تنها بانک تخصصی حوزه مسکن در مدار «توسعه ابزار» قرار می‌گیرد
پوست‌اندازی نظام تامین مالی مسکن
بانک مسکن از اواخر سال گذشته با هدف تشکیل منظومه واحد و منسجم نظام تامین مالی در بخش مسکن، طرح «بانک توسعه‌ای مسکن» را در دستور کار قرار داد. این طرح از اوایل سال جاری با همفکری مشترک بین وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و برخی نهادهای اقتصادی و پژوهشی، وارد مراحل مطالعاتی و حتی عملیات مقدماتی خود شد و در نهایت، نظر موافق سیاست‌گذاران پولی مبنی بر ضرورت تقویت ابزارهای توسعه‌ای تنها بانک تخصصی حوزه مسکن را به همراه داشته است.
بانک توسعه‌ای در بخش مسکن، با حمایت ویژه دولت، ماموریت دارد مهم‌ترین سیاست‌ها درخصوص تامین مسکن کم‌درآمدها، تامین نیاز مالی میان درآمدهای متقاضی مسکن و هر نوع برنامه‌ای که دولت برای بخش مسکن طراحی می‌کند و نیازمند تامین مالی است را به سرانجام برساند.
بانک توسعه‌ای در بخش مسکن، با حمایت ویژه دولت، ماموریت دارد مهم‌ترین سیاست‌ها درخصوص تامین مسکن کم‌درآمدها، تامین نیاز مالی میان درآمدهای متقاضی مسکن و هر نوع برنامه‌ای که دولت برای بخش مسکن طراحی می‌کند و نیازمند تامین مالی است را به سرانجام برساند.
بانک مسکن از اواخر سال گذشته با هدف تشکیل منظومه واحد و منسجم نظام تامین مالی در بخش مسکن، طرح «بانک توسعه‌ای مسکن» را در دستور کار قرار داد. این طرح از اوایل سال جاری با همفکری مشترک بین وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و برخی نهادهای اقتصادی و پژوهشی، وارد مراحل مطالعاتی و حتی عملیات مقدماتی خود شد و در نهایت، نظر موافق سیاست‌گذاران پولی مبنی بر ضرورت تقویت ابزارهای توسعه‌ای تنها بانک تخصصی حوزه مسکن را به همراه داشته است.
بانک توسعه‌ای در بخش مسکن، با حمایت ویژه دولت، ماموریت دارد مهم‌ترین سیاست‌ها درخصوص تامین مسکن کم‌درآمدها، تامین نیاز مالی میان درآمدهای متقاضی مسکن و هر نوع برنامه‌ای که دولت برای بخش مسکن طراحی می‌کند و نیازمند تامین مالی است را به سرانجام برساند.فعال‌سازی ابزارهای نوین و غیربانکی تامین مالی مسکن، از جمله محصولات کلیدی بانک توسعه‌ای مسکن است که در خیلی از کشورها سال‌ها است به کار گرفته شده است اما در ایران، وابستگی سنتی بازار مسکن به تنها وام بانکی، بازار رهن را محدود گذاشته است. بررسی‌ها درباره مقایسه بازار تسهیلات رهنی مسکن در ایران و سایر کشورها حکایت از آن دارد که ابعاد بازار رهن در ایران حتی از کشورهای خیلی فقیر نیز کوچک‌تر است. این ظرفیت محدود وام‌دهی در بخش مسکن باعث شده در سال‌های اخیر، سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور به کمترین حد و سطح ممکن نزول کند و کارکرد وام خرید مسکن به معنای واقعی خود، از بین برود. در بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر به‌رغم تورم قابل توجه و رشد ناموزون قیمت مسکن طی دست کم دو دهه اخیر، سقف وام خرید به تناسب رشد قیمت، تقویت نشد و همین نابرابری بین وام و قیمت مسکن، به‌عنوان ریشه اصلی رکود مطرح است. در سال ۷۲ نسبت تسهیلات خرید مسکن به قیمت مسکن در کل کشور رقمی معادل ۸۲ درصد بود که این سهم بالای وام، از اثر حداکثری تسهیلات در پوشش قدرت خرید حکایت داشت. در آن سال متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی در کشور یک میلیون و ۶۹۰ هزار تومان بود و وام خرید تا سقف یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان پرداخت می‌شد.
این سهم بالای وام خرید مسکن از پوشش قدرت خرید در سال ۷۳ به ۱۲۴ درصد رسید و تا اواخر دهه ۷۰، همواره حدود ۸۰ درصد قیمت مسکن را شامل می‌شد. اما از اوایل سال ۸۰، به تدریج سهم وام از قیمت، کاهش پیدا کرد و به‌خصوص از بعد از سال ۸۶ که مخالفت دولت با پرداخت وام خرید مسکن تشدید شد و ممنوعیت چندین ساله افزایش و پرداخت این وام را به همراه داشت، قدرت وام خرید به شدت کاهش یافت تا اینکه در سال ۹۳، فقط ۹ درصد قیمت مسکن در کشور به کمک وام خرید ۲۰ میلیون تومانی قابل پوشش بود. کارشناسان اقتصاد مسکن برای سنجش میزان کارآمدی تسهیلات خرید مسکن که در قالب بازار رهن پرداخت می‌شود، از شاخص «نسبت حجم تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی» استفاده می‌کنند. هر چقدر این نسبت بزرگ باشد، قدرت بانک‌ها و موسسات وام‌دهنده به متقاضیان مسکن در سطح مطلوب قرار دارد و جامعه وام‌گیرنده‌ها و همین‌طور سقف وام‌های مسکن، بیشتر خواهد بود.در سال ۲۰۱۳ میلادی، نسبت حجم تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی در کشورهای OECD رقمی معادل ۱۵۹ درصد و در کشورهای با درآمد متوسط ۱ /۸۶ درصد بوده است. این نسبت همچنین در کشورهای خیلی فقیر ۲ /۱۹ درصد بوده است. این در حالی است که عدد این شاخص در ایران معادل ۲/ ۱۲ درصد بوده است که مشخص می‌کند، بازار تسهیلات رهنی در بخش مسکن ایران حتی از کشورهای خیلی فقیر نیز ضعیف‌تر است و نیاز به تقویت دارد. برای این منظور بانک مسکن به دنبال نوعی تغییر مدار است تا ماموریت‌های خود را در قالب بانک توسعه‌ای بازتعریف کند. طبق تعریف، بانک‌های توسعه‌ای در برگیرنده موسسات مالی ملی در کشورهای درحال توسعه هستند که از لحاظ اندازه، منبع تامین مالی و حوزه فعالیت متفاوت هستند. اساسا بانک‌های توسعه‌ای تامین‌کننده سرمایه میان‌مدت و بلندمدت برای بخش‌های مولد اقتصاد هستند و اغلب آنها همچنین مرجع کارآفرینی و کمک‌های فنی هستند.
