ارتقای امتیاز ساخت‌وساز در بافت فرسوده

بسته تشویقی نوسازی بافت فرسوده پایتخت هفته گذشته کامل‌تر شد. یک سال پیش مدیران شهری در راستای افزایش سرعت نوسازی محلات فرسوده شهر تهران بسته تشویقی پنجگانه‌ای را برای «کاهش هزینه» و «افزایش سود» آپارتمان‌سازی در ۱/ ۶ درصد از مساحت پایتخت که طبق مقررات شورای عالی شهرسازی، بافت فرسوده شناخته می‌شود، در نظر گرفتند که با اعمال آنها به خصوص دو سیاست «تراکم تشویقی و وام ارزان‌قیمت ساخت»، قیمت تمام‌شده آپارتمان در این محدوده از شهر در مقایسه با سایر نقاط پایتخت به‌طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا می‌کرد. مطابق با امتیازات در نظر گرفته شده در این بسته، ساخت‌وساز در محدوده بافت‌فرسوده به ترتیب مشمول «تخفیف ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت»، «ارائه یک تا دو طبقه تراکم تشویقی»، «اجازه کسری پارکینگ معادل نصف واحدهای مسکونی پروژه»، «تامین رایگان هزینه طراحی و اجرای نما» و «پرداخت یارانه ۹ درصدی نرخ سود وام نوسازی» می‌شد.

نحوه تخصیص مشوق‌های پنج‌گانه برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی به گونه‌ای طراحی شده بود که سازنده‌ها به استفاده از روش زنجیره‌ای برای ساخت‌وساز جلب شوند. به این معنا که مالک یک ساختمان کلنگی یا فرسوده چنانچه بخواهد از همه مشوق‌های نوسازی بهره ببرد، باید بتواند مالکان قطعات مجاور را نیز به انجام عملیات تخریب راضی کند تا با تجمیع چند قطعه، مساحت زمین آماده نوسازی را به حد تعیین شده برای بهره‌مندی از کل بسته انرژی‌زا برساند. آمارهای ارائه شده از حجم ساخت‌وساز در بافت فرسوده پایتخت طی ۸ ماهه نخست پارسال مشخص کرد که میزان رکود ساختمانی طی نیمه اول سال ۹۴ در محدوده بافت فرسوده تهران به مراتب کمتر از سایر مناطق شهری بوده است؛ به‌طوری که در این مدت تیراژ ساخت مسکن در کل شهر تهران نزدیک به ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته اما در بافت فرسوده به دلیل ارائه بسته حاوی «تخفیفات، مشوق‌ها و تسهیلات» ساخت مسکن تیراژ ساخت‌وساز ۵/ ۳۵ درصدی را تجربه کرد. پس از گذشت یک تجربه یک ساله، با تشکیل ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران که ترکیبی از مدیران دولتی و شهری تهران در حوزه بافت فرسوده است، بسته تشویقی کامل‌تری برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده تهران در ابتدای امسال رونمایی شد که از ابتدای خردادماه در مناطق بافت فرسوده اجرایی خواهد شد.

مطابق با شرایط این بسته محرک قرار است برای سال جاری یک مجوز خاص به سازنده‌های بافت فرسوده ارائه شود. به این شکل که قرار است به سازندگان بخش مسکونی تسهیلات وام ۵۰ میلیون تومانی که تا ۸۰ درصد هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین؛ درحال حاضر هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی معادل یک میلیون تومان محاسبه شده است) را شامل می‌شود، به شکل قرض‌الحسنه پرداخت شود. دولت و شهرداری طی یک تفاهم‌نامه قطعی به این نتیجه رسیدند که در سال جاری نیمی از نرخ سود این تسهیلات را از محل یارانه بودجه و نیمی از آن را شهرداری از محل منابع داخلی خود تامین کند. امسال دست کم ۱۲ هزار فقره وام نوسازی ۵۰ میلیون تومانی به سرمایه‌گذاران داده خواهد شد به طوری که شهرداری از هم اکنون رقمی معادل ۴۰ میلیارد تومان برای پرداخت یارانه سود در اختیار بانک عامل قرار داده است. عباداله فتح‌اللهی، مدیرعامل سازمان نوسازی با اعلام این خبر عنوان کرد که برای دریافت این وام مالکان املاک ریزدانه زیر ۱۰۰ مترمربع (مساحت زمین ملک فرسوده) در اولویت هستند. ضمن آنکه شرط قرض‌الحسنه بودن این وام صرفا برای این گروه اعمال خواهد شد.

دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران اعلام کرد: ۶۰ درصد از ۳۷۰۰ هکتار مساحت بافت فرسوده تهران را املاک ریزدانه زیر ۱۰۰ مترمربع تشکیل می‌دهد که این املاک بخش حاد بافت قدیمی شهر تهران را شامل می‌شود و باید زودتر از سایر املاک بافت فرسوده نوسازی شوند. شهرداری تهران در سال جاری در کنار وام ۵۰ میلیون تومانی که ۸۰ درصد هزینه ساخت را پوشش می‌دهد به‌صورت واقعی نرخ عوارض ساخت و تراکم را با اعمال تخفیف ۱۰۰ درصد برای ساخت‌وسازهای بافت فرسوده محاسبه خواهد کرد. ضمن آنکه هزینه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب که معادل ۵ درصد هزینه ساخت را شامل می‌شود و حدود ۸ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی هزینه در بردارد برای املاک زیر ۱۰۰ مترمربع با بهای صفر محاسبه می‌شود. به این ترتیب مجموع وام ۵۰ میلیون تومانی آن هم با نرخ سود صفر، تخفیف ۱۰۰ درصدی در عوارض ساخت و همچنین انشعابات صرفا برای ساخت‌وسازهای بافت فرسوده باعث می‌شود در سال جاری سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وسازهای مسکونی بافت فرسوده کاملا از تامین نقدینگی برای پوشش هزینه‌های ساخت بی‌نیاز شوند و با دریافت تسهیلات و مشوق‌های معادل ۱۰۰ درصد هزینه‌های ساخت، امکان ورود راحت به بافت فرسوده را پیدا کنند. علاوه بر این ۲۰ میلیون تومان وام ودیعه به مالکان بافت فرسوده پرداخت می‌شود که می‌تواند به ترغیب مالکان برای نوسازی منجر شود. فتح‌اللهی با اعلام تصمیم قطعی ستاد بازآفرینی برای حذف هزینه انشعابات در قطعات زیر ۱۰۰ مترمربع بافت فرسوده، عنوان کرد: مطابق با تصمیم ستاد، هزینه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب و مجوزهای حفاری به علاوه خدمات نظام مهندسی برای قطعات زیر ۱۰۰ متر رایگان خواهد شد. او ادامه داد: مطابق با بررسی‌ها هزینه انشعابات معادل ۵ درصد هزینه ساخت هر واحد مسکونی را تشکیل می‌دهد.

به گفته فتح‌اللهی با اقدامات انجام شده طی سال‌های گذشته ۳۴ درصد از پارسل‌های بافت فرسوده شهر تهران نوسازی شده است. به این معنی که از ۲۰۵ هزار پارسل موجود در محلات بافت فرسوده تاکنون ۷۲ هزار پارسل نوسازی شده است. همچنین تاکنون ۸۲ هکتار از معابر عمومی بافت فرسوده بازگشایی شده است. او با اشاره به آمار نوسازی بافت فرسوده کشور عنوان کرد: میانگین عرصه نوسازی شده در سطح کشور معادل ۶/ ۷ درصد است که این میزان با احتساب شهر تهران به حدود ۱۳ درصد می‌رسد. مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران اظهار کرد: در حال حاضر ۶۰ درصد (۴۱۷ هکتار) از مساحت ۳۷۰۰ هکتاری بافت فرسوده تهران به قطعات زیر ۱۰۰ متر تعلق دارد که ۱۲۲ هزار و ۶۹۱ پارسل را در بردارد. او تاکید کرد: از این رو در ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران تصمیم گرفته شد تسهیلات ویژه‌ای برای قطعات زیر ۱۰۰ متر شامل وام ۵۰ میلیون تومانی قرض‌الحسنه، هزینه صفر عوارض شهرداری و انشعابات به شرط تجمیع در نظر گرفته شود. او ادامه داد: این بسته جدید از ابتدای خردادماه از طریق ۵۰ دفتر خدمات نوسازی شهر تهران قابل دریافت است، ضمن آنکه در مسیر جدید مدیریت وام نوسازی بر عهده سازمان نوسازی شهر تهران قرار گرفته است.