ‌گاه صورت اجرایی به خود نگرفت.
در حالی که طی ۸ سال گذشته هیچ‌یک از اعداد و ارقام و برنامه‌های تعیین‌شده در قالب طرح جامع مسکن اجرا نشد و دولت تنها به ساخت بیش از دو میلیون واحد مسکن مهر ملکی در قالب مسکن مهر اکتفا کرد، با تغییر دولت این طرح هم‌اکنون در وزارت راه و شهرسازی در حال بررسی است.
دولت جدید که این‌بار از واژه مسکن اجتماعی به عنوان طرحی برای تامین مسکن دهک‌های ۱ تا ۴ جامعه صحبت می‌کند، هم‌اکنون درصدد بازنگری در طرح جامع تهیه شده در سال ۸۴ است.
فردین یزدانی در رابطه با عوامل اجرایی نشدن طرح جامع مسکن، الزام به‌روزآوری آن و همچنین باید‌ها و نبایدهای مسکن اجتماعی معتقد است: بازنگری در طرح جامع مسکن باید یک بازنگری کامل هم در جزییات و هم در کلیات باشد، چرا که شرایط اقتصادی کشور در سال ۸۴ با شرایط فعلی تفاوت بسیار زیادی داشت.
وی ادامه داد: زمانی که مطالعات طرح جامع مسکن انجام شد، رشد اقتصادی کشور ۵/۶ درصد بود، اما در حال حاضر این رشد منفی است؛ بنابراین نمی‌توان با همان اعداد و ارقام و کیفیتی که در آن زمان برای تامین مسکن اقشار و گروه‌های مختلف به‌خصوص اقشار کم‌درآمد برنامه‌ریزی شد، نیاز مسکن را در سال ۹۲ و سال‌های بعد از آن تامین کرد.
این صاحب‌نظر در حوزه مسکن افزود: رشد بالاتر اقتصادی به معنای توانمندی و قدرت خرید بالاتر خانوارها و نیاز کمتر به مداخله دولت در امور اقتصادی است.
وی با بیان این که بعید به نظر می‌رسد که ظرف دو تا سه سال آینده به رشد اقتصادی سال ۸۴ برسیم خاطرنشان کرد: مسایل و شرایط متفاوت حال حاضر در مورد نقدینگی و میزان تورم، رشد اقتصادی، امکانات نظام بانکی، نحوه و میزان توزیع درآمد بین خانوارها و افزایش تعداد خانوارهای نیازمند به حمایت در مقایسه با آن سال‌ها موضوعاتی است که باید در بازنگری طرح جامع مسکن به‌روزآوری شود و مورد توجه قرار گیرد.
یزدانی، با تاکید بر اینکه هم‌اکنون دولت در ارتباط با تامین مسکن و همچنین استفاده از نظام بانکی و در رابطه با سایر پارامترهای اثرگذار در ارتباط با به‌روزرسانی طرح جامع مسکن با پیچیدگی‌های بیشتری در مقایسه با سال‌های دهه ۸۰ روبه‌رو است، گفت: با توجه به شرایط فعلی، ممکن است بخشی از راهکارهای تامین مسکن مندرج در طرح جامع تهیه شده در سال ۸۴ در بازنگری این طرح باقی بماند؛ اما پکیج کلی تامین مسکن و راهکارهای تامین مالی و سایر جزییات طرح جامع جدید به‌طور قطع متفاوت‌تر از طرح جامع مسکن فعلی خواهد بود.
وی با تاکید بر لزوم احیای برنامه ساخت واحدهای اجتماعی اجاره‌ای به عنوان یک ضرورت اساسی برای تامین مسکن دهک‌های پایین جامعه، خاطرنشان کرد: ساخت واحدهای اجاره‌ای به‌طور قطع باید در طرح جامع مسکن جدید، لحاظ شود، چرا که فقدان این واحدها در برابر تقاضای گسترده موجود، یکی از محورهای بحران تامین مسکن پیش روی دولت محسوب می‌شود.