نقش اصلی بانک‌های توسعه‌ای ملی کمک به برآورده شدن اهداف توسعه‌ای اقتصادی و اجتماعی دولت‌ها است. این بانک‌ها همچنین به فراهم کردن خدمات مالی برای بخش‌های استراتژیک اقتصاد مشغول هستند.اصلی‌ترین کارکرد بانک‌های توسعه‌ای در توزیع و اعطای اعتبارات پروژه‌های توسعه‌ای (بلندمدت و با سود کم) در سه موضوع تمرکز یافته است: حمایت از اقشار آسیب‌پذیر در برابر آسیب‌های ناشی از بحران با اعطای تسهیلات تامین مالی آسیب‌پذیری (VFF)، حفظ پتانسیل رشد اقتصادی با محوریت بخش خصوصی، ایجاد اشتغال به‌خصوص از طریق تامین مالی خرد برای شرکت‌های کوچک و متوسط و خیلی کوچک به واسطه شرکت مالیه بین‌المللی (IFC) و در نهایت حمایت و نگهداری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت در زیرساخت‌ها از طریق اعطای تسهیلات بهبود زیرساخت‌ها و دارایی‌ها ( INFRA). ویژگی‌ها وکارکردهای اصلی بانک‌های توسعه‌ای در موارد زیر طبقه‌بندی می‌شود:
۱) در نظر گرفتن هزینه - فایده اقتصادی علاوه بر سودآوری مالی طرح؛
2) تشویق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برخوردار از تکنولوژی پیشرفته و نوین؛
۳) تامین منابع مالی بلندمدت مورد نیاز طرح‌های مفید اقتصادی،
4) ایجاد ارتباط با موسسات مالی بین‌المللی و فراهم آوردن امکان به کارگیری سرمایه‌گذاری خارجی و منابع ارزی با هزینه مناسب؛
۵) ارائه خدمات مشاوره‌ای در زمینه‌های اقتصادی، فنی و مالی و مدیریتی؛
6) ایجاد زیربنای قوی و توانایی کارفرمایی؛
۷) شناسایی و کمک به تامین مالی طرح‌های با فناوری جدید؛
8)کمک به گسترش بازار سرمایه کشور.
در بانک‌های توسعه‌ای معمولا دو روش برای تامین منابع مالی به کار گرفته می‌شود. در روش اول از منابع داخلی استفاده می‌شود که در این حالت سرمایه و دارایی‌ها، انتشار اوراق مشارکت، سپرده‌پذیری از مردم و... کار تامین منابع را انجام می‌دهد.در روش دوم نیز تخصیص منابع از حساب ذخیره ارزی و وجوه اداره شده دولتی انجام می‌گیرد.بررسی بانک‌های توسعه‌ای ملی حاکی از این موضوع است که آنها وابستگی صرف به بودجه دولتی نداشته، بلکه از روش‌های مختلف و متنوع تامین مالی بهره می‌گیرند. این روش‌های تامین مالی عبارتند از: انتشار اوراق بهادار در بازار سرمایه؛ استفاده بهینه از سرمایه و دارایی‌های خود؛ استقراض از سایر بانک‌های توسعه‌ای بین‌المللی و دولتی؛ دریافت کمک‌های بودجه‌ای در قالب یارانه سود در صورت لزوم.بانک‌های توسعه ملی (NDB) در سطح یک کشور فعالیت می‌کنند و محدود به سرمایه‌گذاری در راستای سیاست‌های اقتصادی همان کشور هستند و به‌طور کلی از لحاظ حوزه عملکرد به سه دسته تقسیم می‌شوند: بانک‌هایی که به‌طور تخصصی در یک بخش خاص همچون کشاورزی یا مسکن فعالیت می‌کنند (Sectoral)، بانک‌هایی که در بخش‌های مختلف توسعه‌ای فعالیت می‌کنند (Universal)، بانک‌های توسعه صادرات و واردات (Exim banks). از جمله بانک‌های توسعه‌ای ملی ( NDB) عبارتند از: بانک‌های توسعه‌ای چین، قزاقستان و ترکیه.نمونه موسسات مالی توسعه‌ای فعال در بخش مسکن را می‌توان به بانک رهنی لتونی و فیلیپین اشاره کرد.عمده فعالیت بانک رهنی لتونی، اعطای وام‌های رهنی به ویژه وام‌های ساخت مسکن در کشور لتونی است. بانک زمین فیلیپین نیز در بخش‌های مختلف توسعه‌ای از جمله مسکن اجتماعی فعالیت دارد.با بررسی تجارب برخی کشورها درخصوص محیط قانونی حاکم بر بانک‌های توسعه‌ای، این واقعیت مشخص می‌شود که در برخی از کشورها، قانون خاص در مورد بانک‌های توسعه‌ای وجود دارد. همچنین قانون ناظر بر فعالیت‌های بانک‌های توسعه‌ای و سیاست‌های مالی ناظر بر این بانک‌ها تفکیک شده‌اند. از طرفی، با توجه به اینکه منطق و ماهیت عملکردی بانک‌های توسعه‌ای با دیگر انواع بانک‌ها متفاوت است، لذا بدیهی است که الزامات نظارتی قابل اعمال برای این بانک‌ها متفاوت از دیگر بانک‌ها باشد.
تجربه روسیه:
لایحه قانونی سیاست‌های مالی بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه تعیین‌کننده حوزه‌های اصلی کسب‌وکار و شاخص‌های فعالیت‌های سرمایه‌گذاری و مالی بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه و در بر گیرنده سیاست‌های مالی و سرمایه‌گذاری این بانک و همچنین سیاست مدیریت ریسک آن است. قانون فدرال ناظر بر بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه نیز در بر گیرنده وضعیت قانونی، اصول سازمانی، تاسیس و اهداف تشکیل و رویه‌های ساختاردهی مجدد و تصفیه این بانک توسعه‌ای می‌باشد.
نکات قابل توجه مربوط به این قانون به شرح زیر هستند:
- قوانین مربوط به بانک‌ها و بانکداری در روسیه تا زمانی بر این بانک نافذ هستند که ناقض قانون فدرال ناظر بر این بانک نباشند.
- استانداردهای مربوط به سلامت مالی و ثبات موسسات مالی و همچنین استانداردهای تطبیق با دیگر مقررات و الزامات اجباری درخصوص این بانک اعمال نمی‌شوند.
