«دنیای اقتصاد» پیامدهای ٦ نوع وام جدید در بازار معاملات ملک را بررسی می‌کند
دو موج نو در بازار مسکن
شورای پول و اعتبار هفته گذشته ٦ نوع تسهیلات جدید برای بخش مسکن تصویب کرد که برخلاف برخی اظهارنظرها مبنی بر افزایش سقف یک نوع وام قدیمی، مجموعه‌ای از وام‌های جدید فاقد سابقه قبلی را روانه بازار تقاضا می‌کند. براساس این مصوبه بانک مسکن صندوق پس‌انداز جدیدی تحت‌عنوان صندوق یکم تشکیل خواهد داد و از محل آن سه نوع تسهیلات ٨٠ میلیونی، ٦٠ میلیونی و ٤٠ میلیون تومانی به ترتیب به متقاضیان ساکن تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک پرداخت می‌کند. سایر بانک‌ها (بانک‌های تجاری خصوصی و دولتی) نیز طبق همین مصوبه می‌توانند سه نوع وام ٦٠، ٥٠ و ٤٠ میلیون تومان را به خریداران مسکن پرداخت کنند.
شورای پول و اعتبار هفته گذشته ٦ نوع تسهیلات جدید برای بخش مسکن تصویب کرد که برخلاف برخی اظهارنظرها مبنی بر افزایش سقف یک نوع وام قدیمی، مجموعه‌ای از وام‌های جدید فاقد سابقه قبلی را روانه بازار تقاضا می‌کند. براساس این مصوبه بانک مسکن صندوق پس‌انداز جدیدی تحت‌عنوان صندوق یکم تشکیل خواهد داد و از محل آن سه نوع تسهیلات ٨٠ میلیونی، ٦٠ میلیونی و ٤٠ میلیون تومانی به ترتیب به متقاضیان ساکن تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک پرداخت می‌کند. سایر بانک‌ها (بانک‌های تجاری خصوصی و دولتی) نیز طبق همین مصوبه می‌توانند سه نوع وام ٦٠، ٥٠ و ٤٠ میلیون تومان را به خریداران مسکن پرداخت کنند. همان‌طور که از کم و کیف این ٦ نوع تسهیلات جدید مشخص است، هیچ رابطه‌ای بین این تسهیلات با وام‌های قبلی و رایج بانک مسکن که هم‌اکنون در قالب اوراق پرداخت می‌شود،وجود ندارد. بانک مسکن از دی ماه سال ٩٢ تاکنون دو نوع وام ٤٥ میلیون و ٦٠ میلیون تومان به متقاضیان مسکن و خانه اولی‌ها پرداخت می‌کند که برای دریافت این تسهیلات نیازی به سپرده‌گذاری نیست.
به این ترتیب سبد تسهیلات خرید مسکن با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، شامل ٨ نوع وام می‌شود که این تنوع و فراوانی تسهیلات، طیف گسترده‌ای از متقاضیان با شرایط مالی و اقتصادی مختلف را در بر خواهد گرفت.
با رونمایی از سبد جدید در بازار وام مسکن، کارشناسان اقتصادی تشکیل دو موج نو در بازار ملک را پیش‌بینی می‌کنند. موج اول موج انتظاری است به این معنی که تحت تاثیر تحولات بلندمدت ناشی از تقویت توان خرید مسکن، هر دو سمت عرضه و تقاضا از هم‌اکنون وارد فضای خوش‌بینی شده‌اند و هرکدام‌شان، وام‌های جدید را به نفع خود ارزیابی می‌کنند. سمت تقاضا امیدوار شده است وام‌های جدید حداقل ٤٠ درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد و محرومیت بانکی در این عرصه که طی دست‌کم ٧ سال گذشته قدرت وام را به سطح خنثی و ناچیز ١٠ درصد رسانده بود، به اتمام رسیده است. خریداران مسکن خود را از هم‌اکنون مجهز یافته و توانمند می‌دانند و بعد از حدود دو سال رکود سنگین، آماده ورود به بازار معاملات و بنگاه‌های املاک شده‌اند.
سمت عرضه نیز به مراتب بیشتر از تقاضا، از وام‌های جدید شگفت زده شده است به‌طوری‌که انبوه‌سازان که پیشتر کاملا مخالف افزایش وام خرید بودند و تقاضا داشتند سقف وام ساخت زیاد شود، حالا با پشت سر گذاشتن دو سال عرضه بدون متقاضی آپارتمان نوساز، وام‌های جدید مصوب شده را به نفع خود و کل بازار معاملات و ساخت و ساز می‌دانند.
با این نگاه سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، دومین موج جدید در بازار مسکن به شکل بازگشت عوامل ساخت به کارگاه‌های تعلیق شده، تشکیل شده است.
در سال گذشته شتاب سرمایه‌گذاری در بخش تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت از ٢٠٠ درصد سال‌های ٩٠ تا ٩٢ به صفر درصد رسید و تعداد ساختمان‌های مسکونی نیمه کاره در تهران و سایر شهرها به شدت افزایش پیدا کرد.