یزدانی همچنین در مورد تیراژ واحدهای اجاره‌ای مورد نیاز که باید در قالب طرح جامع مسکن جدید، برنامه‌ریزی شود، اظهار نظر کرد: نمی‌توان تا قبل از تکمیل مطالعات مورد نیاز در این زمینه تعداد این واحدها را مشخص کرد؛ ولی بی‌شک تاکید بر محوریت بازار اجاره در طرح جامع مسکن جدید امری بسیار ضروری است.
سازوکار جدید واگذاری مسکن ملکی، چگونه؟
یزدانی در مورد ضرورت ادامه یافتن یا توقف فعالیت دولت در عرصه ساخت و عرضه واحدهای مسکونی ملکی، گفت: دولت باید از طریق سیستم وام و پس‌انداز، وارد مقوله واگذاری و تامین مسکن ملکی شود.
وی همچنین در خصوص حق بهره‌برداری از زمین توصیه کرد: اگر دولت در صدد ورود به این موضوع باشد، می‌تواند الگویی از مسکن اجتماعی، مانند واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک را در طرح تامین مسکن برای گروه‌ها و دهک‌های پایین جامعه و در قالب طرح تامین مسکن کم‌درآمدها اجرا کند.
این صاحب‌نظر در حوزه مسکن با بیان اینکه مسکن مهر نمودی از یک طرح دولتی برای واگذاری حق بهره‌برداری از زمین در قالب واگذاری زمین‌های اجاره‌ای ۹۹ ساله در دولت قبل بود، افزود: هر چند این طرح یکی از مصادیق بهره‌مندی گروه‌های کم‌درآمد از زمین‌های رایگان دولتی است، اما به مقیاس ۴۰ برابر بیش از آنکه در طرح جامع مورد مطالعه و برنامه‌ریزی قرار گرفته بود، اجرا شد.
وی ریشه اصلی عدم اجرای طرح جامع مسکن تهیه شده در سال ۸۴ را در انحلال سازمان برنامه و همچنین تعطیلی امر برنامه و برنامه‌ریزی در کشور ظرف ۸ سال اخیر دانست و گفت: طرح جامع مسکن مانند بسیاری از برنامه‌های دیگری که در حوزه‌های مختلف تهیه شده بود اجرا نشد و
به تبع آن فرآیند کلی مدیریت در کشور طی ۸ سال اخیر متوقف ماند.
یزدانی پتانسیل ایجاد شده در مدیریت فعلی کشور را ضمانت اجرایی مناسبی برای انگیزه بازنگری طرح جامع مسکن و اجرای آن دانست و ادامه داد: طرح جامع مسکن جدید باید به گونه‌ای تهیه و به روزآوری شود که امکان پایش و به روز رسانی آن متناسب با تحولات و شرایط اقتصادی خاص کشور وجود داشته باشد و لازم است، دولت به عنوان یک ابزار مناسب در جهت تامین مسکن گروه‌های مختلف جامعه به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، به آن التزام عملی پیدا کند.
وی مسکن را امری همه جانبه و موضوعی فرابخشی دانست و افزود: به‌منظور تهیه یک نظام تامین مالی مناسب در امر تامین مسکن و همچنین کاهش سوداگری در بازار مسکن به‌منظور کنترل عرضه و تقاضا و قیمت‌ها، لازم است دولت یک سند عمل یا برنامه آتی مسکن در دست داشته باشد که این برنامه متناسب با تحولات روز کشور قابل‌پایش و به‌روزرسانی باشد.
وی امکان پایش و به روز رسانی طرح جامع مسکن جدید را نوعی ضمانت اجرا برای این طرح دانست که می‌تواند، به دولت در امر تامین مسکن گروه‌های مختلف جامعه به‌ویژه دهک‌های پایین و اقشار کم‌درآمد کمک کند.