- برخی از مفاد «قانون فدرال ناظر بر موسسات غیر انتفاعی» درخصوص رویه‌های کنترل فعالیت موسسات غیر انتفاعی درخصوص این بانک اعمال نخواهند شد.
تجربه آلمان:
در مورد بانک توسعه‌ایKFW آلمان نیز قانون ناظر خاص وجود دارد. طبق این قانون اگر چه بانک KFW همه اقدامات لازم را برای مدیریت ریسک و مدیریت خزانه انجام می‌دهد، با این وجود در مواردی که انجام عملیاتی توسط دولت به بانک تکلیف شود و در برگیرنده منافع دولت آلمان می‌شود، رعایت محدودیت‌های مربوط به مدیریت ریسک و خزانه لازم نیست. همچنین هنگام ایجاد مقررات برای این بانک توسط وزارت دارایی، ماهیت و عملکرد توسعه‌ای آن در نظر گرفته می‌شود.
تجربه ترکیه:
بانک توسعه‌ای ترکیه تحت قانون شماره ۴۴۵۶ اداره می‌شود و این قانون، الزامات حاکم بر این بانک را مشخص می‌کند. در ماده ۷ این قانون، درخصوص انتشار اوراق بهادار به این بانک اجازه انتشار این اوراق را می‌دهد و اوراقی که توسط خزانه ضمانت می‌شوند، دارای تمام حقوق و مزایا و معافیت‌های اوراق بهادار دولتی است. همچنین این بانک از رعایت برخی مفاد این قانون معاف شده است، از جمله محدودیت‌های مربوط به اعطای وام به یک ذی‌نفع واحد، اعطای تسهیلات به اشخاص مرتبط و اعطای تسهیلات تعهدات کلان، محدودیت‌های مربوط به خرید سهام بانک‌های دیگر و محدودیت نگهداری املاک را می‌توان نام برد.
تجربه مالزی:
قانون موسسات مالی توسعه‌ای مالزی در سال ۲۰۰۲ تصویب شد. این قانون دارای بخش‌های مختلف از جمله مدیریت، مالکیت و کنترل، محدودیت‌های کسب و کار، الزامات و تامین بودجه نحوه عملکرد بانک‌های توسعه‌ای است. محدودیت‌های بانک توسعه‌ای در مواردی همچون نگهداری دارایی‌های نقد، نگهداری ذخایر و سایر الزامات احتیاطی از سایر بانک‌ها متمایز است. بانک مرکزی مالزی تعیین می‌کند که یک بانک توسعه‌ای باتوجه به ویژگی‌های خود طی چه دوره زمانی و چه الزامات احتیاطی و نسبت‌های خاصی را رعایت کند. (سیاست‌های شناور)
تاریخچه بانک رهنی:
بانک رهنی ایران به‌عنوان شرکت سهامی و به موجب قانون مصوب ۲۵ دی ماه ۱۳۱۷ تاسیس شد. وظایف و معاملات بانک علاوه بر مبادرت به سایر عملیات مجاز بانکی و قبول سپرده، پرداخت وام رهنی به منظور خرید خانه، ساختمان، تعمیر و کارگشایی و اعطای وام و اعتبار به شرکت‌های ساختمانی و موسساتی که در امور آبادانی فعالیت دارند بوده است. تاسیس وزارت آبادانی و مسکن (در سال ۱۳۴۲) و انتزاع نمایندگی سهام دولت در بانک رهنی از وزارت دارایی و واگذاری آن به وزیر آبادانی و مسکن و خریداری سهام بانک ملی در بانک مسکن توسط دولت که موجب هماهنگی لازم و مطلوب بین سیاست‌های دولت در مسکن و برنامه‌های بانک رهنی شد، از جمله خصوصیات بارز این بانک بود.آیین‌نامه معاملات بانک در دی‌ماه ۱۳۳۳ بررسی و تجدید نظر شد و به موجب آن در صورت درخواست مشتری، به بانک اجازه داده شد عهده‌دار عملیات ساختمانی وی گردیده تا از محل وام تصویبی نسبت به احداث ساختمان مبادرت ورزد. با تصویب قانون پولی و بانکی کشور در سال ۱۳۳۹ و الزام سازمان‌های دولتی به تمرکز وجوه خود در بانک مرکزی ایران به کاهش سپرده‌های بانک رهنی منجر شد و دولت در سال ۱۳۴۲ و سال‌های بعد مبادرت به افزایش سرمایه بانک رهنی کرد. همچنین قانون تشویق پس‌انداز مسکن به پیشنهاد بانک رهنی ایران در سال ۱۳۴۶ تصویب شد.
عملکرد توسعه‌ای بانک رهنی در موارد زیر قابل تشریح است:
ایجاد زنجیره‌ای از بانک‌ها و شرکت‌ها نظیرمشارکت در تاسیس بانک ساختمان به‌عنوان تامین مالی و اعطای تسهیلات به سازندگان و مقاطعه‌کاران؛ ایجاد شرکت‌های پس‌انداز وام مسکن به منظور اعطای تسهیلات به خریداران واحدهای مسکونی و برقراری ارتباط با خریداران واحدها؛ همکاری با شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران به‌عنوان بانک سرمایه‌گذاری از طریق ایجاد تسهیلات مالی برای پیش‌خرید و مشارکت با شرکت‌های توسعه‌ای و تولیدکننده مصالح ساختمانی؛ راهبری و ایجاد شرکت‌های تولیدکنننده مصالح ساختمانی مانند آجرماشینی فیروزآباد، تهیه مصالح ساختمانی مدرن ایران، صنایع چوبی ایران، اکوپال و... با هدف تولید مصالح ساختمانی مورد نیاز.
عملکرد توسعه‌ای بانک مسکن:
در سال ۱۳۵۸ شانزده شرکت پس‌انداز و وام مسکن، همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری‌های ساختمان بانک‌های ایران، در بانک رهنی ادغام شدند و بانک مسکن را تشکیل دادند. اما فعالیت‌های توسعه‌ای بانک مسکن بعد از ادغام بانک رهنی و شرکت‌های وام و پس‌انداز به‌رغم تغییرات بنیادی در ابزارها و نهادهای مالی کماکان به شرح ذیل ادامه داشته است:اعطای وام‌های روستایی و عشایری؛ اجرای طرح‌های اسکان۷۷؛ اعطای تسهیلات مسکن حمایتی و اجتماعی؛ اجرای طرح بنگاه‌های کوچک اقتصادی زودبازده در حوزه مسکن؛ استفاده از وجوه اداره شده سازمان مدیریت و برنامهریزی برای احداث مسکن؛ اجرای طرح ملی مسکن مهر بر اساس بند « د » تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ و قانون «ساماندهی و حمایت از تولید واحدهای مسکونی» مصوب سال ۱۳۸۷ برای احداث حدود ۲.۳۰۰.۰۰۰ واحد مسکونی به‌عنوان شاخص‌ترین اقدامات بانک؛ هم‌راستایی فعالیت‌های بانک با سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن.