از طرفی حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران نیز تا ٨٠ درصد کاهش یافت و تیراژ ساخت ماهانه ٢٠ هزار واحد مسکونی در تهران که در سال‌های رونق (سال‌های ٩٠ و ٩١) در جریان بود، در سال ٩٣ به حدود ٧ تا ٨ هزار واحد رسید.
رکود ساختمانی سال گذشته اوایل امسال نیز کماکان وجود داشت به‌طوری‌که براساس آخرین آمارها میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران نسبت به سال گذشته ۵۰ درصد کاهش داشته است و در فروردین‌ماه امسال برای حدود ۳۶۹۷ واحد مسکونی پروانه صادر شده که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ٣٤ درصد افت از خود نشان می‌دهد. اما با واکنش مثبت انبوه سازان و همین‌طور بساز و بفروش‌ها طی روزهای اخیر نسبت به مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، حدس زده می‌شود از ماه جاری بعد از حداقل ١٢ ماه، پروانه‌های ساختمانی از حالت سقوط تغییر فاز بدهند و پرواز کنند. نرخ طبیعی ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران با توجه به نیاز مسکن در پایتخت، باید چیزی حدود ١٢ تا ١٥ هزار واحد مسکونی باشد.
با موج دوم تازه تشکیل شده در بازار مسکن، سازنده‌ها تلاش خواهند کرد موجودی کنونی بازار را برای تنظیم با جمعیت رو به افزایش تقاضای مسکن، افزایش دهند؛ برای این منظور ساخت‌وساز انتظار می‌رود افزایش پیدا کند. برآیند امواج نو در بازار مسکن دسترسی به مسیر غیرقابل بازگشت رونق را کوتاه کرده است و پیش‌بینی می‌شود تا قبل از نیمه امسال، پیامدهای اولیه این تحول به شکل افزایش معاملات و رشد تدریجی ساخت‌وساز بروز پیدا کند. البته با نگاه واقع‌بینانه به تاثیر مصوبه شورای پول و اعتبار، می‌توان گفت: چون ٣ نوع وام اصلی از بین ٦ نوع تسهیلات جدید، عملا از بهار سال آینده در اختیار متقاضیان مسکن قرار می‌گیرد، نبض کند معاملات نیز از همان ابتدای سال ٩٥ احیا می‌شود.
وام‌های صندوق پس‌انداز یکم، نیاز به حداقل یک سال سپرده‌گذاری دارد، بنابراین سری اول سپرده‌گذاران این صندوق که از چند روز آینده و بعد از ابلاغ دستورالعمل نحوه تشکیل حساب توسط بانک مسکن، اقدام به افتتاح حساب پس‌انداز در این صندوق می‌کنند، سال آینده در زمان مشابه افتتاح حساب، می‌توانند وام‌های ٨٠ میلیونی، ٦٠ میلیونی و ٤٠ میلیونی خود را دریافت کنند. برای دریافت این وام ها، باید معادل نصف رقم تسهیلات، سپرده‌گذاری صورت بگیرد. این سه وام از آن جهت، اصلی و موثرتر از سه وام جدید دیگر محسوب می‌شوند که سقف آنها در تهران و شهرهای بزرگ زیادتر و اقساط ماهانه آنها به اضافه نرخ سودشان نیز کمتر و مناسب‌تر است.
این شرایط، جذابیت تسهیلات سه‌گانه صندوق یکم را دوچندان می‌کند به‌خصوص اینکه پرداخت آن فقط به خانه اولی‌ها مجاز است و همین موضوع در کنار سهمیه‌بندی سالانه آن‌که باید حداکثر ٨٤ هزار فقره در سال پرداخت شود، باعث امتیاز بخشی ویژه به این تسهیلات و در نتیجه جذاب شدن تصاعدی آن شده است.
به این ترتیب سبد تسهیلات خرید مسکن با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، شامل ٨ نوع وام می‌شود که این تنوع و فراوانی تسهیلات، طیف گسترده‌ای از متقاضیان با شرایط مالی و اقتصادی مختلف را در بر خواهد گرفت.
با رونمایی از سبد جدید در بازار وام مسکن، کارشناسان اقتصادی تشکیل دو موج نو در بازار ملک را پیش‌بینی می‌کنند. موج اول موج انتظاری است به این معنی که تحت تاثیر تحولات بلندمدت ناشی از تقویت توان خرید مسکن، هر دو سمت عرضه و تقاضا از هم‌اکنون وارد فضای خوش‌بینی شده‌اند و هرکدام‌شان، وام‌های جدید را به نفع خود ارزیابی می‌کنند. سمت تقاضا امیدوار شده است وام‌های جدید حداقل ٤٠ درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد و محرومیت بانکی در این عرصه که طی دست‌کم ٧ سال گذشته قدرت وام را به سطح خنثی و ناچیز ١٠ درصد رسانده بود، به اتمام رسیده است. خریداران مسکن خود را از هم‌اکنون مجهز یافته و توانمند می‌دانند و بعد از حدود دو سال رکود سنگین، آماده ورود به بازار معاملات و بنگاه‌های املاک شده‌اند.