طرح‌های توسعه‌ای اجرا شده توسط بانک مسکن (قبل و بعد از انقلاب):
-پرداخت وام به شرکت‌ها و موسسات ساختمانی
-پرداخت وام به منظور احداث موسسات فرهنگی
-اعطای وام به منظور احداث مهمانخانه‌ها
-پرداخت وام به منظور تامین مسکن کارکنان موسسات دولتی
-ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن
-ایجاد شرکت‌های تعاونی مسکن
-انجام فعالیت خانه‌سازی (به موجب تجویز بند ط از ماده ۲ اساسنامه) به شرح زیر: ۱- ساختن چهارصد دستگاه خانه ارزان‌قیمت در تهران، ۲- ساخت بلوک‌های نازی‌آباد،۳- ساخت کوی کارگری اصفهان، ۴- ساخت طرح کوی کن (هزار دستگاه)، ۵- ساخت هزار خانه نازی‌آباد،۶- پروژه ساختمانی کوی فرح، ۷- پروژه ساختمانی آپارتمان‌های آپادانا، ۸- پروژه ساختمانی تک واحدی شاهین‌شهر
-کمک به برنامه آپارتمان‌سازی و فرهنگ آپارتمان‌نشینی
-کمک به تولید مصالح ساختمانی و ایجاد کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی
-احداث کارخانه آجر ماشینی فیروز آباد وتاسیس شرکت لوازم ساختمان
-تاسیس شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن با هدف اجرای پروژه‌های ساختمانی و تامین مالی از طریق بازار سرمایه
قوانین حاکم بر بانک‌های توسعه‌ای در ایراندر قوانین پولی و بانکی ایران به نظر می‌رسد به شکل صریح به «بانک‌های توسعه‌ای» اشاره نشده، صرفا در ماده ۷ لایحه قانونی اداره امور بانک‌های مصوب سال ۱۳۵۸ به گروه‌بندی و ادغام بانک‌ها اعم از بانک‌های تجاری و تخصصی و تاسیس بانک‌های جدید اشاره شده است. تنها استناد قانونی بانک‌های توسعه‌ای در ایران ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی «شفاف‌سازی موضوعات تبصره ۳ بند الف ماده ۳ لایحه قانونی سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی» موضوع تصویب‌نامه مورخ مرداد سال ۸۸ هیات وزیران است. طبق این مصوبه، بانک‌های توسعه صادرات، صنعت و معدن، کشاورزی، مسکن و توسعه تعاون در زمره «سازمان‌های توسعه‌ای» تلقی شده و در تبصره ۴ماده ۳ قانون فوق، سازمان‌های توسعه‌ای مجازند منابع داخلی خود را با اولویت به‌صورت وجوه اداره شده نزد «بانک‌های توسعه‌ای دولتی» برای اعطای تسهیلات و کمک‌ها به طرح‌های مصوب در حوزه‌های نوین با فناوری پیشرفته به بخش‌های غیردولتی اختصاص دهند. همچنین به استناد قانون فوق، بانک‌های مذکور دولتی باقی خواهند ماند.
همچنین بند ۲۲ سیاست‌های کلی تولید ملی، حمایت از کار و سرمایه ایرانی ابلاغی مقام معظم رهبری مبنی بر گسترش و حمایت از نهادهای مالی توسعه‌ای نیز به این نوع بانک اشاره دارد.در بند ۴-۴ سیاست‌ها و برنامه‌های اقتصادی دولت برای خروج غیرتورمی از رکود طی سال‌های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ با هدف ایجاد رونق تولید در بخش مسکن و بخش‌های وابسته و تحریک تقاضای مسکن برای خروج از رکود فعلی، از طریق تقویت صندوق پس‌انداز مسکن و تشکیل موسسات تسهیلات و پس‌انداز مسکن تاکید شده است.به استثنای موارد فوق که تنها به نام «بانک‌های توسعه‌ای دولتی» اشاره شده به نظر می‌رسد در قوانین دیگر به ویژه قوانین پولی و بانکی، اشاره‌ای به نوع، ماهیت، کارکردها، محدودیت‌ها و... درخصوص بانک‌های توسعه‌ای، مشابه سایرکشورها همچون روسیه، آلمان، ترکیه، مالزی که دارای قانون خاص بوده، نشده است و به نظر می‌رسد که نگاه بانک مرکزی نسبت به این گونه بانک‌ها، از نوع تخصصی است.
نقشه راه تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای
به منظور اجرای بند ۲۲ سیاست‌های کلی تولید ملی، حمایت از کار و سرمایه ایرانی ابلاغی مقام معظم رهبری مبنی بر گسترش و حمایت از نهادهای مالی توسعه‌ای پیشنهاد می‌شود:
به استناد ماده 6 قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های طرح و تسریع در اجرای طرح‌های تولیدی و افزایش منابع مالی و کارآیی بانک‌ها و ماده 37 اساسنامه قانونی بانک مسکن، اساسنامه بانک متناسب با ماموریت توسعه‌ای آن اصلاح و به تصویب مراجع ذی‌ربط برسد. همچنین لازم است سرمایه بانک به حداقل 100 هزار میلیارد ریال افزایش یابد.تدوین الزامات مقرراتی و نظارتی خاص حاکم بر بانک‌های توسعه‌ای توسط بانک مرکزی نیز اقدام دیگر در این راستا است. از طرفی مستثنی شدن بانک‌های توسعه‌ای از برخی از حدود و الزامات نظارتی حاکم بر بانک‌های تجاری نظیر میزان و نحوه سرمایه‌گذاری در شرکت‌ها، نسبت‌های مربوط به ذی‌نفع واحد و اشخاص مرتبط، تسهیلات و تعهدات کلان و... از جمله پیش‌نیازهای توسعه‌ای شدن بانک مسکن محسوب می‌شود.استمهال خطوط اعتباری مسکن مهر به مدت 15 سال به منظور تقویت حساب صندوق توسعه‌ای پس‌انداز مسکن به‌عنوان اولین منبع مالی این صندوق و کمک دولت به بانک توسعه‌ای مسکن نیز باید در دستور کار قرار گیرد.
برخورداری از معافیت پرداخت مالیات و سهم سود دولت در بانک‌های توسعه‌ای و انتقال آنها به اندوخته‌های طرح‌های توسعه‌ای، پیش‌بینی تخصیص یارانه سود و وجوه اداره شده در قوانین بودجه سنواتی به بانک‌های توسعه‌ای، کاهش سپرده قانونی بانک‌های توسعه‌ای مشابه سپرده قانونی صندوق پس‌انداز مسکن، سپرده‌گذاری دولت و شرکت‌های دولتی نزد بانک‌های توسعه‌ای و مجوز خرید اوراق مشارکت منتشره این بانک‌ها توسط دیگر بانک‌ها از محل سپرده قانونی قابل تودیع نزد بانک مرکزی، رسوب بخشی از مانده حساب‌های دولتی موجود نزد بانک‌های توسعه‌ای، به ویژه حساب‌های مرتبط با وزارتخانه‌ها و شرکت‌های دولتی مرتبط با بخش فعالیت، به جای واریز یکجای آن به حساب بانک مرکزی و استفاده از آن برای اجرای طرح‌های توسعه‌ای نیز از جمله مکمل‌های نقشه راه برای توسعه‌ای شدن بانک مسکن است.
بانک توسعه‌ای در بخش مسکن، با حمایت ویژه دولت، ماموریت دارد مهم‌ترین سیاست‌ها درخصوص تامین مسکن کم‌درآمدها، تامین نیاز مالی میان درآمدهای متقاضی مسکن و هر نوع برنامه‌ای که دولت برای بخش مسکن طراحی می‌کند و نیازمند تامین مالی است را به سرانجام برساند.فعال‌سازی ابزارهای نوین و غیربانکی تامین مالی مسکن، از جمله محصولات کلیدی بانک توسعه‌ای مسکن است که در خیلی از کشورها سال‌ها است به کار گرفته شده است اما در ایران، وابستگی سنتی بازار مسکن به تنها وام بانکی، بازار رهن را محدود گذاشته است. بررسی‌ها درباره مقایسه بازار تسهیلات رهنی مسکن در ایران و سایر کشورها حکایت از آن دارد که ابعاد بازار رهن در ایران حتی از کشورهای خیلی فقیر نیز کوچک‌تر است. این ظرفیت محدود وام‌دهی در بخش مسکن باعث شده در سال‌های اخیر، سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور به کمترین حد و سطح ممکن نزول کند و کارکرد وام خرید مسکن به معنای واقعی خود، از بین برود. در بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر به‌رغم تورم قابل توجه و رشد ناموزون قیمت مسکن طی دست کم دو دهه اخیر، سقف وام خرید به تناسب رشد قیمت، تقویت نشد و همین نابرابری بین وام و قیمت مسکن، به‌عنوان ریشه اصلی رکود مطرح است. در سال ۷۲ نسبت تسهیلات خرید مسکن به قیمت مسکن در کل کشور رقمی معادل ۸۲ درصد بود که این سهم بالای وام، از اثر حداکثری تسهیلات در پوشش قدرت خرید حکایت داشت. در آن سال متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی در کشور یک میلیون و ۶۹۰ هزار تومان بود و وام خرید تا سقف یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان پرداخت می‌شد.
این سهم بالای وام خرید مسکن از پوشش قدرت خرید در سال ۷۳ به ۱۲۴ درصد رسید و تا اواخر دهه ۷۰، همواره حدود ۸۰ درصد قیمت مسکن را شامل می‌شد. اما از اوایل سال ۸۰، به تدریج سهم وام از قیمت، کاهش پیدا کرد و به‌خصوص از بعد از سال ۸۶ که مخالفت دولت با پرداخت وام خرید مسکن تشدید شد و ممنوعیت چندین ساله افزایش و پرداخت این وام را به همراه داشت، قدرت وام خرید به شدت کاهش یافت تا اینکه در سال ۹۳، فقط ۹ درصد قیمت مسکن در کشور به کمک وام خرید ۲۰ میلیون تومانی قابل پوشش بود. کارشناسان اقتصاد مسکن برای سنجش میزان کارآمدی تسهیلات خرید مسکن که در قالب بازار رهن پرداخت می‌شود، از شاخص «نسبت حجم تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی» استفاده می‌کنند. هر چقدر این نسبت بزرگ باشد، قدرت بانک‌ها و موسسات وام‌دهنده به متقاضیان مسکن در سطح مطلوب قرار دارد و جامعه وام‌گیرنده‌ها و همین‌طور سقف وام‌های مسکن، بیشتر خواهد بود.در سال ۲۰۱۳ میلادی، نسبت حجم تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی در کشورهای OECD رقمی معادل ۱۵۹ درصد و در کشورهای با درآمد متوسط ۱ /۸۶ درصد بوده است. این نسبت همچنین در کشورهای خیلی فقیر ۲ /۱۹ درصد بوده است. این در حالی است که عدد این شاخص در ایران معادل ۲/ ۱۲ درصد بوده است که مشخص می‌کند، بازار تسهیلات رهنی در بخش مسکن ایران حتی از کشورهای خیلی فقیر نیز ضعیف‌تر است و نیاز به تقویت دارد. برای این منظور بانک مسکن به دنبال نوعی تغییر مدار است تا ماموریت‌های خود را در قالب بانک توسعه‌ای بازتعریف کند. طبق تعریف، بانک‌های توسعه‌ای در برگیرنده موسسات مالی ملی در کشورهای درحال توسعه هستند که از لحاظ اندازه، منبع تامین مالی و حوزه فعالیت متفاوت هستند. اساسا بانک‌های توسعه‌ای تامین‌کننده سرمایه میان‌مدت و بلندمدت برای بخش‌های مولد اقتصاد هستند و اغلب آنها همچنین مرجع کارآفرینی و کمک‌های فنی هستند.