سمت عرضه نیز به مراتب بیشتر از تقاضا، از وام‌های جدید شگفت زده شده است به‌طوری‌که انبوه‌سازان که پیشتر کاملا مخالف افزایش وام خرید بودند و تقاضا داشتند سقف وام ساخت زیاد شود، حالا با پشت سر گذاشتن دو سال عرضه بدون متقاضی آپارتمان نوساز، وام‌های جدید مصوب شده را به نفع خود و کل بازار معاملات و ساخت و ساز می‌دانند.
با این نگاه سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، دومین موج جدید در بازار مسکن به شکل بازگشت عوامل ساخت به کارگاه‌های تعلیق شده، تشکیل شده است.
در سال گذشته شتاب سرمایه‌گذاری در بخش تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت از ٢٠٠ درصد سال‌های ٩٠ تا ٩٢ به صفر درصد رسید و تعداد ساختمان‌های مسکونی نیمه کاره در تهران و سایر شهرها به شدت افزایش پیدا کرد.
از طرفی حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران نیز تا ٨٠ درصد کاهش یافت و تیراژ ساخت ماهانه ٢٠ هزار واحد مسکونی در تهران که در سال‌های رونق (سال‌های ٩٠ و ٩١) در جریان بود، در سال ٩٣ به حدود ٧ تا ٨ هزار واحد رسید.
رکود ساختمانی سال گذشته اوایل امسال نیز کماکان وجود داشت به‌طوری‌که براساس آخرین آمارها میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران نسبت به سال گذشته ۵۰ درصد کاهش داشته است و در فروردین‌ماه امسال برای حدود ۳۶۹۷ واحد مسکونی پروانه صادر شده که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ٣٤ درصد افت از خود نشان می‌دهد. اما با واکنش مثبت انبوه سازان و همین‌طور بساز و بفروش‌ها طی روزهای اخیر نسبت به مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، حدس زده می‌شود از ماه جاری بعد از حداقل ١٢ ماه، پروانه‌های ساختمانی از حالت سقوط تغییر فاز بدهند و پرواز کنند. نرخ طبیعی ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران با توجه به نیاز مسکن در پایتخت، باید چیزی حدود ١٢ تا ١٥ هزار واحد مسکونی باشد.
با موج دوم تازه تشکیل شده در بازار مسکن، سازنده‌ها تلاش خواهند کرد موجودی کنونی بازار را برای تنظیم با جمعیت رو به افزایش تقاضای مسکن، افزایش دهند؛ برای این منظور ساخت‌وساز انتظار می‌رود افزایش پیدا کند. برآیند امواج نو در بازار مسکن دسترسی به مسیر غیرقابل بازگشت رونق را کوتاه کرده است و پیش‌بینی می‌شود تا قبل از نیمه امسال، پیامدهای اولیه این تحول به شکل افزایش معاملات و رشد تدریجی ساخت‌وساز بروز پیدا کند. البته با نگاه واقع‌بینانه به تاثیر مصوبه شورای پول و اعتبار، می‌توان گفت: چون ٣ نوع وام اصلی از بین ٦ نوع تسهیلات جدید، عملا از بهار سال آینده در اختیار متقاضیان مسکن قرار می‌گیرد، نبض کند معاملات نیز از همان ابتدای سال ٩٥ احیا می‌شود.
وام‌های صندوق پس‌انداز یکم، نیاز به حداقل یک سال سپرده‌گذاری دارد، بنابراین سری اول سپرده‌گذاران این صندوق که از چند روز آینده و بعد از ابلاغ دستورالعمل نحوه تشکیل حساب توسط بانک مسکن، اقدام به افتتاح حساب پس‌انداز در این صندوق می‌کنند، سال آینده در زمان مشابه افتتاح حساب، می‌توانند وام‌های ٨٠ میلیونی، ٦٠ میلیونی و ٤٠ میلیونی خود را دریافت کنند. برای دریافت این وام ها، باید معادل نصف رقم تسهیلات، سپرده‌گذاری صورت بگیرد. این سه وام از آن جهت، اصلی و موثرتر از سه وام جدید دیگر محسوب می‌شوند که سقف آنها در تهران و شهرهای بزرگ زیادتر و اقساط ماهانه آنها به اضافه نرخ سودشان نیز کمتر و مناسب‌تر است.
این شرایط، جذابیت تسهیلات سه‌گانه صندوق یکم را دوچندان می‌کند به‌خصوص اینکه پرداخت آن فقط به خانه اولی‌ها مجاز است و همین موضوع در کنار سهمیه‌بندی سالانه آن‌که باید حداکثر ٨٤ هزار فقره در سال پرداخت شود، باعث امتیاز بخشی ویژه به این تسهیلات و در نتیجه جذاب شدن تصاعدی آن شده است.
ارسال نظر