نقش اصلی بانک‌های توسعه‌ای ملی کمک به برآورده شدن اهداف توسعه‌ای اقتصادی و اجتماعی دولت‌ها است. این بانک‌ها همچنین به فراهم کردن خدمات مالی برای بخش‌های استراتژیک اقتصاد مشغول هستند.اصلی‌ترین کارکرد بانک‌های توسعه‌ای در توزیع و اعطای اعتبارات پروژه‌های توسعه‌ای (بلندمدت و با سود کم) در سه موضوع تمرکز یافته است: حمایت از اقشار آسیب‌پذیر در برابر آسیب‌های ناشی از بحران با اعطای تسهیلات تامین مالی آسیب‌پذیری (VFF)، حفظ پتانسیل رشد اقتصادی با محوریت بخش خصوصی، ایجاد اشتغال به‌خصوص از طریق تامین مالی خرد برای شرکت‌های کوچک و متوسط و خیلی کوچک به واسطه شرکت مالیه بین‌المللی (IFC) و در نهایت حمایت و نگهداری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت در زیرساخت‌ها از طریق اعطای تسهیلات بهبود زیرساخت‌ها و دارایی‌ها ( INFRA). ویژگی‌ها وکارکردهای اصلی بانک‌های توسعه‌ای در موارد زیر طبقه‌بندی می‌شود:
۱) در نظر گرفتن هزینه - فایده اقتصادی علاوه بر سودآوری مالی طرح؛
2) تشویق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برخوردار از تکنولوژی پیشرفته و نوین؛
۳) تامین منابع مالی بلندمدت مورد نیاز طرح‌های مفید اقتصادی،
4) ایجاد ارتباط با موسسات مالی بین‌المللی و فراهم آوردن امکان به کارگیری سرمایه‌گذاری خارجی و منابع ارزی با هزینه مناسب؛
۵) ارائه خدمات مشاوره‌ای در زمینه‌های اقتصادی، فنی و مالی و مدیریتی؛
6) ایجاد زیربنای قوی و توانایی کارفرمایی؛
۷) شناسایی و کمک به تامین مالی طرح‌های با فناوری جدید؛
8)کمک به گسترش بازار سرمایه کشور.
در بانک‌های توسعه‌ای معمولا دو روش برای تامین منابع مالی به کار گرفته می‌شود. در روش اول از منابع داخلی استفاده می‌شود که در این حالت سرمایه و دارایی‌ها، انتشار اوراق مشارکت، سپرده‌پذیری از مردم و... کار تامین منابع را انجام می‌دهد.در روش دوم نیز تخصیص منابع از حساب ذخیره ارزی و وجوه اداره شده دولتی انجام می‌گیرد.بررسی بانک‌های توسعه‌ای ملی حاکی از این موضوع است که آنها وابستگی صرف به بودجه دولتی نداشته، بلکه از روش‌های مختلف و متنوع تامین مالی بهره می‌گیرند. این روش‌های تامین مالی عبارتند از: انتشار اوراق بهادار در بازار سرمایه؛ استفاده بهینه از سرمایه و دارایی‌های خود؛ استقراض از سایر بانک‌های توسعه‌ای بین‌المللی و دولتی؛ دریافت کمک‌های بودجه‌ای در قالب یارانه سود در صورت لزوم.بانک‌های توسعه ملی (NDB) در سطح یک کشور فعالیت می‌کنند و محدود به سرمایه‌گذاری در راستای سیاست‌های اقتصادی همان کشور هستند و به‌طور کلی از لحاظ حوزه عملکرد به سه دسته تقسیم می‌شوند: بانک‌هایی که به‌طور تخصصی در یک بخش خاص همچون کشاورزی یا مسکن فعالیت می‌کنند (Sectoral)، بانک‌هایی که در بخش‌های مختلف توسعه‌ای فعالیت می‌کنند (Universal)، بانک‌های توسعه صادرات و واردات (Exim banks). از جمله بانک‌های توسعه‌ای ملی ( NDB) عبارتند از: بانک‌های توسعه‌ای چین، قزاقستان و ترکیه.نمونه موسسات مالی توسعه‌ای فعال در بخش مسکن را می‌توان به بانک رهنی لتونی و فیلیپین اشاره کرد.عمده فعالیت بانک رهنی لتونی، اعطای وام‌های رهنی به ویژه وام‌های ساخت مسکن در کشور لتونی است. بانک زمین فیلیپین نیز در بخش‌های مختلف توسعه‌ای از جمله مسکن اجتماعی فعالیت دارد.با بررسی تجارب برخی کشورها درخصوص محیط قانونی حاکم بر بانک‌های توسعه‌ای، این واقعیت مشخص می‌شود که در برخی از کشورها، قانون خاص در مورد بانک‌های توسعه‌ای وجود دارد. همچنین قانون ناظر بر فعالیت‌های بانک‌های توسعه‌ای و سیاست‌های مالی ناظر بر این بانک‌ها تفکیک شده‌اند. از طرفی، با توجه به اینکه منطق و ماهیت عملکردی بانک‌های توسعه‌ای با دیگر انواع بانک‌ها متفاوت است، لذا بدیهی است که الزامات نظارتی قابل اعمال برای این بانک‌ها متفاوت از دیگر بانک‌ها باشد.
تجربه روسیه:
لایحه قانونی سیاست‌های مالی بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه تعیین‌کننده حوزه‌های اصلی کسب‌وکار و شاخص‌های فعالیت‌های سرمایه‌گذاری و مالی بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه و در بر گیرنده سیاست‌های مالی و سرمایه‌گذاری این بانک و همچنین سیاست مدیریت ریسک آن است. قانون فدرال ناظر بر بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه نیز در بر گیرنده وضعیت قانونی، اصول سازمانی، تاسیس و اهداف تشکیل و رویه‌های ساختاردهی مجدد و تصفیه این بانک توسعه‌ای می‌باشد.
نکات قابل توجه مربوط به این قانون به شرح زیر هستند:
- قوانین مربوط به بانک‌ها و بانکداری در روسیه تا زمانی بر این بانک نافذ هستند که ناقض قانون فدرال ناظر بر این بانک نباشند.
- استانداردهای مربوط به سلامت مالی و ثبات موسسات مالی و همچنین استانداردهای تطبیق با دیگر مقررات و الزامات اجباری درخصوص این بانک اعمال نمی‌شوند.
- برخی از مفاد «قانون فدرال ناظر بر موسسات غیر انتفاعی» درخصوص رویه‌های کنترل فعالیت موسسات غیر انتفاعی درخصوص این بانک اعمال نخواهند شد.
تجربه آلمان:
در مورد بانک توسعه‌ایKFW آلمان نیز قانون ناظر خاص وجود دارد. طبق این قانون اگر چه بانک KFW همه اقدامات لازم را برای مدیریت ریسک و مدیریت خزانه انجام می‌دهد، با این وجود در مواردی که انجام عملیاتی توسط دولت به بانک تکلیف شود و در برگیرنده منافع دولت آلمان می‌شود، رعایت محدودیت‌های مربوط به مدیریت ریسک و خزانه لازم نیست. همچنین هنگام ایجاد مقررات برای این بانک توسط وزارت دارایی، ماهیت و عملکرد توسعه‌ای آن در نظر گرفته می‌شود.
تجربه ترکیه:
بانک توسعه‌ای ترکیه تحت قانون شماره ۴۴۵۶ اداره می‌شود و این قانون، الزامات حاکم بر این بانک را مشخص می‌کند. در ماده ۷ این قانون، درخصوص انتشار اوراق بهادار به این بانک اجازه انتشار این اوراق را می‌دهد و اوراقی که توسط خزانه ضمانت می‌شوند، دارای تمام حقوق و مزایا و معافیت‌های اوراق بهادار دولتی است. همچنین این بانک از رعایت برخی مفاد این قانون معاف شده است، از جمله محدودیت‌های مربوط به اعطای وام به یک ذی‌نفع واحد، اعطای تسهیلات به اشخاص مرتبط و اعطای تسهیلات تعهدات کلان، محدودیت‌های مربوط به خرید سهام بانک‌های دیگر و محدودیت نگهداری املاک را می‌توان نام برد.
تجربه مالزی:
قانون موسسات مالی توسعه‌ای مالزی در سال ۲۰۰۲ تصویب شد. این قانون دارای بخش‌های مختلف از جمله مدیریت، مالکیت و کنترل، محدودیت‌های کسب و کار، الزامات و تامین بودجه نحوه عملکرد بانک‌های توسعه‌ای است. محدودیت‌های بانک توسعه‌ای در مواردی همچون نگهداری دارایی‌های نقد، نگهداری ذخایر و سایر الزامات احتیاطی از سایر بانک‌ها متمایز است. بانک مرکزی مالزی تعیین می‌کند که یک بانک توسعه‌ای باتوجه به ویژگی‌های خود طی چه دوره زمانی و چه الزامات احتیاطی و نسبت‌های خاصی را رعایت کند. (سیاست‌های شناور)
تاریخچه بانک رهنی:
بانک رهنی ایران به‌عنوان شرکت سهامی و به موجب قانون مصوب ۲۵ دی ماه ۱۳۱۷ تاسیس شد. وظایف و معاملات بانک علاوه بر مبادرت به سایر عملیات مجاز بانکی و قبول سپرده، پرداخت وام رهنی به منظور خرید خانه، ساختمان، تعمیر و کارگشایی و اعطای وام و اعتبار به شرکت‌های ساختمانی و موسساتی که در امور آبادانی فعالیت دارند بوده است. تاسیس وزارت آبادانی و مسکن (در سال ۱۳۴۲) و انتزاع نمایندگی سهام دولت در بانک رهنی از وزارت دارایی و واگذاری آن به وزیر آبادانی و مسکن و خریداری سهام بانک ملی در بانک مسکن توسط دولت که موجب هماهنگی لازم و مطلوب بین سیاست‌های دولت در مسکن و برنامه‌های بانک رهنی شد، از جمله خصوصیات بارز این بانک بود.آیین‌نامه معاملات بانک در دی‌ماه ۱۳۳۳ بررسی و تجدید نظر شد و به موجب آن در صورت درخواست مشتری، به بانک اجازه داده شد عهده‌دار عملیات ساختمانی وی گردیده تا از محل وام تصویبی نسبت به احداث ساختمان مبادرت ورزد. با تصویب قانون پولی و بانکی کشور در سال ۱۳۳۹ و الزام سازمان‌های دولتی به تمرکز وجوه خود در بانک مرکزی ایران به کاهش سپرده‌های بانک رهنی منجر شد و دولت در سال ۱۳۴۲ و سال‌های بعد مبادرت به افزایش سرمایه بانک رهنی کرد. همچنین قانون تشویق پس‌انداز مسکن به پیشنهاد بانک رهنی ایران در سال ۱۳۴۶ تصویب شد.
عملکرد توسعه‌ای بانک رهنی در موارد زیر قابل تشریح است:
ایجاد زنجیره‌ای از بانک‌ها و شرکت‌ها نظیرمشارکت در تاسیس بانک ساختمان به‌عنوان تامین مالی و اعطای تسهیلات به سازندگان و مقاطعه‌کاران؛ ایجاد شرکت‌های پس‌انداز وام مسکن به منظور اعطای تسهیلات به خریداران واحدهای مسکونی و برقراری ارتباط با خریداران واحدها؛ همکاری با شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران به‌عنوان بانک سرمایه‌گذاری از طریق ایجاد تسهیلات مالی برای پیش‌خرید و مشارکت با شرکت‌های توسعه‌ای و تولیدکننده مصالح ساختمانی؛ راهبری و ایجاد شرکت‌های تولیدکنننده مصالح ساختمانی مانند آجرماشینی فیروزآباد، تهیه مصالح ساختمانی مدرن ایران، صنایع چوبی ایران، اکوپال و... با هدف تولید مصالح ساختمانی مورد نیاز.
عملکرد توسعه‌ای بانک مسکن:
در سال ۱۳۵۸ شانزده شرکت پس‌انداز و وام مسکن، همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری‌های ساختمان بانک‌های ایران، در بانک رهنی ادغام شدند و بانک مسکن را تشکیل دادند. اما فعالیت‌های توسعه‌ای بانک مسکن بعد از ادغام بانک رهنی و شرکت‌های وام و پس‌انداز به‌رغم تغییرات بنیادی در ابزارها و نهادهای مالی کماکان به شرح ذیل ادامه داشته است:اعطای وام‌های روستایی و عشایری؛ اجرای طرح‌های اسکان۷۷؛ اعطای تسهیلات مسکن حمایتی و اجتماعی؛ اجرای طرح بنگاه‌های کوچک اقتصادی زودبازده در حوزه مسکن؛ استفاده از وجوه اداره شده سازمان مدیریت و برنامهریزی برای احداث مسکن؛ اجرای طرح ملی مسکن مهر بر اساس بند « د » تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ و قانون «ساماندهی و حمایت از تولید واحدهای مسکونی» مصوب سال ۱۳۸۷ برای احداث حدود ۲.۳۰۰.۰۰۰ واحد مسکونی به‌عنوان شاخص‌ترین اقدامات بانک؛ هم‌راستایی فعالیت‌های بانک با سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن.
طرح‌های توسعه‌ای اجرا شده توسط بانک مسکن (قبل و بعد از انقلاب):
-پرداخت وام به شرکت‌ها و موسسات ساختمانی
-پرداخت وام به منظور احداث موسسات فرهنگی
-اعطای وام به منظور احداث مهمانخانه‌ها
-پرداخت وام به منظور تامین مسکن کارکنان موسسات دولتی
-ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن
-ایجاد شرکت‌های تعاونی مسکن
-انجام فعالیت خانه‌سازی (به موجب تجویز بند ط از ماده ۲ اساسنامه) به شرح زیر: ۱- ساختن چهارصد دستگاه خانه ارزان‌قیمت در تهران، ۲- ساخت بلوک‌های نازی‌آباد،۳- ساخت کوی کارگری اصفهان، ۴- ساخت طرح کوی کن (هزار دستگاه)، ۵- ساخت هزار خانه نازی‌آباد،۶- پروژه ساختمانی کوی فرح، ۷- پروژه ساختمانی آپارتمان‌های آپادانا، ۸- پروژه ساختمانی تک واحدی شاهین‌شهر
-کمک به برنامه آپارتمان‌سازی و فرهنگ آپارتمان‌نشینی
-کمک به تولید مصالح ساختمانی و ایجاد کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی
-احداث کارخانه آجر ماشینی فیروز آباد وتاسیس شرکت لوازم ساختمان
-تاسیس شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن با هدف اجرای پروژه‌های ساختمانی و تامین مالی از طریق بازار سرمایه
قوانین حاکم بر بانک‌های توسعه‌ای در ایراندر قوانین پولی و بانکی ایران به نظر می‌رسد به شکل صریح به «بانک‌های توسعه‌ای» اشاره نشده، صرفا در ماده ۷ لایحه قانونی اداره امور بانک‌های مصوب سال ۱۳۵۸ به گروه‌بندی و ادغام بانک‌ها اعم از بانک‌های تجاری و تخصصی و تاسیس بانک‌های جدید اشاره شده است. تنها استناد قانونی بانک‌های توسعه‌ای در ایران ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی «شفاف‌سازی موضوعات تبصره ۳ بند الف ماده ۳ لایحه قانونی سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی» موضوع تصویب‌نامه مورخ مرداد سال ۸۸ هیات وزیران است. طبق این مصوبه، بانک‌های توسعه صادرات، صنعت و معدن، کشاورزی، مسکن و توسعه تعاون در زمره «سازمان‌های توسعه‌ای» تلقی شده و در تبصره ۴ماده ۳ قانون فوق، سازمان‌های توسعه‌ای مجازند منابع داخلی خود را با اولویت به‌صورت وجوه اداره شده نزد «بانک‌های توسعه‌ای دولتی» برای اعطای تسهیلات و کمک‌ها به طرح‌های مصوب در حوزه‌های نوین با فناوری پیشرفته به بخش‌های غیردولتی اختصاص دهند. همچنین به استناد قانون فوق، بانک‌های مذکور دولتی باقی خواهند ماند.
همچنین بند ۲۲ سیاست‌های کلی تولید ملی، حمایت از کار و سرمایه ایرانی ابلاغی مقام معظم رهبری مبنی بر گسترش و حمایت از نهادهای مالی توسعه‌ای نیز به این نوع بانک اشاره دارد.در بند ۴-۴ سیاست‌ها و برنامه‌های اقتصادی دولت برای خروج غیرتورمی از رکود طی سال‌های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ با هدف ایجاد رونق تولید در بخش مسکن و بخش‌های وابسته و تحریک تقاضای مسکن برای خروج از رکود فعلی، از طریق تقویت صندوق پس‌انداز مسکن و تشکیل موسسات تسهیلات و پس‌انداز مسکن تاکید شده است.به استثنای موارد فوق که تنها به نام «بانک‌های توسعه‌ای دولتی» اشاره شده به نظر می‌رسد در قوانین دیگر به ویژه قوانین پولی و بانکی، اشاره‌ای به نوع، ماهیت، کارکردها، محدودیت‌ها و... درخصوص بانک‌های توسعه‌ای، مشابه سایرکشورها همچون روسیه، آلمان، ترکیه، مالزی که دارای قانون خاص بوده، نشده است و به نظر می‌رسد که نگاه بانک مرکزی نسبت به این گونه بانک‌ها، از نوع تخصصی است.
نقشه راه تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای
به منظور اجرای بند ۲۲ سیاست‌های کلی تولید ملی، حمایت از کار و سرمایه ایرانی ابلاغی مقام معظم رهبری مبنی بر گسترش و حمایت از نهادهای مالی توسعه‌ای پیشنهاد می‌شود:
به استناد ماده 6 قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های طرح و تسریع در اجرای طرح‌های تولیدی و افزایش منابع مالی و کارآیی بانک‌ها و ماده 37 اساسنامه قانونی بانک مسکن، اساسنامه بانک متناسب با ماموریت توسعه‌ای آن اصلاح و به تصویب مراجع ذی‌ربط برسد. همچنین لازم است سرمایه بانک به حداقل 100 هزار میلیارد ریال افزایش یابد.تدوین الزامات مقرراتی و نظارتی خاص حاکم بر بانک‌های توسعه‌ای توسط بانک مرکزی نیز اقدام دیگر در این راستا است. از طرفی مستثنی شدن بانک‌های توسعه‌ای از برخی از حدود و الزامات نظارتی حاکم بر بانک‌های تجاری نظیر میزان و نحوه سرمایه‌گذاری در شرکت‌ها، نسبت‌های مربوط به ذی‌نفع واحد و اشخاص مرتبط، تسهیلات و تعهدات کلان و... از جمله پیش‌نیازهای توسعه‌ای شدن بانک مسکن محسوب می‌شود.استمهال خطوط اعتباری مسکن مهر به مدت 15 سال به منظور تقویت حساب صندوق توسعه‌ای پس‌انداز مسکن به‌عنوان اولین منبع مالی این صندوق و کمک دولت به بانک توسعه‌ای مسکن نیز باید در دستور کار قرار گیرد.
برخورداری از معافیت پرداخت مالیات و سهم سود دولت در بانک‌های توسعه‌ای و انتقال آنها به اندوخته‌های طرح‌های توسعه‌ای، پیش‌بینی تخصیص یارانه سود و وجوه اداره شده در قوانین بودجه سنواتی به بانک‌های توسعه‌ای، کاهش سپرده قانونی بانک‌های توسعه‌ای مشابه سپرده قانونی صندوق پس‌انداز مسکن، سپرده‌گذاری دولت و شرکت‌های دولتی نزد بانک‌های توسعه‌ای و مجوز خرید اوراق مشارکت منتشره این بانک‌ها توسط دیگر بانک‌ها از محل سپرده قانونی قابل تودیع نزد بانک مرکزی، رسوب بخشی از مانده حساب‌های دولتی موجود نزد بانک‌های توسعه‌ای، به ویژه حساب‌های مرتبط با وزارتخانه‌ها و شرکت‌های دولتی مرتبط با بخش فعالیت، به جای واریز یکجای آن به حساب بانک مرکزی و استفاده از آن برای اجرای طرح‌های توسعه‌ای نیز از جمله مکمل‌های نقشه راه برای توسعه‌ای شدن بانک مسکن است.
ارسال نظر